房地產(chǎn)金融融資方式與工具創(chuàng)新-wenkub.com
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【正文】 3/4/2023 32天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（四）房地產(chǎn)債券的信用評(píng)級(jí)v信用評(píng)級(jí)是對(duì)發(fā)行者在一定時(shí)期內(nèi)或發(fā)行某期證券時(shí)的還本付息能力作評(píng)估，用以衡量投資風(fēng)險(xiǎn)，信用評(píng)級(jí)是確定債券發(fā)行價(jià)格的重要參考。多采用自銷方式。v 間接發(fā)行：發(fā)行者委托證券中介機(jī)構(gòu)公開發(fā)售債券，由承銷商負(fù)責(zé)辦理債券發(fā)行的有關(guān)業(yè)務(wù)。 3/4/2023 29天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué) v（二）房地產(chǎn)債券的特點(diǎn) ? 、票面利率較高 ? ? ? ，風(fēng)險(xiǎn)小 3/4/2023 30天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（三）房地產(chǎn)債券的發(fā)行 v ? 債券發(fā)行者? 債券認(rèn)購者? 債券承銷者。按發(fā)行主體不同：? 房地產(chǎn)政府債券： 指政府為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)而向社會(huì)發(fā)行的債券，也稱公債。一般高于面值。? 按是否記名：記名股票和不記名股 票；? 按有無票面金額，分為有面值股票和無面值股票；? 按股票是 否帶有表決權(quán)，分為多權(quán)股票和無權(quán)股票? 根據(jù)發(fā)行范圍和對(duì)象：國有股、法人股、 A股（社會(huì)公眾股，向社會(huì)公開發(fā)行的普通記名股票）、 B股（以外幣計(jì)價(jià)的面向外資發(fā)行的普通記名式普通股票）和 H股（在香港上市發(fā)行的以港幣計(jì)價(jià)的記名式普通股票）3/4/2023 25天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)v 房地產(chǎn)股票的發(fā)行v v （ 1）設(shè)立公司時(shí)籌集開業(yè)資金? 包裝上市：集團(tuán)公司將內(nèi)部多個(gè)未上市企業(yè)部分或全部效益好有發(fā)展前途的資產(chǎn)重新組合 ,組成具有一定經(jīng)濟(jì)規(guī)模的經(jīng)濟(jì)實(shí)體 , 組建成股份有限公司 ,申請(qǐng)上市 . ? 買殼上市 ：集團(tuán)公司出資購買，控股一家上市公司成為大股東 , 從而達(dá)到間接上市 ,擴(kuò)張資本的目的 .? 借殼上市：集團(tuán)公司先以其下屬部分資產(chǎn)改造后上市 ,然后將其資產(chǎn)注入上市公司 ,獲得整個(gè)集團(tuán)公司上市的效果 .v （ 2）股份公司為擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，追加投資而發(fā)行新股股票v （ 3）在企業(yè)法定公積金轉(zhuǎn)作資本配股，股票派息分紅，股票分割時(shí)發(fā)行新股票v （ 4）把企業(yè)債券轉(zhuǎn)化為企業(yè)股票時(shí)要發(fā)行新股票3/4/2023 26天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)? 直接發(fā)行：由房地產(chǎn)公司本身直接辦理一切股票發(fā)行事宜，承擔(dān)股票發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)。3/4/2023 22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)第三節(jié) 房地產(chǎn)資金的資本市場(chǎng)融資v一、房地產(chǎn)股票 ? 房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金，發(fā)給股東作為投資入股憑證，并借以取得股息和紅利的一種有價(jià)證券。但是，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和國民收入差距的拉大，住房公積金管理制度已經(jīng)暴露出 “窮人要么繳的少用不起，要么就是沒有住房公積金，而富人繳的多用的多 ”的問題，中國青年報(bào)社會(huì)調(diào)查中心近日的一項(xiàng)調(diào)查顯示，僅２８ .６％的人認(rèn)為按工資比例繳存公積金 “公平 ”，７８ .４％的人認(rèn)為 “收入低的不會(huì)因公積金買得起房，收入高的不用公積金也能買 ”。一些發(fā)達(dá)地區(qū)、效益好的電力、通信、煤炭等壟斷行業(yè)，以及一些效益好的單位有意將一些應(yīng)稅福利，如各類補(bǔ)貼、津貼打入 “住房公積金 ”賬戶，作為福利發(fā)放并進(jìn)行逃稅。二是專用性。 ? （ 4）住房公積金繳存的長(zhǎng)期性。3/4/2023 19天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)雇主交納雇員交納中央公積金局 政府投資局 住房發(fā)展局購房雇員銀行住宅貸款公積金（儲(chǔ)蓄）發(fā)行債券資金貸款償還貸款提取、用于養(yǎng)老支付房?jī)r(jià)款 =首期付款 +貸款沖減個(gè)人公積金儲(chǔ)蓄支付首期款動(dòng)用公積金分期償還貸款出售 建房住房貸款新加坡公積金與住宅資金流動(dòng)3/4/2023 20天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)我國的住房公積金制度v 住房公積金的這一定義
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