【正文】 第一章 房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵及投資特性分析第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)涵分析一、房地產(chǎn)業(yè)的含義房地產(chǎn)的定義和內(nèi)涵什么是房地產(chǎn)呢？關(guān)于房地產(chǎn)的涵義，可以從狹義和廣義兩個(gè)方面來理解。狹義的房地產(chǎn)是指土地及地上、地下的各種建筑物；廣義的房地產(chǎn)是指作為財(cái)產(chǎn)的房地產(chǎn)和附著在其上面的各種權(quán)益以及其經(jīng)營活動(dòng)的總稱。在本報(bào)告中，我們?nèi)∑鋸V義，這樣有助于我們對房地產(chǎn)行業(yè)的全面認(rèn)識(shí)和整體把握。廣義的房地產(chǎn)包括四個(gè)方面的涵義：，房依地而建，地為房之載體，房地不可分離；。房地產(chǎn)是具有極大價(jià)值的財(cái)產(chǎn)，是財(cái)富的體現(xiàn)。它既包括了可見的、有形的房地產(chǎn)實(shí)體，又包含了寓于房地產(chǎn)實(shí)體之中的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系以及由此而形成的各種權(quán)利，如占有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等等；，以地產(chǎn)為主，地產(chǎn)是核心。從房地產(chǎn)的物質(zhì)形態(tài)來看，土地可以獨(dú)立存在，形成獨(dú)立的物體，而且是永久性，但房屋不能獨(dú)立存在，沒有土地，房屋就不能存在。從房地產(chǎn)業(yè)的興起和房地產(chǎn)市場的發(fā)育來看，土地的獲得、占有，不僅是房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)和前提，也是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的開端。從房地產(chǎn)的價(jià)值構(gòu)成來看，房地產(chǎn)的價(jià)格分為地價(jià)和房價(jià)兩個(gè)部分，其中，地價(jià)是房地產(chǎn)價(jià)格的主要構(gòu)成部分。從發(fā)展的觀點(diǎn)來看，地價(jià)在房地產(chǎn)總價(jià)值中所占的比重就會(huì)越來越高。因此，地產(chǎn)是房地產(chǎn)的核心；，又有其商品、經(jīng)營屬性。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)包括土地開發(fā)、房屋建設(shè)、維修、管理、土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的基本職能是組織房地產(chǎn)開發(fā)，為房地產(chǎn)流通和消費(fèi)提供服務(wù)性勞動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)是不同于建筑業(yè)的一個(gè)獨(dú)立行業(yè)，國家統(tǒng)計(jì)局把房地產(chǎn)業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)第二層次的服務(wù)部門。二、房地產(chǎn)的分類房地產(chǎn)由房產(chǎn)與地產(chǎn)組成，故無論從實(shí)物還是從權(quán)利狀態(tài)上，都可將房地產(chǎn)分為“房”與“地”兩大部分，但未必一定要房與地在一起才可稱之為房地產(chǎn)，單純一塊空地也是一種常見的房地產(chǎn)投資形式。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)形態(tài)廣泛，包括寫字樓、公寓、別墅、商業(yè)用房、酒店賓館和各類專用園區(qū)等一系列子行業(yè)，每一個(gè)子行業(yè)內(nèi)有包含有高中低檔、特殊和各種新型品種。房地產(chǎn)的分類從存在形態(tài)上，我們可將房地產(chǎn)分為以下三大種類型，即單純的房產(chǎn)、單純的地產(chǎn)和房地結(jié)合的房地產(chǎn)。對于每一種存在形態(tài)，我們還可根據(jù)其用途不同進(jìn)行細(xì)分，即：。包括各種商用店鋪、商業(yè)樓宇、寫字樓、飯店、旅店、購物中心、電影院、展覽中心、各種娛樂設(shè)施、健身中心等及其占用土地。這類房地產(chǎn)的服務(wù)范圍主要是第三產(chǎn)業(yè)，隨著我國的產(chǎn)業(yè)傾斜政策及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這類房地產(chǎn)的供給和需求都將比較活躍。即各種供人們生活居住使用的房地產(chǎn)。根據(jù)其建筑標(biāo)準(zhǔn)、功能等檔次不同可分為中低檔的普通商品住房和高檔的公寓、別墅等多種類型。隨著我國住房制度的改革，普通民居型的住宅房地產(chǎn)將獲得長足的發(fā)展。指各種服務(wù)于工業(yè)生產(chǎn)的房屋構(gòu)筑物及其占用土地。這包括各種廠房、倉庫和生產(chǎn)用構(gòu)筑物，如水池、水塔、橋梁、煙囪、水井等。這種形式的房地產(chǎn)進(jìn)行投資時(shí)多伴隨著相應(yīng)的工業(yè)其他投資。另外，近年興起的開發(fā)區(qū)投資也基本屬于此類型，一般都是進(jìn)行滿足工業(yè)建廠生產(chǎn)需要的土地開發(fā)或直接修建標(biāo)準(zhǔn)廠房出售。在房地產(chǎn)交易中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一級市場、二級市場、三級市場的用語，這是房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的不同層面上對交易的一種分類。