【正文】 迅速收回全部成本，并償還銀行貸款。首先解決為誰(shuí)建設(shè)的問(wèn)題，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的市場(chǎng)考察，建議首選具有連鎖經(jīng)營(yíng)和自營(yíng)實(shí)力的“法國(guó)雅高” 、 “美國(guó)速八” ，以及上?！澳?168 ”等強(qiáng)勢(shì)酒店機(jī)構(gòu)，量體裁衣，筑巢引鳳，按照它們的要求建設(shè)適合其經(jīng)營(yíng)的酒店設(shè)施。根據(jù)對(duì)金融機(jī)構(gòu)利益需求的調(diào)查了解，要實(shí)現(xiàn)銀行融資這一目標(biāo)，必須保證洽談中的等強(qiáng)勢(shì)酒店機(jī)構(gòu)按時(shí)進(jìn)駐本項(xiàng)目。本項(xiàng)目經(jīng)過(guò)前期策劃與論證，證明具有強(qiáng)大的市場(chǎng)生命力，但是，如果拖延營(yíng)銷(xiāo)莊家造勢(shì)　坡地滾石　應(yīng)時(shí)順勢(shì)　速戰(zhàn)速?zèng)Q29 / 41周期勢(shì)必造成時(shí)間成本的無(wú)限增大，不利于后期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金流轉(zhuǎn)，因此，作為具有強(qiáng)勢(shì)酒店組合的“和平大廈” ，利用價(jià)格杠桿爭(zhēng)取時(shí)間尤為重要，也必將帶來(lái)項(xiàng)目運(yùn)作的更大成功。因此，為規(guī)避上述有可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，本案采取滲透式定價(jià)原則，先以低投資者的利益＋經(jīng)營(yíng)者的利益＋金融機(jī)構(gòu)的利益＝開(kāi)發(fā)商的利益28 / 41價(jià)推出市場(chǎng)，發(fā)揮價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引買(mǎi)家，樹(shù)立項(xiàng)目知名度，然后隨著需求的增加而逐步提價(jià)，最終實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)需求。國(guó)際化西安城市窗口　經(jīng)濟(jì)型酒店消費(fèi)風(fēng)向標(biāo)經(jīng)濟(jì)型酒店降低銷(xiāo)售成本 銷(xiāo)售成本降低＝消費(fèi)成本降低 消費(fèi)成本降低＝消費(fèi)量上升 旅游住宿需求投資回報(bào)需求開(kāi)發(fā)利潤(rùn)需求貸款回收需求＝ ＝ ＝27 / 41第六章第六章 營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略“和平大廈和平大廈 ”項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)本項(xiàng)目總建筑面積：32022㎡建設(shè)周期：　　　　24 個(gè)月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)周期：　　10 個(gè)月（招商：18000㎡、銷(xiāo)售 14000㎡）合同總額：　　　　≥ 億元（20 年租賃期）銷(xiāo)售、租賃比例安排銷(xiāo)售、租賃比例安排為營(yíng)造區(qū)域商圈氛圍、刺激投資，有效化解投資風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市旅游地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的運(yùn)作模式，本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)采取以租賃相為主的營(yíng)銷(xiāo)策略，即以開(kāi)發(fā)商為主進(jìn)行建設(shè)開(kāi)發(fā)、整體租賃給具有全國(guó)甚至與全球連鎖實(shí)力的強(qiáng)勢(shì)酒店經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，原因如下：根據(jù)初步成本核算結(jié)果，本項(xiàng)目建設(shè)總投資將達(dá)到 萬(wàn)元（現(xiàn)將成本計(jì)算附件） 。以實(shí)用型商務(wù)空間滿足入住酒店后的各種要求，達(dá)到消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者的互利互動(dòng)；要素三：綠色酒店設(shè)施、無(wú)障礙人性關(guān)懷。五、和平大廈項(xiàng)目進(jìn)展情況及工程進(jìn)度計(jì)劃五、和平大廈項(xiàng)目進(jìn)展情況及工程進(jìn)度計(jì)劃和平大廈地塊已經(jīng)“三通一平”報(bào)建手續(xù)正在完成，現(xiàn)正在準(zhǔn)備辦理招標(biāo)及施工許可證工作。項(xiàng)目管理組織架構(gòu)圖：三、和平大廈規(guī)劃審批情況：三、和平大廈規(guī)劃審批情況：　　2022 年經(jīng)政府土地部門(mén)對(duì)ＸＸ號(hào)辦公宿舍用地掛牌，我公司通過(guò)競(jìng)拍，于2022 年 11 月取得該地塊 70 年的使用權(quán)（面積５６４８平方米，折合８．４７２畝） 。 “和平大廈”總高23 / 41為 24 米，容積率為 ，地下停車(chē)場(chǎng)有 133 個(gè)車(chē)位。第二節(jié)第二節(jié) 微觀市場(chǎng)調(diào)研與分析微觀市場(chǎng)調(diào)研與分析一、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及區(qū)內(nèi)人口構(gòu)成一、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及區(qū)內(nèi)人口構(gòu)成“和平大廈”所在區(qū)域人文環(huán)境優(yōu)良，周邊單位有經(jīng)濟(jì)環(huán)境：項(xiàng)目地周邊以 等樓盤(pán)開(kāi)發(fā)亦為本項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施起到了呼應(yīng)作用，將逐漸形成西安市的休閑娛樂(lè)繁榮區(qū)。消費(fèi)類(lèi)型： 舞廳 小型 50 元 6 m 2 左右 中型 80 元 9 m 2 左右 大型 100 元 11 m 2左右 KTV 小型 40—80 元 中型 50—120 元 大型 70—160 元 豪華型 100—200 元西安休閑、娛樂(lè)、健身場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)狀況綜合分析以上對(duì)于西安休閑、娛樂(lè)、健身場(chǎng)所的調(diào)查及相關(guān)資料（西安旅游網(wǎng)、行業(yè)協(xié)會(huì)、報(bào)紙信息）的分析表明，目前西安建身、娛樂(lè)、餐飲、休閑行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)處于良好態(tài)勢(shì)，尤其是餐飲和舞廳、夜總會(huì)、KTV 等娛樂(lè)性場(chǎng)所，從調(diào)查數(shù)據(jù)和相關(guān)資料還顯示，西安人對(duì)于“水”上消費(fèi)頗為青睞，無(wú)論是目前西安最大的“水上世界”——龍宮，還是諸如維多利亞浴場(chǎng)、溫沙堡洗浴等場(chǎng)所都表現(xiàn)出比較好的經(jīng)營(yíng)狀況。