【正文】 險(xiǎn)分析 ..........................................631．國(guó)家政策風(fēng)險(xiǎn) ...........................................632．市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) ...........................................633．營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn) ...............................................644．開(kāi)發(fā)過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn) ...................................65第十一章 結(jié)論 ...............................................65第一部分第一部分 　　 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景第一章第一章 可行性報(bào)告編制依據(jù)及說(shuō)明可行性報(bào)告編制依據(jù)及說(shuō)明編制依據(jù)編制依據(jù)一、 《西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃匯編》二、 《實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)西安市商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》 （2022 年—2022 年）三、 《西安市城市總體規(guī)劃(1996～2022)》四、 《西安市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于毓興物業(yè)發(fā)展有限公司建設(shè)和平大廈項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)》五、西安市人民政府關(guān)于出讓國(guó)有土地使用權(quán)的批復(fù)（編號(hào) xx 字（xx）第 xx 號(hào)）六、西安市房地產(chǎn)實(shí)地調(diào)查情況七、2022 年陜西經(jīng)濟(jì)社會(huì)藍(lán)皮書(shū)《經(jīng)濟(jì)卷》八、國(guó)家工業(yè)發(fā)展組織編寫(xiě)的《工業(yè)可行性研究手冊(cè)》3 / 41九、國(guó)家計(jì)委頒布的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》 （1983 年 2 月 2 日）十、陜西省現(xiàn)行相關(guān)工程定額標(biāo)準(zhǔn)。用地現(xiàn)狀為三通一平。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略導(dǎo)向的轉(zhuǎn)移西部大開(kāi)發(fā)，西安將成為西北地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和對(duì)外交流的樞紐。經(jīng)濟(jì)總量突破千億元大關(guān)，增長(zhǎng)速度連續(xù)五年保持在 13％以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁上了新臺(tái)階，并步入一個(gè)新的增長(zhǎng)期。全市擁有年接待游客 10 萬(wàn)人以上的景區(qū) 20 個(gè)；國(guó)家 4A 級(jí)景區(qū) 9 個(gè)；為適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的需要，年末全市星級(jí)賓館 72 家，其中五星級(jí)賓館 4 家，四星級(jí)賓館 13 家。隨著交通的不斷完善，城內(nèi)——城外，省內(nèi)——省外，跨區(qū)域、跨地域消費(fèi)正在形成風(fēng)尚。隨著生活水平的不斷提高，消費(fèi)者不斷調(diào)整自己對(duì)物質(zhì)享受與精神享受的比例關(guān)系，以追求生活素質(zhì)的全面提高；? 從消費(fèi)時(shí)效性分析：隨著國(guó)民收入的逐步提高和社會(huì)保障體系的逐步完善，加之各類家庭常備耐用品已基本獲得滿足。對(duì)西安目前現(xiàn)有的酒店、飯店的調(diào)查顯示，目前西安有 4 家五星級(jí)酒店、6 家四星級(jí)酒店、15 家三星級(jí)酒店、20 家準(zhǔn)三星級(jí)酒店和近 100 家二星級(jí)及以下酒店。④、準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店其經(jīng)營(yíng)狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來(lái)的差異。西安酒店業(yè)目前經(jīng)營(yíng)狀況分析酒店入住率 70%，表現(xiàn)尚可對(duì)本次抽中的 20 家酒店的調(diào)查結(jié)果顯示，20 家酒店平均客房入住率達(dá)到70%，其中客房入住率為 75%和 65%的酒店數(shù)分別占 %和 %，兩者合計(jì)占到 58%；客房入住率最高達(dá)到 90%的酒店占 %，入住率最低為 45%的酒店占%。