【文章內(nèi)容簡介】 國，按揭購房者的比例接近90％，因此該種融資方式所獲得資金間接的來自于銀行，也使得這種融資方式受到市場和信貸政策影響較大，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整期。．房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)投資信托，是專門用于投資房地產(chǎn)，用房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟收益作為回報，委托信托公司將信托產(chǎn)品銷售給投資者的融資方式。信托計劃的發(fā)行以200份為限。房地產(chǎn)信托融資的期限一般是2至3年，在大力培植資本市場的情況下，房地產(chǎn)信托的發(fā)展空間較大。融資的額度較大，政策限制較多，只適用于實力雄厚的大型開發(fā)商。．房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金，是指聚合機構(gòu)投資者或個人的資金，由基金公司組建專門產(chǎn)業(yè)投資基金，間接投資于房地產(chǎn)項目的融資方式。我國房地產(chǎn)基金融資才剛剛起步，相關(guān)的產(chǎn)業(yè)投資基金法尚未出臺，市場上有實力的基金管理公司和優(yōu)秀的基金經(jīng)理人很少。房地產(chǎn)企業(yè)要大量從房地產(chǎn)基金獲得資金還尚需時日。房地產(chǎn)基金融資適合大中型房地產(chǎn)企業(yè)。債券融資房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)利用資本市場直接融資的重要工具，也是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。房地產(chǎn)債券較一般債券收益相對較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動性。因此，在國外成熟的證券市場，企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資優(yōu)先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3 到10 倍。而我國房地產(chǎn)債券發(fā)展還處于初級階段，債券融資額總量方面，遠遠不及股票融資額。目前，我國房地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模很小，債券流通市場不健全，債券發(fā)行程序不規(guī)范，債券評級的準確性、可信性還有問題。這些都影響了企業(yè)通過債券融資的規(guī)模。項目融資項目融資是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。其最主僅是依靠項目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價值。貸款銀行主要依靠項目本身的資產(chǎn)和項目未來的現(xiàn)金流量來考慮貸款償還保證。因此，項目融資風險分擔及對項目融資采取周密的金融安排，并將此項目有利益關(guān)系的各個方面的承諾和各種形式的保證書結(jié)合起來，不使任何一方承擔項目的全部風險，是項目融資活動的重要內(nèi)容。商業(yè)房地產(chǎn)運用項目融資的主要運作模式是，由投資者共同投資組建一個項目公司，以項目公司的名義建設、擁有、經(jīng)營項目和安排有限追索融資。海個基金目前外資地產(chǎn)基金進入我國市場一般有兩種方式：一是申請中國政府特別批準運作地產(chǎn)項目或是購買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回的方式實現(xiàn)資金合法流通和回收。海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道在成本高。．合作開發(fā)。目前，房地產(chǎn)開發(fā)的土地需求完全實現(xiàn)了市場化公開供給，土地市場競爭激烈，地價不斷攀升，開發(fā)商為取得土地的投資不斷增加，靠單個開發(fā)商很難獲得體量大、效益好的資源。因此可以發(fā)揮開發(fā)商項目運作能力，促使有土地缺資金的開發(fā)商與有資金難以取得土地的開發(fā)商的合作，實現(xiàn)合作開發(fā)的融資方式。夾層融資。夾層融資是一種無擔保的、附帶有對被投資企業(yè)權(quán)益認購權(quán)的長期債務。夾層投資傳統(tǒng)創(chuàng)業(yè)投資的演進和擴展，可以采取次級貸款、可轉(zhuǎn)換票據(jù)或優(yōu)先股的形式。夾層融資的期限較長，一般為5至7年，融資成本介于優(yōu)先債務和股權(quán)融資之間，對公司的控制和限制較少，可操作性強，融資規(guī)模一般，適用于中小型房地產(chǎn)企業(yè)。