【正文】 OP10企業(yè)作為運(yùn)營(yíng)效率最高的邊界，發(fā)現(xiàn)2011年的效率邊界下移且更加陡峭，可見在經(jīng)營(yíng)模式向高周轉(zhuǎn)化傾斜的背景下，利潤(rùn)率的降低有效加快了周轉(zhuǎn)率的提高，如萬科、保利、恒大等標(biāo)桿企業(yè)在適度下調(diào)利潤(rùn)率的同時(shí)，順勢(shì)調(diào)整營(yíng)銷策略快速搶占市場(chǎng)先機(jī)，以相對(duì)較高的周轉(zhuǎn)率促進(jìn)了企業(yè)盈利的提升。龍湖選擇加速周轉(zhuǎn)，迅速開展全國(guó)化的搶收行動(dòng)來保持盈利增長(zhǎng)；而中海則憑借良好的品牌影響力，通過推出更符合惜購改善型客戶需求的產(chǎn)品，在行業(yè)中繼續(xù)保持了盈利水平的領(lǐng)先。%，領(lǐng)先全國(guó)商品房銷售面積增長(zhǎng)率近6個(gè)百分點(diǎn)；%，也保持了較快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。研究組對(duì)20002011年間房地產(chǎn)行業(yè)的成長(zhǎng)性指標(biāo)均值進(jìn)行了分析，%%，而百強(qiáng)企業(yè)2011年已逐步放緩成長(zhǎng)步伐并接近于行業(yè)近十多年來的平均增速。（2）百強(qiáng)企業(yè)調(diào)整新開工規(guī)模與拿地節(jié)奏，保障未來可持續(xù)發(fā)展圖11 百強(qiáng)企業(yè)20072011年新開工面積、土地儲(chǔ)備規(guī)劃建筑面積均值及變化百強(qiáng)企業(yè)秉持常態(tài)化發(fā)展的預(yù)期，通過減緩新開工面積增速來積極應(yīng)對(duì)短期的市場(chǎng)壓力。可見，在調(diào)控短期內(nèi)不放松的背景下，百強(qiáng)企業(yè)保持了適度謹(jǐn)慎、穩(wěn)步擴(kuò)張的理性成長(zhǎng)策略，放緩新開工建設(shè)以應(yīng)對(duì)現(xiàn)階段市場(chǎng)波動(dòng)。%，%的增長(zhǎng)水平，、中海地產(chǎn)等企業(yè)在2011年逆勢(shì)擴(kuò)張，現(xiàn)有土地儲(chǔ)備總量至少可以支撐企業(yè)未來4年的開發(fā)，資源較為充裕。，現(xiàn)金流管理顯著加強(qiáng)（1）負(fù)債結(jié)構(gòu)維持穩(wěn)定，短期償債能力略有下降圖13 百強(qiáng)企業(yè)20072011年資產(chǎn)負(fù)債率、帶息負(fù)債率和有效負(fù)債率有效負(fù)債率能較客觀反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)負(fù)債情況，其計(jì)算公式為：（總負(fù)債預(yù)收賬款）/總資產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)2011年的負(fù)債結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定，整體資產(chǎn)負(fù)債水平處于安全范圍之內(nèi)：%，雖然較2010年略有上升，但剔除預(yù)收賬款之后的有效負(fù)債水平仍維持在較穩(wěn)定的水平，資產(chǎn)流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)基本可控；另外，%，%，近5年帶息負(fù)債比率維持在35%左右，比例保持良好，進(jìn)一步反映出百強(qiáng)企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)一直維持得較為均衡。但較2008年高3個(gè)百分點(diǎn)；%%，仍然高于2008年平均水平，企業(yè)短期償債能力尚可。（2）現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)控制顯著加強(qiáng)，%圖15 10家百強(qiáng)標(biāo)桿企業(yè)20092011年拿地支出與銷售額比值 百強(qiáng)企業(yè)2011年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額與2010年持平，新開工項(xiàng)目的大量投入仍是百強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為負(fù)的主要原因。圖16 百強(qiáng)企業(yè)20072011年預(yù)收賬款均值與增長(zhǎng)率，%，增長(zhǎng)幅度較2010年略有提升。研究顯示，20082011年百強(qiáng)企業(yè)上年預(yù)收賬款與本年?duì)I業(yè)收入比值保持在50%以上，即營(yíng)業(yè)收入的一半來自于上年預(yù)收賬款的結(jié)轉(zhuǎn)。2011年，眾多百強(qiáng)企業(yè)均加強(qiáng)了持有物業(yè)的投入，%。但需要注意的是，在當(dāng)前的金融環(huán)境下，發(fā)展商業(yè)持有物業(yè)對(duì)資金需求較大，百強(qiáng)企業(yè)需緊密結(jié)合自身資金的情況，合理配置持有物業(yè)比重，在短期安全和長(zhǎng)期增長(zhǎng)之間尋求平衡。%；，%。