【正文】 此時，回頭想想這段短暫的求學(xué)路，時而喜悅，時而惆悵。非常幸運(yùn)能夠成為您的學(xué)生，在這短短的半年里，聆聽著您孜孜不倦的教誨，感受著您嚴(yán)謹(jǐn)進(jìn)取的治學(xué)精神和樂觀向上的生活態(tài)度，我不僅體會到知識的魅力，也學(xué)會了許多做人的道理。（3）從房地產(chǎn)商品需求的普遍性及需耗費(fèi)大量的資金上看，作為中小房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)過早實(shí)施多元化經(jīng)營戰(zhàn)略，對中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，專業(yè)化戰(zhàn)略是其生存之道，中小房地產(chǎn)企業(yè)只有專業(yè)化經(jīng)營水平提高了才具備從事多元化經(jīng)營的基礎(chǔ)。結(jié)論作為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)，在國家宏觀調(diào)控力度不斷加大的今天，都在眾多融資方式中選擇適合自己規(guī)模和開發(fā)階段的融資方式，并且不斷探索新的多元化的融資方式。中小房地產(chǎn)企業(yè)在具有自主性和靈活性等優(yōu)點(diǎn)的同時，也存在企業(yè)規(guī)模小、資源數(shù)量有限的問題。一是探索有效的民間融資方式。中小房地產(chǎn)企業(yè)由于公眾認(rèn)知度不高，因此急需加強(qiáng)自身創(chuàng)造附加值的能力和專業(yè)化能力，如產(chǎn)品設(shè)計、工程進(jìn)度、質(zhì)量控制、成本管控和營銷策劃等諸多方面。開發(fā)、生產(chǎn)和銷售這些產(chǎn)品，需要熟悉局部市場的情況和消費(fèi)者的消費(fèi)特點(diǎn)以及他們的特殊要求。未來的房地產(chǎn)企業(yè)要具備真正的核心競爭力，關(guān)鍵要通過對企業(yè)內(nèi)外部資源的把握，重點(diǎn)分析國家經(jīng)濟(jì)政策的走向、資本市場的未來發(fā)展、客戶的需求變化趨勢；明確企業(yè)業(yè)務(wù)范圍、重點(diǎn)經(jīng)營地域、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)質(zhì)量的優(yōu)劣狀況，建立符合自身特點(diǎn)的業(yè)務(wù)模式。 資源整合意識強(qiáng)，人才缺乏導(dǎo)致專業(yè)依托不足 中小房地產(chǎn)企業(yè)往往不具備房地產(chǎn)整鏈條開發(fā)能力，自身缺少規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、物業(yè)管理、招商等核心技術(shù)人才和經(jīng)驗(yàn)，在操盤過程中，多采用和“外腦”合作的方式進(jìn)行，如與建筑規(guī)劃設(shè)計院、地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)合作。 運(yùn)作手法靈活，管理規(guī)范不足 現(xiàn)階段中小房地產(chǎn)企業(yè)，多半是在完全市場化競爭的局面下產(chǎn)生。由于我國目前直接融資規(guī)模太小，加上經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致股市融資功能大幅減弱，大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能向銀行申請貸款。但很多中小房地產(chǎn)企業(yè)缺乏長遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，而著重在運(yùn)作一個個項(xiàng)目，項(xiàng)目賺錢企業(yè)就盈利。與發(fā)行房地產(chǎn)股票融資一樣，發(fā)行房地產(chǎn)債券融資的有效進(jìn)行還有待于我國資本市場的成熟。由此可見，發(fā)行股票融資對于我國的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言還是一條可望不可即的理想道路，它有待房地產(chǎn)企業(yè)自身的成熟，也有待中國金融市場的進(jìn)一步完善。尤其是今年以來，隨著樓市被列為重點(diǎn)調(diào)控對象，房地產(chǎn)企業(yè)的IPO也隨之受到影響，上市融資之路目前已基本處于阻塞狀態(tài)。但回租融資對開發(fā)商的經(jīng)營水平也提出了更高的要求—其預(yù)期經(jīng)營收益率必須高于回租融資的成本。于是，開發(fā)商可以將物業(yè)以低于市場售價的價格出售(一般不會低于其市場價格的75，即回租融資的比例高于抵押貸款比例的上限)，及時獲得資金的回收，并與投資者簽訂長期回租合同。這個利息率要高于銀行存款利率，低于銀行貸款利率，更要低于開發(fā)項(xiàng)目的投資收益率，才會對雙方都有利。 建設(shè)經(jīng)營階段主要融資方式選擇建設(shè)運(yùn)營階段的融資方式，服務(wù)于建設(shè)與運(yùn)營要求，通過有效盤活利益相關(guān)者的資金，減少房地產(chǎn)開發(fā)資金占用量，提高資金使用效率，并實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。 私募基金在傳統(tǒng)融資渠道四面受擠壓的困境下，開發(fā)商正試圖以私募化融資突出重圍。目前，我國房地產(chǎn)基金主要來自國外的一些大集團(tuán)。