某著名房地產(chǎn)公司策劃流程前期策劃培訓(xùn)-免費閱讀
【正文】 商業(yè)業(yè)態(tài)：超市、快餐廳、小商業(yè)、銀行、郵局；中西餐廳、咖啡廳 案 名： 金域藍(lán)灣 用三個色塊代表項目三個樓棟 且金色突出項目高貴品質(zhì) 下面一道藍(lán)代表海 形象推廣語： 在海上一切超然 金域藍(lán)灣價格策略： 當(dāng)時開發(fā)商提出 8300元 /㎡ 的均價，這比當(dāng)時周邊項目高出近1０００元／ ㎡ …… 高開低走 ： 一期選擇中間擁有海景和園景雙重景觀的地塊進(jìn)行開發(fā)，高舉高打，即有利于項目的成功面市，更可以以較高的價格提升項目總體的市場價值。 行業(yè)可能 一類： 35歲左右，有一定事業(yè)基礎(chǔ)，想擁有 更多的專業(yè)性人士，如：寫字樓白領(lǐng)、公務(wù)員、律師、醫(yī)生等。 W（ weakness） 1. 地塊狹長，北有農(nóng)民房，南又低于福榮路路面； 2. 緊臨廣深高速與福榮路，噪聲較大。隨著后期較好戶型的推出，以及社區(qū)氛圍的形成，價格逐步爬高。這種特點不一定是項目所特有的，但必須是鮮明的。如同為郊區(qū)大盤、同為小戶型 等。 ? 是籌集建設(shè)資金的依據(jù) ? 是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù) ? 是編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù) 市場分析 市場預(yù)測 收入、成本、費用預(yù)測 財務(wù)評估 盈虧平衡分析 敏感性分析 風(fēng)險評估 宏觀市場、區(qū)域市場 供給預(yù)測、需求預(yù)測、價格預(yù)測 銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費、管理費、稅費等 靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤率、銷售利潤率 動態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報酬率、投資周期 盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點，即項目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點 反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù) =目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比 風(fēng)險分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做出某種概率描述，對方案的風(fēng)險情況做出比較準(zhǔn)確的判斷 可行性分析的研究內(nèi)容 第二階段 項 目 研 究 項目研究？ 市場研究？ 宏觀環(huán)境分析 競爭環(huán)境分析 項目價值分析 市場狀況 可能的客戶 可能的產(chǎn)品 項目研究的目的： 地塊 潛在客戶分析 宏觀環(huán)境研究 ? 宏觀政策及經(jīng)濟(jì)形勢 （通脹、利率、匯率等） ? 重大事件及其影響 （如北京 2023年奧運會、上海 2023年世博會） ? 城市經(jīng)濟(jì)狀況 （ GDP、人均收入等） ? 城市建設(shè) （城市規(guī)劃、固定資產(chǎn)投資、拆遷計劃等） ? 人口及其變化狀況 （總量、新增家庭數(shù)、外來常駐人口比例等） 房地產(chǎn)市場環(huán)境 ? 結(jié)構(gòu)及其規(guī)模 （一、二、三級市場） ? 板塊布局 （熱點區(qū)域） ? 行業(yè)成熟度 （產(chǎn)品豐富度、外來開發(fā)商的進(jìn)入程度） 結(jié)論：房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 項目價值分析 ? 產(chǎn)業(yè)分布（第三產(chǎn)業(yè)、旅游經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流等） ? 街區(qū)價值（土地級別，區(qū)域功能定位、人文歷史價值等） （ 1）區(qū)位價值分析 ? 自然（山景、海景、湖景等）、人文景觀 ? 交通資源（公交、高速路、機(jī)場、火車站、港口等） ? 配套資源（購物、教育、醫(yī)療、文化、娛樂等） （ 2）項目資源分析 競爭對手及成功案例研究 （ 1） 同區(qū)位、同類型、同價位競爭項目分析 通過對在地段、產(chǎn)品、價格等方面構(gòu)成 直接競爭 或者 潛在競爭 的樓盤進(jìn)行分析，尋求突破創(chuàng)新和差異化。 里斯 杰克 高開低走 此種價格策略由于市場風(fēng)險較大，一般很少采用，但在一些高檔盤中，為了塑造高品質(zhì)的市場形象，前期會通過推出一些較好的產(chǎn)品形成高價，并借此固化高檔的市場形象，從而形成“ 母以子貴 ” 的帶動作用，獲得良好多的收益。 可能的產(chǎn)品 一個面向深港兩地的海景物業(yè) S（ strength） 1. 自然環(huán)境優(yōu)越，擁有稀缺的國家級紅樹林自然保護(hù)區(qū)景觀和市區(qū)海景。度假休閑享樂，坐享深圳灣海濱風(fēng)情。 低區(qū) townhouse 設(shè)計公司：賓 媒體的廣告推廣，圍繞項目形象定位層層展開，逐步深入，最終把項目的品質(zhì)、品牌和理念闡釋得淋漓盡致，全面推向市場 現(xiàn)場活動 金域藍(lán)灣 2023年活動回
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