【正文】 、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、增加財(cái)政收入、解決城鎮(zhèn)居民就業(yè)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都十分重要，國(guó)家已連續(xù)4年把啟動(dòng)個(gè)人住房消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需的重要內(nèi)容，擴(kuò)大內(nèi)需仍將是我國(guó)經(jīng)濟(jì)今后幾年增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力量，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年房地產(chǎn)業(yè)仍是擴(kuò)大內(nèi)需的重要組成部分。從廣義上來(lái)講，中國(guó)的房地產(chǎn)才剛剛起步。住房投資占總投資的比重均高達(dá)40％以上。人均1000美元時(shí)，各國(guó)居民住房消費(fèi)的比重，大致應(yīng)在10％左右。隨著住房體制改革的深化，居民住房消費(fèi)比重增加到10％－15％左右是大勢(shì)所趨。另外，為實(shí)現(xiàn)到2020年全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)，20年之內(nèi)將會(huì)有50%以上的人口進(jìn)入城市。2020年前，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍處于上升期，還屬于朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)?？梢哉J(rèn)為，當(dāng)前一輪的房地產(chǎn)復(fù)興具有深刻、廣泛和持久的社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。表14 兩次房地產(chǎn)高峰的比較19921993年高峰目前的市場(chǎng)高峰人均GDP300美元，溫飽900美元，小康主體購(gòu)買力以國(guó)外投資者，國(guó)內(nèi)集團(tuán)和最富裕階層為主以中搞收入的國(guó)內(nèi)普通居民和換房人士為主，逐漸轉(zhuǎn)向更為廣大的群體，私人購(gòu)房占90%以上，市場(chǎng)動(dòng)力投資推動(dòng)需求推動(dòng)市場(chǎng)供應(yīng)以高檔公寓和別墅為主90%為普通住宅產(chǎn)業(yè)政策幾乎沒(méi)有國(guó)家確定房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房改在98年取得突破，住房補(bǔ)貼和發(fā)放貨幣化全面啟動(dòng)，實(shí)物分房全面停止，住房金融幾乎沒(méi)有全面啟動(dòng)二級(jí)市場(chǎng)幾乎沒(méi)有在部分城市（如上海）已經(jīng)很發(fā)達(dá)，在其他城市也已經(jīng)啟動(dòng)需求持久性幾乎沒(méi)有換房需求和持續(xù)性的新需求增長(zhǎng)城市化城市化進(jìn)程加速第二章中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況的特征分析第一節(jié)、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給方面的主要特征一、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量持續(xù)增加，開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)明顯改善%的速度增長(zhǎng)（見(jiàn)圖2表21），遠(yuǎn)高于同期GDP的增長(zhǎng)速度。表21：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資狀況年份1990年1991年1992年1993年1994年1995年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）253336731193725533151年份1996年1997年1998年1999年2000年2001年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）324731783614410349846344資料來(lái)源：2002年《中國(guó)經(jīng)濟(jì)年鑒》《中國(guó)固定資產(chǎn)投資年鑒》1994年以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化和調(diào)整，住宅投資比重增加，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和寫字樓投資比重逐步下降（見(jiàn)圖22）。二、房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，在建施工面積逐年增加經(jīng)過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)整頓后，1994年1997年房地產(chǎn)投資有所回落，但1998－2000年間，各年施工面積、新開(kāi)工面積和竣工面積重新穩(wěn)步增長(zhǎng)。近幾年房地產(chǎn)新開(kāi)工面積和竣工面積的變化趨勢(shì)基本保持同步，說(shuō)明近幾年房地產(chǎn)項(xiàng)目完工率較高。