【正文】 迅速收回全部成本，并償還銀行貸款。首先解決為誰建設(shè)的問題，經(jīng)過長期的市場考察，建議首選具有連鎖經(jīng)營和自營實力的“法國雅高” 、 “美國速八” ，以及上?！澳?168 ”等強勢酒店機構(gòu)，量體裁衣，筑巢引鳳，按照它們的要求建設(shè)適合其經(jīng)營的酒店設(shè)施。根據(jù)對金融機構(gòu)利益需求的調(diào)查了解，要實現(xiàn)銀行融資這一目標，必須保證洽談中的等強勢酒店機構(gòu)按時進駐本項目。本項目經(jīng)過前期策劃與論證，證明具有強大的市場生命力，但是，如果拖延營銷莊家造勢　坡地滾石　應(yīng)時順勢　速戰(zhàn)速決29 / 41周期勢必造成時間成本的無限增大，不利于后期項目開發(fā)的資金流轉(zhuǎn)，因此，作為具有強勢酒店組合的“和平大廈” ，利用價格杠桿爭取時間尤為重要，也必將帶來項目運作的更大成功。因此，為規(guī)避上述有可能出現(xiàn)的風險，本案采取滲透式定價原則，先以低投資者的利益＋經(jīng)營者的利益＋金融機構(gòu)的利益＝開發(fā)商的利益28 / 41價推出市場，發(fā)揮價格優(yōu)勢吸引買家，樹立項目知名度，然后隨著需求的增加而逐步提價，最終實現(xiàn)開發(fā)商的利潤需求。國際化西安城市窗口　經(jīng)濟型酒店消費風向標經(jīng)濟型酒店降低銷售成本 銷售成本降低＝消費成本降低 消費成本降低＝消費量上升 旅游住宿需求投資回報需求開發(fā)利潤需求貸款回收需求＝ ＝ ＝27 / 41第六章第六章 營銷策略營銷策略“和平大廈和平大廈 ”項目營銷目標項目營銷目標本項目總建筑面積：32022㎡建設(shè)周期：　　　　24 個月營銷周期：　　10 個月（招商：18000㎡、銷售 14000㎡）合同總額：　　　　≥ 億元（20 年租賃期）銷售、租賃比例安排銷售、租賃比例安排為營造區(qū)域商圈氛圍、刺激投資，有效化解投資風險，根據(jù)國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達城市旅游地產(chǎn)市場成熟的運作模式，本項目應(yīng)當采取以租賃相為主的營銷策略，即以開發(fā)商為主進行建設(shè)開發(fā)、整體租賃給具有全國甚至與全球連鎖實力的強勢酒店經(jīng)營機構(gòu)，原因如下：根據(jù)初步成本核算結(jié)果，本項目建設(shè)總投資將達到 萬元（現(xiàn)將成本計算附件） 。以實用型商務(wù)空間滿足入住酒店后的各種要求，達到消費者與經(jīng)營者的互利互動；要素三：綠色酒店設(shè)施、無障礙人性關(guān)懷。五、和平大廈項目進展情況及工程進度計劃五、和平大廈項目進展情況及工程進度計劃和平大廈地塊已經(jīng)“三通一平”報建手續(xù)正在完成，現(xiàn)正在準備辦理招標及施工許可證工作。項目管理組織架構(gòu)圖：三、和平大廈規(guī)劃審批情況：三、和平大廈規(guī)劃審批情況：　　2022 年經(jīng)政府土地部門對ＸＸ號辦公宿舍用地掛牌，我公司通過競拍，于2022 年 11 月取得該地塊 70 年的使用權(quán)（面積５６４８平方米，折合８．４７２畝） 。 “和平大廈”總高23 / 41為 24 米，容積率為 ，地下停車場有 133 個車位。第二節(jié)第二節(jié) 微觀市場調(diào)研與分析微觀市場調(diào)研與分析一、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及區(qū)內(nèi)人口構(gòu)成一、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及區(qū)內(nèi)人口構(gòu)成“和平大廈”所在區(qū)域人文環(huán)境優(yōu)良，周邊單位有經(jīng)濟環(huán)境：項目地周邊以 等樓盤開發(fā)亦為本項目建設(shè)實施起到了呼應(yīng)作用，將逐漸形成西安市的休閑娛樂繁榮區(qū)。消費類型： 舞廳 小型 50 元 6 m 2 左右 中型 80 元 9 m 2 左右 大型 100 元 11 m 2左右 KTV 小型 40—80 元 中型 50—120 元 大型 70—160 元 豪華型 100—200 元西安休閑、娛樂、健身場所經(jīng)營狀況綜合分析以上對于西安休閑、娛樂、健身場所的調(diào)查及相關(guān)資料（西安旅游網(wǎng)、行業(yè)協(xié)會、報紙信息）的分析表明，目前西安建身、娛樂、餐飲、休閑行業(yè)整體經(jīng)營處于良好態(tài)勢，尤其是餐飲和舞廳、夜總會、KTV 等娛樂性場所，從調(diào)查數(shù)據(jù)和相關(guān)資料還顯示，西安人對于“水”上消費頗為青睞，無論是目前西安最大的“水上世界”——龍宮，還是諸如維多利亞浴場、溫沙堡洗浴等場所都表現(xiàn)出比較好的經(jīng)營狀況。消費的目的：帶小孩玩、學游泳、健身。消費的目的：80%—90%出于休閑的目的，50%—60%出于商談業(yè)務(wù)的需要，30%—40%出于品嘗的目的，與朋友聊天交流的占到 30%—40%。