【正文】 但由于國情的差異 ， 該項投資信托又有所創(chuàng)新 ， 它采用商業(yè)信托形式 、 契約型組織結構 ， 這是在我國目前缺乏產(chǎn)業(yè)基金法前提下的一種準房地產(chǎn)基金 。這是由信托自身的特點決定的： 目前法律框架下 房地產(chǎn)投資信托基金 —— 房地產(chǎn)投資信托 2023年 12月 ， 北京國投隆重推出 “ 北京國投法國歐尚天津第一店資金信托計劃 ” 。直到央行頒布 121文件，房地產(chǎn)商才被迫尋求新的融資渠道。我國缺乏產(chǎn)業(yè)投資基金相關法律， 《 證券投資基金法 》 也只涉及證券投資基金。 ? 房地產(chǎn)投資信托方式聚集的資產(chǎn)如果捆綁起來，很有可能在國外以房地產(chǎn)基金的形式上市。 ? 投資對象大多數(shù)為能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)和相關證券，不動產(chǎn)以寫字樓、購物中心、住宅為主。 ? 閑置資金的運用，也只能購買政府債券、金融債券、國庫券等，不能投資股票。 《 不動產(chǎn)證券化條例 》 中對 REITs的有如下規(guī)定 ? 不動產(chǎn)信托分為不動產(chǎn)投資信托和不動產(chǎn)資產(chǎn)信托兩種：不動產(chǎn)投資信托，是先發(fā)行證券募集資金，再投資不動產(chǎn)，有點類似投資信托基金；不動產(chǎn)資產(chǎn)信托則是，先將不動產(chǎn)信托，再據(jù)以發(fā)行證券募集資金。 ? 對未開發(fā)完成不動產(chǎn)的總投資 ≤ 總資產(chǎn) 20％，對單一發(fā)展商未完成開發(fā)案的投資 ≤總資產(chǎn) 10％。 相關要求 ? 對不動產(chǎn)或者是與不動產(chǎn)相關標的投資 ≥ 總資產(chǎn)的 70％，其中的一半以上必須是投資于不動產(chǎn)。 東京交易所 REITs指數(shù)走勢圖 新加坡的 REITs 簡 介 新加坡財政當局在 1999年 5月 14日公布了不動產(chǎn)基金設立準則，最初有三個 REITs在新加坡證券交易所上市：嘉德置地的 CapitaMall Trust (CMT)、騰飛公司的工業(yè)房地產(chǎn)信托 Ascendas Reit和香港長江實業(yè)公司的置富房地產(chǎn)信托 forture Reit。 最先掛牌的兩支 REITs為 Japan Real Estate Investment Corp. (JREA)和 Japan Building Investment Corp. (NBF)，其發(fā)行者是日本的兩大不動產(chǎn)開發(fā)商，Mitsubishi Estate (JREA)三菱和 Mitsui Fudosan (NBF)三井。 在日本， REITs有兩種型態(tài)：一是公司型態(tài)，所發(fā)行的證券是投資憑證；另一種形式是稱為契約型，可以想象成是基金的形式，發(fā)行受益憑證 (beneficiary certificates)；兩類都可以在東京股票交易所上市。 法律核心規(guī)定 ? REITs須有股東人數(shù)與持股份額方面的限制，（比如：前五大 (或以內 )股東不可持股超過五成），以防止股份過于集中； ? 75％以上的資產(chǎn)由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成；同時至少有 75％的總收入來自租金、抵押收入和房地產(chǎn)銷售所得； ? 不能擁有其它 REITs子公司 20%的股票； ? 每年 90％以上的收益要分配給股東； ? REITs不屬于應稅財產(chǎn)，免除公司稅項，避免了雙重納稅 美國 REITs投資的資產(chǎn)類型 依據(jù) 2023年美國 REITs協(xié)會統(tǒng)計， REITs投資的 各類型比例為零售 ％、住宅 ％、工業(yè)區(qū)或辦公室 ％、特殊類型 ％、醫(yī)療中心 ％、倉庫 ％、多樣化 %、抵押 %、公寓 /游憩 ％。