【正文】 馮倫房地產(chǎn)的商業(yè)模式研究 非常感謝主辦單位給我一個(gè)機(jī)會(huì)跟大家來(lái)交流，我今天給大家介紹的商業(yè)模式，我想講三個(gè)方面的問(wèn)題，第一方面介紹一下中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)基本的概括，以及跟全世界房地產(chǎn)行業(yè)的差距在哪里，第二方面介紹一下中國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)公司的商業(yè)模式，大家都是怎么樣在做生意，第三，簡(jiǎn)單介紹一下美國(guó)房地產(chǎn)的模式，以及萬(wàn)通最近轉(zhuǎn)型上的想法。 首先說(shuō)一下房地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)目前大概有三萬(wàn)家房地產(chǎn)公司，它基本上是這樣一個(gè)布局，在北京、上海、廣東，這三個(gè)市場(chǎng)占到了三分之二，公司數(shù)量，天津?qū)⒔那Ъ?，北京也將近五千家，上海也將近五千家，這三個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)占了三之分二，它們平均的資本規(guī)模是五百萬(wàn)人民幣，上市公司最初是３３家，現(xiàn)在是５８家，在全國(guó)一千三四百家上市公司當(dāng)中，有將近６０家是以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司，有將近３２０家跟房地產(chǎn)相關(guān)，有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司，那么我們來(lái)看這將近６０家的上市房地產(chǎn)公司，他們最大的規(guī)模資本金是２２億人民幣，就是萬(wàn)科，銷(xiāo)售額去年是４５億，這是第一名，第十名是六億五，資本規(guī)模不到五億，這就是我們現(xiàn)在屬于三萬(wàn)多家的精英當(dāng)中，我們抽了６０家來(lái)看，最大的規(guī)模是２２個(gè)億，銷(xiāo)售額是４５億。 在這個(gè)精英的群體里面最小的資本金是五億，銷(xiāo)售額是六億，中國(guó)這么多房地產(chǎn)公司，最近市場(chǎng)上包括順馳的孫洪斌，大家都在講自己的企業(yè)規(guī)模多少多少，但是我覺(jué)得這個(gè)講法在口徑上會(huì)有問(wèn)題，因?yàn)樯鲜械姆康禺a(chǎn)公司決算利潤(rùn)是以交鑰匙為標(biāo)志的，就是你不交鑰匙都是預(yù)收帳款，預(yù)收帳款在財(cái)務(wù)上是負(fù)債，所以不是銷(xiāo)售收入，你簽了預(yù)收合同以后馬上形成的是負(fù)債，不是收益，所以孫總講的是簽訂預(yù)售合同，總金額可能會(huì)超過(guò)一百億，但是如果按價(jià)格來(lái)看，萬(wàn)科今年已經(jīng)１５０億了，但是萬(wàn)科今年的收入是５５億到６０億，所以萬(wàn)科的口徑是最小的口徑，所以這是口徑不同。 但是應(yīng)該說(shuō)在６０家當(dāng)中最大的是２２億資本，去年４５億銷(xiāo)售，今年５５億銷(xiāo)售，我剛才講的是金額，那么從產(chǎn)能來(lái)看，萬(wàn)科現(xiàn)在是中國(guó)產(chǎn)能最大的企業(yè)，一年生產(chǎn)交給客戶(hù)的房子是１５００套，同時(shí)在操作的４２個(gè)項(xiàng)目，萬(wàn)科跟我們的差距不是一點(diǎn)，我們跟萬(wàn)科的差距很大，我們公司最近派萬(wàn)科學(xué)習(xí)回來(lái)，我們?cè)诠芾砩媳热f(wàn)科還落后五年，公司在一個(gè)城市操作五個(gè)項(xiàng)目就很厲害了，萬(wàn)科是操作了４２個(gè)項(xiàng)目，一年交１５００套房，所以萬(wàn)科在中國(guó)產(chǎn)能現(xiàn)在是最大的。這是公司的一個(gè)狀況。 從市場(chǎng)的狀況來(lái)看，中國(guó)住宅一年的銷(xiāo)售，有三個(gè)主要區(qū)域市場(chǎng)，北京、上海、廣東，北京一般從住宅來(lái)說(shuō)銷(xiāo)售最多的，一年大概２０到２５億，另外就是上海，上海常年銷(xiāo)售第一名，大概十到十五個(gè)億，上海市場(chǎng)是最大的公司，“復(fù)地”因?yàn)樗鼪](méi)有上市，它自己也講自己銷(xiāo)售２０億、３０億，但是他有很多是跟孫洪斌是差不多的，大家俗稱(chēng)銷(xiāo)售收入多少，但是法律上確認(rèn)萬(wàn)科的數(shù)字是最對(duì)的。