房地產(chǎn)金融融資方式與工具創(chuàng)新-在線瀏覽
2025-02-24 18:01本頁面
【正文】 /4/2023 7天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第二節(jié) 房地產(chǎn)資金的傳統(tǒng)融資v一、住房儲蓄體系? 建房互助儲蓄信貸社? 儲蓄銀行v二、房地產(chǎn)抵押貸款? 概念：是金融機構(gòu)要求借款人提供以房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益憑證為抵押品作為擔(dān)保而發(fā)放的貸款。v ARM: 首先根據(jù)抵押貸款時的市場利率確定初始利率，以后每隔一段時間調(diào)整一次，以某個確定的利率指標(biāo)加一個固定的利率附加值方式進行調(diào)整。? 缺陷是：每月還款額先大后小，不符合居民的收入水平不斷增長的實際情況，給借款人歸還貸款造成了較大困難。3/4/2023 12天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)本金等額還款月還款額計算 v 每月償還的本金額；v v 第 t月償還的利息額； v 第 t月本息償還總額。3/4/2023 13天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)本金等額還款利息與本金關(guān)系圖時間利息本金月還款額線3/4/2023 14天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)v等額償還抵押貸款（ constant payment mortgage, CPM）? 即每月還貸本息合計金額相同，但每月償還的本金部分逐漸增加，利息部分逐漸減少。也可計算一年的還貸額抵押常數(shù)因子。v漂浮式抵押貸款 (ballon mortgage) ? 指貸款期內(nèi)的每期償還額都低于等額償還，因而最后一次還貸額大大高于以前的歷次還貸額。v雙周還貸式抵押貸款 (biweekly mortgage ? 即每兩周償還一次貸款，一年 26個還貸期的抵押貸款方式。政府通過強制儲蓄幫助居民積累購買住房的資金。3/4/2023 19天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)雇主交納雇員交納中央公積金局 政府投資局 住房發(fā)展局購房雇員銀行住宅貸款公積金（儲蓄）發(fā)行債券資金貸款償還貸款提取、用于養(yǎng)老支付房價款 =首期付款 +貸款沖減個人公積金儲蓄支付首期款動用公積金分期償還貸款出售 建房住房貸款新加坡公積金與住宅資金流動3/4/2023 20天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)我國的住房公積金制度v 住房公積金的這一定義包含以下五個方面的涵義： ? （ 1）住房公積金只在城鎮(zhèn)建立，農(nóng)村不建立住房公積金制度。無工作的城鎮(zhèn)居民不實行住房公積金制度，離退休職工也不實行住房公積金制度。 ? （ 4）住房公積金繳存的長期性。體現(xiàn)了住房公積金的穩(wěn)定性、統(tǒng)一性、規(guī)范性和強制性。二是專用性。職工只有在離退休、死亡、完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關(guān)系或戶口遷出原居住城市時，才可提取本人帳戶內(nèi)的住房公積金。一些發(fā)達地區(qū)、效益好的電力、通信、煤炭等壟斷行業(yè)，以及一些效益好的單位有意將一些應(yīng)稅福利，如各類補貼、津貼打入 “住房公積金 ”賬戶，作為福利發(fā)放并進行逃稅。而與此形成鮮明對比的是，絕大多數(shù)真正需要購買住房的普通百姓的單位歸集比例低于國家最低標(biāo)準(zhǔn)。但是，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和國民收入差距的拉大，住房公積金管理制度已經(jīng)暴露出 “窮人要么繳的少用不起，要么就是沒有住房公積金，而富人繳的多用的多 ”的問題，中國青年報社會調(diào)查中心近日的一項調(diào)查顯示，僅２８ .６％的人認為按工資比例繳存公積金 “公平 ”，７８ .４％的人認為 “收入低的不會因公積金買得起房，收入高的不用公積金也能買 ”。由于該案涉案金額巨大，關(guān)系當(dāng)?shù)兀玻叭f城鎮(zhèn)職工切身利益。3/4/2023 22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第三節(jié) 房地產(chǎn)資金的資本市場融資v一、房地產(chǎn)股票 ? 房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金，發(fā)給股東作為
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