【正文】 3萬元，用電權(quán)和電貼219萬元，兩稅一費(fèi)589萬元，投資方向調(diào)節(jié)稅748萬元，共3989萬元。照此計(jì)算，該項(xiàng)目造價(jià)為15708萬元，建安費(fèi)僅為每平方米1000元，占總成本21%，其它各項(xiàng)稅費(fèi)占4/5，這其中不包括開發(fā)商營銷成本與利潤。而我國目前的地價(jià)及稅費(fèi)三大項(xiàng)成本約占總成本的50%，建安成本約占總成本的3040%，利潤占1520%。樓市的利潤漸低“暴利”到“均利”房地產(chǎn)行業(yè)的整體盈利能力和盈利水平，從全國而言目前尚處于平均值以下的水平。%，%%，2001年房地產(chǎn)行業(yè)31924家企業(yè)中，虧損5457家，%。滬深兩市54家房地產(chǎn)上市公司中，有20家公司的主營業(yè)務(wù)收入出現(xiàn)負(fù)增長，%；23家公司的凈利潤增長率出現(xiàn)負(fù)數(shù)，%。2002年深滬兩市69家房地產(chǎn)上市公司，凈資產(chǎn)收益率絕大多數(shù)都低于7%，這是比較低的。房地產(chǎn)投資組成結(jié)構(gòu)復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)較大三、我國房地產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資是一種多方位、多層次的綜合性投資，組成結(jié)構(gòu)復(fù)雜。對房地產(chǎn)投資，在一般人的印象中總是與暴利、高收益聯(lián)系在一起的，低風(fēng)險(xiǎn)、高收益成為了房地產(chǎn)的代名詞，其實(shí)這是對房地產(chǎn)投資的誤解，受國家宏觀調(diào)控的影響，1993年后大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入泥潭，至1998年全國竟有6000多萬平方米商品房積壓，這無疑告知我們，房地產(chǎn)投資并非一種完美的投資，追求利潤的同時(shí)，也必須做好擔(dān)負(fù)巨大風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。縱向看，從選購?fù)恋?、?guī)劃立項(xiàng)、資金籌措、前期配套、建筑安裝、銷售運(yùn)行，幾乎把全程中各個(gè)相對獨(dú)立階段的風(fēng)險(xiǎn)全部包攬于一身，一旦項(xiàng)目中途受阻或擱淺，或者最終產(chǎn)品市場銷售不暢，其他各階段的費(fèi)用均已發(fā)生，風(fēng)險(xiǎn)自然聚集于開發(fā)商這一環(huán)節(jié)。橫向看，由于一個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間平均要三至四年甚至更長，其間的政策變動(dòng)、經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、環(huán)境變遷、市政規(guī)劃調(diào)整、資金利率和行政性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化和各方面軟成本的變化都將構(gòu)成開發(fā)商的隨機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。427 / 427第二章 國際房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢第一節(jié) 典型國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)及動(dòng)向一、美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點(diǎn)分析本章通過大量詳實(shí)、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)描述了國外主要國家的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，總結(jié)了發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要特征及政策導(dǎo)向，可以為我國房地產(chǎn)的發(fā)展提供相關(guān)借鑒。2001年12月份，%，為同年3月份以來的最高水平。