1私募股權(quán)融資。私募股權(quán)融資的融資期限較長，融資的規(guī)模一般較大，投資者要求的高回報導致融資的成本很高。融資政策不是很完善，融資的門檻較高，但發(fā)展的空間較大，適合于大型知名房地產(chǎn)企業(yè)。四、房地產(chǎn)企業(yè)融資中所存在的問題近年來，雖然我國房地產(chǎn)融資渠道不斷多樣化，企業(yè)整體融資能力有所增強，但是在實踐中還存在一定的問題有待改進和完善。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的投資渠道整體來看還較為單一，過度依賴銀行貸款的情況依然廣泛存在，加這上些地方市場監(jiān)管不利，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴張，長此以往，將對整個金融體系的穩(wěn)定性構(gòu)成巨大的威脅。五、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資的建議建立多層次房地產(chǎn)融資體系，拓展多元化融資渠道房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對我國房地產(chǎn)融資貢獻有限，股權(quán)融資門檻相對較高，中小企業(yè)很難達到要求通過上市融資。因此，建立多層次的融資體系，為不同類型企業(yè)提供不同的融資場所，才能真正減少對銀行貸款的信賴。同時，企業(yè)要加強自身的實力，加強內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，與國際接軌，大力采用金融創(chuàng)新融資方式，使用新的融資工具，拓展新的融資渠道。完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)，建立合理的融資機制，減少盲目融資現(xiàn)象在房地產(chǎn)融資多樣化的過程中，新出現(xiàn)的很多融資工具，如果沒有相應的制度進行規(guī)范，就難免陷入混亂局面，因此，必有建立和完善相應的法律體系，對新型融資工具的組織形式、資產(chǎn)組合、流通邊轉(zhuǎn)讓、收益來源和分配等，作出嚴格規(guī)范。六、結(jié)語 綜上所述，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道比較單一，信托、債券、基金、股票等融資渠道獲取資金的量有限，尚未形成多元化融資體系。只有建立與發(fā)展多元化的融資體系，綜合運用多元化的融資渠道，建立完善合理的融資機制，房地產(chǎn)企業(yè)才能以最有利的方式、最低的成本籌集到資金，使房地產(chǎn)企業(yè)更好、更快地持續(xù)發(fā)展。參考文獻：[1]第三篇：關(guān)于房地產(chǎn)融資及輕資產(chǎn)模式探討太原房地產(chǎn)市場情況及輕資產(chǎn)發(fā)展模式一、太原房地產(chǎn)市場整體情況（一）商品住宅市場從調(diào)研情況來看，太原個人住宅市場剛性購房需求和改善性需求并存，住房剛性需求大于改善性需求。每年新畢業(yè)大學生和來太原工作青年構(gòu)成了住房剛性需求的主力，而且對于住房需求短時間內(nèi)迫切。太原個人住宅市場仍然有很大的發(fā)展空間，需求仍然旺盛。太原商品住宅市場整體情況目前太原房地產(chǎn)市場中群雄逐鹿，既有名牌大開發(fā)商如:保利、萬科、恒大，也有本地開放商。樓盤主要在西中環(huán)沿線、龍城大街、北中環(huán)、晉陽湖周邊地區(qū)等地。圍繞晉陽湖沿岸開放樓盤不斷增加，晉陽湖地區(qū)、龍城大街地區(qū)和長風商務區(qū)成為開發(fā)熱點。不同樓盤定位不同，如華潤萬象城和萬科紫郡定位于中高端、主要面向改善性需求住房人群，萬科金域藍灣定位于養(yǎng)老地產(chǎn)等。㎡,戶型以二居、三居和四居室為主，小戶型住宅數(shù)量較少，且單價較高。隨著二胎政策的放開，四居室130140㎡在當前房地產(chǎn)市場中也處于熱銷狀態(tài)。商品房住宅價格和銷售情況，南部高于北部地區(qū)，以太原南站為中心的南部地區(qū)房價在8500左右。從各房地產(chǎn)開發(fā)商來看:一線大地產(chǎn)商樓盤均價基本在9000元以上，本土開發(fā)商樓盤均價在75008500范圍內(nèi)。從銷售情況來看：名牌地產(chǎn)商由于信譽、實力和完善的物業(yè)服務和配套設施，深受購房者的追捧，樓盤銷售速度較快，為購房者的首選，在樓盤尚未建成已經(jīng)售罄，萬科、恒大、富力房地產(chǎn)商樓盤成交量遙遙領先。同時通過后續(xù)的一系列延伸物業(yè)服務，獲得新的利潤增長點；本土開發(fā)商由于自身實力和開發(fā)建設能力以及后續(xù)物業(yè)管理方面的缺失，樓盤銷售情況較為緩慢，同時樓盤配套設施也存在不足。但是一些地段和位置處于市區(qū)的樓盤，