【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 份有限公司 2 上實(shí)地產(chǎn) 3 北京首都開(kāi)發(fā)控股有限公司 4 中國(guó)海外發(fā)展有限公司 5 合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司 6 新世界中國(guó)地產(chǎn)有限公司 7 上海城投置地有限公司 8 中華企業(yè)股份有限公司 9 陽(yáng)光 100置業(yè)集團(tuán)有限公司 10 上海中環(huán)投資開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司 31 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)盈利性十強(qiáng) 企業(yè)盈利 TOP10 ? 盈利能力 10企業(yè)的凈利潤(rùn)總額達(dá) 95億元其中中海地產(chǎn)、萬(wàn)科兩家企業(yè)凈利潤(rùn)均超過(guò) 20億元 10企業(yè)凈資產(chǎn)收益率呈穩(wěn)中有升的趨勢(shì)，平均上升 % 中海地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、萬(wàn)科、上海三盛宏業(yè)等企業(yè)的總資產(chǎn)收益率維持在 610%之間 排名 企業(yè)名稱 1 中國(guó)海外發(fā)展有限公司 2 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司 3 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 4 合生創(chuàng)展（集團(tuán)）有限公司 5 保利房地產(chǎn)股份有限公司 6 金融街控股股份有限公司 7 上海三盛宏業(yè)投資有限公司 8 江蘇新城房產(chǎn)股份有限公司 9 寧波銀億集團(tuán)有限公司 10 中新集團(tuán)（控股）有限公司 32 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)性十強(qiáng) 企業(yè)成長(zhǎng) TOP10 ? 主要指標(biāo)增長(zhǎng)率顯著 ? 10企業(yè) 0406年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入年均增長(zhǎng)率為 % 10企業(yè)凈利潤(rùn) 3年平均增長(zhǎng)率 % 10企業(yè)銷售額 3年平均增長(zhǎng)率為% 10企業(yè)儲(chǔ)備面積總計(jì)達(dá) 11124萬(wàn)平米，充足的土地儲(chǔ)備有力的保證了企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展 排名 企業(yè)名稱 1 上實(shí)地產(chǎn) 2 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 3 恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 4 大華集團(tuán) 5 復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司 6 重慶金科實(shí)業(yè)有限公司 7 南京棲霞建設(shè)股份有限公司 8 上海城開(kāi)（集團(tuán)）有限公司 9 武漢福星惠譽(yù)房地產(chǎn)有限公司 10 上海市上投房地產(chǎn)有限公司 33 中國(guó)房地產(chǎn)典型企業(yè)發(fā)展模式 5 34 住宅類 開(kāi)發(fā)公司 工業(yè) 地產(chǎn)公司 商業(yè) 地產(chǎn)公司 ? 規(guī)模優(yōu)勢(shì)型 ： ? 萬(wàn)科 ? 招商 /金地 /華僑城 / ? 中糧 /保利 …… ? 區(qū)域優(yōu)勢(shì)型： ? 棲霞建設(shè) ? 上實(shí)發(fā)展 /天房發(fā)展 /北京城建 ? 華發(fā)股份 /陽(yáng)光股份 /中華企業(yè) ? …… ? 海泰發(fā)展 ? 張江高科 /蘇州高新 ? 南京高科 …… ? 金融街 ? 中國(guó)國(guó)貿(mào) /浦東金橋 ? 陸家嘴 …… 從主要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的差異區(qū)分出四種類型的企業(yè) 35 四種典型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)劣勢(shì)分析 住宅開(kāi)發(fā)類 地產(chǎn)公司 工業(yè)地產(chǎn) 公司 商業(yè)地產(chǎn) 公司 規(guī)模優(yōu)勢(shì)型 ? 主業(yè)以住宅開(kāi)發(fā)銷售為主，從發(fā)展 戰(zhàn)略層面出發(fā)，在全國(guó)各主要城市 設(shè)立分公司開(kāi)展項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，實(shí)行統(tǒng) 一品牌，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備業(yè)內(nèi)中居前 ? 優(yōu)勢(shì) ：資源（人才、資金、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)、品牌）共享，持續(xù)擴(kuò)張能力強(qiáng) ? 劣勢(shì) ：內(nèi)部協(xié)調(diào)難度大，管理成本高，資金壓力緊張 ? 主業(yè)以商業(yè)物業(yè)出租（開(kāi) 發(fā)）為主，通過(guò)長(zhǎng)期持有 寫(xiě)字樓、商鋪、公寓等商 業(yè)物業(yè)獲取出租收入，多 集中于城市金融、貿(mào)易區(qū) ? 優(yōu)勢(shì) ：出租收入穩(wěn)定、 現(xiàn)金流充沛、因人民幣升 值等因素拉動(dòng)資產(chǎn)升值， 受政策調(diào)控影響小 ? 劣勢(shì) ：區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況對(duì)出租率影響大，業(yè)績(jī)難以出現(xiàn)大幅增長(zhǎng) ? 