【正文】 、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、增加財政收入、解決城鎮(zhèn)居民就業(yè)、拉動經(jīng)濟增長都十分重要，國家已連續(xù)4年把啟動個人住房消費作為擴大內(nèi)需的重要內(nèi)容，擴大內(nèi)需仍將是我國經(jīng)濟今后幾年增長的主要推動力量，預(yù)計未來幾年房地產(chǎn)業(yè)仍是擴大內(nèi)需的重要組成部分。從廣義上來講，中國的房地產(chǎn)才剛剛起步。住房投資占總投資的比重均高達40％以上。人均1000美元時，各國居民住房消費的比重，大致應(yīng)在10％左右。隨著住房體制改革的深化，居民住房消費比重增加到10％－15％左右是大勢所趨。另外，為實現(xiàn)到2020年全面建設(shè)小康社會的目標，20年之內(nèi)將會有50%以上的人口進入城市。2020年前，我國的房地產(chǎn)業(yè)仍處于上升期，還屬于朝陽產(chǎn)業(yè)?？梢哉J為，當(dāng)前一輪的房地產(chǎn)復(fù)興具有深刻、廣泛和持久的社會經(jīng)濟基礎(chǔ)。表14 兩次房地產(chǎn)高峰的比較19921993年高峰目前的市場高峰人均GDP300美元，溫飽900美元，小康主體購買力以國外投資者，國內(nèi)集團和最富裕階層為主以中搞收入的國內(nèi)普通居民和換房人士為主，逐漸轉(zhuǎn)向更為廣大的群體，私人購房占90%以上，市場動力投資推動需求推動市場供應(yīng)以高檔公寓和別墅為主90%為普通住宅產(chǎn)業(yè)政策幾乎沒有國家確定房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，房改在98年取得突破，住房補貼和發(fā)放貨幣化全面啟動，實物分房全面停止，住房金融幾乎沒有全面啟動二級市場幾乎沒有在部分城市（如上海）已經(jīng)很發(fā)達，在其他城市也已經(jīng)啟動需求持久性幾乎沒有換房需求和持續(xù)性的新需求增長城市化城市化進程加速第二章中國房地產(chǎn)市場發(fā)展情況的特征分析第一節(jié)、我國房地產(chǎn)市場供給方面的主要特征一、 房地產(chǎn)開發(fā)總量持續(xù)增加，開發(fā)結(jié)構(gòu)明顯改善%的速度增長（見圖2表21），遠高于同期GDP的增長速度。表21：房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況年份1990年1991年1992年1993年1994年1995年房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）253336731193725533151年份1996年1997年1998年1999年2000年2001年房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）324731783614410349846344資料來源：2002年《中國經(jīng)濟年鑒》《中國固定資產(chǎn)投資年鑒》1994年以后，房地產(chǎn)開發(fā)的投資結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化和調(diào)整，住宅投資比重增加，商業(yè)營業(yè)用房和寫字樓投資比重逐步下降（見圖22）。二、房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模不斷擴大，在建施工面積逐年增加經(jīng)過對房地產(chǎn)業(yè)整頓后，1994年1997年房地產(chǎn)投資有所回落，但1998－2000年間，各年施工面積、新開工面積和竣工面積重新穩(wěn)步增長。近幾年房地產(chǎn)新開工面積和竣工面積的變化趨勢基本保持同步，說明近幾年房地產(chǎn)項目完工率較高。從發(fā)展質(zhì)量上看，目前已明顯分化，既有萬科、金地、天鴻、中海等一批實力強的開發(fā)企業(yè)，也存在一批整體實力弱、資質(zhì)水平差的企業(yè)。