【正文】 剔除預(yù)收賬款之后的有效負(fù)債水平仍維持在較穩(wěn)定的水平，資產(chǎn)流動風(fēng)險基本可控；另外，%，%，近5年帶息負(fù)債比率維持在35%左右，比例保持良好，進一步反映出百強企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)一直維持得較為均衡。可見，在調(diào)控短期內(nèi)不放松的背景下，百強企業(yè)保持了適度謹(jǐn)慎、穩(wěn)步擴張的理性成長策略，放緩新開工建設(shè)以應(yīng)對現(xiàn)階段市場波動。研究組對20002011年間房地產(chǎn)行業(yè)的成長性指標(biāo)均值進行了分析，%%，而百強企業(yè)2011年已逐步放緩成長步伐并接近于行業(yè)近十多年來的平均增速。龍湖選擇加速周轉(zhuǎn)，迅速開展全國化的搶收行動來保持盈利增長；而中海則憑借良好的品牌影響力，通過推出更符合惜購改善型客戶需求的產(chǎn)品，在行業(yè)中繼續(xù)保持了盈利水平的領(lǐng)先。圖9 部分百強標(biāo)桿企業(yè)2010年、2011年運營效率邊界及變化在利潤率降低及去庫存的雙重壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)原有的粗放式盈利模式遭遇挑戰(zhàn)， 百強企業(yè)也在提高銷售凈利率與加快資金周轉(zhuǎn)的博弈中日趨分化。圖8 百強企業(yè)20092011年運營效率指標(biāo)分析百強企業(yè)2011年的周轉(zhuǎn)率均有不同程度下降：，；，存貨轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的速度放緩，存量資產(chǎn)的利用效率有所降低。相比之下，總資產(chǎn)收益率均值降幅較大。，高效運營保障盈利質(zhì)量（1）凈利潤均值突破20億，大型企業(yè)盈利能力進一步增強圖6 百強企業(yè)20082011年營業(yè)收入與凈利潤及變化百強企業(yè)2011年的營業(yè)收入和凈利潤均值持續(xù)增長，盈利規(guī)模不斷提升。百強企業(yè)2011年布局的城市數(shù)量進一步增加：，；位居百強企業(yè)綜合實力11，較2010年同期也有不同程度增加。，規(guī)模提升擴大布局圖5 百強企業(yè)20072011年資產(chǎn)狀況及變化百強企業(yè)2011年資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)增長。百強企業(yè)內(nèi)部陣營間的分化繼續(xù)加快。由于消費者對企業(yè)品牌的高度認(rèn)同，百強企業(yè)在一線城市銷售溢價高于同行，進入二三線城市后品牌優(yōu)勢更加明顯，特別是全國布局的百強企業(yè)，其品牌聯(lián)動效應(yīng)促進各地市場旺銷，%，銷售溢價水平也明顯居于行業(yè)前列，有力支撐了全年的銷售表現(xiàn)。恒大、萬科、保利、龍湖等百強企業(yè)繼續(xù)加快向二三線城市拓展的步伐，在優(yōu)化業(yè)務(wù)布局的同時，為業(yè)績的可持續(xù)增長提供了重要保障。萬科、保利、恒大、中海等企業(yè)提前加大推盤力度，2011年上半年銷售額占全年比重均超過了50%，明顯超過了2010年同期的水平。2 百強企業(yè)整體發(fā)展特點分析，市場份額持續(xù)提高（1）百強企業(yè)1 如無特別說明，本報告中的“百強企業(yè)”均指“2012中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”；數(shù)據(jù)為“2012中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”的歷年數(shù)據(jù)。優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)要積極順應(yīng)行業(yè)發(fā)展大勢，固本強基，提升企業(yè)經(jīng)營水平，實現(xiàn)穩(wěn)健而有質(zhì)量的成長，為行業(yè)樹立發(fā)展榜樣。2012中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告中國房地產(chǎn)TOP10研究組2012年3月34 / 351 研究背景與目的由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家單位共同主辦的“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究”，自2004年來已連續(xù)進行了九年，引起了社會各界的廣泛關(guān)注，相關(guān)研究成果已經(jīng)成為評判房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營實力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。為此，中國房地產(chǎn)TOP10研究組啟動“2012中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究”，以“順勢而為，穩(wěn)健發(fā)展”為主題，發(fā)掘行業(yè)中綜合實力強、成長穩(wěn)健的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)群體，鼓勵企業(yè)在理性認(rèn)識當(dāng)前形勢的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確把握發(fā)展節(jié)奏，抓住機遇做強做大。積極調(diào)整銷售策略，業(yè)績增速領(lǐng)先全國圖1 百強企業(yè)20082011年銷售增長情況2011年，在宏觀調(diào)控持續(xù)深化的形勢下，中國房地產(chǎn)百強企業(yè)展現(xiàn)出了較強的抗波動能力，經(jīng)營業(yè)績再創(chuàng)新高：在銷售表現(xiàn)方面，百強企業(yè)全年實現(xiàn)銷售總額16583億元，銷售面積16679萬平方米，%%，均高于全國平均水平5個百分點左右，在促進行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展、保障國民經(jīng)濟平穩(wěn)運行方面繼續(xù)發(fā)揮著重要作用。