消費(fèi)的目的：帶小孩玩、學(xué)游泳、健身。消費(fèi)的目的：80%—90%出于休閑的目的，50%—60%出于商談業(yè)務(wù)的需要，30%—40%出于品嘗的目的，與朋友聊天交流的占到 30%—40%。女性主要消費(fèi)的類(lèi)型有保齡球、健美操，也有部分進(jìn)行跑步機(jī)等項(xiàng)目的消費(fèi)。休閑、娛樂(lè)、健身場(chǎng)所調(diào)查分析西安休閑、娛樂(lè)市場(chǎng)現(xiàn)狀描述西安休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀抽樣分析西安休閑、娛樂(lè)、健身場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)狀況綜合分析18 / 41西安休閑、娛樂(lè)、健身場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)狀況抽樣分析健身中心調(diào)查分析規(guī)模：目前市場(chǎng)健身中心的經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍在 200 m2至 4000 m2左右，可同時(shí)容納人數(shù)在 200 人左右。盡管酒店式公寓（或者產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）目前在西安尚處空白市場(chǎng)（或基本處于空白市場(chǎng)） ，具有很大的開(kāi)發(fā)空間，同時(shí)西安巨大的旅游資源也為酒店式公寓的開(kāi)發(fā)和發(fā)展創(chuàng)造了十分優(yōu)越的環(huán)境和條件，但是，正如西安酒店業(yè)發(fā)展到現(xiàn)階段出現(xiàn)了不少問(wèn)題一樣，如果酒店式公寓在開(kāi)發(fā)之初未能做長(zhǎng)遠(yuǎn)的、通盤(pán)的考慮和相對(duì)精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，西安酒店式公寓也遲早會(huì)遇到與當(dāng)前酒店面臨的同樣難題，因此，在酒店式公寓的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必須有十分清醒的認(rèn)識(shí)，在開(kāi)發(fā)之初便做長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)，尤其對(duì)于定位必須有著精準(zhǔn)的估計(jì)。位于城東興慶公園對(duì)面的“中匯商務(wù)酒店” ，是西安第一個(gè)酒店式商務(wù)公寓。以下就這三類(lèi)酒店物業(yè)進(jìn)行對(duì)比分析：“湯姆公寓”屬產(chǎn)權(quán)式酒店。事實(shí)上，以西安如此巨大的旅游資源（同時(shí)西安又是西部開(kāi)發(fā)的橋頭堡城市，招商引資的結(jié)果也吸引大量的商務(wù)人士入駐西安，這使得西安的旅客資源更加豐富） ，完全有條件依靠酒店的規(guī)模效應(yīng)來(lái)吸引旅客，以賺取豐厚的利潤(rùn)。酒 店 各 種 配 套 設(shè) 施 狀 況18%24%18%13%16% 8% 3%咖 啡 廳茶 秀快 餐 店健 身棋 牌 室銀 行 、 超 市游 泳 池各酒店價(jià)格不一，市場(chǎng)無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查顯示，西安目前各大酒店的門(mén)市報(bào)價(jià)不一，即便是同地段同級(jí)別的酒店其門(mén)市報(bào)價(jià)也各有不同，甚至表現(xiàn)出很大的差異。而客戶的消費(fèi)特征則主要是旅行消費(fèi)、公款消費(fèi)、商務(wù)消費(fèi)和住宿餐飲等，其中又主要以旅游消費(fèi)和商務(wù)消費(fèi)為主。進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，在所有調(diào)查的酒店中只有一家酒店其高檔客房占了 40%，兩家（10%）酒店其高檔客房占總客房數(shù)的 30%，其他的酒店其高檔客房均不超過(guò)20%。事實(shí)上，在以上計(jì)算過(guò)程中得出的每年需要下榻西安酒店、飯店的人次為900—1100 萬(wàn)人次為保守估計(jì)，另外，在這 890—1100 萬(wàn)人次中還沒(méi)有將每年來(lái)自國(guó)內(nèi)外因公出差的群體，由此可見(jiàn)，西安的酒店業(yè)確實(shí)還存在比較樂(lè)觀的開(kāi)發(fā)潛力。③、酒店所處的位置對(duì)酒店的入住率影響巨大，位置好的酒店無(wú)論旺季淡季都能有相對(duì)穩(wěn)定的入住率，而位置稍差的酒店其入住率一直上不去。酒店業(yè)和飲食業(yè)作為旅游產(chǎn)業(yè)的相伴產(chǎn)業(yè)，更是深受其利，強(qiáng)大的旅游資源為西安酒店業(yè)的發(fā)展提供了優(yōu)越的條件和廣闊的發(fā)展空間，酒店業(yè)也因此獲得了豐厚的利潤(rùn)。? 從消費(fèi)層次上分析：人們?cè)谧非笪镔|(zhì)享受的同時(shí)，更追求精神上的享受。陜西高速公路總里程已突破 1300 公里，位居西部第二。旅游總收入 154．4 億元，其中國(guó)際旅游外匯收入 3．3 億美元，分別比上年增長(zhǎng) 45．1％和 1．3 倍。經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力增強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力增強(qiáng)據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局有關(guān)資料顯示，2022 年西安市生產(chǎn)總值（GDP）1095．87 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) 13．5％。項(xiàng)目概況和平路是西安市商業(yè)、辦公、餐飲娛樂(lè)的主要大街之一。項(xiàng)目用地性質(zhì)為商住用地（使用權(quán)限 70 年） 。1 / 41第一部分　 項(xiàng)目背景 ..............................................3第一章 可行性報(bào)告編制依據(jù)及說(shuō)明 ..............................3編制依據(jù) ...................................................3編制說(shuō)明： .................................................3第二章　 項(xiàng)目概況 .............................................4１．