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)構(gòu)上看，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的準入壁壘較低，造成房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小數(shù)量多，1998年以后的特征之一是隨著企業(yè)總數(shù)的上升，國有、集體、港澳臺和外商投資企業(yè)的個數(shù)軍有所下降，但私營企業(yè)的數(shù)量卻大幅上揚。近兩年隨著房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇行業(yè)利潤重新大幅上揚，平均利潤率也呈同期先行下降，其后上揚的趨勢。其中，銀行開發(fā)貸款呈現(xiàn)小幅下降趨勢(%)，自籌資金比例變化不大(%)，但自籌資金絕對規(guī)模增長迅速，說明開發(fā)企業(yè)自身實力有一定增強。（見圖2表25）表25：房地產(chǎn)開發(fā)資金來源 （單位：億元）1996年1997年1998年1999年2000年2001年資金來源合計391441664144450956867378自籌資金103510221156132315992001國內(nèi)貸款9361088953103212891640定金及預(yù)售款101611941298148821542848利用外資516472363241165130第二節(jié)、我國房地產(chǎn)業(yè)需求方面的主要特征一、商品房持續(xù)熱銷，平均價格穩(wěn)步上升2001年全國商品房銷售面積20779萬平方米，%；商品房銷售額由1990年的202億元增長到2001年的4626億元，%。2002年中，全國主要城市房地產(chǎn)價格出現(xiàn)新的特點，傳統(tǒng)的高房價地區(qū)出現(xiàn)了低于全國的增長水平的情況，甚至像北京還出現(xiàn)了負增長的局面。但是這正反映了此輪經(jīng)濟周期中，長江三角洲地區(qū)是中國經(jīng)濟最活躍、城市化發(fā)展最快、經(jīng)濟移民最多、跨國公司投資、海外企業(yè)生產(chǎn)遷移的重點地區(qū)。表27：商品房銷售價格（單位：元/平方米）年份1990年1991年1992年1993年1994年1995年商品房銷售價格7031034120914091710年份1996年1997年1998年1999年2000年2001年商品房銷售價格186820172063205321032226圖26 2002年中國部分城市商品房價格增長速度比較 二、個人購房比重急劇增加在原有計劃經(jīng)濟體制下，住房是社會福利化的一部分。這說明個人已成為商品住宅的消費主體，消費者對住宅的需求將呈現(xiàn)個性化和多樣化的特點。辦公樓、寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房的需求總量有所增加，但增勢明顯趨緩。四、人均住房面積逐步增加隨著近幾年住房制度的改革和我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國城市人均住房條件得到了改善。2001年人均建筑面積約21平方米。一、房地產(chǎn)市場的投入過快從近幾年統(tǒng)計數(shù)據(jù)比較來看，當(dāng)年新開工面積增速明顯加快（如圖27），高于同期竣工面積和銷售面積增加速度，圖中顯示開口放大，表明供給過大，如延續(xù)這種趨勢，空置房可能將大量增加。從以上指標分析，如果近兩年的投入增長速度如果保持下去（％，2002年18月開發(fā)投資增長了30%），許多地區(qū)將供過于求。另外一個現(xiàn)象是，在房地產(chǎn)投資速度不減的情況下，一些運輸、家電、電信、IT等行業(yè)的大量業(yè)外投資者紛紛介入，典型的如紅塔集團等。要在2002－2005年的時期內(nèi)消化目前的市場存量，壓力較大。二、空置面積上升較快，空置率為19%，空置期一年以上的為4000萬平方米，%，遠遠高于10%的國際空置率“警戒線”標準。%，2000年增加5％，1999年增加4%，空置面積呈逐步放大趨勢。例如，1998～2001年，廣東的商品房屋銷售率為66%，69%，71%和68%，低于全國的平均水平；同期，北京的銷售率為49%，45%，70%和71%，也低于全國的平均水平。但在使用空置率時，存在一個基本事實是，我國的統(tǒng)計方法與國際上完全不接軌，造成了與國際慣例的空置警戒比例對比時的巨大差異，具體原因如下：1．我國的統(tǒng)計方法與國際上完全不接軌，造成了與國際慣例的空置警戒比例對比時的巨大差異。