房地產(chǎn)的企業(yè)融資方法(編輯修改稿)
2025-05-11 22:03 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 已經(jīng)很明確，我們就找金融機(jī)構(gòu)，找投資基金，找非房地產(chǎn)的大型企業(yè)，如果說(shuō)我們有心理準(zhǔn)備，準(zhǔn)備把我們的股權(quán)讓出去的話，甚至把控股權(quán)讓出去的話，我們不妨找一些房地產(chǎn)公司的錢(qián)，所以目標(biāo)一定要明確。第二個(gè)準(zhǔn)備要充分，這實(shí)際上和我們文件的包裝是包括在一起，準(zhǔn)備充分當(dāng)中非常重要的一塊就是市場(chǎng)分析和定位，我們做什么，這個(gè)企業(yè)做什么，一定要非常非常的精細(xì)，我就拿搜房做比喻，搜房從誕生一直到現(xiàn)在它的定位都非常明確，就是我們?yōu)檫@個(gè)產(chǎn)業(yè)提供各種各樣的服務(wù)，提供各種各樣的工具，來(lái)支持這個(gè)產(chǎn)業(yè)買(mǎi)賣(mài)雙方能更有效的工作，這就是搜房的定位，它定位的是服務(wù)型的企業(yè)，這樣他就不能去做開(kāi)發(fā)，寫(xiě)不能去做交易，保證他的中立性，這個(gè)產(chǎn)業(yè)才可以做下去。那么從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，我們企業(yè)要想出去，這一塊定位要講明確，你必須說(shuō)清楚，否則的話什么都想做就什么也做不稱(chēng)。
具體包裝這里面有幾個(gè)步驟，第一塊是目標(biāo)和原點(diǎn)，有時(shí)候我們用一句話就把我們的公司、把我們的項(xiàng)目說(shuō)清楚，我們的項(xiàng)目就是要做成北京市最大的商場(chǎng)，我需要的是20個(gè)億人民幣，或者是80％、70％是商場(chǎng)，還有20％是辦公樓，所以這些東西一定要經(jīng)過(guò)調(diào)查的情況下要非常清晰，目標(biāo)和原則，所以我們通常說(shuō)我們想做什么。
在定位情況的前提下我們就得從各個(gè)方面來(lái)促進(jìn)到達(dá)我們這個(gè)。市場(chǎng)復(fù)雜很重要，這一點(diǎn)給我們的投資方，特別是我們比較大的機(jī)構(gòu)方要有一種說(shuō)法，如果市場(chǎng)很小的話，是誰(shuí)也不敢進(jìn)去的，市場(chǎng)必須足夠得大，讓人家看到發(fā)展空間，如果太小的話，像大的機(jī)構(gòu)，一年給他掙100萬(wàn)、500萬(wàn)人民幣的話，他一點(diǎn)都不感興趣，因?yàn)檫@100萬(wàn)、500萬(wàn)人民還不夠他大費(fèi)用，要做就是這塊市場(chǎng)要充分有根據(jù)的引證他是有潛力、有發(fā)展的。
第三個(gè)方面是我們產(chǎn)品的描述，我們這個(gè)產(chǎn)品在房地產(chǎn)業(yè)就是我們的項(xiàng)目，我們的房子，不管是辦公樓也好、商場(chǎng)也好，還是我們的住宅也好，我們的產(chǎn)品到底是怎么定位，是定位在高檔的公寓還是我們普通的住宅，還是商場(chǎng)，還是我們的廠房倉(cāng)庫(kù)，這個(gè)要很清楚，不僅僅這個(gè)定位清楚，而且和這個(gè)產(chǎn)業(yè)里邊同類(lèi)的產(chǎn)品、同類(lèi)的比較是怎么一個(gè)狀況，為什么我們要選這個(gè)，這一點(diǎn)要非常的有理有據(jù)的用數(shù)據(jù)來(lái)支持。
我們?cè)谑袌?chǎng)和目標(biāo)遠(yuǎn)景確定的情況下，相當(dāng)關(guān)鍵的一點(diǎn)就是我們?cè)趺辞腥雭?lái)運(yùn)作，這個(gè)目標(biāo)這個(gè)項(xiàng)目我們?cè)趺蠢镞\(yùn)作，得讓潛在的投資方或者出錢(qián)的人明白我們這個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作怎么樣，因?yàn)楹芏嗟耐顿Y方投了錢(qián)以后并不想介入很多的管理，像搜房最多的是從董事會(huì)來(lái)介入管理，他也不怎么管你到底怎么操作運(yùn)作，因?yàn)樗麄円膊欢?，但是你得讓他們懂。那么特別是房地產(chǎn)這方面要相當(dāng)?shù)膫?cè)重，就是我們到底怎么來(lái)做這個(gè)項(xiàng)目。所以這塊我們?cè)谧囊灿泻芏鄬?zhuān)家懂得營(yíng)銷(xiāo)策略，然后在我們這次論壇里面也有一批專(zhuān)家來(lái)專(zhuān)門(mén)講這個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策略。