從調(diào)查反映的酒店經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，高檔客房所占比重大的酒店在旺季時(shí)尚可保持較高的入住率，但一旦到了淡季，其客房入住率就相對(duì)顯得較低。旅游旺季出現(xiàn)在 35 月和 911 月入住率最高的為中檔客房調(diào)查顯示，幾乎所有的酒店其經(jīng)營(yíng)高峰期出現(xiàn)在旅游旺季，即客房入住率最高的月份通常在 3 月、4 月、5 月和 9 月、10 月、11 月，即全年基本上有半年的旺季；6 月、7 月、8 月和 12 月、1 月、2 月為一年中的淡季，在淡季間，多數(shù)酒店的客房入住率低于平均水平，甚至有部分酒店的入住率尚不足 30%—40%，可見(jiàn)，酒店受季節(jié)影響是非常大的。各大酒店（二星級(jí)以上）的報(bào)價(jià)從 100 元以下至最高 2022 元都有報(bào)價(jià)，而各大酒店的折扣或優(yōu)惠程度也不一樣，有的酒店為了搶占客戶，競(jìng)相降價(jià)，最低折扣甚至低于 5 折，這種所謂的“價(jià)格戰(zhàn)”使得整個(gè)酒店業(yè)的利潤(rùn)水平縮水的同時(shí)，又使整個(gè)酒店業(yè)的管理更加混亂，因此，針對(duì)不同級(jí)別、不同地段、不同季節(jié)制定相應(yīng)的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)和折扣標(biāo)準(zhǔn)等一系列的標(biāo)準(zhǔn)已是刻不容緩，它將關(guān)系到西安整個(gè)酒店業(yè)的發(fā)展。酒店市場(chǎng)布局不夠合理調(diào)查發(fā)現(xiàn)，西安的酒店主要分布在城內(nèi)、城南和城東，這三城區(qū)的酒店數(shù)占所有酒店數(shù)的 75%，而城西、城北和西高新酒店數(shù)合計(jì)才不過(guò) 25%。這種產(chǎn)權(quán)式酒店，亦稱產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，它源于歐洲，70 年代初期傳至美國(guó)。中匯商務(wù)酒店兼有酒店、寫(xiě)字樓、居住等多項(xiàng)功能，它與一般的酒店式公寓的主要區(qū)別在于這種酒店式商務(wù)公寓在酒店式公寓的基礎(chǔ)上還兼有 SOHO 的功能，一般的酒店式公寓盡管也可以居住和辦公，但其辦公環(huán)境遠(yuǎn)不及酒店式商務(wù)公寓，而 SOHO 雖然打的是辦公和居住的牌子，而且辦公環(huán)境優(yōu)越，但卻缺乏酒店式商務(wù)公寓酒店式的星級(jí)服務(wù)，因而從功能上講，酒店式商務(wù)公寓與酒店式公寓和 SOHO 存在非常明顯的區(qū)別，這種區(qū)別使得酒店式商務(wù)公寓相比酒店式公寓和 SOHO 而言，其功能更多、服務(wù)更優(yōu)、檔次更高。西安酒店式公寓前景預(yù)測(cè)西安是個(gè)發(fā)達(dá)的旅游城市，巨大的旅游資源為西安酒店式公寓市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)提供了非常廣闊的發(fā)展空間，同時(shí)，西安目前這種酒店式公寓（或產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）為數(shù)甚少，基本上沒(méi)有形成什么市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這就為酒店式公寓的開(kāi)發(fā)和發(fā)展提供了相當(dāng)有利的開(kāi)發(fā)空間，這表明，目前西安酒店式公寓大有所為，其市場(chǎng)前景十分看好。經(jīng)營(yíng)時(shí)間：多數(shù)健身中心營(yíng)業(yè)時(shí)間從早上 8：00 至 8：30 開(kāi)始，到晚上的21：00 至 2：00 結(jié)束。項(xiàng)目收費(fèi)：項(xiàng)目收費(fèi)有兩種類型，即每次使用付費(fèi)和月卡、年卡付費(fèi)。經(jīng)營(yíng)房型及收費(fèi)：主要以迷你型、小型和豪華型居多。消費(fèi)場(chǎng)所：水上龍宮（解放路）最受歡迎項(xiàng)目 造浪池 像海邊的感覺(jué) 周六、日消費(fèi)人次： 造浪池 1000 人左右 兒童池 300 人左右 環(huán)流河 300 人左右 火山攀巖 200 人左右 按摩池 50 人左右 乘伐滑道 100 人左右 旋滑道 200 人左右 直滑道 200 人左右 高速滑道 200 人左右 蛟龍滑道 200 人左右 舞廳、夜總會(huì)、KTV 音樂(lè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)調(diào)查規(guī)模：經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍在 200 m2至 400 m2左右。對(duì)于西安的健身俱樂(lè)部，目前主要有“中體”俱樂(lè)部等幾家、整體規(guī)模不大，提供的內(nèi)部設(shè)施和環(huán)境略顯欠缺和單調(diào)，盡管如此，還是表現(xiàn)出較好的經(jīng)營(yíng)狀況。二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) ——呼喚呼喚本項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)設(shè)施目前以大中型餐飲、娛樂(lè)和中小百貨店面為主，與該區(qū)域的人口密度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相符合。