而我國的統(tǒng)計則按當(dāng)年竣工面積減去當(dāng)年銷售面積計算為當(dāng)年的空置量，將3年以內(nèi)的所有當(dāng)年余額相加計算為總的空置量，并以相同年份的總供給為基數(shù)計算空置率。2． 用當(dāng)年竣工面積減去當(dāng)年銷售面積而得出空置量的統(tǒng)計方法是錯誤的。正是這種供不應(yīng)求向供求平衡的過渡與市場中的競爭才出現(xiàn)了少量的空置，這些空置中有質(zhì)次價高的空置、有產(chǎn)品不對路的空置、有市政條件配套不完全的空置、有開發(fā)商資金不到位的空置。三、投資比例增大，投機現(xiàn)象顯現(xiàn)據(jù)統(tǒng)計，%的人擁有第二套住房，但實際可能要達到15%，其中很多都是為了出租投資或待價轉(zhuǎn)手。另一個不正?，F(xiàn)象是，經(jīng)過幾年來的快速增長，“圈地泡沫”已經(jīng)出現(xiàn)，其特征是圈地面積過大，并不以直接開發(fā)為目。在銀行按揭貸款不斷增加的同時，假按揭現(xiàn)象日益增多。不光鄭州，在國內(nèi)其他地方，都不同程度地存在著假按揭現(xiàn)象。房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)中存在不規(guī)范的行為。這些也在一定程度上助長了投機行為，為房地產(chǎn)市場今后的健康發(fā)展和信貸資金的安全造成了隱患。2002年前八月，%，為1255億元，%，說明貸款額同比增速在加快。2001年，全國房地產(chǎn)公司中，上市公司的負債率平均高達85％，這一比例在行業(yè)中比較也是較高的。到2002年9月，個人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的余額分別為7423億元、4974億元，即按揭貸款遠大于開發(fā)貸款。又如在鄭州，今年上半年，鄭州共銷售各類商品房10，438套、其中按揭購房面積為118萬平方米，約占87%。如北京朝陽區(qū)法院，從2002年1月到10月，已受理涉及房屋貸款糾紛的案件將近400件，數(shù)量與往年相比有了較大幅度的提高五、房價收入比例較高，有效需求增長有限國際上的房價與戶均年可支配收入合理比率為610倍。目前，普通消費者的現(xiàn)實購買力仍然不足。一些地區(qū)推進房分配貨幣化工作的力度不夠，住房補貼資金遲遲不能到位，使中低收家庭買房的能力受到影響。商品房售后服務(wù)的質(zhì)量問題已成為每年消費者投訴的熱點之一，諸如房屋面積縮水、建設(shè)質(zhì)量問題、銷售承諾不兌現(xiàn)等問題使購房者花錢買煩惱，影響到潛在購房者的消費意向。第三、居民整體收入增長勢頭不容樂觀，兩極分化嚴重，富裕階層邊際消費下降。今年1至6月，全國房地產(chǎn)投資的增長速度超過了GDP增長速度的4倍，％，說明整體上存在一定的開發(fā)過熱跡象。目前我國房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)明顯泡沫，但一些城市或地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱和結(jié)構(gòu)失衡的問題是存在的，中短期內(nèi)存在一定的市場風(fēng)險。目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展較快的基本都是東部城市，特別是北京、上海、廣州、深圳、杭州等發(fā)達地區(qū)的城市，下面分別對幾個重點城市今年房地產(chǎn)市場的相關(guān)特征進行分析。市場持續(xù)低迷的原因是2003 年春節(jié)是2月1日，有些消費者因忙于過節(jié)而將買賣房屋的時間推后，使得客源、房源都有所減少。另外，第一季度雖然有兩個利好政策出臺，但新的政策在剛實施的過程中對人們的影響不是很大，只能慢慢地為人所接受，這也就是人們常說的政策效力的滯后性。二、寫字樓市場需求乏力2003 年第一季度北京甲級寫字樓沒有新增供應(yīng)量。據(jù)統(tǒng)計，%。與此同時，%， 個百分點。另外，隨著越來越多的外資企業(yè)加速本地化進程及一些外資企業(yè)由于受其本國經(jīng)濟形勢的影響而降低員工住房津貼，致使公寓租賃市場競爭日趨激烈。其中， 美元/月/平方米，%； 美元/月/平方米，%；低檔公寓的平均租金為13 美元/月/平方米，%。四、別墅市場空置率上升2003 美元/月/平方米，%。而在空置率方面，%%， 個百分點。