【正文】 開發(fā)商選擇開發(fā)重點(diǎn)向中、西部轉(zhuǎn)移的戰(zhàn)略，房地產(chǎn)開發(fā)的地區(qū)結(jié)構(gòu)開始發(fā)生變化，中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)比重逐月上升。圖23：按工程用途分上半年房地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)投資及增長情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局從圖23中可以看出，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的投資增幅明顯大于同期住宅投資的增長幅度，而商業(yè)營業(yè)用房去年同期的增長幅度更是達(dá)到了50%，分析其原因，可能有三個(gè)方面：一是城市第三產(chǎn)業(yè)，包括商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展和變化帶來的新需求；二是城市改造加快，大量拆建所致，如黨政機(jī)關(guān)大樓、大型購物中心和物流園區(qū)、會(huì)展中心等項(xiàng)目紛紛上馬；三是自去年以來出現(xiàn)的一股“商鋪熱”至今熱度未減。%，%；，%，%。據(jù)人民銀行調(diào)整口徑后的最新統(tǒng)計(jì)，今年5月，；截至5月末，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款余額1684億元。表22：16月份房地產(chǎn)投資資金來源情況單位：億元，%到位資金比重（以本年資金為100）16月同比增長13月16月上年同期本年資金來源國內(nèi)貸款利用外資其中：外商直接投資自籌資金其中：自有資金其他資金來源其中：定金及預(yù)付款各項(xiàng)應(yīng)付款合計(jì)其中：欠工程款數(shù)據(jù)來源：《固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)快報(bào)》，國家統(tǒng)計(jì)局。同期，%，%。圖24：2004年16月份房屋市場供給增長情況（%）數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局《中國經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》整理之所以出現(xiàn)這種房屋施工面積大幅度增長，但竣工面積卻增長緩慢的原因主要是由于信貸收縮、資金偏緊；或是年初趕著立項(xiàng)，攤子鋪的太大；電力、運(yùn)輸緊張影響了工程進(jìn)度；另外一點(diǎn)值得注意的是，按照房地產(chǎn)行業(yè)的施工規(guī)律，一般情況下是項(xiàng)目年初開工較多，年末竣工較多，隨著時(shí)間的推移，房屋竣工率會(huì)不斷提高。（一）%16月份，全國商品房銷售面積11010萬平方米，%，其中，商品住宅銷售面積9831萬平方米，%。圖25：20022004年上半年各月商品房銷售面積對比情況數(shù)據(jù)來源：根據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》整理；1月和2月當(dāng)月數(shù)據(jù)為12月份的平均數(shù)（二）%在商品房銷售面積保持增長的同時(shí)，16月累計(jì)完成商品房銷售額2974億元，%。銷售額增幅的回落說明銀行對限制個(gè)人購房信貸的政策發(fā)揮了作用。，據(jù)預(yù)測到2020年實(shí)現(xiàn)全面小康時(shí)，人均住房面積將達(dá)到35平方米。四、%由于上半年商品房竣工面積持續(xù)減少，而市場需求旺盛，銷售面積大幅增長，導(dǎo)致了商品房空置面積呈現(xiàn)出下降的走勢。其中，空置一年以上的商品房面積為5672萬平方米，%。分地區(qū)看，天津、湖北和云南等10個(gè)地區(qū)的商品房空置面積下降。五、上半年全國房地產(chǎn)市場價(jià)格呈快速上漲態(tài)勢從以上的統(tǒng)計(jì)分析中可以看出，房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控雖然已經(jīng)取得一定的效果，但這種態(tài)勢導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場供需矛盾可能進(jìn)一步加劇的預(yù)期，并推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。 表24：2004年二季度35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場價(jià)格指數(shù)單位：%地區(qū)房屋銷售價(jià)格指數(shù)土地交易價(jià)格指數(shù)房屋租賃價(jià)格指數(shù)地區(qū)房屋銷售價(jià)格指數(shù)土地交易價(jià)格指數(shù)房屋租賃價(jià)格指數(shù)全國 南昌 北京 濟(jì)南 天津 青島 石家莊 鄭州 太原 武漢 呼和浩特 長沙 沈陽 廣州 大連 深圳 長春 南寧哈爾濱 海口 上海 成都 南京 貴陽 杭州 昆明 寧波 重慶 合肥 西安 福州 蘭州 廈門 西寧 銀川 烏魯木齊 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 （以去年同期價(jià)格為100）（一）%今年二季度，%，%。