2002年以來，美國房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)呈興旺勢頭。房地產(chǎn)旺銷好勢頭過去2年間，美國消費(fèi)支出增長維持穩(wěn)定的主要推動(dòng)力是房地產(chǎn)市場的繁榮，因?yàn)閺?000年下半年開始，美國股市便陷入熊市。因此，房地產(chǎn)價(jià)格變化對消費(fèi)的影響（財(cái)富效應(yīng)）遠(yuǎn)大于股票價(jià)格的影響。但是，%。2002年10月份美國的舊房銷售大幅度上升，并創(chuàng)歷史上第三個(gè)最好銷售月紀(jì)錄。從美國各地區(qū)情況看，所有地區(qū)的舊房銷售均比前一個(gè)月有較大幅度上升，%%。過去10年間，發(fā)達(dá)國家只有3個(gè)國家沒有經(jīng)歷房地產(chǎn)繁榮，它們是日本、德國和加拿大。德國因國家統(tǒng)一，大量東部人口涌入西部，致使房價(jià)上升了30%左右，但目前的跌幅已經(jīng)達(dá)到了35%。2002年美國現(xiàn)有住房銷售量增長加速的原因主要有四個(gè)方面。經(jīng)濟(jì)不景氣迫使美聯(lián)儲(chǔ)降息，帶動(dòng)美國的住房貸款利率已經(jīng)下降到20年來的最低水平，刺激美國民眾紛紛買房或換大房。第三，由于股市熊市連連，加之安然丑聞，讓不少人目前對股市望而卻步，轉(zhuǎn)而把手上的資金投向房地產(chǎn)。第四，“”事件后，許多美國人出于對經(jīng)濟(jì)前景的擔(dān)憂，對大宗投資采取非常謹(jǐn)慎的態(tài)度，阿富汗戰(zhàn)事的結(jié)束提高了美國人對住房等大宗投資的信心。今后商業(yè)樓房閑置率增長的趨勢不但將持續(xù)下去，而且可能出現(xiàn)急劇惡化。首先是可能引起建筑業(yè)蕭條，進(jìn)而導(dǎo)致成千上萬的建筑業(yè)工人失業(yè)。10多年前的美國經(jīng)濟(jì)危機(jī)，就是從房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)開始的。以波士頓為例，房價(jià)在過去4年中增長了89%，而家庭收入僅增長22%。紐約市房價(jià)已連續(xù)3年每年上升約13%，%，皇后區(qū)房價(jià)上升超過15%，紐約長島地區(qū)房價(jià)上漲已超過20%。美國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)日前指出，美國房屋平均價(jià)位比一年前上漲9%，這是10年以來的最高升幅。在2002年頭9個(gè)月里，美國的實(shí)際建筑開支總額為6,331億美元，比2001年同期的6,%。5)復(fù)蘇前景不平坦盡管目前的房地產(chǎn)業(yè)呆帳比例只有2%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于90年代的7%，但問題的嚴(yán)重性是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)政形勢會(huì)繼續(xù)惡化下去。從上述情況的分析來看，美國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)兩大方面的一盛一衰，從另一個(gè)角度反映出美國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的復(fù)雜和艱難。1)注重鄰里關(guān)系：消費(fèi)者希望擁有的不僅是一棟孤單的好房子，而是要有一些鄰居，使自己有身處社區(qū)的感覺；2)住宅設(shè)計(jì)重回“城鎮(zhèn)”模式，人們在注重自己的獨(dú)立之外也開始重視周圍的環(huán)境；3)能容納多個(gè)家庭的住宅重新走俏，這樣可以大大降低住宅的維護(hù)費(fèi)用；4)住宅的室外空間成為整個(gè)住宅的有機(jī)組成部分；5)在房屋外觀設(shè)計(jì)和內(nèi)部設(shè)計(jì)中都更加注重連貫性；6)四邊形的房屋造型仍然是住宅設(shè)計(jì)的主流，房屋后部設(shè)計(jì)將變得和房屋前部設(shè)計(jì)同等重要；7)強(qiáng)調(diào)住宅外觀與住宅周圍自然環(huán)境的協(xié)調(diào)性；8)強(qiáng)調(diào)住宅外觀設(shè)計(jì)具有鮮明的“主題”；9)即使低價(jià)位住宅，室內(nèi)裝飾和建筑材料也要講究；10)室內(nèi)居住空間設(shè)計(jì)更加注重舒適而不僅是好看，這往往意味著低屋頂、更加有特色的室內(nèi)裝飾和更多的生活空間。