其中，萬科2011年上半年銷售額占全年比重較上年提高了20個百分點，較早鎖定了全年的業(yè)績增長。從銷售面積來看，這4家企業(yè)2011年二三線城市占比都達到80%以上，較上年平均提高3個百分點；從銷售額來看，二三線城市也為這些企業(yè)貢獻了大部分業(yè)績，如萬科2011年二三線城市銷售額占比為78%，比上年提高了近9個百分點，龍湖則提升了14個百分點。（2）百強企業(yè)市場份額持續(xù)提升，內(nèi)部分化更趨明顯圖4百強企業(yè)20072011年市場份額及變化百強企業(yè)行業(yè)集中度持續(xù)提高，綜合實力TOP10企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢顯著。 2011年銷售額在700億以上的百強企業(yè)有5家，較上年增加了4家。總資產(chǎn)均值為445億元，%；，%。區(qū)域布局的持續(xù)擴張一方面可以有效分散政策與經(jīng)營風(fēng)險，保障企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的穩(wěn)定增長，為經(jīng)營規(guī)模的擴大提供保障；另一方面，百強企業(yè)依托規(guī)?；?jīng)營方式，進行多區(qū)域、多城市項目的聯(lián)動開發(fā)，在降低運營成本的同時獲取了更多利潤增值，推動企業(yè)利潤規(guī)模的較快提升。其中，%；，%，百強企業(yè)的整體盈利水平有了大幅提升。凈資產(chǎn)收益率的變化可以根據(jù)Dupont分析體系分解為凈利潤率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、權(quán)益乘數(shù)來進行分析：%。百強企業(yè)整體運營效率的下滑主要源自調(diào)控影響下存貨的較快攀升。傳統(tǒng)的模式通常為犧牲一定的周轉(zhuǎn)率，通過專注高端項目或推遲土地開發(fā)進度來追求高利潤率，但在政策調(diào)控影響下，部分百強企業(yè)通過調(diào)整經(jīng)營策略保障了效率的提升。，均衡布局促進發(fā)展（1）百強企業(yè)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，向行業(yè)平均增速回歸 圖10 百強企業(yè)20092011年成長性指標(biāo)分析 從經(jīng)營業(yè)績的成長性來看，百強企業(yè)持續(xù)展現(xiàn)出較強的發(fā)展能力?？梢?，在經(jīng)歷近年來的高速增長之后，百強企業(yè)的發(fā)展思路更趨理性，增長節(jié)奏更趨穩(wěn)健，正穩(wěn)步向常態(tài)化發(fā)展回歸。為了保障企業(yè)中長期的可持續(xù)發(fā)展，同時緩解土地成本上升帶來的財務(wù)壓力，百強企業(yè)2011年控制了拿地規(guī)模和速度，并持續(xù)調(diào)整新增土地儲備的分布格局。 圖14 百強企業(yè)20072011年流動比率與現(xiàn)金流動負(fù)債比率百強企業(yè)2011年短期償債能力略有下降，但明顯強于2008年。在此情形下，百強企業(yè)紛紛加強了現(xiàn)金流風(fēng)險控制，一方面收縮土地購置，以萬科、保利、中海等十家百強標(biāo)桿企業(yè)為例，其中保利；另一方面，百強企業(yè)于2011年下半年以來逐漸降低項目開工速度，開發(fā)投資增速逐步放緩，也在一定程度上減輕了現(xiàn)金流支出壓力。2011年預(yù)收賬款的增長，在一定程度上保障了百強企業(yè)今明兩年的營業(yè)收入和利潤額，有助于企業(yè)業(yè)績增長的穩(wěn)定性。，助推綜合實力穩(wěn)增圖17 百強企業(yè)20072011年籌資活動現(xiàn)金流入和銀行授信額度2011年，百強企業(yè)憑借良好的經(jīng)營表現(xiàn)及多年積累的資本市場信譽仍獲得了較為充足的資金支持。圖18 百強企業(yè)20092011年自籌資金增長率在國家調(diào)控政策引導(dǎo)下，百強企業(yè)在融資方面的優(yōu)勢凸顯：首先，百強企業(yè)由于盈利能力較為突出，內(nèi)源性融資能力明顯加強，自籌資金比例顯著提升，%，較全國水平高出7個百分點。此外，百強企業(yè)在融資成本上也具有明顯優(yōu)勢，龍湖地產(chǎn)、華潤置地等百強房企2011年發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)，成本都遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。，積極參與保障房開發(fā)2011年，百強企業(yè)更加注重履行社會責(zé)任，在依法納稅、保障房建設(shè)、慈善公益方面繼續(xù)走在行業(yè)前列，樹立了更為積極的社會形象，贏得了普遍認(rèn)可，全面展現(xiàn)出領(lǐng)軍企業(yè)的良好風(fēng)范。2011年，保障房建設(shè)受到從中央到地方、從社會到企業(yè)前所未有的重視，并已進入規(guī)?；_發(fā)的時代，而參與保障房建設(shè)更成為百強企業(yè)履行社會責(zé)任的突出表現(xiàn)。值得注意的是，百強企業(yè)繼續(xù)由較為簡單的善款捐贈向組織參與各類公益活動轉(zhuǎn)變，覆蓋教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、文化、體育、環(huán)境保護及城中村改造等諸多領(lǐng)域。3 結(jié)語2011年，嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)出臺，受行政調(diào)控和貨幣緊縮等多重措施的疊加影響，中國房地產(chǎn)企業(yè)正從多年來的高速成