其中，%，%，%，%，%，%，%，%。表25：主要城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況　　單位：%2004年1季度2004年2季度上半年累計(jì)同比增長環(huán)比增長上海寧波天津南京重慶杭州沈陽青島數(shù)據(jù)來源：根據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》整理分類別看，在商品房銷售價(jià)格中，%，%。其中，%%，%。6月份，各類物價(jià)指數(shù)全面持續(xù)上漲，而且大部分達(dá)到了1996年以來的最高點(diǎn)。正是基于這種判斷，分析認(rèn)為，我國已經(jīng)出現(xiàn)了類似1988年通貨膨脹特征的苗頭。這種形勢使很多人紛紛將資金投向房地產(chǎn)，導(dǎo)致了房價(jià)的上漲。2003年國家五部委聯(lián)合對全國土地市場秩序進(jìn)行整治，最近又開始了土地市場秩序的檢查驗(yàn)收，其重要內(nèi)容是要推行土地公開交易，即經(jīng)營性建設(shè)用地實(shí)行“招拍掛”。地價(jià)是拉動(dòng)房價(jià)上漲的一個(gè)剛性因素，%，所以，地價(jià)上漲必然直接推動(dòng)房價(jià)上漲。另外，鋼材、水泥等主要建筑原材料價(jià)格的大幅上漲，使企業(yè)開發(fā)成本上升，在一定程度上增加了房價(jià)的上調(diào)壓力。如所謂的“溫州炒房團(tuán)”所到之處抬升了區(qū)域內(nèi)的房價(jià)，并可能帶動(dòng)一些居民提前做出購房決定。（二）%%，%。其中，%%。除豪華住宅用地價(jià)格與一季度走平外，其他各種用地價(jià)格比一季度均有不同幅度的上漲。圖27：2004年全國土地交易價(jià)格指數(shù)（%）導(dǎo)致土地價(jià)格上漲的主要原因是土地資源供應(yīng)的減少。上半年，全國完成開發(fā)土地面積7920萬平方米，；本年土地購置面積15489萬平方米，其中6月份完成土地購置面積3109萬平方米，比去年同期減少680萬平方米，%。（三）房屋租賃價(jià)格與一季度持平二季度，%，但與一季度價(jià)格持平。%%。房屋租賃價(jià)格經(jīng)過2003年下半年大幅上漲之后，今年以來漲幅回落，價(jià)格趨勢平穩(wěn)。而令房地產(chǎn)企業(yè)更為憂慮的是，央行目前正在密切關(guān)注物價(jià)指數(shù)，隨時(shí)有可能做出9年以來的首次加息決定，這將極大抬高房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，至此，房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈土地和資金均被納入調(diào)控范圍。不僅造成某些行業(yè)投資過熱，同時(shí)還因?yàn)檎加酶兀苯油{糧食安全。這是國土資源部第一次通過土地供應(yīng)對國民經(jīng)濟(jì)其他領(lǐng)域進(jìn)行宏觀調(diào)控。圖32：我國糧食作物播種面積變化情況（單位：千公頃）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局。2004年的土地市場在其基礎(chǔ)上，繼續(xù)加大力度，對土地供應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)、從源頭入手，規(guī)范房地產(chǎn)市場。截至2004年6月17日，除內(nèi)蒙古自治區(qū)以外，全國30個(gè)?。▍^(qū)、市）共清理出各類開發(fā)區(qū)6741個(gè)，；，%；目前已退出開發(fā)區(qū)土地2617平方公里，復(fù)耕1324平方公里。所以這次調(diào)控，從清理土地開始，對抑制投資擴(kuò)張起到了很大作用，新增投資項(xiàng)目的下降與項(xiàng)目清理也有很大的關(guān)系。但是，從中長期來看，土地價(jià)格上漲對房價(jià)走勢的影響將以平穩(wěn)為主，主要是由于：一是短期內(nèi)雖然土地供應(yīng)趨緊，但是鑒于前幾年釋放的土地會(huì)經(jīng)過一段滯后期才能開發(fā)完成并推向市場，由此土地市場供應(yīng)量顯著減少的可能性不大；二是由于政府對住房市場的干預(yù)，尤其是大規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用房的推出，將會(huì)分流部分市場需求，從而抑制房價(jià)上漲；三是隨著土地儲(chǔ)備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃等的落實(shí)以及政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和市場需求進(jìn)行的宏觀調(diào)控，也將平抑房地產(chǎn)市場價(jià)格的大幅波動(dòng)。其中，控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模的政策主要有兩項(xiàng)： 4月11日央行宣布，從2004年4月25日起，資本充足率低于一定水平的金融機(jī)構(gòu)，將執(zhí)行8%的存款準(zhǔn)備金率，國有獨(dú)資、股份制商業(yè)銀行、%的存款準(zhǔn)備金率，目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò)張。