五、郊區(qū)住宅快速發(fā)展輕軌13 號線、八通線、五環(huán)路等軌道交通的興建使得更多的人選擇在郊區(qū)購房，郊區(qū)的中低價住宅需求量大量上升，形成住宅需求的熱點區(qū)域。一類是高價位、高品質(zhì)的別墅類項目，這類項目多數(shù)位于傳統(tǒng)的別墅聚集區(qū)，具有較高的均價和總價以及較多的外籍人士客源。目前北京郊區(qū)在售項目共有300 余個，這些郊區(qū)項目主要集中在通州、大興、昌平等區(qū)，尤其是通州區(qū)由于更接近CBD，成為郊區(qū)商品房銷售的主要區(qū)域之一。從新盤推出情況來看，2002 年全年新推出的郊區(qū)住宅項目近60 余個，多數(shù)為單價25004000 元/平方米，不帶裝修的多層板樓；而新推出的郊區(qū)別墅類項目檔次較高，以獨棟為主，但也出現(xiàn)了一些創(chuàng)新產(chǎn)品，例如寬HOUSE。2003 年將是郊區(qū)住宅大發(fā)展的一年，預(yù)計郊區(qū)項目的供應(yīng)量還將持續(xù)加大。在未來連續(xù)的四年中，將完成1200 萬平方米的建設(shè)。隨著北京市公房的產(chǎn)權(quán)化進程的加快，預(yù)計2003 年北京市二手房交易量有大幅度增長，有望突破20000 套。2003 年年初，更全面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來了：2002 年北京市商品住宅價格出現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢，全年每平方米平均售價為4467 元，比2001 年下降249 元，降至1997 年以來的最低點。銷售價格相對偏低的四環(huán)路以外商品住宅銷售增加較快，經(jīng)濟適用住房銷售面積，都有力地推動了房價下調(diào)。市場選擇的結(jié)果，必然是中低價位的商品住宅要成為投資的熱點。由此，北京房價的走勢穩(wěn)中有降，截至第二季度結(jié)束，%。各區(qū)域中，這幾年始終居于“老大”地位的浦東新區(qū)依然表現(xiàn)出眾。 萬平方米，%。當(dāng)前住宅的投資和消費是雙向互動，市場供需兩旺；增量房和存量房交易比例日趨合理，上海的住宅與房地產(chǎn)仍處于持續(xù)、健康的發(fā)展態(tài)勢。除2月份因春節(jié)因素貸款增長正常走低外，３月份貸款同比增加44 億元，與1 億元相比也明顯降低。據(jù)統(tǒng)計，至３月末，上海各商業(yè)銀行的個人住房商業(yè)性按揭貸款余額已達1216億元，比2002年同期增長69%，其中當(dāng)季新增按揭貸款125 億元， 億元。一是盡管地稅部門加強了非居住用房的稅收征管，提高了個人投資出租商用房置業(yè)的成本預(yù)期，但個人商業(yè)用房貸款增長仍十分迅猛，%。據(jù)市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，%，遠低于個人住房按揭貸款的增幅；中低價房尤其是低價房難求，使存量房銷售和二手房交易異常活躍。三、低價房趨于火爆，高檔二手房遭冷遇上海二手房市場是國內(nèi)最為成熟的市場，而且其交易量始終呈增長趨勢。在市中心區(qū)的土地越來越稀缺，沒有地塊能夠建新房，而對市中心區(qū)的房屋需求卻在增加，因此二手房的交易量肯定會繼續(xù)增加，這是上海二手房持續(xù)增長的主要因素?？們r在60 萬元以上的二手房交易量正在減緩。由于3月1日的內(nèi)外銷商用房的并軌，投資者面對更多的投資選擇，二手商鋪和寫字樓的交易分流了部分高檔二手房的投資者。四、辦公樓市場步入上升通道2003 年3月份中房上海綜合指數(shù)為945 點，較上月上升20 點，%，%。令人關(guān)注的是，3月辦公樓指數(shù)上漲幅度創(chuàng)單月漲幅之最。自2000 年止跌以來經(jīng)過一年多的盤整，從2001 年底開始進入上升通道，之前單月上漲最高的月份為2002 年8 月，上漲了11 點，3月猛漲33 點，表現(xiàn)出辦公樓升勢強勁。這些表明了上海的辦公樓市場步入了上升通道的強勢階段。有關(guān)人士介紹說，其中不少樓盤已是連續(xù)四年榜上有名。小小一份名單透露出這樣一個信息：上海樓市步入了大盤時代。不管它們以高層為主還是多層為主，以公寓為主還是以別墅為主，有一個特點是共有的，那便是有著較為完整的綠化配置與配套