從發(fā)展質(zhì)量上看，目前已明顯分化，既有萬(wàn)科、金地、天鴻、中海等一批實(shí)力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，也存在一批整體實(shí)力弱、資質(zhì)水平差的企業(yè)。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)結(jié)構(gòu)上看，由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入壁壘較低，造成房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小數(shù)量多，1998年以后的特征之一是隨著企業(yè)總數(shù)的上升，國(guó)有、集體、港澳臺(tái)和外商投資企業(yè)的個(gè)數(shù)軍有所下降，但私營(yíng)企業(yè)的數(shù)量卻大幅上揚(yáng)。近兩年隨著房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇行業(yè)利潤(rùn)重新大幅上揚(yáng)，平均利潤(rùn)率也呈同期先行下降，其后上揚(yáng)的趨勢(shì)。其中，銀行開(kāi)發(fā)貸款呈現(xiàn)小幅下降趨勢(shì)(%)，自籌資金比例變化不大(%)，但自籌資金絕對(duì)規(guī)模增長(zhǎng)迅速，說(shuō)明開(kāi)發(fā)企業(yè)自身實(shí)力有一定增強(qiáng)。（見(jiàn)圖2表25）表25：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源 （單位：億元）1996年1997年1998年1999年2000年2001年資金來(lái)源合計(jì)391441664144450956867378自籌資金103510221156132315992001國(guó)內(nèi)貸款9361088953103212891640定金及預(yù)售款101611941298148821542848利用外資516472363241165130第二節(jié)、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)需求方面的主要特征一、商品房持續(xù)熱銷，平均價(jià)格穩(wěn)步上升2001年全國(guó)商品房銷售面積20779萬(wàn)平方米，%；商品房銷售額由1990年的202億元增長(zhǎng)到2001年的4626億元，%。2002年中，全國(guó)主要城市房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)新的特點(diǎn)，傳統(tǒng)的高房?jī)r(jià)地區(qū)出現(xiàn)了低于全國(guó)的增長(zhǎng)水平的情況，甚至像北京還出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)的局面。但是這正反映了此輪經(jīng)濟(jì)周期中，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍、城市化發(fā)展最快、經(jīng)濟(jì)移民最多、跨國(guó)公司投資、海外企業(yè)生產(chǎn)遷移的重點(diǎn)地區(qū)。表27：商品房銷售價(jià)格（單位：元/平方米）年份1990年1991年1992年1993年1994年1995年商品房銷售價(jià)格7031034120914091710年份1996年1997年1998年1999年2000年2001年商品房銷售價(jià)格186820172063205321032226圖26 2002年中國(guó)部分城市商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)速度比較 二、個(gè)人購(gòu)房比重急劇增加在原有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，住房是社會(huì)福利化的一部分。這說(shuō)明個(gè)人已成為商品住宅的消費(fèi)主體，消費(fèi)者對(duì)住宅的需求將呈現(xiàn)個(gè)性化和多樣化的特點(diǎn)。辦公樓、寫字樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的需求總量有所增加，但增勢(shì)明顯趨緩。四、人均住房面積逐步增加隨著近幾年住房制度的改革和我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國(guó)城市人均住房條件得到了改善。2001年人均建筑面積約21平方米。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的投入過(guò)快從近幾年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)比較來(lái)看，當(dāng)年新開(kāi)工面積增速明顯加快（如圖27），高于同期竣工面積和銷售面積增加速度，圖中顯示開(kāi)口放大，表明供給過(guò)大，如延續(xù)這種趨勢(shì)，空置房可能將大量增加。從以上指標(biāo)分析，如果近兩年的投入增長(zhǎng)速度如果保持下去（％，2002年18月開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)了30%），許多地區(qū)將供過(guò)于求。另外一個(gè)現(xiàn)象是，在房地產(chǎn)投資速度不減的情況下，一些運(yùn)輸、家電、電信、IT等行業(yè)的大量業(yè)外投資者紛紛介入，典型的如紅塔集團(tuán)等。