廣東常年銷(xiāo)售收入一般都在２５億到３０億，最大的房地產(chǎn)公司，這就是我們?cè)谀壳翱吹街袊?guó)房地產(chǎn)公司，三萬(wàn)家房地產(chǎn)公司大概就是這么一個(gè)情況，從市場(chǎng)的規(guī)模來(lái)看，如果按照證監(jiān)會(huì)的要求一年你做到十億以上，你肯定進(jìn)入前十名，就是上市公司６０家的前十名，我們的萬(wàn)通先鋒今年肯定就進(jìn)入前十名，你今年要能夠做到十個(gè)億，你就進(jìn)入上市公司的前十名，這個(gè)規(guī)模實(shí)際上很小，也就是說(shuō)現(xiàn)在目前的房地產(chǎn)公司整體狀況，就是數(shù)量大、規(guī)模小，最大的還是萬(wàn)科，萬(wàn)科按我們老百姓通常說(shuō)的銷(xiāo)售收入，萬(wàn)科早就超過(guò)一百億了。 那么跟世界上相比我們的差距是多少呢？從全世界的規(guī)模來(lái)看，美國(guó)最大的三家住宅公司，住宅規(guī)模一年是３２０００到３４０００個(gè)客戶(hù)，其中我們現(xiàn)在稱(chēng)之為開(kāi)發(fā)的辦法，就是買(mǎi)地、蓋房、銷(xiāo)售，或者說(shuō)是在別人地上蓋了再銷(xiāo)售等等，類(lèi)似于我們開(kāi)發(fā)的大概最大的產(chǎn)能，一年是一萬(wàn)五千套左右在美國(guó)，也就是說(shuō)萬(wàn)科的水平在產(chǎn)能上接近世界上最大的房地產(chǎn)公司，住宅，就是產(chǎn)能，它們價(jià)值量是多少呢？美國(guó)最大的這家公司，去年最多的一家是６７億美金銷(xiāo)售收入，當(dāng)然它是三萬(wàn)四千個(gè)客戶(hù)，還有兩萬(wàn)個(gè)客戶(hù)，主要是用來(lái)做經(jīng)濟(jì)服務(wù)、按揭貸款、保險(xiǎn)服務(wù)、裝修、定做，這些都打包起來(lái)是６７億，也就是說(shuō)在他們的收入當(dāng)中，實(shí)際上開(kāi)發(fā)這部分的收入大概跟萬(wàn)科是十倍之差，產(chǎn)量是一萬(wàn)五千套，日本最大的房地產(chǎn)公司，我講的是住宅，大河和汲水一年的產(chǎn)量也是３２０００套到３５０００套，就是整個(gè)的服務(wù)，那么其中類(lèi)似開(kāi)發(fā)這樣的也是１５０００套左右，這是日本，它三萬(wàn)多的客戶(hù)有很多其他的服務(wù)，但是直接跟開(kāi)發(fā)對(duì)應(yīng)的也是一萬(wàn)五千個(gè)客戶(hù)左右。 銷(xiāo)售收入大概三百億港幣左右，再看一看韓國(guó)，韓國(guó)最大的住宅公司一年產(chǎn)量也是一萬(wàn)五千到一萬(wàn)七千套左右，這是韓國(guó),金額跟大河差不多，三百億左右，亞洲最大的還有香港，香港最大的地產(chǎn)公司新鴻基，新鴻基其中一半是收租業(yè)務(wù)，它一年收入也是三百多個(gè)億，其中有１５０億左右是跟開(kāi)發(fā)有關(guān)的收入，但是他們的房?jī)r(jià)是北京房?jī)r(jià)的五到七倍，所以它的產(chǎn)能大大不如萬(wàn)科，李嘉誠(chéng)就更少了，實(shí)際上在房地產(chǎn)行業(yè)不算價(jià)值量，就算干得活兒，中國(guó)超過(guò)李嘉誠(chéng)的非常多，李嘉誠(chéng)只有萬(wàn)科的五分之一，就是交房的數(shù)量，我們?cè)倏磁_(tái)灣，臺(tái)灣過(guò)去認(rèn)為很大，現(xiàn)在看臺(tái)灣其實(shí)很小，臺(tái)灣最大的房地產(chǎn)公司去年的銷(xiāo)售，大概６５億到７０億臺(tái)幣，不到２０萬(wàn)人民幣，臺(tái)灣最多的時(shí)候有八千家公司，美國(guó)現(xiàn)在有五萬(wàn)家跟房地產(chǎn)有關(guān)的公司，美國(guó)的模式跟中國(guó)不一樣，所以我們看一下我們的差距在哪兒，從產(chǎn)能來(lái)看我們的差距非常小，而且萬(wàn)科創(chuàng)造了一個(gè)奇跡，因?yàn)樵趪?guó)外是標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)的，所以他生產(chǎn)一萬(wàn)五千套，法律制度社會(huì)各方面都規(guī)范了，沒(méi)有那么復(fù)雜，它相對(duì)簡(jiǎn)單做到一萬(wàn)五千套，而萬(wàn)科要做到這一萬(wàn)五千套１６個(gè)城市４２個(gè)項(xiàng)目，管理就復(fù)雜，但是萬(wàn)科能夠把產(chǎn)品管得那么好，所以大家為什么要學(xué)習(xí)萬(wàn)科好榜樣。 