基本情況 ...............................................4２．發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) ...........................................6第三章：市場(chǎng)調(diào)查與分析 .......................................6第一節(jié)：宏觀市場(chǎng)分析 .......................................6經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力增強(qiáng) ........................................7經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)帶動(dòng)人們消費(fèi)觀念的深層變革 ................7成長(zhǎng)中的消費(fèi)力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命 ....................8消費(fèi)形態(tài)與觀念變化分析： ................................9西安酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與前景分析 ...........................10第二節(jié) 微觀市場(chǎng)調(diào)研與分析 ...................................36一、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及區(qū)內(nèi)人口構(gòu)成 ............................36二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) ——呼喚 ..............................36第二部分：項(xiàng)目總體戰(zhàn)略規(guī)劃 .....................................37第四章．項(xiàng)目建設(shè)方案 ........................................37一、項(xiàng)目總體情況 ..........................................37二、項(xiàng)目管理情況： ........................................37三、和平大廈規(guī)劃審批情況： ................................38四．和平大廈設(shè)計(jì)說(shuō)明 ......................................39五、和平大廈項(xiàng)目進(jìn)展情況及工程進(jìn)度計(jì)劃 ....................39第五章　 項(xiàng)目定位 ............................................41一、定位依據(jù) ..............................................41二、定位策略 ..............................................41項(xiàng)目定位 ..................................................42２．概念定位： ............................................42第六章 營(yíng)銷(xiāo)策略 ..............................................44“和平大廈 ”項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo) ..................................44銷(xiāo)售、租賃比例安排 ........................................44定價(jià)策略 ..................................................45營(yíng)銷(xiāo)促進(jìn) ..................................................47營(yíng)銷(xiāo)周期安排 ..............................................48可售面積營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度安排 ......................................49回款進(jìn)度安排 ..............................................50第七章　 資本運(yùn)作思路 ........................................50一、投資組合方式 ..........................................50二、資金運(yùn)作方式 ..........................................51第八章　 項(xiàng)目利潤(rùn)保證策略 ....................................52一、遵循市場(chǎng)規(guī)律 　 實(shí)現(xiàn)多方共贏 ............................52二、加強(qiáng)橫向合作 　 構(gòu)建跨行業(yè)盈利橋梁 ......................532 / 41三 　 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金支撐體系 ..................................54第三部分　 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)分析 ...................................55第九章　 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ........................................55第一節(jié) 　 建設(shè)資金籌措方案和投資估算 ........................55第二節(jié) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) ..................................58第十章 項(xiàng)目風(fēng)