【正文】 的有關(guān)文獻(xiàn)資料，從中選取信息，以達(dá)到某種調(diào)查研究目的的方法。②比較論證法：通過(guò)各種融資方式從各個(gè)方面相互進(jìn)行比較，而得到各自的特點(diǎn)，進(jìn)而分析適合房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式。④數(shù)據(jù)調(diào)查法：通過(guò)搜集最新的、權(quán)威的相關(guān)數(shù)據(jù)用到文章的分析中，使論證更加清晰、文章更加具有說(shuō)服力。本內(nèi)容從廣義與狹義，內(nèi)部融資與外部融資兩個(gè)角度簡(jiǎn)析房地產(chǎn)企業(yè)融資的含義。本內(nèi)容主要探討現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要方式，并對(duì)各種融資方式的特點(diǎn)進(jìn)行分析。本內(nèi)容主要探討7房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀以及融資中存在的主要問(wèn)題。本內(nèi)容主要是探討房地產(chǎn)企業(yè)在由幼稚到成熟的幾個(gè)階段中根據(jù)自身規(guī)模特點(diǎn)選取合適的融資方式。本內(nèi)容主要探討中小型房地產(chǎn)企業(yè)尋找自身出路的對(duì)策。廣義的房地產(chǎn)融資與房地產(chǎn)金融的概念相同，指的是籌集、融通和結(jié)算資金的所有金融行為；狹義的房地產(chǎn)融資只是指其中的一環(huán)，即專指資金融通行為。從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到完工自始至終都需要資金來(lái)維持，而且發(fā)展到一定階段后如果需要進(jìn)一步發(fā)展的話，還需要擴(kuò)大融資規(guī)模。房地產(chǎn)融資是政府為保證我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正常運(yùn)行，而推出的一項(xiàng)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)融資包括內(nèi)部融資和外部融資兩種。根據(jù)獲取資金方式的不同，外部融資包括直接融資和間接融資兩種。我國(guó)一般采取間接融資方式比較多。從2010年的數(shù)據(jù)可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金總額為億元，同比增長(zhǎng)%,相應(yīng)地，房地產(chǎn)融資總規(guī)模也在逐年攀升。由于預(yù)收款中大部分是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款，因此總體上看至少有%以上的資金是來(lái)自銀行系統(tǒng)。 房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系不健全法律法規(guī)不健全，影響融資渠道拓展?？上驳氖牵瑖?guó)家一直致力于房地產(chǎn)企業(yè)融資的開(kāi)放性。 房地產(chǎn)融資各種方式均有局限性雖然房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式很多，各種融資方式均有其占優(yōu)勢(shì)的地方，但是他們都有著一定的局限性。2. 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式分析房地產(chǎn)融資就是房地產(chǎn)資金的融通，是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切結(jié)合的產(chǎn)物。在開(kāi)發(fā)周期的每一個(gè)階段幾乎都涉及資金安全的問(wèn)題。房地產(chǎn)金融伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)改革的不斷深入也取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步。 銀行貸款銀行貸款是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以還本付息為條件從外部通過(guò)各種商業(yè)銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)融入開(kāi)發(fā)資金的融資行為，是房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來(lái)源。 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款現(xiàn)狀在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中，銀行貸款處于房地產(chǎn)融資的絕對(duì)主要地位。%。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已經(jīng)讓銀行開(kāi)始感到樓市未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)貸款的態(tài)度已從觀望轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎。這可能使房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款融資的難度加大，成本增高。同時(shí)還是銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行信貸熱情較高。因?yàn)樾枰Ц独ⅲ允褂贸杀靖?。間接上市即買(mǎi)殼上市，是指非上市公司通過(guò)收購(gòu)債券、控股、直接出資、購(gòu)買(mǎi)股票等收購(gòu)手段，以取得一家上市公司一定比例的控股股權(quán)來(lái)取得上市的地位，然后通過(guò)注入自己有關(guān)的業(yè)務(wù)及資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)間接上市的目的。 上市面臨的問(wèn)題（1）房地產(chǎn)企業(yè)上市比較困難，如果不能抓住最有利的市場(chǎng)時(shí)機(jī)發(fā)行融資會(huì)浪費(fèi)企業(yè)的時(shí)間，會(huì)增加的融資的成本；（2）上市難以平衡各方股東和公司管理層的利益；（3）如果不能很好處理復(fù)雜的技術(shù)性問(wèn)題，會(huì)對(duì)融資造成不利影響。這里所指的不動(dòng)產(chǎn)，包括房地產(chǎn)及其經(jīng)營(yíng)權(quán)、物業(yè)管理權(quán)、租賃權(quán)、收益權(quán)和擔(dān)保抵押權(quán)等相關(guān)權(quán)利。