——房地產(chǎn)市場將降溫由于近幾年美國家庭收入增長速度大大低于房價(jià)的增長速度，連續(xù)多年熱度不減的美國房地產(chǎn)市場將開始降溫。辦公樓市場是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)中最不景氣的部分，倉庫用房市場2003年也不看好，家居和房屋零售市場是房地產(chǎn)業(yè)中較穩(wěn)定的部分，將安全避開衰退。美國的倉庫用房市場和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀緊密相連，目前雖然多數(shù)處于收縮或衰退狀態(tài)，但隨著經(jīng)濟(jì)的改善在明、后年將極大地改變面貌，預(yù)計(jì)到2004年將出現(xiàn)全面復(fù)蘇和增長。美國總統(tǒng)布什已建議增加政府對4萬多低收入家庭的資助，幫助他們支付購房首期貸款，向那些為低收入購房者建房和修房的承建人提供24億美元貸款。以英國最大的抵押貸款銀行一一哈利法克斯銀行為例，該行2001年承接的住房抵押貸款客戶增加了5%，總客戶達(dá)到250萬。英國經(jīng)辦抵押貸款的銀行有上百家。2002年英國房價(jià)暴漲25%。英國2002年全年的房屋銷售額直逼1989年的歷史高點(diǎn)。所幸房價(jià)增長速度已經(jīng)開始下降。預(yù)計(jì)2003年房價(jià)將增長10%。從上世紀(jì)90年代初開始，英國房產(chǎn)價(jià)格年均升幅都超過8%。當(dāng)然，同其他國家和地區(qū)的情況一樣，英國的房地產(chǎn)價(jià)格以不同地區(qū)、不同城市和不同城市中的不同地段而差異巨大。例如，在倫敦市區(qū)海德公園以南房價(jià)最貴的地段，價(jià)格要比市區(qū)其他地方高3到5倍，一套兩居室的住房可達(dá)100多萬英鎊。在以倫敦為主的許多城市中，可供建新房的地皮己幾乎用光，而購房需求卻在不斷增加。另外，由于經(jīng)濟(jì)因素，預(yù)計(jì)今后相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)利率不會(huì)有太大的上升，這更為貸款買房和養(yǎng)房提供了有利條件?！皠谡哂衅浞俊庇恼吖膭?lì)是刺激房地產(chǎn)需求的主要因素。1980年，撒切爾政府開始通過公房出售的方式改革原有的公房使用制度?！百徺I權(quán)”條款規(guī)定：租住公房的住戶，住滿兩年后即有權(quán)以優(yōu)惠折扣價(jià)格購買所住的公房。居住兩年后，每超過一年再減房價(jià)的1%，住30年公房的房客則可以60%的優(yōu)惠折扣購房，但優(yōu)惠折扣最大不超過房價(jià)的60%。居住兩年后可以優(yōu)惠房價(jià)44%，以后每超過一年再減房價(jià)的2%，但是最大優(yōu)惠折扣不超過房價(jià)的70%。此項(xiàng)“購買權(quán)”政策，吸引了大量租戶購買公房，是英國居民住房自有率大幅度提高的重要因素。向購房者提供抵押貸款，是銀行的一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)。購房者通?？少J到房價(jià)90%的購房款，有的還能貸到100%的購房款；還款期一般為20年25年，還款方式有固定利率，也有浮動(dòng)利率。另外，政府和銀行都希望貸款者在貸款的同時(shí)，購買貸款保險(xiǎn)(失業(yè)與疾病保險(xiǎn))，以保證還款期間貸款者的收入發(fā)生大的變化、暫無還款能力時(shí)，保險(xiǎn)公司可以幫助居民還款。圖4 2002年全球?qū)懽謽亲饨鹱钯F的部分城市（美元／） 資料來源：共好資訊2002年倫敦高檔寫字樓每平方米的年出租價(jià)格包括租金，房地產(chǎn)稅和服務(wù)費(fèi)——高達(dá)1728歐元(1520美元)，位列全世界各大城市之首。分別列第四和第五位的是莫斯科和紐約。目前約有半數(shù)德國人擁有私有住房、商用房或投資于房地產(chǎn)的投資基金。據(jù)德國德累斯頓銀行房地產(chǎn)分部2002年對全國1005戶家庭投資行為的統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，%的公民將積蓄直接或間接地投資于房地產(chǎn)。統(tǒng)計(jì)還表明，德國房地產(chǎn)投資者的地域差別較為明顯，德國西南部的薩爾州與德國北部的不來梅州為德國投資房地產(chǎn)者最多和最少的兩個(gè)州，分別為75%和30%。