以上項(xiàng)目均為毓興物業(yè)發(fā)展有限公司代為建造。建設(shè)用地規(guī)劃許可證號(hào)為（2022）187 號(hào)。我公司為了實(shí)現(xiàn)定向設(shè)計(jì)、菜單式開(kāi)發(fā)，滿足合作伙伴商業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際需求，借鑒 “法國(guó)雅高” 、 “美國(guó)速八” ，以及上海“莫泰168 ”等強(qiáng)勢(shì)酒店經(jīng)營(yíng)集團(tuán)對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所工程施工的嚴(yán)格要求，對(duì)施工圖進(jìn)行了必要的調(diào)整。投入專項(xiàng)資金設(shè)計(jì)供殘疾人使用的專用通道、專用衛(wèi)生間等設(shè)施、加入免費(fèi)兒童游樂(lè)中心、小型醫(yī)療機(jī)構(gòu)、大型共享空間等設(shè)施場(chǎng)地充分滿足各種消費(fèi)者的特殊需求。若本項(xiàng)目全部用于租賃且以租金為主要回款渠道，總投資 萬(wàn)元的回收期將在 8 年以上，將嚴(yán)重違背毓興公司資本運(yùn)營(yíng)原則，因此建議本項(xiàng)目的營(yíng)銷策略以收回投資成本為原則和基本底線，在負(fù)債率為零的情況下保留產(chǎn)權(quán)的自有化，以獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。這也有利于項(xiàng)目升值形象的樹(shù)立。銷售促進(jìn)模擬圖：營(yíng)銷周期安排營(yíng)銷周期安排（根據(jù)現(xiàn)有工作進(jìn)度，建議安排在 2022 年 5 月進(jìn)入市場(chǎng)）根據(jù)房地產(chǎn)尤其是本項(xiàng)目營(yíng)銷的特殊規(guī)律，整盤營(yíng)銷將分為五個(gè)階段進(jìn)行：內(nèi)部招商期　　三個(gè)月（2022 年 4 月——7 月份）金融洽談期　　三個(gè)月（2022 年 4 月——7 月份）市場(chǎng)教化期　　八個(gè)月（2022 年 7 月至 2022 年 7 月份）入住裝修期　　六個(gè)月（2022 年 8 月至 2022 年 7 月）正式營(yíng)業(yè)期　　計(jì)劃 2022 年 7 月正式營(yíng)業(yè)；本案35 元／㎡低價(jià)入市莊家造勢(shì)坡地滾石 投資者心理價(jià)位攀升時(shí)間結(jié)點(diǎn)一 時(shí)間結(jié)點(diǎn)二30 / 41可售面積營(yíng)銷進(jìn)度安排可售面積營(yíng)銷進(jìn)度安排階 段 性 銷 售 面 積 比 例總 面 積 14000平 方 米 32%21%24%23%第 一 月 第 二 月 第 三 月 第 四 月回款進(jìn)度安排回款進(jìn)度安排階 段 性 銷 售 回 款 額 (單 位 ： 萬(wàn) 元 )總 銷 售 回 款 額 9000萬(wàn) 元2800 1890 2160 207001000202230004000萬(wàn) 元銷 售 金 額 曲 線銷 售 金 額 曲 線 2800 1890 2160 2070第 一 月 第 二 月 第 三 月 第 四 月根據(jù)以上安排，本項(xiàng)目可售面積實(shí)際銷售周期在四個(gè)月，實(shí)際回款額達(dá)到9000 萬(wàn)元，在不需要銀行貸款的前提下已經(jīng)能夠滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資本運(yùn)作的需要。第八章第八章 　　 項(xiàng)目利潤(rùn)保證策略項(xiàng)目利潤(rùn)保證策略為實(shí)現(xiàn)企業(yè)和項(xiàng)目在資本運(yùn)作的過(guò)程中獲得良好的金融支持，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的品牌擴(kuò)張與資本擴(kuò)張，完善的盈利策略是其重要基礎(chǔ)。為保證項(xiàng)目降低資金投入風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)項(xiàng)目盈利能力，提案部門建議毓興公司在完成同“法國(guó)雅高” 、 “美國(guó)速八” ，以及上?！澳?168 ”的經(jīng)營(yíng)租賃合同后再進(jìn)行本項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)。強(qiáng)大的還貸能力促使銀行無(wú)憂放貸。實(shí)現(xiàn)公司長(zhǎng)期收益目標(biāo)，增強(qiáng)項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力和銀行融資信心銷售回款6432 元／㎡ 萬(wàn)㎡＝9000萬(wàn)元。二、加強(qiáng)橫向合作二、加強(qiáng)橫向合作 　　 構(gòu)建跨行業(yè)盈利橋梁構(gòu)建跨行業(yè)盈利橋梁在本項(xiàng)目中毓興公司應(yīng)從以下四方面開(kāi)展工作。但是為了滿足一個(gè)專業(yè)的酒店地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)資本擴(kuò)張與規(guī)模擴(kuò)張的雙重需要，建議向銀行貸款 3000 萬(wàn)元，以確保后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的連續(xù)性。