（2）利用房地產(chǎn)信托的金融職能，促進(jìn)房地產(chǎn)資金的融通：在房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)為委托人辦理涉及房地產(chǎn)資金信托的業(yè)務(wù)中，客觀上起到了融通房地產(chǎn)資金的作用。相對(duì)銀行而言，房地產(chǎn)信托能降低產(chǎn)業(yè)整體的運(yùn)營(yíng)成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，還有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)運(yùn)用。具體表現(xiàn)在(1)可控性。其作用在于:一方面，確保信托資金用途不被改變，對(duì)信托資金運(yùn)用的安全性、合理性進(jìn)行全程監(jiān)控。(2)收益性。如果信托合同條款設(shè)計(jì)合理的話，在確保委托人優(yōu)先收益的前提下，信托公司自身的盈利水平也會(huì)明顯提高。信托公司完全可以運(yùn)用自身手段靈活，工具多樣的優(yōu)勢(shì)，將權(quán)益型與債務(wù)型信托、經(jīng)營(yíng)型與非經(jīng)營(yíng)型權(quán)益信托、直接債務(wù)型和間接債務(wù)型信托等靈活運(yùn)用，立體組合，真正使房地產(chǎn)信托成為合規(guī)經(jīng)營(yíng)、風(fēng)險(xiǎn)可控、收益良好的重要信托業(yè)務(wù)之一。（3）由于受到每份信托計(jì)劃合同數(shù)量不能超過(guò)200份和每份合同個(gè)人金額不得低于人民幣5萬(wàn)元的限制，資金來(lái)源和融資規(guī)模就受到了很大的約束。這樣，投資者在面對(duì)一些長(zhǎng)期項(xiàng)目時(shí)，就必須考慮投資信托的流動(dòng)性。（4）房地產(chǎn)信托產(chǎn)品利用多元化投資降低風(fēng)險(xiǎn)，但房地產(chǎn)項(xiàng)目受到國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)周期的影響，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目自身特點(diǎn)的限制，房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作也面臨市場(chǎng)和銷售時(shí)機(jī)變化的影響。 債券融資債券時(shí)債務(wù)人依照法律手續(xù)發(fā)行的，向債權(quán)人承諾的按約定的利率和日期支付利息、償還本金從而明確債券債務(wù)關(guān)系的有價(jià)證券。房地產(chǎn)股份有限公司的凈資產(chǎn)不低于人民幣3000萬(wàn)元，房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的凈資產(chǎn)不低于人民幣6000萬(wàn)元。私募發(fā)行不需要承銷商，由債券發(fā)行人與某些機(jī)構(gòu)投資者，如人壽保險(xiǎn)公司、退休基金等直接接觸，洽談發(fā)行條件和其他具體事務(wù)，屬于直接發(fā)行。 債券融資的優(yōu)點(diǎn)（1）債券融資的稅盾作用。這對(duì)企業(yè)而言相當(dāng)于債券籌資成本中的相當(dāng)一部分是由國(guó)家負(fù)擔(dān)的，因而負(fù)債經(jīng)營(yíng)能為企業(yè)帶來(lái)稅收節(jié)約價(jià)值。（２）債券融資的財(cái)務(wù)杠桿作用。股票融資可以增加企業(yè)的資本金和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但股票融資同時(shí)也使企業(yè)的所有者權(quán)益增加，其結(jié)果是通過(guò)股票發(fā)行籌集資金所產(chǎn)生的收益或虧損會(huì)被全體股東所均攤。如果納稅付息前利潤(rùn)率高于利率，負(fù)債經(jīng)營(yíng)就可以增加稅后利潤(rùn)，從而形成財(cái)富從債權(quán)人到股東之間的轉(zhuǎn)移，使股東收益增加。（4）各種限制條款較多 其他方式 私募融資私募基金，與公募基金相對(duì)，是指通過(guò)非公開(kāi)的方式向特定投資者、機(jī)構(gòu)與個(gè)人募集資金，按投資方和管理方協(xié)商回報(bào)進(jìn)行投資理財(cái)?shù)幕甬a(chǎn)品。作為一股不容忽視的民間力量，在股市和房市這樣一些高回報(bào)的行業(yè)中，私募基金無(wú)時(shí)不在證明自己的存在，甚至充當(dāng)房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的罪魁禍?zhǔn)?。在?dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和開(kāi)發(fā)型證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融通資金是值得探索的道路之一。當(dāng)前由于我們對(duì)私募基金沒(méi)有法律規(guī)范，也缺乏對(duì)合格投資人的劃分標(biāo)準(zhǔn)，往往使一些缺乏風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和承受力的人參與集合信托計(jì)劃，蘊(yùn)藏了較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 典當(dāng)融資對(duì)于國(guó)內(nèi)數(shù)量眾多的中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，宏觀調(diào)控之后的資金問(wèn)題與大型開(kāi)發(fā)商相比顯得尤為突出。此時(shí)，房地產(chǎn)典當(dāng)作為一種替補(bǔ)融資手段進(jìn)入開(kāi)發(fā)商的視野。隨著我國(guó)監(jiān)管部門(mén)對(duì)房屋抵押典當(dāng)?shù)牡炔粍?dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的解禁，房屋正在成為今天典當(dāng)行最大標(biāo)的業(yè)務(wù)。這為各省規(guī)范合法地進(jìn)行房屋抵押登記帶來(lái)了更多的盼望。 合作開(kāi)發(fā)土地實(shí)現(xiàn)完全市場(chǎng)化的公開(kāi)供給之后，土地供應(yīng)量亦隨之減少，開(kāi)發(fā)商取得土地的成本增加。 