2023年第一個 REITs產(chǎn)品在新加坡上市，當時僅 3億坡幣，僅 3年時間，已達到95億坡幣，三年增長了 30倍。 ? 截止到 2023年 11月，全球已有 18個國家和地區(qū)制定了 REITs的相關法規(guī)。 REITs 使房地產(chǎn)商能夠通過規(guī)范的 REITs 渠道及時回籠資金，投資于其他房地產(chǎn)開發(fā)項目，促進房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展。這些監(jiān)督者包括獨立的受托人委員會、獨立的審計師、證券交易委員會和投資分析師。在這個意義上， REITs 具有基金的特點。 流動性強 公開上市的 REITs 可以在證券交易所自由交易。 穩(wěn)定的高收益 REITs 必須要把 90 ％的應稅收入作為股利分配，因此 REIT 的收益率比其他股票綜合指數(shù)的收益率相對要高。 4. 1 REITs概述 REITs 實質上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股份或信托受益單位，吸引公眾投資者的資金，并委托專門機構經(jīng)營管理。 ? 上述案例嚴格來說不能稱其為基金，只能叫做類基金。市場需要房地產(chǎn)基金。 ? 投資顧問：全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會作為投資顧問 ， 向投資公司提供大量優(yōu)秀項目并組織專家委員會 ， 為投資公司在挑選項目和技術方面把關 。 投資于單個項目的比重 ≤ 基金資產(chǎn)凈值的 20％ ； 中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金 ? 基金管理機構：香港注冊的中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金管理公司和國內注冊的北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資公司 。 ? 管理團隊 信托執(zhí)行經(jīng)理負責制的管理團隊：管理團隊的信托執(zhí)行經(jīng)理由受托人單位的專業(yè)人員出任，執(zhí)行經(jīng)理助理由受托人及各發(fā)起人單位的專業(yè)人員出任。 金信房地產(chǎn)投資信托計劃簡介 金信房地產(chǎn)投資信托計劃 概要 規(guī)模： 規(guī)模 5億元，信托合同不超過 200 份 期限： 5年（到期經(jīng)全體當事人同意可延長） 類型： 后續(xù)加入式 投資范圍： 投資于房地產(chǎn)項目公司股權、土地儲備 起點金額： 發(fā)起委托人人民幣 2500 萬元并保證其合計信托受益權份額不低于信托受益權總份額的 15％；一般委托人不低于人民幣 500 萬元。公司總經(jīng)理及管理層按市場原則聘用，投資方可擇優(yōu)推薦，團隊組成主要由地產(chǎn)專業(yè)和基金（投資）專業(yè)兩部分人員組成。 項目周期：項目開發(fā)周期一般小于三年，最長不超過五年。公司將申請成為房地產(chǎn)基金管理公司，發(fā)起設立并管理房地產(chǎn)投資基金。 偉業(yè)公司簡介 偉業(yè)的類基金計劃 偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司類基金運作模式 中城房網(wǎng)投資管理有限公司房地產(chǎn)投資基金 公司簡介 2023年 11月，在上海成立，股東為深圳萬科、北京萬通、浙江南都、河南建業(yè)等 12家房地產(chǎn)企業(yè)，實收資本１億元。 主要業(yè)務：房地產(chǎn)項目的資本運作 、房地產(chǎn)的證券化及金融創(chuàng)新業(yè)務 、項目融資 、房地產(chǎn)項目管理等 。其中，美國房地產(chǎn)同業(yè)公會房地產(chǎn)基金已經(jīng)和北京置地展開合作，在京城北部開發(fā)項目；德意志銀行房地產(chǎn)投資基金也鎖定北京、上海國內兩家房地產(chǎn)企業(yè)，并和前者在東四環(huán)和小湯山附近開發(fā)項目；韓國房協(xié)房地產(chǎn)基金則與國內三十多個房地產(chǎn)企業(yè)接觸，已經(jīng)在中國房地產(chǎn)業(yè)撒下了一張網(wǎng)。