【正文】 資管理思想和投資工具的創(chuàng)新。 根據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)．在設(shè)立封閉式的契約型房地產(chǎn)投資基金時(shí)，國外發(fā)達(dá)國家一般都設(shè)有 5個(gè)部門分工管理，分別為： 2. 1 房地產(chǎn)投資基金的管理模式 世界范圍的產(chǎn)業(yè)投資基金的管理模式，其基本形態(tài)有兩種：一是投資基金自行管理模式，二是委托基金管理公司管理模式。 ? 基金募集部 負(fù)責(zé)基金募集的銷售策略．并協(xié)助金融機(jī)構(gòu)及證券公司，負(fù)責(zé)代銷基金受益憑證．募集資金。 ? 基金管理人 基金管理人是管理和運(yùn)作基金資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)，主要職責(zé)是：進(jìn)行基金資產(chǎn)的投資運(yùn)作，負(fù)責(zé)基金資產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理，促進(jìn)基金資產(chǎn)的保值增值及其他與基金資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)營活動(dòng)。在權(quán)益關(guān)系上，基金持有人是基金資產(chǎn)的所有者，對(duì)基金享有資產(chǎn)所有權(quán)、收益分配權(quán)和剩余資產(chǎn)分配權(quán)等法定權(quán)益。由于私募基金的銷售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協(xié)商來進(jìn)行的，因此它又被稱為向特定對(duì)象募集的基金。 ? 在大多數(shù)國家房地產(chǎn)基金以房地產(chǎn)投資信托基金 REIT(Real Estate Investment Trust)的名義存在。1. 1 房地產(chǎn)基金定義 ? 房地產(chǎn)投資基金是產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。 ? 所謂房地產(chǎn)基金 ,是指以房地產(chǎn)項(xiàng)目或公司為投資對(duì)象 ,在房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售等價(jià)值鏈的不同環(huán)節(jié) ,及在不同的房地產(chǎn)公司與項(xiàng)目中進(jìn)行投資的集合投資制度。所謂私募基金，是指通過非公開方式，面向少數(shù)投資者募集資金而設(shè)立的基金。 ? 基金持有人 基金持有人指投資者購買并持有基金證券的個(gè)人或機(jī)構(gòu)。在契約型基金中，基金組織是一個(gè)無形機(jī)構(gòu)，可以認(rèn)為基金組織是一種名義上的存在。 1. 5 房地產(chǎn)投資基金的組織體系 房地產(chǎn)投資基金組織體系由基金持有人、基金組織、基金管理人、基金托管人等構(gòu)成系統(tǒng)： 1. 6 房地產(chǎn)投資基金的主要部門分工 ? 基金規(guī)劃部 負(fù)責(zé)房地產(chǎn)投資標(biāo)的篩選確認(rèn)，規(guī)劃基金內(nèi)容和機(jī)構(gòu)，并負(fù)責(zé)基金所決定的房地產(chǎn)投資方案各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作。 ? 財(cái)務(wù)部 負(fù)責(zé)所有基金的會(huì)計(jì)、稅收及現(xiàn)金管理，并負(fù)責(zé)向證監(jiān)會(huì)定期報(bào)告并接受稅務(wù)當(dāng)局查賬等各項(xiàng)業(yè)務(wù)。 優(yōu)點(diǎn)： 這種管理模式一般更多地體現(xiàn)董事會(huì)和控股股東的管理思想和投資理念，更多地體現(xiàn) 投資者主權(quán) 的原則，盡管投資者作為股東并不一定熟悉地產(chǎn)投資管理的專業(yè)特點(diǎn)。 一般運(yùn)作程序 ： 有限責(zé)任公司制、有限合伙制地產(chǎn)投資基金委托管理運(yùn)作機(jī)制的 受托投資管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的選擇、評(píng)估分析和提出投資建議書，報(bào)經(jīng)投資基金最高決策機(jī)構(gòu)（如董事會(huì)、理事會(huì)、管委會(huì)等）決策同意后，負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目投資的具體事項(xiàng)和投資后管理，然后再提出投資處置建議書，報(bào)送投資基金最高決策機(jī)構(gòu)決策。當(dāng)然，由于目前我國信用環(huán)境、法制環(huán)境和專業(yè)人才等限制因素的影響，委托管理功效的最大發(fā)揮及委托管理市場(chǎng)的形成，還需要一個(gè)逐步發(fā)展和完善的過程。偉業(yè)基金介入后做了一系列操作，幫其解決資金問題： ? 以項(xiàng)目控股權(quán)方的身份介入項(xiàng)目，偉業(yè)不參與項(xiàng)目分紅，但發(fā)展商須向其支付高于銀行的利息； ? 協(xié)助發(fā)展商向銀行貸款； ? 資金鏈連上后，偉業(yè)作股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出項(xiàng)目。