要在2002－2005年的時(shí)期內(nèi)消化目前的市場(chǎng)存量，壓力較大。二、空置面積上升較快，空置率為19%，空置期一年以上的為4000萬(wàn)平方米，%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于10%的國(guó)際空置率“警戒線”標(biāo)準(zhǔn)。%，2000年增加5％，1999年增加4%，空置面積呈逐步放大趨勢(shì)。例如，1998～2001年，廣東的商品房屋銷售率為66%，69%，71%和68%，低于全國(guó)的平均水平；同期，北京的銷售率為49%，45%，70%和71%，也低于全國(guó)的平均水平。但在使用空置率時(shí)，存在一個(gè)基本事實(shí)是，我國(guó)的統(tǒng)計(jì)方法與國(guó)際上完全不接軌，造成了與國(guó)際慣例的空置警戒比例對(duì)比時(shí)的巨大差異，具體原因如下：1．我國(guó)的統(tǒng)計(jì)方法與國(guó)際上完全不接軌，造成了與國(guó)際慣例的空置警戒比例對(duì)比時(shí)的巨大差異。而我國(guó)的統(tǒng)計(jì)則按當(dāng)年竣工面積減去當(dāng)年銷售面積計(jì)算為當(dāng)年的空置量，將3年以內(nèi)的所有當(dāng)年余額相加計(jì)算為總的空置量，并以相同年份的總供給為基數(shù)計(jì)算空置率。2． 用當(dāng)年竣工面積減去當(dāng)年銷售面積而得出空置量的統(tǒng)計(jì)方法是錯(cuò)誤的。正是這種供不應(yīng)求向供求平衡的過(guò)渡與市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)才出現(xiàn)了少量的空置，這些空置中有質(zhì)次價(jià)高的空置、有產(chǎn)品不對(duì)路的空置、有市政條件配套不完全的空置、有開(kāi)發(fā)商資金不到位的空置。三、投資比例增大，投機(jī)現(xiàn)象顯現(xiàn)據(jù)統(tǒng)計(jì)，%的人擁有第二套住房，但實(shí)際可能要達(dá)到15%，其中很多都是為了出租投資或待價(jià)轉(zhuǎn)手。另一個(gè)不正?，F(xiàn)象是，經(jīng)過(guò)幾年來(lái)的快速增長(zhǎng)，“圈地泡沫”已經(jīng)出現(xiàn)，其特征是圈地面積過(guò)大，并不以直接開(kāi)發(fā)為目。在銀行按揭貸款不斷增加的同時(shí)，假按揭現(xiàn)象日益增多。不光鄭州，在國(guó)內(nèi)其他地方，都不同程度地存在著假按揭現(xiàn)象。房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)中存在不規(guī)范的行為。這些也在一定程度上助長(zhǎng)了投機(jī)行為，為房地產(chǎn)市場(chǎng)今后的健康發(fā)展和信貸資金的安全造成了隱患。2002年前八月，%，為1255億元，%，說(shuō)明貸款額同比增速在加快。2001年，全國(guó)房地產(chǎn)公司中，上市公司的負(fù)債率平均高達(dá)85％，這一比例在行業(yè)中比較也是較高的。到2002年9月，個(gè)人住房貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的余額分別為7423億元、4974億元，即按揭貸款遠(yuǎn)大于開(kāi)發(fā)貸款。又如在鄭州，今年上半年，鄭州共銷售各類商品房10，438套、其中按揭購(gòu)房面積為118萬(wàn)平方米，約占87%。如北京朝陽(yáng)區(qū)法院，從2002年1月到10月，已受理涉及房屋貸款糾紛的案件將近400件，數(shù)量與往年相比有了較大幅度的提高五、房?jī)r(jià)收入比例較高，有效需求增長(zhǎng)有限國(guó)際上的房?jī)r(jià)與戶均年可支配收入合理比率為610倍。目前，普通消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力仍然不足。一些地區(qū)推進(jìn)房分配貨幣化工作的力度不夠，住房補(bǔ)貼資金遲遲不能到位，使中低收家庭買房的能力受到影響。商品房售后服務(wù)的質(zhì)量問(wèn)題已成為每年消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)之一，諸如房屋面積縮水、建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題、銷售承諾不兌現(xiàn)等問(wèn)題使購(gòu)房者花錢買煩惱，影響到潛在購(gòu)房者的消費(fèi)意向。第三、居民整體收入增長(zhǎng)勢(shì)頭不容樂(lè)觀，兩極分化嚴(yán)重，富裕階層邊際消費(fèi)下降。今年1至6月，全國(guó)房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度超過(guò)了GDP增長(zhǎng)速度的4倍，％，說(shuō)明整體上存在一定的開(kāi)發(fā)過(guò)熱跡象。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)明顯泡沫，但一些城市或地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱和結(jié)構(gòu)失衡的問(wèn)題是存在的，中短期內(nèi)存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展較快的基本都是東部城市，特別是北京、上海、廣州、深圳、杭州等發(fā)達(dá)地區(qū)的城市，下面分別對(duì)幾個(gè)重點(diǎn)城市今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)特征進(jìn)行分析。