【正文】 政府建房分配模式 1991年以前 “投機(jī)”模式 19911994 過渡模式 19941998 屬于“資本”的模式 2023至今 “杠桿”模式 19982023 ?土地劃撥 ?財(cái)政撥款 ?福利分房 沒有真正意義的房企 — 產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境： 計(jì)劃經(jīng)濟(jì) ?從資金或者關(guān)系到土 地開發(fā)權(quán)再到資金 — 產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境： 區(qū)域政策不均衡 ?類似于 91年前的建房 分配模式，孕育新模 式 — 產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境： 房地產(chǎn)業(yè)低迷 ?以小博大：利用關(guān)系 協(xié)議拿地 以土地抵押銀 行貸款籌集啟動(dòng)金 建筑 企業(yè)墊資開發(fā) 樓花銷售 回饋 償還欠款補(bǔ)交土地 出讓金 — 環(huán)境：取消福利分房 ?資本密集型產(chǎn)業(yè) — 產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境： 地根、銀根緊縮，土 地新政策與控制銀行 信貸兩手抓，抬高了 房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門檻 22 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn) 4 23 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn) （百強(qiáng)企業(yè)） ? 百強(qiáng)企業(yè)規(guī)?；l(fā)展趨勢(shì)更加明顯，凈資產(chǎn)規(guī)模增速顯著提高 20232023年房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)資產(chǎn)狀況變化圖 資料來源： 2023年中國(guó)房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告 24 2023年房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模大幅增加： ?當(dāng)年總資產(chǎn)均值達(dá) 億元，其中總資產(chǎn)超過 400 億元的企業(yè)有 萬科、北京首開、合生創(chuàng)展 。 ?增長(zhǎng)速度方面， 2023 年百強(qiáng)企業(yè)總資產(chǎn)平均增長(zhǎng)率達(dá)%，凈資產(chǎn)平均增長(zhǎng)率達(dá) %，同比大幅提高 個(gè)百分點(diǎn)，持續(xù)了 2023 年以來的快速上升態(tài)勢(shì)。在某個(gè) 區(qū)域（或城市）內(nèi)具有較長(zhǎng)時(shí)間的 開發(fā)歷史，綜合開發(fā)實(shí)力、市場(chǎng)份 額、品牌影響等在區(qū)域內(nèi)排名居前 ? 優(yōu)勢(shì) ：區(qū)域市場(chǎng)具有豐富的社會(huì)資源和品牌優(yōu)勢(shì)，管理成本與土地成本低 ? 劣勢(shì) ：持續(xù)擴(kuò)張能力受限制，因行業(yè)調(diào)控導(dǎo)致的區(qū)域市場(chǎng)波動(dòng)影響大 35 典型企業(yè)分析 1 ? 商業(yè)地產(chǎn)公司 —— 金融街 ? 區(qū)域優(yōu)勢(shì)型 —— 棲霞建設(shè) ? 規(guī)模優(yōu)勢(shì)型 —— 萬科 ? 工業(yè)地產(chǎn)公司 —— 海泰發(fā)展 / 張江高科 36 萬科 2023年度業(yè)績(jī)報(bào)告 項(xiàng)目 2023 2023 變動(dòng) 主營(yíng) 業(yè)務(wù)收入 +% 凈利潤(rùn) +% 單位：億元 2023年度主要財(cái)務(wù)指標(biāo) ◇ 核心業(yè)務(wù)：大眾住宅項(xiàng)目開發(fā) ◇ 主營(yíng)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)投資開發(fā)與物業(yè)管理 ◇ 輔助業(yè)務(wù)：酒店、商業(yè)街、會(huì)所等社區(qū)配套經(jīng)營(yíng) 37 萬科的企業(yè)發(fā)展歷程 1984年 公司成立 1988年 公開發(fā)行 A股股票，更名為“深圳萬科企業(yè)股份公司”，介入房地產(chǎn)領(lǐng)域 1991年 開始跨地域經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，同年提出“人才是萬科的資本” 1992年 確定大眾住宅項(xiàng)目為核心業(yè)務(wù)，正式開始業(yè)務(wù)調(diào)整 1993年 向海外投資者發(fā)行 B股并更名，確定戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)調(diào)整，走專業(yè)化道路 2023年 華潤(rùn)成為萬科第一大股東，持有股份占總股本的 % 2023年 轉(zhuǎn)讓萬佳百貨，成為專一的房地產(chǎn)公司，全面完成業(yè)務(wù)調(diào)整 2023年 初步完成“ 3＋ X”的區(qū)域發(fā)展布局，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)展到全國(guó) 19個(gè)城市 2023年 萬科集團(tuán) 20周年，發(fā)布未來 10年的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃 38 萬科的企業(yè)治理組織結(jié)構(gòu) 董事會(huì) 經(jīng)理層 股東會(huì) 監(jiān)事會(huì) 其中第一大股東與公司的股權(quán)關(guān)系如下所示： 39 萬科的組織結(jié)構(gòu)演變 ?兩級(jí)管理架構(gòu)： 總部 —— 一線公司 ?