【正文】 該說也比較多，物業(yè)管理是一個典型的服務，物業(yè)管理我們現(xiàn)在的概念比較窄，也是賺最低檔次的錢，萬科現(xiàn)在的物業(yè)管理有一個很大的變化，萬科的物業(yè)管理絕不給別人做，為什么呢？他不賺錢，賠錢，做中產階級的住宅，如果你要再做經濟適用房的物業(yè)管理，那肯定不賺錢，所以萬科的物業(yè)管理現(xiàn)在做機構，現(xiàn)在總后大院是萬科管的，建設部大院是萬科管的，萬通的物業(yè)現(xiàn)在也管著聯(lián)想中心，還管著一個機構，所以這個是高端的，那么在國外這種物業(yè)管理變成一種叫支援服務系統(tǒng)，就是打仗支援你，或者后勤保證這些東西，他們管工廠，管醫(yī)院，管兵營，甚至管監(jiān)獄，管政府，就是說這些客戶，最典型的現(xiàn)在他們有一個市場服務公司，跟北京的光華長安公司合作，管了中國現(xiàn)在２０幾萬張病床，因為大家知道病床是非常難管的，但是這部分收費是最保障的，你得癌癥了，你住院，你說你不交住院費，不可能，所以他們把簡單物業(yè)費的管理擴大成一個支援服務系統(tǒng)，所以這個公司在美國上市公司一直都非常好，這個公司在中國有合資的，天津開發(fā)區(qū)泰達的總部，天津開發(fā)區(qū)行政辦公中心是由這家公司來管的。開發(fā)公司的模式，有房屋的開發(fā)模式，有土地的開發(fā)模式，還有一種交叉混合的開發(fā)模式，混合開發(fā)模式，如果你們做得足夠大，看一看許容貿這樣的玩法比較有意思。所以對企業(yè)家來說，要做一個企業(yè)家，我講的這些問題你就要研究，作為一個買賣人來說他是天天在變的，比如說劉傳志，他現(xiàn)在的利潤還不如三個網(wǎng)站加起來多，雖然他的銷售收入是這三個網(wǎng)站的十倍，但是他也不能說不做了，我去做別的事兒了，他還是以聯(lián)想為終身事業(yè)，公司即使不好他也不會走，所以這叫企業(yè)家。 第二個原因就是我們的商業(yè)模式太原始，我們做生意的方法太原始了，所以等于我們的商業(yè)模式是最低層次的商業(yè)模式，你賺到錢肯定是最少的，在美國看不到像我們做生意的方法，為什么香港的規(guī)模也能做到這么大呢？為什么大陸的公司隨便用這種方式就超過了香港呢？實際上很大程度上李嘉誠也好，何皇也好，他們勞動的強度，就是蓋房子的數(shù)量都不如大陸蓋得多，甚至李嘉誠住宅的品牌上也不是很好，而且蓋得很高的筒子樓沒有什么創(chuàng)新，產品上沒有大陸上做得這么花哨，但是他很多是資本市場上賺錢，也就是說賺錢如果分成五六個臺階的話，我們現(xiàn)在的方式就是東莞的打工仔這種方式，掙加工費的方式，不可能在整個經濟活動當中你去成為一個有競爭力的大企業(yè)，更重要的還有一個問題，這樣一個商業(yè)模式它不積累財富，它是毀滅財富，現(xiàn)在財富管理叫財務增加值，ＥＶＩ這個概念。 在這個精英的群體里面最小的資本金是五億，銷售額是六億，中國這么多房地產公司，最近市場上包括順馳的孫洪斌，大家都在講自己的企業(yè)規(guī)模多少多少，但是我覺得這個講法在口徑上會有問題，因為上市的房地產公司決算利潤是以交鑰匙為標志的，就是你不交鑰匙都是預收帳款，預收帳款在財務上是負債，所以不是銷售收入，你簽了預收合同以后馬上形成的是負債，不是收益，所以孫總講的是簽訂預售合同，總金額可能會超過一百億，但是如果按價格來看，萬科今年已經１５０億了，但是萬科今年的收入是５５億到６０億，所以萬科的口徑是最小的口徑，所以這是口徑不同。 從市場的狀況來看，中國住宅一年的銷售，有三個主要區(qū)域市場，北京、上海、廣東，北京一般從住宅來說銷售最多的，一年大概２０到２５億，另外就是上海，上海常年銷售第一名，大概十到十五個億，上海市場是最大的公司，“復地”因為它沒有上市，它自己也講自己銷售２０億、３０億，但是他有很多是跟孫洪斌是差不多的，大家俗稱銷售收入多少，但是法律上確認萬科的數(shù)字是最對的。 所以目前中國傳統(tǒng)的商業(yè)模式是一個什么概念？