4月27日，國務(wù)院發(fā)出通知，提高部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，通知要求，房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例由20%及以上提高到35%及以上，比“121號(hào)”文件規(guī)定的30%項(xiàng)目自有資金的要求又向前邁進(jìn)了一大步，5個(gè)百分點(diǎn)對于大項(xiàng)目啟動(dòng)的壓力可想而知。一系列信貸緊縮政策對房地產(chǎn)行業(yè)造成了較大的沖擊：首先，把房地產(chǎn)業(yè)列為過熱行業(yè)之后，房地產(chǎn)業(yè)從商業(yè)銀行取得信貸明顯困難。因此，當(dāng)銀行在收緊房貸后，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條拉緊，一些房地產(chǎn)開發(fā)商因無法向銀行融資，缺乏足夠的資金周轉(zhuǎn)、支付征地費(fèi)、工資及購買建筑原料而紛紛倒閉，一批在建工程因而停工，最終會(huì)衍生出爛尾樓問題，這種現(xiàn)象在來年可能會(huì)顯現(xiàn)。以住宅為例，在經(jīng)過幾年的快速發(fā)展之后，國內(nèi)自住的消費(fèi)能力在一定程度上得到了滿足，投資類的消費(fèi)則在增多。（三）一旦加息，將可能導(dǎo)致行業(yè)洗牌今年以來，我國物價(jià)上漲幅度加大。雖然央行目前還是極力頂住壓力，沒有采取加息的動(dòng)作，但是如果CPI在二、三季度增長幅度超過3%而接近5%，固定資產(chǎn)投資增長速度仍難控制，加之美元小幅加息的外部環(huán)境下，預(yù)計(jì)人民幣在第三或第四季度小幅度加息的可能性比較大。 資料顯示，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速明顯高于同期整個(gè)金融機(jī)構(gòu)貸款的增長速度。表32：1998年以來對企業(yè)的房地產(chǎn)信貸單位：億元，%年份房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增長金融機(jī)構(gòu)貸款余額同比增長房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)貸款余額比重199819992000200120022003數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司央行一旦采取加息政策將對房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生重大影響，主要體現(xiàn)在兩方面：一是融資成本上升；二是融資規(guī)模下降。從融資規(guī)模來看，升息的影響一方面直接反映在開發(fā)商貸款需求可能會(huì)受到制約；另一方面升息隱含著“從緊”的政策信息，意味著開發(fā)商通過信托、股票發(fā)行等渠道進(jìn)行融資也會(huì)受到影響。而對那些經(jīng)營規(guī)模小、市場份額少、抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱、資本結(jié)構(gòu)單一的房地產(chǎn)企業(yè)來說，利率的上升將對它們產(chǎn)生不利的影響。2．升息對房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)產(chǎn)生直接影響由于升息而導(dǎo)致的成本增加對房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度相對較小，因?yàn)榉績r(jià)走勢主要是受市場供求關(guān)系的影響，盡管從長期來看，我國正處于工業(yè)化、城市化的進(jìn)程中，土地供求矛盾將持續(xù)存在，房地產(chǎn)價(jià)格未來上升的可能性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于下降的可能性，但是從短期來看，一是在經(jīng)過多年的上漲之后目前地產(chǎn)價(jià)位處于高位，短期內(nèi)上漲空間有限；二是升息導(dǎo)致經(jīng)營成本加大，但這更多的是在一定程度上擠壓了開發(fā)商的利潤空間，開發(fā)商利用升息之際抬高房價(jià)的可能性不大；三是加息不會(huì)引發(fā)市場供求狀況的改變，因?yàn)槔⒊杀静皇怯绊戦_發(fā)商和購房者的決定性因素，利息成本是整個(gè)運(yùn)營成本中所占比例最低的，所以不會(huì)影響開發(fā)商對市場的判斷和投資。3．升息有利于抑止地產(chǎn)投機(jī)，對自住性購房影響不大6年來，我國住房貸款占個(gè)人消費(fèi)貸款的比重高達(dá)7597%，2003年與1998年相比。從投資房地產(chǎn)的動(dòng)機(jī)進(jìn)行分析，如果購買房地產(chǎn)是純粹投機(jī)，利率上升無疑提高了資金成本或者機(jī)會(huì)成本。%的貸款利率，每月還款額是3178元。如果加息5%，%，每月還款額上升到4645元，%。因此對房地產(chǎn)投機(jī)將產(chǎn)生明顯的制約作用，當(dāng)然，這也正是政策所希望達(dá)到的目的。這是因?yàn)楸M管貸款利息上升，借款者短期負(fù)擔(dān)加大，但是升息往往意味著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新的增長周期，