以工業(yè)園區(qū)或高新技術(shù)開(kāi)發(fā) 區(qū)的土地開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)、工業(yè)物業(yè)出租、配套設(shè) 施服務(wù)為主業(yè)，多以經(jīng)濟(jì)或 高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)平臺(tái) ? 優(yōu)勢(shì) ：經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)定，一般現(xiàn)金流充沛，享受資產(chǎn)增值溢價(jià)，受地產(chǎn)政策調(diào)控影響較小 ? 劣勢(shì) ：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及政府支持力度對(duì)其影響較大，業(yè)績(jī)較難出現(xiàn)大幅增長(zhǎng) 區(qū)域優(yōu)勢(shì)型 ? 主業(yè)以住宅開(kāi)發(fā)銷售為主。在某個(gè) 區(qū)域（或城市）內(nèi)具有較長(zhǎng)時(shí)間的 開(kāi)發(fā)歷史，綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力、市場(chǎng)份 額、品牌影響等在區(qū)域內(nèi)排名居前 ? 優(yōu)勢(shì) ：區(qū)域市場(chǎng)具有豐富的社會(huì)資源和品牌優(yōu)勢(shì)，管理成本與土地成本低 ? 劣勢(shì) ：持續(xù)擴(kuò)張能力受限制，因行業(yè)調(diào)控導(dǎo)致的區(qū)域市場(chǎng)波動(dòng)影響大 36 典型企業(yè)分析 1 ? 商業(yè)地產(chǎn)公司 —— 金融街 ? 區(qū)域優(yōu)勢(shì)型 —— 棲霞建設(shè) ? 規(guī)模優(yōu)勢(shì)型 —— 萬(wàn)科 ? 工業(yè)地產(chǎn)公司 —— 海泰發(fā)展 / 張江高科 37 萬(wàn)科 2021年度業(yè)績(jī)報(bào)告 項(xiàng)目 2021 2021 變動(dòng) 主營(yíng) 業(yè)務(wù)收入 +% 凈利潤(rùn) +% 單位：億元 2021年度主要財(cái)務(wù)指標(biāo) ◇ 核心業(yè)務(wù)：大眾住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā) ◇ 主營(yíng)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理 ◇ 輔助業(yè)務(wù)：酒店、商業(yè)街、會(huì)所等社區(qū)配套經(jīng)營(yíng) 38 萬(wàn)科的企業(yè)發(fā)展歷程 1984年 公司成立 1988年 公開(kāi)發(fā)行 A股股票，更名為“深圳萬(wàn)科企業(yè)股份公司”，介入房地產(chǎn)領(lǐng)域 1991年 開(kāi)始跨地域經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，同年提出“人才是萬(wàn)科的資本” 1992年 確定大眾住宅項(xiàng)目為核心業(yè)務(wù)，正式開(kāi)始業(yè)務(wù)調(diào)整 1993年 向海外投資者發(fā)行 B股并更名，確定戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)調(diào)整，走專業(yè)化道路 2021年 華潤(rùn)成為萬(wàn)科第一大股東，持有股份占總股本的 % 2021年 轉(zhuǎn)讓萬(wàn)佳百貨，成為專一的房地產(chǎn)公司，全面完成業(yè)務(wù)調(diào)整 2021年 初步完成“ 3＋ X”的區(qū)域發(fā)展布局，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)展到全國(guó) 19個(gè)城市 2021年 萬(wàn)科集團(tuán) 20周年，發(fā)布未來(lái) 10年的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃 39 萬(wàn)科的企業(yè)治理組織結(jié)構(gòu) 董事會(huì) 經(jīng)理層 股東會(huì) 監(jiān)事會(huì) 其中第一大股東與公司的股權(quán)關(guān)系如下所示： 40 萬(wàn)科的組織結(jié)構(gòu)演變 ?兩級(jí)管理架構(gòu)： 總部 ——一線公司 ?三級(jí)管理架構(gòu)： 戰(zhàn)略總部 ——專業(yè)區(qū)域 ——執(zhí)行一線 將過(guò)去總部負(fù)責(zé)的設(shè)計(jì)、工程、銷售等專業(yè)管理職能逐 步下放到區(qū)域中心 管理架構(gòu) 41 產(chǎn)品線主要負(fù)責(zé) 從產(chǎn)品的客戶分 析，規(guī)劃設(shè)計(jì)， 到工程管理，營(yíng) 銷的全過(guò)程 負(fù)責(zé)融資、財(cái)務(wù) 安排，運(yùn)營(yíng)管理，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。在運(yùn)營(yíng)線上，資金管理中心的職責(zé)是對(duì)外負(fù)責(zé)集團(tuán)間接融資，對(duì)內(nèi)進(jìn)行項(xiàng)目資金管理與監(jiān)控 包括人力資源、物業(yè)、客戶服 務(wù)、總經(jīng)理辦公室等。另外董事會(huì)辦公室負(fù)責(zé)投資者關(guān)系，媒體關(guān)系和研究工作 運(yùn)營(yíng)線 管理線 產(chǎn)品線 負(fù)責(zé)公司的內(nèi)部審計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)防范等。其職責(zé)不僅是風(fēng)險(xiǎn)控制，更是從業(yè)主的視角考察公司的樓盤(pán) 監(jiān)控線 四大主線管理體系 42 萬(wàn)科：縱向?qū)I(yè)化 +橫向跨區(qū)域發(fā)展模式 ? 產(chǎn)品：專注于商品住宅開(kāi)發(fā) ? 2021 年按照全國(guó)商品房銷售額口徑計(jì)算，萬(wàn)科在全國(guó)商品住宅市場(chǎng)占有率約