三級(jí)管理架構(gòu)： 戰(zhàn)略總部 —— 專業(yè)區(qū)域 —— 執(zhí)行一線 將過去總部負(fù)責(zé)的設(shè)計(jì)、工程、銷售等專業(yè)管理職能逐 步下放到區(qū)域中心 管理架構(gòu) 40 產(chǎn)品線主要負(fù)責(zé) 從產(chǎn)品的客戶分 析，規(guī)劃設(shè)計(jì)， 到工程管理，營(yíng) 銷的全過程 負(fù)責(zé)融資、財(cái)務(wù) 安排，運(yùn)營(yíng)管理，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。另外董事會(huì)辦公室負(fù)責(zé)投資者關(guān)系，媒體關(guān)系和研究工作 運(yùn)營(yíng)線 管理線 產(chǎn)品線 負(fù)責(zé)公司的內(nèi)部審計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)防范等。 ? 通常成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)中普通消費(fèi)者一生通常需要經(jīng)歷四次置業(yè)，即：首次置業(yè)、首次換房、二次換房、退休置業(yè)，而每次置業(yè)對(duì)產(chǎn)品的需求都不相同，因此萬科的鎖定終身客戶策略，就是認(rèn)為萬科住宅產(chǎn)品就是為消費(fèi)萬科品牌的特定人群打造、滿足其不同人生階段的住宅產(chǎn)品，適應(yīng)他們?cè)诓煌松A段的需求而做的產(chǎn)品細(xì)分。 44 萬科的跨區(qū)域戰(zhàn)略布局 ? 萬科已經(jīng)形成了以長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地域?yàn)橹?，其他區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市武漢、成都為輔的 “ 3+X” 跨地域布局。 ? 深圳、上海兩市場(chǎng)是萬科主營(yíng)收入和凈利潤(rùn)的主要貢獻(xiàn)者 上海和深圳貢獻(xiàn) %主營(yíng)收入和 %凈利潤(rùn)， 與 2023 年相比， 貢獻(xiàn)度略為有所上升 46 萬科的資本市場(chǎng)融資能力 ? 萬科自 1988 年在深交所發(fā)行以來，充分利用上市公司融資功能，通過 A、 B股 IPO、配股、增發(fā)、可轉(zhuǎn)換債券等多種方式共融資 億元，融資頻率基本是每?jī)赡暌淮?，包?IPO 在內(nèi)共 融資了 9 次 ，與同時(shí)期上市的房地產(chǎn)相比，萬科 A 充分地運(yùn)用了上市公司的融資功能。 雙方合作方式主要有三種： 聯(lián)合獲取項(xiàng)目開發(fā)、 萬科參與華潤(rùn)已獲取項(xiàng)目開發(fā)， 華潤(rùn)參與萬科已獲取項(xiàng)目開發(fā) 。合作項(xiàng)目主要是大中型住宅開發(fā)項(xiàng)目；萬科按照銷售收入的 3%收取綜合管理費(fèi)用。 萬科的 強(qiáng)強(qiáng)合作 通常發(fā)生在其略顯弱勢(shì)（相對(duì)于萬科自身）區(qū)域弱勢(shì)項(xiàng)目或初次涉入?yún)^(qū)域，通常情況下在這些區(qū)域開發(fā)新產(chǎn)品所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大，而通過強(qiáng)強(qiáng)合作，可以有效降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也避免與強(qiáng)勢(shì)企業(yè)在同一區(qū)域開發(fā)相似產(chǎn)品的直接競(jìng)爭(zhēng)。 萬科與中糧集團(tuán)合作， 2023 年新設(shè)成立北京萬科中糧假日風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（間接持有 50%）、萬科中糧（蘇州）置業(yè)有限公司（間接持有 51%）。 50 典型企業(yè)分析 2 ? 商業(yè)地產(chǎn)公司 —— 金融街 ? 區(qū)域優(yōu)勢(shì)型 —— 棲霞建設(shè) ? 規(guī)模優(yōu)勢(shì)型 —— 萬科 ? 工業(yè)地產(chǎn)公司 —— 海泰發(fā)展 / 張江高科 51 棲霞建設(shè) 2023年度業(yè)績(jī)報(bào)告 項(xiàng)目 2023 2023 變動(dòng) 主營(yíng) 業(yè)務(wù)收入 +% 凈利潤(rùn) +% 單位：億元 2023年度主要財(cái)務(wù)指標(biāo) ◇ 主營(yíng)業(yè)務(wù)范圍：住宅小區(qū)綜合開發(fā)建設(shè)、 商品房銷售、租賃和售后服務(wù) 52 棲霞建設(shè)的企業(yè)治理組織結(jié)構(gòu) 董事會(huì) 經(jīng)理層 股東會(huì) 監(jiān)事會(huì) 其中實(shí)際控制人與公司 的產(chǎn)權(quán)關(guān)系如右所示： 公司治理結(jié)構(gòu)好，管理層及員工持有母公司較大比例的股份，有利于上市公司做大做強(qiáng)及規(guī)范發(fā)展 南京市棲霞區(qū)國(guó)有資產(chǎn)投資中心 南京棲霞建設(shè)集團(tuán)有限公司 南京棲霞建設(shè)股份有限公司 51% % 53 棲霞建設(shè)面臨的外部環(huán)境 ? 本土優(yōu)秀企業(yè)迅速成長(zhǎng)，全國(guó)性企業(yè)紛紛進(jìn)入，弱勢(shì)企業(yè)面臨淘汰； ? 供求關(guān)系不斷改善，自住型需求成需求主題，市場(chǎng)成交量向中檔住房集中； ? 企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向以產(chǎn)品定位能力、項(xiàng)目運(yùn)作能力、內(nèi)部管理效率、融資能力、品牌建設(shè)能力為主的企業(yè)綜合實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)； ? 以全裝修房建設(shè)和節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材、智能住宅建設(shè)為重點(diǎn)，住宅產(chǎn)業(yè)化在企業(yè)與政府雙重力量下全面推進(jìn) 江蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局