因?yàn)?“ 121文件 ” 規(guī)定商業(yè)銀行只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》堪l(fā)放個(gè)人住房貸款，為解決從拿到預(yù)售證到項(xiàng)目封頂這段時(shí)期內(nèi)的資金瓶頸，今典集團(tuán)推出 “ 發(fā)展商貼息委托貸款 ” 的策略，今典自己出資 2億元，以“ 貼息委托貸款 ” 的方式委托給北京市商業(yè)銀行，在樓盤封頂之前向購房者進(jìn)行按揭，利率比正常銀行貸款利率低一個(gè)百分點(diǎn)；待樓盤封頂之后，該按揭轉(zhuǎn)為正常利率的銀行住房貸款。 2. 5 三種典型的盈利模式 增值為王 —— 房地產(chǎn)基金盈利模式策劃和設(shè)計(jì)的基本指導(dǎo)思想 以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式通過系統(tǒng)地對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施投資運(yùn)作及管理運(yùn)作，尋求投資資本的收益和增值，體現(xiàn)了地產(chǎn)投資基金作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展集合投資工具的本質(zhì)特征，因而可以作為地產(chǎn)投資基金的主導(dǎo)經(jīng)營業(yè)務(wù)。深圳國際信托投資公司發(fā)行的 “ 深國投 這是上海住宅開發(fā)商中第一個(gè)非亞洲區(qū)開發(fā)商。 ? 中國房地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人、北京太平洋城董事長胡旭成表示，他們所看中的是商務(wù)開發(fā)。但是，中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的誘惑，又使得他們難以割舍。 ３、中國住宅發(fā)展基金 ? 2023 年 7 月 10 日 ,摩根士丹利房地產(chǎn)基金 MSREF 宣布，與上海盧灣區(qū)政府控股的地產(chǎn)發(fā)展商永業(yè)集團(tuán)建立共同投資上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟。該項(xiàng)目由住宅、服務(wù)式公寓和商業(yè)組成。 ? 2023 年，美國房地產(chǎn)同業(yè)公會(huì)房地產(chǎn)基金會(huì)、韓國房協(xié)房地產(chǎn)基金會(huì)和德意志銀行房地產(chǎn)投資基金開始尋找在中國落地的機(jī)會(huì)。 ６、其他 海外基金介入房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式有幾種： ? 一是自主投資取得土地并開發(fā)，通過銷售實(shí)現(xiàn)退出； ? 二是與本地的開發(fā)商合作開發(fā)，按比例分享收益； ? 第三就是與政府合作參與土地一級(jí)開發(fā)； ? 第四是個(gè)別的向房地產(chǎn)公司提供過橋融資，獲得利息收入及其他權(quán)利； ? 第五是收購銀行不良資產(chǎn)包中的房地產(chǎn)項(xiàng)目并通過整收零售或二次開發(fā)后出售實(shí)現(xiàn)收益； ? 最后就是他們通過收購長期持有型物業(yè)，通過租金收入和資產(chǎn)增值獲得長期收益。偉業(yè)提出了類基金運(yùn)作模式，并開始實(shí)際操作。 第二階段：建立資金管理平臺(tái)，擴(kuò)大融資渠道，開展受托資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。 產(chǎn)品偏好：重點(diǎn)關(guān)注土地儲(chǔ)備、住宅和商貿(mào)物業(yè)項(xiàng)目；跟蹤品牌企業(yè)的新項(xiàng)目，不放棄對(duì)新興企業(yè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的投資機(jī)會(huì)。 治理結(jié)構(gòu)及公司團(tuán)隊(duì) 治理結(jié)構(gòu)及公司團(tuán)隊(duì)架構(gòu)設(shè)計(jì)分兩個(gè)階段 : 第一階段： 按照有限責(zé)任公司管理，建立現(xiàn)代法人治理結(jié)構(gòu)，設(shè)股東會(huì)、董事會(huì)及監(jiān)事會(huì)。 項(xiàng)目選擇偏好 金信房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃 2023年 10月，金信信托投資股份有限公司推出了“金信房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃”，該信托計(jì)劃為非指定信托計(jì)劃，而且不向社會(huì)公開募集，是由通和置業(yè)投資有限公司、綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和上市公司金地集團(tuán)股份有限公司作為發(fā)起委托人聯(lián)合投資發(fā)起進(jìn)行私募。 ? 分配原則 信托收益每年分配一次；每年所分配的收益一般情況下不低于本信托計(jì)劃可分配收益的 80%，剩余收益累積到清算時(shí)一次性分配。 