海外地產(chǎn)基金目前外資地產(chǎn)基金進(jìn)入國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)一般有以下兩種方式——一是申請(qǐng)中國(guó)政府特別批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目或是購(gòu)買(mǎi)不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過(guò)回購(gòu)房、買(mǎi)斷、租約等直接或迂回方式實(shí)現(xiàn)資金合法流通和回收。海外地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，拓寬了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。但是，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商相對(duì)其他企業(yè)來(lái)說(shuō)有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國(guó)房地產(chǎn)的影響力還十分有限。要使得海外基金成為房地產(chǎn)企業(yè)的一大資金來(lái)源，還需要相關(guān)政策、法律的完善，和國(guó)內(nèi)企業(yè)運(yùn)作的日益規(guī)范化以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益透明化。 從融資總量上分析從總量上看，近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源持續(xù)保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，2010年1～11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金達(dá)到17533億元，%。  從結(jié)構(gòu)上分析從結(jié)構(gòu)上看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源呈現(xiàn)三足鼎立的局勢(shì)，銀行貸款、自籌資金和其他資金來(lái)源共占據(jù)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的98%以上。 房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問(wèn)題 融資渠道過(guò)于單一我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中有60%～70%直接或間接來(lái)自銀行，只有少數(shù)企業(yè)的自有資金能達(dá)到目前35%的銀行貸款要求，相當(dāng)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金不足10%。 銀行體系所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與收益不對(duì)稱作為自負(fù)盈虧的企業(yè)，銀行對(duì)外投資講求的是風(fēng)險(xiǎn)與收益的對(duì)等性。 缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系就房地產(chǎn)體系而言，目前我國(guó)仍沒(méi)有形成多層次的豐富的房地產(chǎn)金融體系，專業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)缺位嚴(yán)重；缺乏規(guī)?；?、多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系；缺乏獨(dú)立有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系；缺乏房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)等等。 房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸亟待突破為防范整個(gè)金融體系出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，央行于2003年6月頒布實(shí)施了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條中的開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、流動(dòng)資金貸款、施工企業(yè)墊資、自有資金比例等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產(chǎn)信貸新政下如何融資成為關(guān)系企業(yè)生死存亡的必須盡快解決好的關(guān)鍵問(wèn)題。長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)參與主體主要是商業(yè)銀行，缺少專業(yè)信貸機(jī)構(gòu)，目前唯一的住房?jī)?chǔ)蓄銀行是天津市中德儲(chǔ)蓄銀行。股權(quán)融資門(mén)檻相對(duì)較高，中小企業(yè)很難達(dá)到要求通過(guò)上市融資。因此，迫切需要建立多層次的融資體系，為不同類型企業(yè)提供不同的融資場(chǎng)所，才能真正減少對(duì)銀行貸款的依賴。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)金融建設(shè)剛開(kāi)始起步。國(guó)內(nèi)銀行還沒(méi)有專業(yè)的、系統(tǒng)的地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)貸款。2008年開(kāi)始銀行信貸正逐步退出房地產(chǎn)，取而代之的是地產(chǎn)基金、地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)專業(yè)投資銀行，包括地產(chǎn)信托和地產(chǎn)的信托基金。國(guó)家、地方和部門(mén)頒布了一系列法律、法規(guī)。從整體上看，嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。必須要建立和完善相關(guān)的法律體系，對(duì)新型融資工具的組織形式、資產(chǎn)組合、流通轉(zhuǎn)讓、收益來(lái)源和分配等，作出嚴(yán)格規(guī)范。4. 在不同發(fā)展階段房地產(chǎn)企業(yè)融資方式選擇 開(kāi)發(fā)初始階段主要融資方式選擇開(kāi)發(fā)初期階段的融資方式，主要解決房地產(chǎn)企業(yè)或其項(xiàng)目公司初始成立階段的資金來(lái)源、構(gòu)成、組織與運(yùn)作模式等。在這種形式形成以前，很多地產(chǎn)公司之間也存在類似的情況，一個(gè)地產(chǎn)商為了獲取土地、上市等目的，從其他地產(chǎn)企業(yè)拆借資