這家銀行認(rèn)為，在財(cái)力允許的情況下，1/4的德國公民傾向于購買一個(gè)家庭獨(dú)立使用的住宅，%想購買多戶住宅，%愿意購買單元房。德國地產(chǎn)交易和房產(chǎn)交易行為是同時(shí)進(jìn)行的，統(tǒng)稱不動(dòng)產(chǎn)交易。一個(gè)土地所有者與幾個(gè)建筑物的所有者共同擁有同一處不動(dòng)產(chǎn)的情況在德國屬于不動(dòng)產(chǎn)交易中的特例。這類交易大部分發(fā)生在私人之間，政府很少干預(yù)。對不動(dòng)產(chǎn)的管理機(jī)構(gòu)是地產(chǎn)局和土地注冊局。地產(chǎn)局具體負(fù)責(zé)土地買賣；管理已建未建的土地的出租和抵押；提供政府機(jī)構(gòu)用地；保障社會(huì)福利用地；實(shí)施強(qiáng)制購買政策；保障政府預(yù)購權(quán)力；仲裁土地糾紛（法院對仲裁作最后決策）等職能。土地注冊局屬本州內(nèi)的政府系統(tǒng)。例如土地的使用情況、土地轉(zhuǎn)讓情況、土地性質(zhì)變更情況等的注冊登記。地產(chǎn)評估局全面負(fù)責(zé)全國土地評估和土地買賣基準(zhǔn)價(jià)（相當(dāng)于政府指導(dǎo)價(jià)）的確定。國家土地評估鑒定專家委員會(huì)具體負(fù)責(zé)確定全國范圍土地買賣基準(zhǔn)價(jià)（包括每兩年修訂一次的土地賣買基準(zhǔn)價(jià)工作）的制定和全部的被交易土地的評估工作。國家土地評估鑒定專家委員會(huì)為團(tuán)體法人。委員會(huì)的組成人員包括政府官員、律師、房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師、建筑師、銀行家、建造公司人員等。2)房地產(chǎn)交易市場的參與機(jī)構(gòu)、參與者以及他們的主要職責(zé)。政府只負(fù)責(zé)用于公用事業(yè)部分的土地買賣。房地產(chǎn)交易市場的參與機(jī)構(gòu)及參與者包括：地產(chǎn)和房產(chǎn)的擁有者，地產(chǎn)和房產(chǎn)的購買者，地產(chǎn)和房產(chǎn)拍賣商，地產(chǎn)和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，地產(chǎn)評估局，土地估價(jià)局，國家土地評估鑒定專家委員會(huì)，國家銀行（其主要職能是房地產(chǎn)交易過程中資金供給），國家財(cái)政局，地方法院，拍賣商所在州經(jīng)濟(jì)部（其主要職能是監(jiān)督拍賣商的拍賣行為），拍賣行業(yè)警察（其主要職能是在拍賣現(xiàn)場監(jiān)督拍賣商的全部行為），國家聯(lián)邦政府檢查院（國家級監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督拍賣商的行為），公證處和公證人（其主要職能是對不動(dòng)交易合同的公證），地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)（對地產(chǎn)買賣提供各類財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)），德國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)（負(fù)責(zé)拍賣商的行業(yè)管理），地方政府的稅務(wù)部門（負(fù)責(zé)審核拍賣商的納稅情況），產(chǎn)業(yè)管理人（其作用相當(dāng)于房屋的物業(yè)管理），住宅局（負(fù)責(zé)制定政府新建房屋的租賃價(jià)格，舊房租賃價(jià)格由法律作出規(guī)定）。政府官員負(fù)責(zé)用于公用事業(yè)部分的土地買賣。7. 土地規(guī)劃對開發(fā)商開發(fā)行為的限定政策德國立法規(guī)定，城市規(guī)劃已作出用地性質(zhì)規(guī)定的，在房地產(chǎn)交易過程中不得任意改變。如確實(shí)需要改變，提出改變的一方需支付一定數(shù)量的費(fèi)用（例如在科隆地區(qū)，每改變100平方米的住宅用房面積，則需在另一處新建130平方米的住宅用房作為補(bǔ)償）。例如，10年前規(guī)劃部門提出確定了某一地塊的用地性質(zhì)，10年后無論什么原因而未按規(guī)劃要求開發(fā)這塊土地，則政府負(fù)責(zé)賠償給土地所有者10年間因土地閑置而造成的損失。