金信房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃 成立日期： 2023年 9月 20日； 注冊(cè)地： 香港； 規(guī)模： 1億美元 性質(zhì)： 離岸、私募、封閉式、公司型投資基金 投資目標(biāo)： 屬于價(jià)值型基金，投資于價(jià)值被低估，或與同類型公司相比具有更高相對(duì)價(jià)值的項(xiàng)目 投資范圍： 土地開發(fā) 、 住宅開發(fā) 、 高科技產(chǎn)品開發(fā) 、 住宅不良資產(chǎn)的整合 、 MBO等 。 ? 基金管理公司設(shè)立董事會(huì) ， 負(fù)責(zé)制定 、 審核和監(jiān)控基金的投資戰(zhàn)略并監(jiān)控基金管理公司的投資決策和執(zhí)行情況 。 ? 與國內(nèi)的民生銀行 、 北京國際信托投資公司和重慶國際信托投資公司簽署 《 戰(zhàn)略合作協(xié)議書 》 ， 此舉目的是為了解決基金托管和國內(nèi)資金的募集問題 。 ? 以上案例中全部以私募方式募集。 ? 有限合伙制企業(yè)為房地產(chǎn)私募基金的誕生提供了法律依據(jù) 國內(nèi)房地產(chǎn)基金的運(yùn)作模式（案例）總結(jié) 四、房地產(chǎn)投資信托基金 （ REITs） 與中國房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)合 REITs的定義 房地產(chǎn)投資信托基金（ Real Estate Investment Trusts,簡(jiǎn)稱 REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。 REITs的基本特性 稅收優(yōu)惠 在很多國家和地區(qū)， REITs的最大特點(diǎn)就是具有避免雙重征稅的特征，這對(duì)于投資者來說具有很大的吸引力。盡管 REITs 的股票價(jià)格也受到市場(chǎng)力量的影響，但是基于穩(wěn)定的租金收入，股票價(jià)格波動(dòng)較小。因此， REIT股份的流動(dòng)性相對(duì)較強(qiáng)。但 REIT 一般擁有多樣化的房地產(chǎn)投資組合，比單個(gè)的房地產(chǎn)商或個(gè)人投資者擁有更為多樣的房地產(chǎn)，因而投資風(fēng)險(xiǎn)更為分散。在 REITs推出以前，房地產(chǎn)融資對(duì)象主要是機(jī)構(gòu)投資者，而且房地產(chǎn)的種類也有限。 REITs的投資收益 4. 2 REITs的發(fā)展歷程 ? REITs最早出現(xiàn)于 60年代初期的美國，此后得到日本、英國等國家爭(zhēng)相仿效。以美國為例，美國REITs在證券市場(chǎng)中的比重日益上升，已有超過 3000億美元的市值。后來隨著稅收法案的修訂和有關(guān)限制的放寬，使得房地產(chǎn)投資信托的避稅優(yōu)勢(shì)得以發(fā)揮，并且 REITs不能直接擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)的情況也得以改變， REITs從 80年代開始再次回升，資產(chǎn)量不斷增長。 下表為 19722023年間 ， 各種指數(shù)的年綜合收益率比較 。 日本上市的 JREITs 2023年 9月，日本第一家 REITs在東京證券交易所掛牌上市交易。 REITs指數(shù) 東京股票交易所從 2023年 4月 1日起開始計(jì)算 REITs指數(shù)，下圖是 REIT指數(shù)的變化情形。如果以公司法人設(shè)立，不動(dòng)產(chǎn)投資信托必須在新加坡證券交易所 (SGX)公開募集資金。 ? 總資產(chǎn)的 30％，可投資于政府公債及上市公司債、非資產(chǎn)公司的公司債或股份、現(xiàn)金或其它近似現(xiàn)金的投資標(biāo)的。 香港的 REITs 2023年 3月，香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)推出了 《 房地產(chǎn)信托投資基金守則（草擬本咨詢文件） 》 ， 7月發(fā)布了 《 房地產(chǎn)信托投資基金守則（草擬本咨詢總結(jié)） 》 ，隨后開始審查房地產(chǎn)投資信托基金的上市申請(qǐng)。 ? 不動(dòng)產(chǎn)投資信托只能投資有穩(wěn)定收入的不動(dòng)產(chǎn)及相關(guān)權(quán)利、金融資產(chǎn)證券化或不動(dòng)產(chǎn)證券化受益證券等，而且，連同現(xiàn)金、政府債券的投資比率，至少要達(dá) 75%。 ? 以美國和德國為代表歐美國家的 REIT推出的時(shí)間較早，發(fā)展的很成熟 ? 亞洲各國也開始了對(duì) REITs的探索，但都是剛剛起步。其原因是這些國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)很成熟，不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)量正逐步減小有關(guān)。中國的房地產(chǎn)投資信托將是今后信托業(yè)發(fā)展的一個(gè)主流方向 。 ? 投資者風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱 美國的 REITs的一種重要的特征是集聚散戶投資者的資金進(jìn)行投資。中國房地產(chǎn)行業(yè)多年存在的不規(guī)范操作造成會(huì)計(jì)制度的嚴(yán)重不透明和信息披露的嚴(yán)重不對(duì)稱。 此外 ， 投資人還可以同時(shí)享有所購房產(chǎn)升值 、 項(xiàng)目整體上市所帶來的潛