在商業(yè)銀行通用的信貸管理體系中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施的“名單式管理”制度更加嚴(yán)格，而百強(qiáng)企業(yè)作為優(yōu)質(zhì)客戶將獲得更多資金支持。內(nèi)源性融資水平是企業(yè)融資能力的重要體現(xiàn)，其成本最低、來源可靠，能有效降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。其中，有力保障了旗下項(xiàng)目的順利開發(fā)；龍湖、中海、恒大等眾多在港上市的百強(qiáng)企業(yè)，則充分利用國(guó)際資本市場(chǎng)平臺(tái)，通過發(fā)行債券、海外銀行貸款等方式獲得了較大規(guī)模的資金支持。融資能力對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)有著極其重要的意義，是支撐企業(yè)做大做強(qiáng)的重要依托。未來，百強(qiáng)企業(yè)仍需不斷加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)實(shí)力，完善業(yè)務(wù)布局與產(chǎn)品體系，創(chuàng)新融資渠道，為取得更為充足的融資支持打好基礎(chǔ)。圖19 百強(qiáng)企業(yè)20082011年?duì)I業(yè)稅與所得稅總額增長(zhǎng)率百強(qiáng)企業(yè)在創(chuàng)造財(cái)富的同時(shí)，更加注重依法納稅，納稅總額持續(xù)增長(zhǎng)。%，對(duì)國(guó)家稅收貢獻(xiàn)持續(xù)提升，為行業(yè)健康有序的發(fā)展樹立了榜樣。部分百強(qiáng)企業(yè)已將保障房建設(shè)作為其業(yè)務(wù)的重要組成，如北京首開股份、天津天房集團(tuán)和武漢地產(chǎn)集團(tuán)，%，%、%%，為當(dāng)?shù)匕簿庸こ套龀鲎吭截暙I(xiàn)，企業(yè)關(guān)注民生的責(zé)任感在行業(yè)中獲得良好的反響。2011年，百強(qiáng)企業(yè)繼續(xù)加強(qiáng)慈善捐贈(zèng)，捐款額均值同比增長(zhǎng)21%。如綠城集團(tuán)在全國(guó)綠城園區(qū)相繼推出“天使計(jì)劃”、“海豚計(jì)劃”和“紅葉行動(dòng)”大型系列公益活動(dòng)，宣傳中華民族尊老愛幼的傳統(tǒng)；萬科連續(xù)三年舉辦“中國(guó)地球一小時(shí)”活動(dòng)，發(fā)動(dòng)多城市上百社區(qū)一起關(guān)燈一小時(shí)；武漢百步亭集團(tuán)多年來進(jìn)行“和諧社區(qū)”建設(shè)，開創(chuàng)“企業(yè)為主導(dǎo)，公司化經(jīng)營(yíng)”的社區(qū)管理新模式，建成全國(guó)示范社區(qū)。實(shí)踐社會(huì)責(zé)任已成為房地產(chǎn)企業(yè)樹立形象、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要途徑，未來百強(qiáng)企業(yè)仍需持之以恒地?fù)?dān)當(dāng)社會(huì)責(zé)任，并不斷創(chuàng)新運(yùn)作模式，為社會(huì)做出更多貢獻(xiàn)。在此背景下，百強(qiáng)企業(yè)順勢(shì)而為，交出了一份優(yōu)秀的成績(jī)單：%，規(guī)模與盈利持續(xù)增長(zhǎng)，融資優(yōu)勢(shì)凸顯，整體穩(wěn)健水平好于2008年，企業(yè)發(fā)展更趨理性。在周轉(zhuǎn)速度和品質(zhì)利潤(rùn)之間，眾多房地產(chǎn)企業(yè)不斷尋找著自己的平衡點(diǎn)，進(jìn)而進(jìn)行戰(zhàn)略與策略層面的調(diào)整。2012年將是一個(gè)轉(zhuǎn)型之年，百強(qiáng)企業(yè)的業(yè)務(wù)布局、產(chǎn)品體系、盈利模式和管理模式將發(fā)生深刻的變化，企業(yè)需制定科學(xué)的發(fā)展策略，以持之以恒的產(chǎn)品創(chuàng)新、品質(zhì)塑造，打造未來發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。百強(qiáng)企業(yè)應(yīng)滿懷“中流擊水、浪遏飛舟”的萬丈豪情，直面困難，抓住時(shí)機(jī)，轉(zhuǎn)型升級(jí)，繼往開來，在新的市場(chǎng)形勢(shì)下，實(shí)現(xiàn)更精彩的跨越！ 特別聲明：本研究報(bào)告版權(quán)屬于中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組所有，未經(jīng)書面許可任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人不得以任何形式斷章取義、修改、復(fù)制、刊登；報(bào)告內(nèi)容僅供內(nèi)部參考，研究組對(duì)使用報(bào)告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失概不負(fù)責(zé)。