房地產(chǎn)一級市場，又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或農(nóng)村集體用地出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地，房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場，即商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場、通俗的講，房地產(chǎn)二級市場主要是房產(chǎn)開發(fā)商與消費(fèi)者之間的交易。商品房出售，安居房、平價(jià)房出售，以及外銷商品房的先租后售、預(yù)售等，均為二級市場。房地產(chǎn)的分類房地產(chǎn)三級市場，是指已購買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或交換、轉(zhuǎn)租的市場、三級市場通常是住房消費(fèi)者之間的交易，常見的有私人間的房屋買賣、租賃、交換，以及抵押、典當(dāng)、拍賣等流通形式。當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)生活中，二級市場與三級市場并不是截然分不開的，它們相互滲透，相互銜接。例如，目前的差價(jià)換房中，即有個(gè)人之間房屋的交換的三級市場，又有房產(chǎn)發(fā)展商新建商品房與私人舊房、公房等之間的差價(jià)換房的二級市場與三級市場的混合。第二節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)的基本特性一、土地的特性土地的產(chǎn)品特性房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品有著本質(zhì)區(qū)別，這種區(qū)別決定于房地產(chǎn)的特性。而房地產(chǎn)的特性、房地產(chǎn)市場的特征以及房地產(chǎn)價(jià)格的特征，又主要取決于土地的特性。土地的特性，可分為自然的特性與人文的特性兩方面。所謂土地的自然特性，是指自然物體的土地，其本身所具有的特殊性質(zhì)；土地在人文方面的特性，是土地與人類發(fā)生某種關(guān)系時(shí)才會(huì)表現(xiàn)出來的。土地的自然特性主要有下列6點(diǎn)：。所謂承載力，就是負(fù)荷各種物品，使其能發(fā)揮功能的能力，又稱為支持力或承受性。土地因具有此種特性，故能賦予人類活動(dòng)的立足基地，可以興建各類建筑物，因而具備作為各種基地的價(jià)值。但不同的地塊，其承載能力并不相同；不同的建筑物，對土地的承載力的要求程度也不相同。土地的養(yǎng)力，就是供給植物生長、繁殖所需養(yǎng)分的能力。自然的土地，所具備的養(yǎng)力高低不同，養(yǎng)力小者通常被稱為貧瘠的土地，經(jīng)營要素的價(jià)值低，但以人工施肥或土地改良，可使土地的養(yǎng)力提高。土地的產(chǎn)品特性。土地為不可移動(dòng)的物質(zhì)，這一特性使土地利用形態(tài)嚴(yán)格地受到位置的限制。因位置固定，而附屬于該位置的溫度、濕度及日光、交通等均有一定狀態(tài)，形成土地的自然地理位置與社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，而使土地有優(yōu)劣之分，更因此產(chǎn)生級差地租。土地是自然的產(chǎn)物，具有原始性，不可能再生產(chǎn)。由于土地不能自由增減，因而使土地具有獨(dú)占性與有限性。一定面積的土地經(jīng)人占有以后，則占有者可獲得工作或生活場所，并享受光熱、空氣與雨水，且可支配相關(guān)的天然資源與生產(chǎn)力。在市場經(jīng)濟(jì)中，這項(xiàng)權(quán)利除獨(dú)占者外，他人除非支付相當(dāng)?shù)拇鷥r(jià)，否則無法享受。土地只要以普通的注意加以利用，則其生產(chǎn)力或利用價(jià)值永不會(huì)消失，故又稱為不可滅性或恒久性。其他物品，經(jīng)長久或一定年限的使用之后，不管如何慎重管理，最終均難免損耗。因土地具有這種特性，所以可給其占有人帶來永續(xù)不斷的收益。個(gè)別土地所具備的生產(chǎn)條件或利用價(jià)值，有很大的差異，不如人工與機(jī)器的制造品那樣整齊劃一，各宗土地有其個(gè)別的環(huán)境，形成個(gè)別的性格。因此，土地不能實(shí)現(xiàn)完全的替代，致使土地市場不能實(shí)現(xiàn)完全的競爭，所形成的價(jià)格也受個(gè)別情況所左石。二、房地產(chǎn)業(yè)的基本特性周期性我國房地產(chǎn)的生命周期房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房產(chǎn)、地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響非常大，因此，同國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有周期性一樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也具有周期性。從圖1可以看出，從86年到98年，商品房銷售額呈現(xiàn)出劇烈的波動(dòng)，顯示出一定的周期性，同樣，反映宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的GDP增長率也呈現(xiàn)出周期性，雖然二者的振幅相差很大，但仍然可以看出二者的波動(dòng)步調(diào)基本上是一致的，只是有些年份房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)步伐會(huì)稍領(lǐng)先于GDP的波動(dòng)，這說明房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中具有一定的先導(dǎo)性。