這是美資首次進軍上海高端住宅市場，摩根士丹利在 “錦麟天地雅苑”中的投資額大概占總投資額的 10%左右。項目總投資達 9000萬美元折合人民幣 7． 45億元。 中國房地產(chǎn)基金 三、境內外房地產(chǎn)基金在中國的運作機構及基金產(chǎn)品 ? 2023年 7月底 ,亞洲最大上市地產(chǎn)公司之一 —— 新加坡嘉德置地旗下嘉茂基金宣布成立中國住宅發(fā)展基金 ,來自歐美、新加坡、臺灣等地的投資者拿出 1億至 2 億美元成立中國住宅發(fā)展基金 ,投資于上?；虮本┑闹懈邫n私人住宅項目。但在國內，由于大多存在非理性競爭、市場不穩(wěn)定等因素，這類能夠做好的物業(yè)并不多見。該基金籌集資金超過 60 億元，期限為 8~10 年，這也是全球首家面向中國房地產(chǎn)市場的基金，由 ING 全資子公司霸菱投資管理。如高盛、摩根斯坦利等幾大國際著名投資銀行就對國內不良資產(chǎn)的處置和投資情有獨鐘。 以投資銀行業(yè)務為主導的盈利模式 以融資業(yè)務為主導的盈利模式把為目標房地產(chǎn)發(fā)展項目提供融資支持和融資服務作為主要經(jīng)營業(yè)務，由于房地產(chǎn)銀根緊縮，這種運營模式在目前市場環(huán)境下有著一定的發(fā)展空間。其中銀行提供按揭的利率仍按照目前銀行的個人住房貸款利率來做； ④ 樓盤封頂之前提供按揭 封頂之后轉按 支付購房款 投資房貸信托 銷售房貸計劃 ① ② 基金 +信托介入解決資金缺口的操作流程圖 前后兩種模式的最大變化是：舊模式中發(fā)展商自己要拿 2億元出來委托銀行 “ 貼息貸款 ” 。該項目發(fā)展商資金鏈在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)斷裂，偉業(yè)基金介入后的操作方式： ? 偉業(yè)以項目全程打理方身份介入項目，調整原項目定位，提高其項目投資可行性； ? 推薦有實力的建筑商帶資施工； ? 自身拆借 2500萬給發(fā)展商，發(fā)展商按銀行同期利率支付偉業(yè)利息； ? 發(fā)展商四證全后，偉業(yè)協(xié)助其向銀行貸款 。這類企業(yè)市場化程度較高，有利于與基金管理公司對接，遵守游戲規(guī)則 房地產(chǎn)基金操盤關注點： 基金目標客戶的選擇、基金選擇項目的傾向、組合投資 基金目標客戶的選擇 ? 風險收益穩(wěn)定的項目 選擇品牌連鎖型項目及企業(yè)已開發(fā)和已銷售過的項目注重良好的口碑和市場慣性 ? 風險相對高收益也相對高的項目 選擇硬件條件如規(guī)劃、產(chǎn)品、戶型、配套等綜合條件較好的項目，理念、推廣和服務等軟件較為完善，且爆發(fā)力沖擊力大、有較大潛力的項目 ? 項目市場綜合優(yōu)勢強 項目和企業(yè)管理團隊做到專業(yè)分工和人脈資源豐富，市場感覺敏銳準確，綜合能力強 基金選擇項目的傾向 ? 方式一 選擇 23個好項目，安全快速實現(xiàn)回報 ? 方式二 選擇一個團隊、理念、項目、資源和市場均好的企業(yè)，在資金的其他方面給予支持，將其培育成強勢企業(yè)，分享綜合收益 基金組合投資 基金介入 基金介入 基金介入 土地投標 拿到預售證 結構封頂 拿到四證 拿 地 缺口一： 啟動資金 缺口二： 四證未全，銀 行不發(fā)放開發(fā) 貸款 缺口三： 項目未封頂， 銀行不發(fā)放按揭貸款 2. 4 房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)的時點及個案 房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)的時點 北京左岸公社。 優(yōu)勢： 相對于聘請職業(yè)經(jīng)理人團隊管理的自行管理模式，委托管理模式的優(yōu)勢不言而喻，其最大的特征和優(yōu)勢就是 專家理財、專業(yè)投資 。 有限合