如果你要做收入，做利潤一定要做資產，就是你要買地，要做資產一定要做負債，因為你要去借錢，這樣就形成一個循環(huán)，當你去擴張的時候先做資產再做負債，同時預計未來有利潤，當你每一次擴張的時候都是先擴張的負債，收入的增長并不需要每天的投資，我們的商業(yè)模式，你只要預期有收入增長一定是負債先增長，所以你要做收入，你不做資產，你不買土地不行，你要買土地不負債也不行，所以當一個房地產公司它土地的儲備多，但是你應該反過來想，他的負債一定在增加，他的風險在增加，他每股的現(xiàn)金流量在增加，這個公司風險在加大，而這樣一個情況如果經濟周期在波動，經濟周期我們現(xiàn)在已經由原來行政的政治主導周期，轉化為市場的商業(yè)周期，在商業(yè)周期下大概是五到七年周轉一次，那么周轉一次以后，也就是說你辦喜事的時間最多超不過三年，就開始辦喪失了，基本上在繁榮的時候使勁負債，使勁借錢擴大資產，而你的項目周期是多少呢？在北京做一個項目的周期是五到七年，３０萬平方米以上。第三種是我們自己稱之為精品店的模式，就是萬通做的公寓這一部分，也就是說跟萬科沒有什么差別，只是目標人群不同，我們現(xiàn)在的目標人群平均單價是１５０萬以上，年齡在４０歲到４５歲的人居多，我們一個市場目前主要在北京，因為是高端市場，在ＧＤＰ大概三千美金以上的市場才能做，萬科大概最主要的市場，在ＧＤＰ兩千美金以上都能做，就相當于我們是精品店，就是賣得貴，但是客戶少，價值量大，我們一年的客戶數(shù)是一千到一千二百個客戶，大概是１５到２０億的銷售，萬科客戶數(shù)量是我們的十倍，收入是我們不到兩倍，將近三倍的樣子，實際上我們的單價比較高。還有一種比較專業(yè)的，現(xiàn)在萬達的王建林在常識一種相對專業(yè)性的，也就是說找一些各個方面的商用物業(yè)最終用戶，把他們整合在一起，然后按照他們的要求來定做，目前萬達做了不少這樣的案例，但是在市場上的研究來看褒貶也不一樣，但是他希望一種專業(yè)的模式。 那么現(xiàn)在已經發(fā)展到什么程度呢？現(xiàn)在的手機是信息消費的終端產品，那么它可以任何時間能夠獲取到你的圖象信息和文字信息，在這種情況下，我們現(xiàn)在正在跟一些手機廠家聯(lián)系，如果要行的話，最近很快可以，就是我的客戶讓我給他定做房子，他可以在手機上看這個房子的進展程度，而且可以提出要求，所以這個定制我們將來可以在網(wǎng)上，可以在手機上都可以，你在飛機上可以通過電腦看房子蓋到什么程度了，有什么進展了，這是定制服務。 再看一個例子，你腐蝕干部，一個朋友買一個法人股，多賺兩千萬，他給這個領導的兒媳婦五百萬，這個錢拿到以后等到發(fā)酵，大家光知道給錢，你不研究錢的是非后邊怎么衍變，給了錢以后，這個領導的兒媳婦她就買車了，領導的兒媳婦也就二三十多歲，正是虛榮心正盛的時候，那么她這樣一來周圍人就會議論，最后你三年多花了一千五百萬，你還沒有擺平，因為你腐蝕了更多的人，所以我勸大家不要想這個問題，這就是我們?yōu)槭裁匆芯可虡I(yè)模式，不是說我不懂，也不是說大家做的不如我好，其實這個誰都會，就是拉關系，這個活兒大家都會。 美國整個國家公司它的游戲規(guī)則都是專業(yè)化，然后分工協(xié)作，專業(yè)化加發(fā)達的不動產經營，發(fā)達的不動產經營是什么概念呢？中國的房地產公司總負債率都在７０％以上，在香港五家上市的房地產公司，它的負債率在３０％、４０％，一個是向前融資，就是向客戶融資，預售，第二向供應商融資，這是先后融資，第三就是中間融資，就是通過銀行這樣一些貸款開發(fā)融資，也就是說負債融資，特別是銀行融資成為我們主要的資金來源形式，在美國是反過來的，７０％的資金是ＲＥＩＴ，其余１０％到１５％是退休金，養(yǎng)老金，所以在美國即使有泡沫對銀行影響不是特別大的，我們中國目前金融創(chuàng)新的方向，正在朝著美國的方式在走，最近大陸的信托，包括香港也開始推行瑞茲，大陸現(xiàn)在有一家準瑞茲也在做，大陸在接下來不動產按揭的證券化，住房貸款的按揭證券化這些都在做，也就是說綜合大陸的金融也是朝著美國的方向在改。 所以我今天大概就講這么三個問題，還有幾分鐘，大家有什么問題可以提，就先講到這兒，謝謝大家。 第二，我們在分的時候采取不是江湖手段，是商人手段，就是以江湖方式進入，以商人方式退出，所謂商人方式退出就是買單，你要舍得買單，就是我要不走的，我就買他們的，他們掏錢，我留下一堆東西，所以我剩下的就是資產和希望，那可能走的人拿的是現(xiàn)金和希望，這個不同，但是你必須要愿意做這個交易，如果你不做這個交易就變成江湖了，就變成殺掉他，或者他殺掉你，那么這個游戲就沒有了，所以萬通在這個問題上我認為是非常