在我國以間接金融為主的金融體系中，房地產(chǎn)信托融資是為數(shù)不多的一種在實(shí)踐和法律制度上都比較成熟的直接融資方式，它建立了民間資本直接參與房地產(chǎn)開發(fā)的融資通道。房地產(chǎn)業(yè)迫切需要尋求新的資金來源渠道，需要尋找新的融資模式。在我國，銀行貸款一直是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最主要的融資渠道。 開發(fā)過程中主要融資方式選擇開發(fā)過程中的融資方式，以開發(fā)物業(yè)為標(biāo)的，測算其總體資金投人需求，依據(jù)不同開發(fā)階段及其投資規(guī)模、資金使用成本等，綜合選擇較為合理的融資方式。當(dāng)然，有些開發(fā)商即使有充足的自有資金，也不想全部投入，因?yàn)楸M管他必須將開發(fā)利潤與合資伙伴分享，但這種方式可以減少他自己所需投人的自有資金，相應(yīng)地減少風(fēng)險，而且還可以將其有限的自有資金投人到多個項(xiàng)目的開發(fā)中。但就我國而言，目前還沒有專業(yè)化機(jī)構(gòu)跟進(jìn)、進(jìn)行較為成熟的市場化運(yùn)作。在這種形式形成以前，很多地產(chǎn)公司之間也存在類似的情況，一個地產(chǎn)商為了獲取土地、上市等目的，從其他地產(chǎn)企業(yè)拆借資金。必須要建立和完善相關(guān)的法律體系，對新型融資工具的組織形式、資產(chǎn)組合、流通轉(zhuǎn)讓、收益來源和分配等，作出嚴(yán)格規(guī)范。國家、地方和部門頒布了一系列法律、法規(guī)。國內(nèi)銀行還沒有專業(yè)的、系統(tǒng)的地產(chǎn)投資開發(fā)貸款。因此，迫切需要建立多層次的融資體系，為不同類型企業(yè)提供不同的融資場所，才能真正減少對銀行貸款的依賴。長期以來我國房地產(chǎn)融資市場參與主體主要是商業(yè)銀行，缺少專業(yè)信貸機(jī)構(gòu)，目前唯一的住房儲蓄銀行是天津市中德儲蓄銀行。 缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系就房地產(chǎn)體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產(chǎn)金融體系，專業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)缺位嚴(yán)重；缺乏規(guī)模化、多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系；缺乏獨(dú)立有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)體系；缺乏房地產(chǎn)金融二級市場等等。 房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問題 融資渠道過于單一我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源中有60%～70%直接或間接來自銀行，只有少數(shù)企業(yè)的自有資金能達(dá)到目前35%的銀行貸款要求，相當(dāng)部分開發(fā)企業(yè)的自有資金不足10%。 從融資總量上分析從總量上看，近幾年，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源持續(xù)保持快速增長勢頭，2010年1～11月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金達(dá)到17533億元，%。但是，有實(shí)力的開發(fā)商相對其他企業(yè)來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產(chǎn)的影響力還十分有限。 海外地產(chǎn)基金目前外資地產(chǎn)基金進(jìn)入國內(nèi)資本市場一般有以下兩種方式——一是申請中國政府特別批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目或是購買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實(shí)現(xiàn)資金合法流通和回收。這為各省規(guī)范合法地進(jìn)行房屋抵押登記帶來了更多的盼望。此時，房地產(chǎn)典當(dāng)作為一種替補(bǔ)融資手段進(jìn)入開發(fā)商的視野。當(dāng)前由于我們對私募基金沒有法律規(guī)范，也缺乏對合格投資人的劃分標(biāo)準(zhǔn)，往往使一些缺乏風(fēng)險識別能力和承受力的人參與集合信托計劃，蘊(yùn)藏了較大的市場風(fēng)險。作為一股不容忽視的民間力量，在股市和房市這樣一些高回報的行業(yè)中，私募基金無時不在證明自己的存在，甚至充當(dāng)房價大幅波動的罪魁禍?zhǔn)?。如果納稅付息前利潤率高于利率，負(fù)債經(jīng)營就可以增加稅后利潤，從而形成財富從債權(quán)人到股東之間的轉(zhuǎn)移，使股東收益增加。（２）債券融資的財務(wù)杠桿作用。 債券融資的優(yōu)點(diǎn)（1）債券融資的稅盾作用。房地產(chǎn)股份有限公司的凈資產(chǎn)不低于人民幣3000萬元，房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的凈資產(chǎn)不低于人民幣6000萬元。