在房地產(chǎn)交易中還存在“愿購權(quán)”，即買賣雙方已達(dá)成交易協(xié)議，但因政府對該地塊已有規(guī)劃意圖，買賣雙方可以簽定合同并進(jìn)行公證，但不注冊（在德國只有完成交易合同的注冊程序后才能具有法律效率）。2)強(qiáng)制收購政策盡管聯(lián)邦德國基本法（即憲法）已明確規(guī)定了土地所有權(quán)是受法律保護(hù)的。強(qiáng)制收購政策就是指凡屬公共設(shè)施用地的開發(fā)建設(shè)行為土地，政府有權(quán)對該塊土地進(jìn)行強(qiáng)制收購。但是，被強(qiáng)制收購的土地如閑置三至五年，則原土地所有者有權(quán)收回土地。預(yù)購?fù)恋氐念A(yù)購價(jià)格，按當(dāng)時(shí)的土地買賣基準(zhǔn)價(jià)預(yù)購。尤其是住宅市場，供應(yīng)嚴(yán)重不足，住房緊缺成為全國一個(gè)嚴(yán)重的社會(huì)問題。這種措施產(chǎn)生了良好的效果，使戰(zhàn)后日本住宅建設(shè)在國民生產(chǎn)總值中所占比例保持在6%－8%左右。此后，日本在繼續(xù)開發(fā)新建住宅區(qū)的同時(shí)，加快了舊區(qū)改造工作，并提出了“向二十一世紀(jì)新城鎮(zhèn)目標(biāo)邁進(jìn)”的計(jì)劃，并在很多地區(qū)開始實(shí)施。到1990年，日本的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)歷了一個(gè)極大的發(fā)展過程。日本的地價(jià)極高，從價(jià)值量上來說，單東京的地價(jià)總值就相當(dāng)于當(dāng)時(shí)整個(gè)美國地價(jià)總值?！叭毡镜慕?jīng)濟(jì)發(fā)展可以突破一般的世界經(jīng)濟(jì)規(guī)律，日本的地價(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下降”，這種信念使日本出現(xiàn)了地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)潮。加之日本政府不明智地提高利率，最終使泡沫崩潰，國民經(jīng)濟(jì)開始了長達(dá)八九年的低迷和蕭條。經(jīng)濟(jì)不景氣，人們收入下降以及對未來預(yù)期的悲觀，因此缺乏對住宅用地的購買意欲。直到2000年1日，日本房地產(chǎn)業(yè)才開始有了緩慢的回升，住宅市場需求增長，%，%，%，租金價(jià)格上升，日本房地產(chǎn)業(yè)顯示出復(fù)蘇跡象。日本房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析日本人選擇住房的原則為交通便利，不在乎距離市中心的遠(yuǎn)近，只要擁有便利快捷的交通，就會(huì)成為他們的選擇對象。2）家庭汽車的普及，公路網(wǎng)絡(luò)的發(fā)達(dá)，建設(shè)管理的有序，使得交通問題不會(huì)成為郊區(qū)住宅的“瓶頸”。同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐漸完善，配套服務(wù)質(zhì)量提高。――日本住宅特色戰(zhàn)后日本的住宅設(shè)計(jì)有兩大主題。1968年5月法國巴黎學(xué)生的運(yùn)動(dòng)，標(biāo)志著對以歐洲文明的標(biāo)準(zhǔn)來衡量世界所有地區(qū)進(jìn)步與否企圖的反抗。因此，日本建筑師在設(shè)計(jì)住宅時(shí)，總有種強(qiáng)烈的沖動(dòng)，要在自己的作品中表現(xiàn)出“日本的”東西來，使建筑本身成為日本文化的一種表現(xiàn)形式。同時(shí)，日本地域狹小，人口密度很高，特別是首都東京人口1200萬（與北京大體相同），土地面積卻僅2156平方公里（相當(dāng)于北京的1/8）。因此，日本很多小區(qū)是依據(jù)園林規(guī)劃方式設(shè)計(jì)的，十分重視住宅區(qū)的環(huán)境綠化問題。日本房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析同時(shí)，日本人非常重視“家庭養(yǎng)老”的傳統(tǒng)養(yǎng)老習(xí)俗，因此，日本人傾向于購買既保留傳統(tǒng)家庭模式，又有適應(yīng)現(xiàn)代人的要求，可供老少同住，有分有合的住宅。1988年初成立