房地產(chǎn)是典型的周期性發(fā)展行業(yè)，美國如此，中國也一樣。房地產(chǎn)的發(fā)展周期與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期一樣，也會(huì)經(jīng)歷從蕭條到復(fù)蘇的四個(gè)階段，但各國房地產(chǎn)周期的歷時(shí)不同。如美國，一個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展周期長達(dá)十七八年，而香港只有七八年。國內(nèi)房地產(chǎn)的周期與GDP增長有明顯關(guān)系，波動(dòng)基本一致，但波幅前者大于后者；而且，復(fù)蘇早于宏觀經(jīng)濟(jì)，衰退晚于宏觀經(jīng)濟(jì)。圖1 我國商品房銷售額增長與GDP增長之間的關(guān)系(%)資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局我國自1984年開始，房地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展期和兩個(gè)低落期。從1984年到1988年，這是一個(gè)發(fā)展期，大約五年時(shí)間；1989到1990年是一個(gè)低落期；從1991年到1994年是第二個(gè)發(fā)展期；1995至1997年又是一個(gè)低落期；從1998年開始我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展期。我國的房地產(chǎn)周期有這樣三方面的特殊性：第一是房地產(chǎn)周期的頻率，大約都是5年發(fā)展，2年低落，也就是說7到8年為一個(gè)周期，而隨著市場及行業(yè)的成熟，這個(gè)周期有延長的趨勢；第二個(gè)就是我國房地產(chǎn)的周期中，衰退期和低谷期比較短，而增長期和繁榮期時(shí)間比較長，這顯示出市場需求持續(xù)旺盛這樣的特點(diǎn)，它明顯不同于房地產(chǎn)總量過剩的國家和地區(qū)；第三，從銷售增長和投資增長的關(guān)系來分析，銷售增長直接影響到投資的增長。房地產(chǎn)與其他行業(yè)的關(guān)系關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)都有著密切的關(guān)系，具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能促進(jìn)這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其比例達(dá)到1：，即每100元的房地產(chǎn)銷售能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)170元的銷售。另外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能促使一些新行業(yè)的產(chǎn)生，如物業(yè)管理、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)中介等。由于房地產(chǎn)業(yè)的具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，因此房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率很高，也就是說目前我國8%的GDP增長速度中，有1%%是由房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)某一地區(qū)的房地產(chǎn)市場供求失衡或不同地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格存在差異時(shí)，不可能像其它商品一樣，通過房地產(chǎn)在地區(qū)之間的流動(dòng)來使這種不平衡或差異縮小甚至消失。房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，若某一地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，相應(yīng)當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨揭哺?，從而?dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場的需求就大，房地產(chǎn)價(jià)格就高，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)就會(huì)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭。不動(dòng)產(chǎn)的基本特性就是其地域性。地域的不可移動(dòng)性必然帶來如下問題：房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，有其地域性，并因此帶來一系列特殊問題■其生產(chǎn)的過程必然是分散的。依賴于土地固定化，不可能像工業(yè)產(chǎn)品可以集中于某一點(diǎn)或幾點(diǎn)進(jìn)行生產(chǎn)和組裝?！銎渖a(chǎn)的周期較長，必然帶來資金的巨額投入和資產(chǎn)的長時(shí)間占壓。即使可以用預(yù)售的方式，提前收回大量的資金用于后期的建設(shè)，但前期擁有土地的過程也必然會(huì)造成巨大投入。■其地域性的差異必然會(huì)受不同的法律和條例制約。包括當(dāng)?shù)卣畬ν恋睾头课莨?yīng)總量的控制和管理，也包括當(dāng)?shù)啬茉椿A(chǔ)設(shè)施的供應(yīng)，使房地產(chǎn)的生產(chǎn)不可能像其他產(chǎn)品的生產(chǎn)一樣不受生產(chǎn)地的限制?！