2012中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組2012年3月4 研究背景與目的由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院三家單位共同主辦的“中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理百強(qiáng)企業(yè)研究”，自2005年來已連續(xù)進(jìn)行了八年，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，相關(guān)研究成果已經(jīng)成為評(píng)判房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。在此背景下，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出既“要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖”，同時(shí)也要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來變革和轉(zhuǎn)型。為此，中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組啟動(dòng)“2012中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理百強(qiáng)企業(yè)研究”，以“順勢(shì)而為，穩(wěn)健發(fā)展”為主題，發(fā)掘行業(yè)中綜合實(shí)力強(qiáng)、成長(zhǎng)穩(wěn)健的優(yōu)秀房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)群體，鼓勵(lì)企業(yè)在理性認(rèn)識(shí)當(dāng)前形勢(shì)的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確把握發(fā)展節(jié)奏，抓住機(jī)遇做強(qiáng)做大。2012中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理百強(qiáng)企業(yè)研究目的：通過企業(yè)規(guī)模性、盈利性、成長(zhǎng)性、策劃能力、一手物業(yè)代理能力、二手房業(yè)務(wù)能力等指標(biāo)的量化研究，發(fā)掘綜合實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健并具有成長(zhǎng)潛力的優(yōu)秀企業(yè)群體；通過系統(tǒng)研究，分析企業(yè)自身的營(yíng)運(yùn)狀況及優(yōu)劣勢(shì)，幫助企業(yè)了解當(dāng)前形勢(shì)下策劃代理企業(yè)的最新發(fā)展?fàn)顩r，加強(qiáng)策劃代理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)百強(qiáng)企業(yè)的深度合作；通過百強(qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布，樹立房地產(chǎn)策劃代理標(biāo)桿企業(yè)，全面提升房地產(chǎn)策劃代理行業(yè)運(yùn)作水平和服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)資源的優(yōu)化組合。代理市場(chǎng)份額 策劃代理百強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額=百強(qiáng)企業(yè)一手物業(yè)代理實(shí)現(xiàn)銷售面積之和/全國(guó)商品房銷售面積%，標(biāo)桿企業(yè)行業(yè)地位得到鞏固圖1：2007~2011年百強(qiáng)企業(yè)一手物業(yè)代理實(shí)現(xiàn)銷售面積變化近年來，百強(qiáng)企業(yè)一手物業(yè)代理業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)提升，%。百強(qiáng)企業(yè)作為專業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷機(jī)構(gòu)，銷售能力在低迷的市場(chǎng)環(huán)境中更顯突出。此外，優(yōu)秀企業(yè)在其主要市場(chǎng)的領(lǐng)先地位愈發(fā)明顯：思源經(jīng)紀(jì)在北京地區(qū)的市場(chǎng)份額占比近10%，%。近年來，百強(qiáng)企業(yè)積極拓展策劃顧問業(yè)務(wù)，并集合優(yōu)勢(shì)資源提升服務(wù)質(zhì)量，2011年該業(yè)務(wù)取得了快速發(fā)展，%，增速比2010年高出7個(gè)百分點(diǎn)；，同比增加8個(gè)。2010年以來，商品住宅市場(chǎng)成為政策調(diào)控的重點(diǎn)領(lǐng)域，而商業(yè)地產(chǎn)則因受調(diào)控政策限制較小，吸引了眾多投資和消費(fèi)群體的關(guān)注。面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)出的巨大發(fā)展?jié)摿?，百?qiáng)企業(yè)適時(shí)調(diào)整業(yè)務(wù)發(fā)展策略，強(qiáng)化商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)能力和市場(chǎng)開拓能力，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)務(wù)