女性主要消費的類型有保齡球、健美操，也有部分進行跑步機等項目的消費。休閑、娛樂、健身場所調(diào)查分析西安休閑、娛樂市場現(xiàn)狀描述西安休閑、娛樂場所經(jīng)營現(xiàn)狀抽樣分析西安休閑、娛樂、健身場所經(jīng)營狀況綜合分析18 / 41西安休閑、娛樂、健身場所經(jīng)營狀況抽樣分析健身中心調(diào)查分析規(guī)模：目前市場健身中心的經(jīng)營規(guī)模普遍在 200 m2至 4000 m2左右，可同時容納人數(shù)在 200 人左右。盡管酒店式公寓（或者產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）目前在西安尚處空白市場（或基本處于空白市場） ，具有很大的開發(fā)空間，同時西安巨大的旅游資源也為酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展創(chuàng)造了十分優(yōu)越的環(huán)境和條件，但是，正如西安酒店業(yè)發(fā)展到現(xiàn)階段出現(xiàn)了不少問題一樣，如果酒店式公寓在開發(fā)之初未能做長遠的、通盤的考慮和相對精準的市場定位，西安酒店式公寓也遲早會遇到與當前酒店面臨的同樣難題，因此，在酒店式公寓的開發(fā)與經(jīng)營過程中必須有十分清醒的認識，在開發(fā)之初便做長遠之計，尤其對于定位必須有著精準的估計。位于城東興慶公園對面的“中匯商務(wù)酒店” ，是西安第一個酒店式商務(wù)公寓。以下就這三類酒店物業(yè)進行對比分析：“湯姆公寓”屬產(chǎn)權(quán)式酒店。事實上，以西安如此巨大的旅游資源（同時西安又是西部開發(fā)的橋頭堡城市，招商引資的結(jié)果也吸引大量的商務(wù)人士入駐西安，這使得西安的旅客資源更加豐富） ，完全有條件依靠酒店的規(guī)模效應(yīng)來吸引旅客，以賺取豐厚的利潤。酒 店 各 種 配 套 設(shè) 施 狀 況18%24%18%13%16% 8% 3%咖 啡 廳茶 秀快 餐 店健 身棋 牌 室銀 行 、 超 市游 泳 池各酒店價格不一，市場無統(tǒng)一標準調(diào)查顯示，西安目前各大酒店的門市報價不一，即便是同地段同級別的酒店其門市報價也各有不同，甚至表現(xiàn)出很大的差異。而客戶的消費特征則主要是旅行消費、公款消費、商務(wù)消費和住宿餐飲等，其中又主要以旅游消費和商務(wù)消費為主。進一步分析發(fā)現(xiàn)，在所有調(diào)查的酒店中只有一家酒店其高檔客房占了 40%，兩家（10%）酒店其高檔客房占總客房數(shù)的 30%，其他的酒店其高檔客房均不超過20%。事實上，在以上計算過程中得出的每年需要下榻西安酒店、飯店的人次為900—1100 萬人次為保守估計，另外，在這 890—1100 萬人次中還沒有將每年來自國內(nèi)外因公出差的群體，由此可見，西安的酒店業(yè)確實還存在比較樂觀的開發(fā)潛力。③、酒店所處的位置對酒店的入住率影響巨大，位置好的酒店無論旺季淡季都能有相對穩(wěn)定的入住率，而位置稍差的酒店其入住率一直上不去。酒店業(yè)和飲食業(yè)作為旅游產(chǎn)業(yè)的相伴產(chǎn)業(yè)，更是深受其利，強大的旅游資源為西安酒店業(yè)的發(fā)展提供了優(yōu)越的條件和廣闊的發(fā)展空間，酒店業(yè)也因此獲得了豐厚的利潤。? 從消費層次上分析：人們在追求物質(zhì)享受的同時，更追求精神上的享受。陜西高速公路總里程已突破 1300 公里，位居西部第二。旅游總收入 154．4 億元，其中國際旅游外匯收入 3．3 億美元，分別比上年增長 45．1％和 1．3 倍。經(jīng)濟綜合實力增強、經(jīng)濟綜合實力增強據(jù)西安市統(tǒng)計局有關(guān)資料顯示，2022 年西安市生產(chǎn)總值（GDP）1095．87 億元，按可比價格計算，比上年增長 13．5％。項目概況和平路是西安市商業(yè)、辦公、餐飲娛樂的主要大街之一。項目用地性質(zhì)為商住用地（使用權(quán)限 70 年） 。1 / 41第一部分　 項目背景 ..............................................3第一章 可行性報告編制依據(jù)及說明 ..............................3編制依據(jù) ...................................................3編制說明： .................................................3第二章　 項目概況 .............................................4１．基本情況 ...............................................4２．