房地產的企業(yè)融資方法-預覽頁
【正文】 ，所以這是一種能夠很好的組合起來，有地的出地，有錢的出錢，通過這種股權的方式，能夠得到雙方都有一個發(fā)展，這是一種很現(xiàn)實的，實際上在我們操作過程當中經常發(fā)生的事情。股權投資這塊方式。
那么我們分三大，一個是純粹的股權投資，很簡單，最后就是公司分紅或者是公司出售得到收益。所以從這個角度來說，我們要進行股權投資的時候，我們這時候一定要非常的清晰，我們要的是股東，股東就是我們的老板，所以我們要的是老板，所以這點要有心理準備，別到時候老板進來以后心里不舒服，而且在這個過程當中也能體現(xiàn)出來，我們要的是老板，我們尊敬我們的老板，我們是為我們的老板服務的。第二個準備要充分，這實際上和我們文件的包裝是包括在一起，準備充分當中非常重要的一塊就是市場分析和定位，我們做什么，這個企業(yè)做什么，一定要非常非常的精細，我就拿搜房做比喻，搜房從誕生一直到現(xiàn)在它的定位都非常明確，就是我們?yōu)檫@個產業(yè)提供各種各樣的服務，提供各種各樣的工具，來支持這個產業(yè)買賣雙方能更有效的工作，這就是搜房的定位，它定位的是服務型的企業(yè)，這樣他就不能去做開發(fā)，寫不能去做交易，保證他的中立性，這個產業(yè)才可以做下去。市場復雜很重要，這一點給我們的投資方，特別是我們比較大的機構方要有一種說法，如果市場很小的話，是誰也不敢進去的，市場必須足夠得大，讓人家看到發(fā)展空間，如果太小的話，像大的機構，一年給他掙100萬、500萬人民幣的話，他一點都不感興趣，因為這100萬、500萬人民還不夠他大費用，要做就是這塊市場要充分有根據(jù)的引證他是有潛力、有發(fā)展的。所以這塊我們在座的也有很多專家懂得營銷策略，然后在我們這次論壇里面也有一批專家來專門講這個營銷策略。那么這個團隊獨裁是相當?shù)闹匾?，那么所以這個管理班子要搭配的相當?shù)暮线m，特別是對外資來說，外商來說這個管理班子是非常的重要，比如說搜房的這個管理班子，我們管理班子搭配實際上是三分之一：三分之一：三分之一的家就，三分之一的人是具有國內國外的教育經歷，三分之一的人是來自于我們的房地產業(yè)，要對這個房地產業(yè)，還有三分之一的人來自于信息技術產業(yè)，因為搜房畢竟有相當重的分量是在信息技術這一方面。
接下來就是我們要給我們投資方看到五年之內，如果是一個項目少于五年的話，一個項目整個做完整個過程他的投資回報，我們的支出在什么地方，我們的收入在什么地方，按道理來說，每年有一個預算，當然在我們投資融資之前，我們應該有一個五年預算，這一塊要非常的清楚，如果作為公司來說五年的財務計劃前兩年還要相當詳細到每個季度，每個季度你的收入是怎么樣，你的支出是怎么樣，什么時候能夠持平，從公司的角度來說，從項目的角度來說，那就是說你這個進程是怎么樣，投資在哪兒個階段，收入在哪兒個階段，支出和收入大概都是多少，雖然說財務分析和預測在操作過程當中會有很大的調整和變化。國內這塊已經有很大的變故，而且國外也回來了相當大的一批有海外經驗的一批人。所以這方面講解有很多的技巧，信心這一塊我是覺得除了我們第一給人的印象以外，非常重要以外，第二塊就是信心一塊在談判過程中非常的重要。
然后，律師這塊只是走程序，保證投資方、保證現(xiàn)在的股東方利益，保證他們符合各個地區(qū)的法律，香港要符合香港的，北京要符合北京的，美國要符合美國的，這是律師起到的作用，同時又有很多的保護條款。簡單來說，投資方的錢是不一樣的，一個投資方的錢一塊錢和另外一個投資方的一塊錢是完全不一樣的，在我們的過程當中我也是經歷過這個過程，我是記得因為IDG是我們比較早的股東，高盛是我們第二輪進來的股東，在我們第二輪子時候就有相當多的投資方，因為當時的情況非常好，有很多投資方追著我們，包括香港、包括臺灣國內外很多的資金都想介入我們的搜房，但是作為我們的操作者也是非常的需要錢，那么這個協(xié)議書就等著董事批準，那么我們的董事就是IDG數(shù)據(jù)集團卡得非常的嚴，那么說我們一定要去找世界上第一流的金融機構來投，這是我在香港、美國我們打電話吵了兩個小時吵不下來，因為就等著我來簽字這個事情，香港的上市公司，最后就是說我們還是放棄了這個，然后就找的高盛，包括當初的摩根士丹利，這些大的金融機構都非常愿意介入。具體來說，不傾向于投資方派人做這個公司的副總，或者做這個公司的財務總監(jiān)，這樣的話我是覺得會帶來一系列的麻煩事情。但是對于像搜房這種增長快的公司來說，因為它的市場占有是他最主要的目標，帶剛開始上市，給股東分紅是最好的一種回報的方式。剛才我說非常偶然的兩個基金，要買五星級的飯店跟公寓這一塊，他們要求得一種長期的回報，他們很難找，因為對中國產業(yè)也不熟，當時都看好中國的發(fā)展，從這方面來說，就是說不僅僅是我們這邊著急，而且有錢的一方也著急，我們怎么把這個橋接起來，讓雙方都達到雙方的目的。
要發(fā)展是以北京為主，還是以上海和重慶，這是五到七年的發(fā)展，五年左右的發(fā)展是怎么樣。這一塊實際上很多公司通過一些重組，通過一些剝離，能夠取得很好的回報，實際上是非常好的公司，為什么就是最近包括高盛，包括摩根士丹利，他們都大舉進入中國幾家資產管理公司的壞資產，因為這些壞資產是可以盤活的，盤活了他們的回報是比其他的金融回報多得多，那么這就是我們房地產企業(yè)特別是一些中型規(guī)模的企業(yè)發(fā)展到一定程度碰到的一些問題，而且是現(xiàn)在必須要解決的一些問題，我們天津的一個客戶現(xiàn)在就是在這個過程當中，我們找到一個很好的方式，通過我們國內國外引資的方式，就是通過資產收購、資產合并的方式，能夠讓他走上一個非常健康發(fā)展的方向。
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