（4）房地產(chǎn)信托產(chǎn)品利用多元化投資降低風(fēng)險，但房地產(chǎn)項(xiàng)目受到國家整體經(jīng)濟(jì)周期的影響，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目自身特點(diǎn)的限制，房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作也面臨市場和銷售時機(jī)變化的影響。（3）由于受到每份信托計劃合同數(shù)量不能超過200份和每份合同個人金額不得低于人民幣5萬元的限制，資金來源和融資規(guī)模就受到了很大的約束。如果信托合同條款設(shè)計合理的話，在確保委托人優(yōu)先收益的前提下，信托公司自身的盈利水平也會明顯提高。其作用在于:一方面，確保信托資金用途不被改變，對信托資金運(yùn)用的安全性、合理性進(jìn)行全程監(jiān)控。相對銀行而言，房地產(chǎn)信托能降低產(chǎn)業(yè)整體的運(yùn)營成本，節(jié)約財務(wù)費(fèi)用，還有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)運(yùn)用。這里所指的不動產(chǎn)，包括房地產(chǎn)及其經(jīng)營權(quán)、物業(yè)管理權(quán)、租賃權(quán)、收益權(quán)和擔(dān)保抵押權(quán)等相關(guān)權(quán)利。間接上市即買殼上市，是指非上市公司通過收購債券、控股、直接出資、購買股票等收購手段，以取得一家上市公司一定比例的控股股權(quán)來取得上市的地位，然后通過注入自己有關(guān)的業(yè)務(wù)及資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)間接上市的目的。同時還是銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行信貸熱情較高。政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控已經(jīng)讓銀行開始感到樓市未來的風(fēng)險，對房地產(chǎn)貸款的態(tài)度已從觀望轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎。 我國房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款現(xiàn)狀在我國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，銀行貸款處于房地產(chǎn)融資的絕對主要地位。房地產(chǎn)金融伴隨著房地產(chǎn)市場和金融市場改革的不斷深入也取得了長足的進(jìn)步。2. 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式分析房地產(chǎn)融資就是房地產(chǎn)資金的融通，是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切結(jié)合的產(chǎn)物?？上驳氖?，國家一直致力于房地產(chǎn)企業(yè)融資的開放性。由于預(yù)收款中大部分是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款，因此總體上看至少有%以上的資金是來自銀行系統(tǒng)。我國一般采取間接融資方式比較多。房地產(chǎn)企業(yè)融資包括內(nèi)部融資和外部融資兩種。從項(xiàng)目開發(fā)到完工自始至終都需要資金來維持，而且發(fā)展到一定階段后如果需要進(jìn)一步發(fā)展的話，還需要擴(kuò)大融資規(guī)模。本內(nèi)容主要探討中小型房地產(chǎn)企業(yè)尋找自身出路的對策。本內(nèi)容主要探討7房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀以及融資中存在的主要問題。本內(nèi)容從廣義與狹義，內(nèi)部融資與外部融資兩個角度簡析房地產(chǎn)企業(yè)融資的含義。②比較論證法：通過各種融資方式從各個方面相互進(jìn)行比較，而得到各自的特點(diǎn)，進(jìn)而分析適合房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式。③探索多元化的融資方式可以使企業(yè)的金融結(jié)構(gòu)趨于合理，減少企業(yè)風(fēng)險。（2） 研究意義作為國民經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)企業(yè)，其發(fā)展帶動著其他產(chǎn)業(yè)的形勢。作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對金融市場具有天然的高度依賴，而發(fā)展滯后的房地產(chǎn)融資市場必然會危及房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。s national economic pillar industries of the real estate industry is capitalintensive industries industry, real estate enterprise financing have investment cycle is long, the investment scale features, real estate enterprise financing has been the focus of attention. China39。我國房地產(chǎn)行業(yè)資金來源主要有銀行貸款、上市融