發(fā)展趨勢預(yù)測 ...........................................6第三章：市場調(diào)查與分析 .......................................6第一節(jié)：宏觀市場分析 .......................................6經(jīng)濟綜合實力增強 ........................................7經(jīng)濟實力的增強帶動人們消費觀念的深層變革 ................7成長中的消費力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命 ....................8消費形態(tài)與觀念變化分析： ................................9西安酒店業(yè)發(fā)展趨勢與前景分析 ...........................10第二節(jié) 微觀市場調(diào)研與分析 ...................................36一、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及區(qū)內(nèi)人口構(gòu)成 ............................36二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢 ——呼喚 ..............................36第二部分：項目總體戰(zhàn)略規(guī)劃 .....................................37第四章．項目建設(shè)方案 ........................................37一、項目總體情況 ..........................................37二、項目管理情況： ........................................37三、和平大廈規(guī)劃審批情況： ................................38四．和平大廈設(shè)計說明 ......................................39五、和平大廈項目進展情況及工程進度計劃 ....................39第五章　 項目定位 ............................................41一、定位依據(jù) ..............................................41二、定位策略 ..............................................41項目定位 ..................................................42２．概念定位： ............................................42第六章 營銷策略 ..............................................44“和平大廈 ”項目營銷目標 ..................................44銷售、租賃比例安排 ........................................44定價策略 ..................................................45營銷促進 ..................................................47營銷周期安排 ..............................................48可售面積營銷進度安排 ......................................49回款進度安排 ..............................................50第七章　 資本運作思路 ........................................50一、投資組合方式 ..........................................50二、資金運作方式 ..........................................51第八章　 項目利潤保證策略 ....................................52一、遵循市場規(guī)律 　 實現(xiàn)多方共贏 ............................52二、加強橫向合作 　 構(gòu)建跨行業(yè)盈利橋梁 ......................532 / 41三 　 項目開發(fā)資金支撐體系 ..................................54第三部分　 經(jīng)濟評價與風險分析 ...................................55第九章　 項目經(jīng)濟評價 ........................................55第一節(jié) 　 建設(shè)資金籌措方案和投資估算 ........................55第二節(jié) 項目財務(wù)風險評價 ..................................58第十章 項目風