速戰(zhàn)速?zèng)Q——房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵在于解決時(shí)間差與資金流的矛盾，其中的成本控制將成為項(xiàng)目盈利能力的標(biāo)準(zhǔn)，尤為重要的是時(shí)間成本的控制。然而，本項(xiàng)目的整體運(yùn)作思路，緊緊圍繞著四個(gè)利益點(diǎn)的平衡，即：雖然本項(xiàng)目經(jīng)過(guò)前期成熟的策劃與運(yùn)作，各項(xiàng)軟硬件基本條件均能支持實(shí)際租賃中按本地區(qū)酒店地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行，但是，我們?cè)谟?jì)算開(kāi)發(fā)商回款利潤(rùn)的同時(shí)還必須看到虛高的利潤(rùn)必將帶來(lái)后期經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于投資者的回報(bào)期待、經(jīng)營(yíng)者的成本控制和金融機(jī)構(gòu)貸款資金的回收都將失去保障。成為外地游客來(lái)西安的一處觀光購(gòu)物旅游景點(diǎn)和標(biāo)志性消費(fèi)場(chǎng)所。２．概念定位：２．概念定位：要素一：人性化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，酒店規(guī)劃優(yōu)先原則，酒店設(shè)施的先進(jìn)性；要素二：合理的客房戶型設(shè)計(jì)，滿足消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)空間的舒適性要求。4．設(shè)備配置：設(shè)備用房主要設(shè)在地下室；水、電、暖、消防、空調(diào)通風(fēng)、弱電工程等按需求各層也有布置，并對(duì)多平面劃分了防火分區(qū)；交通組織設(shè)有觀光電梯、客貨電梯多部，各層設(shè)自動(dòng)扶梯 8 部；供電為雙回路 10KV 線路進(jìn)線，容量滿足各種需要。這為下一步和平大廈的開(kāi)工及管理奠定了很好的基礎(chǔ)。其中，基礎(chǔ)面積為 3500 平方米，一層至三層為商業(yè)用房 10500 平方米，四至八層為商務(wù)辦公住房及寫(xiě)字間 17500 平方米。因此，西安市酒店業(yè)具有巨大的市場(chǎng)空間和潛力，應(yīng)當(dāng)抓住機(jī)遇，率先搶灘。消費(fèi)的目的：娛樂(lè)、商談業(yè)務(wù)。消費(fèi)者身份特征：重要為學(xué)生和有小孩的家庭。消費(fèi)者身份特征：絕大部分（約占 60%）為年輕職業(yè)白領(lǐng)和學(xué)生，也有一部分企業(yè)老板，自由職業(yè)者。消費(fèi)類型：男性主要以保齡球、跑步機(jī)、力量訓(xùn)練、綜合訓(xùn)練機(jī)類為主要消費(fèi)類型，其中跑步機(jī)、綜合訓(xùn)練機(jī)最受歡迎。時(shí)下休閑、娛樂(lè)、健身等消費(fèi)形式正成為一種消費(fèi)時(shí)尚，而追求時(shí)尚和前衛(wèi)的一族將是一個(gè)相當(dāng)可觀的群體，因此市場(chǎng)有著相對(duì)較大的需求潛力，消費(fèi)形勢(shì)向好。從以上對(duì)酒店式公寓——“水晶島” 、產(chǎn)權(quán)式酒店——湯姆公寓和酒店式商務(wù)公寓——中匯商務(wù)酒店的分析發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是湯姆公寓還是中匯商務(wù)酒店，其在市場(chǎng)的受歡迎程度都相當(dāng)高，市場(chǎng)對(duì)此也青睞有加；而 “水晶島”由于其座落的地段無(wú)論是自然景觀環(huán)境、人文素質(zhì)、交通狀況都具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，而西高新良好的發(fā)展勢(shì)頭更為這種酒店式公寓創(chuàng)造了十分良好的開(kāi)發(fā)條件和發(fā)展前景。而湯姆公寓可以說(shuō)是就是在西安這種良好旅游資源的背景下應(yīng)運(yùn)而生的。對(duì)目前已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)的幾個(gè)以酒店式公寓（或者產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，湯姆公寓、 “水晶島”和中匯商務(wù)酒店目前代表了三種酒店類型，湯姆公寓實(shí)際上是產(chǎn)權(quán)式酒店， “水晶島”是定位于酒店式公寓，而中匯商務(wù)酒店則定位為酒店式商務(wù)公寓。整個(gè)西安的酒店業(yè)沒(méi)有形成規(guī)模效應(yīng)西安酒店至今為止二星級(jí)以上的酒店基本達(dá)到 120 多家，但無(wú)論是二星級(jí)酒店、三星級(jí)酒店還是星級(jí)更高的四星級(jí)、五星級(jí)酒店，到目前為止尚未有一家酒店客房數(shù)達(dá)到 1000 套以上，更不用說(shuō)哪家酒店的客房數(shù)能達(dá)到 2022 套或者 2022 套以上，這說(shuō)明西安目前的酒店無(wú)論星級(jí)定位如何，尚未有一家酒店真正達(dá)到相當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)規(guī)模，自然