今年萬(wàn)科公司增長(zhǎng)４０％，中國(guó)在產(chǎn)能上來(lái)說(shuō)不輸給世界，但是遺憾的是價(jià)值量太小，我們就像東莞的打工仔，打工妹，掙得就是一個(gè)加工費(fèi)，你干這么多活兒，掙得錢(qián)比別人少得多，而美國(guó)也做一萬(wàn)五千套房子掙這么多錢(qián)，現(xiàn)在我們可以看到，我們的差距在哪兒了，就是工作量很大，掙錢(qián)很低，為什么會(huì)這樣呢？有兩個(gè)原因，第一，是國(guó)民財(cái)富總量和異國(guó)貨幣的價(jià)值不一樣，導(dǎo)致?lián)Q算下來(lái)價(jià)值量的差距，差距在多少呢？我們現(xiàn)在人均ＧＤＰ我們是超過(guò)一千美金，臺(tái)灣現(xiàn)在是一萬(wàn)二，香港是兩萬(wàn)六，日本是三萬(wàn)，美國(guó)是三萬(wàn)二，也就是說(shuō)按人均算我們只有美國(guó)的三十分之一，美國(guó)占全球財(cái)富總量的三十分之一，所以如果人民幣升值５０％，萬(wàn)科從價(jià)值量上來(lái)說(shuō)也進(jìn)入全世界最大地產(chǎn)公司的行列了，所以按照現(xiàn)在人民幣的價(jià)值萬(wàn)科再做也做不到美國(guó)公司的價(jià)值量，現(xiàn)在一萬(wàn)五千套房是市場(chǎng)的一個(gè)極限產(chǎn)量，所以萬(wàn)科最近的價(jià)格會(huì)有一些調(diào)整。 第二個(gè)原因就是我們的商業(yè)模式太原始，我們做生意的方法太原始了，所以等于我們的商業(yè)模式是最低層次的商業(yè)模式，你賺到錢(qián)肯定是最少的，在美國(guó)看不到像我們做生意的方法，為什么香港的規(guī)模也能做到這么大呢？為什么大陸的公司隨便用這種方式就超過(guò)了香港呢？實(shí)際上很大程度上李嘉誠(chéng)也好，何皇也好，他們勞動(dòng)的強(qiáng)度，就是蓋房子的數(shù)量都不如大陸蓋得多，甚至李嘉誠(chéng)住宅的品牌上也不是很好，而且蓋得很高的筒子樓沒(méi)有什么創(chuàng)新，產(chǎn)品上沒(méi)有大陸上做得這么花哨，但是他很多是資本市場(chǎng)上賺錢(qián)，也就是說(shuō)賺錢(qián)如果分成五六個(gè)臺(tái)階的話(huà)，我們現(xiàn)在的方式就是東莞的打工仔這種方式，掙加工費(fèi)的方式，不可能在整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)當(dāng)中你去成為一個(gè)有競(jìng)爭(zhēng)力的大企業(yè)，更重要的還有一個(gè)問(wèn)題，這樣一個(gè)商業(yè)模式它不積累財(cái)富，它是毀滅財(cái)富，現(xiàn)在財(cái)富管理叫財(cái)務(wù)增加值，ＥＶＩ這個(gè)概念。 簡(jiǎn)單說(shuō)就是當(dāng)你的收入在扣除了你權(quán)益資本的成本，也就是說(shuō)你的機(jī)會(huì)成本，股本融資率成本之后，如果是正數(shù)你是創(chuàng)造財(cái)富的，你是負(fù)數(shù)，就是毀滅財(cái)富的，上市公司如果從６０家來(lái)看，這十年大部分都是這種模式，按照十年的周期來(lái)看基本上不創(chuàng)造財(cái)富，ＥＶＩ全都是負(fù)數(shù)，萬(wàn)科一百家上市的房地產(chǎn)公司，或者一百家上市的中國(guó)公司當(dāng)中，綜合其他排名萬(wàn)科可能排到前三名、前五名，但是ＥＶＩ排到后面，為什么呢？買(mǎi)地、貸款、挖坑、預(yù)收、施工、交房、扯皮、客戶(hù)鬧事兒，最后大家洗盤(pán)子走路，就是這么一套東西，這活兒你做一個(gè)兩個(gè)，你就這么做著，這個(gè)做下來(lái)從十年上市公司來(lái)看出現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題