龇康禺a(chǎn)的市場供應(yīng)必然由于土地的不可移動(dòng)性將主要服務(wù)于土地所在地域之中，其市場的風(fēng)險(xiǎn)同樣受當(dāng)?shù)卣?、人口、環(huán)境、購買力的限制。盡管可以部分吸引外來的資金和流動(dòng)人口的購買力，但主要的對像仍以當(dāng)?shù)貫橹?，并且無法出口和轉(zhuǎn)運(yùn)消費(fèi)?！龈鞯貐^(qū)的平均物價(jià)和土地成本均有較大的差異，政策環(huán)境和政治環(huán)境都會(huì)對物價(jià)及成本造成極大的影響，任何企業(yè)都不可能用一種工業(yè)化生產(chǎn)的統(tǒng)一成本或服務(wù)貿(mào)易的平均成本去控制房地產(chǎn)生產(chǎn)的地域差別，因此也絕不可能有這樣的企業(yè)敢冒這樣的風(fēng)險(xiǎn)?！龇康禺a(chǎn)的地域差別同時(shí)帶來了地形、地理、地質(zhì)、溫度和環(huán)境差別，因此房地產(chǎn)也不可能像工業(yè)化、高科技的產(chǎn)品在研究室中預(yù)先研制和試驗(yàn)。每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都只能在決定土地的特定條件之后進(jìn)行個(gè)體的設(shè)計(jì)。必須使其適應(yīng)于當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐臈l件，并必須使其與當(dāng)?shù)氐慕煌ㄏ嘟Y(jié)合，其個(gè)性特征和個(gè)性的服務(wù)對象都因人因地因購買力而異，無法具備大批量性的生產(chǎn)條件?！龇康禺a(chǎn)不是一個(gè)孤立的產(chǎn)品，是由整套服務(wù)相配合而成的居住條件，這必然使其要與教育、商業(yè)、醫(yī)療、生活服務(wù)等相關(guān)設(shè)備相適應(yīng)，有些可以由發(fā)展商提供，有些要借助于社會(huì)或城市中現(xiàn)有的成分，只能因天因地而不同，包括因人們的生活習(xí)慣而不同，也必然使其不具備統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化、大規(guī)模生產(chǎn)?！龇康禺a(chǎn)的銷售后服務(wù)也不同于一般產(chǎn)品和貿(mào)易的服務(wù)過程，其不可移動(dòng)性也必然使服務(wù)、維修附屬于土地本身而無法集中于某點(diǎn)或幾個(gè)點(diǎn)上。并且這種產(chǎn)品的替換周期極長約50100年，服務(wù)的固定性和長期性也使房地產(chǎn)商的發(fā)展必然地受到約束和限制。政府敏感性強(qiáng)，房地產(chǎn)受政府政策尤其是土地資源政策的影響較大政府政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要通過以下方面來體現(xiàn)，其一，政府對土地資源的開發(fā)和使用計(jì)劃直接影響到土地的供應(yīng)，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；其二，政府的各項(xiàng)稅費(fèi)會(huì)影響到房地產(chǎn)的價(jià)格，從而影響到房地產(chǎn)的銷售狀況；其三，政府對房地產(chǎn)交易所采取的政策會(huì)影響到房地產(chǎn)的流通狀況。房地產(chǎn)屬資金密集型行業(yè)另外，房地產(chǎn)投資的資金量比較大，屬于資金密集型行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)資金投入巨大，一個(gè)項(xiàng)目的投入資金一般為幾千萬、甚至好幾億、幾十億，企業(yè)如果沒有足夠的財(cái)力，很容易由于融資問題而陷入困境。而且開發(fā)公司的投入資金，一般需要通過銀行借貸，銀行為保證資金的安全，一般只愿借貸給開發(fā)實(shí)力雄厚的公司以降低風(fēng)險(xiǎn)，所以相對小型企業(yè)來說，大型公司或企業(yè)集團(tuán)更容易獲得貸款。第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，在很多發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)都已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的年增加值大體占GDP的8%至10%之間。%。按建設(shè)部制訂的《城市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)“九五”計(jì)劃和2000年計(jì)劃》，%，2010年占5%，至2020年可望達(dá)到10%左右。那時(shí)中國的房地產(chǎn)業(yè)就進(jìn)入了國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的序列了。實(shí)際上，房地產(chǎn)業(yè)在中國成為支柱產(chǎn)業(yè)已具備了客觀上的可能性，并符合歷史的必然性。房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)具備了成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)三個(gè)必須條件：第一、產(chǎn)品經(jīng)久不衰，住宅是人們衣食住行的必需品之一，是人類賴以生存，社會(huì)賴以發(fā)展的基本要素。經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，社會(huì)越進(jìn)步，人們對住房的需求就越高。房地產(chǎn)業(yè)在中國成為支柱產(chǎn)業(yè)已具備了客觀上的可能性，并符合歷史的必然性。結(jié)合我國目前的發(fā)展現(xiàn)狀，中國房地產(chǎn)業(yè)至少將還具有40年的發(fā)展空間，這是由兩個(gè)基本需求所決定的：一、十多億人口的住房需要。中國現(xiàn)有人口13