這是前面四個(gè)方面都是就我們業(yè)務(wù)方面來(lái)說(shuō)，就公司定位方面來(lái)說(shuō)。從管理方面股權(quán)投資是相當(dāng)重要的環(huán)節(jié)，或者有時(shí)候是他最重要的環(huán)節(jié)，做什么還其次，我們說(shuō)做這個(gè)對(duì)象就是人的問(wèn)題，特別是早期的公司人的問(wèn)題比做什么都重要，像搜房這樣的公司我們?cè)缙诘臅r(shí)候更多的是從我們的團(tuán)隊(duì)、從我們的公司架構(gòu)各方面來(lái)考慮他的投資的可能性，做到一定程度以后，有一定的市場(chǎng)占有率以后，這時(shí)候業(yè)務(wù)的分量會(huì)越來(lái)越高。所以這塊要讓我們的投資方放心，我們這個(gè)公司架構(gòu)是怎么個(gè)狀況在于董事會(huì)的運(yùn)作，那么因?yàn)槿思彝读藱?quán)得給人家董事的權(quán)益，那么團(tuán)隊(duì)就是班子，那么這個(gè)一把手特別的重要，我們領(lǐng)頭的一定要是一個(gè)一把手，不能是兩個(gè)一把手，如果是兩個(gè)一把手的話就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。那么這個(gè)團(tuán)隊(duì)獨(dú)裁是相當(dāng)?shù)闹匾?，那么所以這個(gè)管理班子要搭配的相當(dāng)?shù)暮线m，特別是對(duì)外資來(lái)說(shuō)，外商來(lái)說(shuō)這個(gè)管理班子是非常的重要，比如說(shuō)搜房的這個(gè)管理班子，我們管理班子搭配實(shí)際上是三分之一：三分之一：三分之一的家就，三分之一的人是具有國(guó)內(nèi)國(guó)外的教育經(jīng)歷，三分之一的人是來(lái)自于我們的房地產(chǎn)業(yè)，要對(duì)這個(gè)房地產(chǎn)業(yè)，還有三分之一的人來(lái)自于信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)，因?yàn)樗逊慨吘褂邢喈?dāng)重的分量是在信息技術(shù)這一方面。包括現(xiàn)在我們開(kāi)展的投資銀行業(yè)務(wù)，這一方面有一部分人就是從投資銀行業(yè)務(wù)方面過(guò)來(lái)的。所以這個(gè)管理班子是起到?jīng)Q定性的作用就是在這兒塊，有時(shí)候?yàn)榱诵枰覀冞€得搭配管理班子，有一個(gè)很好的領(lǐng)頭的，有沒(méi)有一個(gè)操作性的人，有沒(méi)有懂過(guò)程、開(kāi)發(fā)過(guò)程的人，都得有一個(gè)很好的搭配，讓我們的投資方放心，就是投給這么一個(gè)團(tuán)隊(duì)是不會(huì)有什么很大的風(fēng)險(xiǎn)。就是這些人是信得過(guò)的，如果說(shuō)大的環(huán)境不好，來(lái)一個(gè)亞洲金融危機(jī)或者來(lái)一個(gè)911有一些因素控制不住的是沒(méi)有辦法的。
接下來(lái)就是我們要給我們投資方看到五年之內(nèi)，如果是一個(gè)項(xiàng)目少于五年的話，一個(gè)項(xiàng)目整個(gè)做完整個(gè)過(guò)程他的投資回報(bào)，我們的支出在什么地方，我們的收入在什么地方，按道理來(lái)說(shuō)，每年有一個(gè)預(yù)算，當(dāng)然在我們投資融資之前，我們應(yīng)該有一個(gè)五年預(yù)算，這一塊要非常的清楚，如果作為公司來(lái)說(shuō)五年的財(cái)務(wù)計(jì)劃前兩年還要相當(dāng)詳細(xì)到每個(gè)季度，每個(gè)季度你的收入是怎么樣，你的支出是怎么樣，什么時(shí)候能夠持平，從公司的角度來(lái)說(shuō)，從項(xiàng)目的角度來(lái)說(shuō)，那就是說(shuō)你這個(gè)進(jìn)程是怎么樣，投資在哪兒個(gè)階段，收入在哪兒個(gè)階段，支出和收入大概都是多少，雖然說(shuō)財(cái)務(wù)分析和預(yù)測(cè)在操作過(guò)程當(dāng)中會(huì)有很大的調(diào)整和變化。但是解決在目前，在你投資融資的時(shí)候，投錢(qián)的時(shí)候，在目前這種狀態(tài)下會(huì)是一個(gè)什么情況，一定要有充分的說(shuō)明力，你算出來(lái)回報(bào)是3％誰(shuí)都不會(huì)投，那么你算出來(lái)50％會(huì)打一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)，50％當(dāng)然很好，但是你要有足夠的論據(jù)來(lái)支持它是50％。
最后就是在這所有的
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