市場(chǎng)持續(xù)低迷的原因是2003 年春節(jié)是2月1日，有些消費(fèi)者因忙于過(guò)節(jié)而將買賣房屋的時(shí)間推后，使得客源、房源都有所減少。另外，第一季度雖然有兩個(gè)利好政策出臺(tái)，但新的政策在剛實(shí)施的過(guò)程中對(duì)人們的影響不是很大，只能慢慢地為人所接受，這也就是人們常說(shuō)的政策效力的滯后性。二、寫字樓市場(chǎng)需求乏力2003 年第一季度北京甲級(jí)寫字樓沒(méi)有新增供應(yīng)量。據(jù)統(tǒng)計(jì)，%。與此同時(shí)，%， 個(gè)百分點(diǎn)。另外，隨著越來(lái)越多的外資企業(yè)加速本地化進(jìn)程及一些外資企業(yè)由于受其本國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響而降低員工住房津貼，致使公寓租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。其中， 美元/月/平方米，%； 美元/月/平方米，%；低檔公寓的平均租金為13 美元/月/平方米，%。四、別墅市場(chǎng)空置率上升2003 美元/月/平方米，%。而在空置率方面，%%， 個(gè)百分點(diǎn)。五、郊區(qū)住宅快速發(fā)展輕軌13 號(hào)線、八通線、五環(huán)路等軌道交通的興建使得更多的人選擇在郊區(qū)購(gòu)房，郊區(qū)的中低價(jià)住宅需求量大量上升，形成住宅需求的熱點(diǎn)區(qū)域。一類是高價(jià)位、高品質(zhì)的別墅類項(xiàng)目，這類項(xiàng)目多數(shù)位于傳統(tǒng)的別墅聚集區(qū)，具有較高的均價(jià)和總價(jià)以及較多的外籍人士客源。目前北京郊區(qū)在售項(xiàng)目共有300 余個(gè)，這些郊區(qū)項(xiàng)目主要集中在通州、大興、昌平等區(qū)，尤其是通州區(qū)由于更接近CBD，成為郊區(qū)商品房銷售的主要區(qū)域之一。從新盤推出情況來(lái)看，2002 年全年新推出的郊區(qū)住宅項(xiàng)目近60 余個(gè)，多數(shù)為單價(jià)25004000 元/平方米，不帶裝修的多層板樓；而新推出的郊區(qū)別墅類項(xiàng)目檔次較高，以獨(dú)棟為主，但也出現(xiàn)了一些創(chuàng)新產(chǎn)品，例如寬HOUSE。2003 年將是郊區(qū)住宅大發(fā)展的一年，預(yù)計(jì)郊區(qū)項(xiàng)目的供應(yīng)量還將持續(xù)加大。在未來(lái)連續(xù)的四年中，將完成1200 萬(wàn)平方米的建設(shè)。隨著北京市公房的產(chǎn)權(quán)化進(jìn)程的加快，預(yù)計(jì)2003 年北京市二手房交易量有大幅度增長(zhǎng)，有望突破20000 套。2003 年年初，更全面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)了：2002 年北京市商品住宅價(jià)格出現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢(shì)，全年每平方米平均售價(jià)為4467 元，比2001 年下降249 元，降至1997 年以來(lái)的最低點(diǎn)。銷售價(jià)格相對(duì)偏低的四環(huán)路以外商品住宅銷售增加較快，經(jīng)濟(jì)適用住房銷售面積，都有力地推動(dòng)了房?jī)r(jià)下調(diào)。市場(chǎng)選擇的結(jié)果，必然是中低價(jià)位的商品住宅要成為投資的熱點(diǎn)。由此，北京房?jī)r(jià)的走勢(shì)穩(wěn)中有降，截至第二季度結(jié)束，%。各區(qū)域中，這幾年始終居于“老大”地位的浦東新區(qū)依然表現(xiàn)出眾。 萬(wàn)平方米，%。當(dāng)前住宅的投資和消費(fèi)是雙向互動(dòng)，市場(chǎng)供需兩旺；增量房和存量房交易比例日趨合理，上海的住宅與房地產(chǎn)仍處于持續(xù)、健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。除2月份因春節(jié)因素貸款增長(zhǎng)正常走低外，３月份貸款同比增加44 億元，與1 億元相比也明顯降低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，至３月末，上海各商業(yè)銀行的個(gè)人住房商業(yè)性按揭貸款余額已達(dá)1216億元，比2002年同期增長(zhǎng)69%，其中當(dāng)季新增按揭貸款125 億元， 億元。一是盡管地稅部門加強(qiáng)了非居住用房的稅收征管，提高了個(gè)人投資出租商用房置業(yè)的成本預(yù)期，但個(gè)人商業(yè)用房貸款增長(zhǎng)仍十分迅猛，%。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，%，遠(yuǎn)低于個(gè)人住房按揭貸款的增幅；中低價(jià)房尤其是低價(jià)房難求，使存量房銷售和二手房交易異常活躍。三、低價(jià)房趨于火爆，高檔二手房遭冷遇上海二手房市場(chǎng)是國(guó)內(nèi)最為成熟的市場(chǎng)，而且其交易量始終呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。在市中心區(qū)的土地越來(lái)越稀缺，沒(méi)有地塊能夠建新房，而對(duì)市中心區(qū)的房屋需求卻在增加，因此二手房的交易量肯定會(huì)繼續(xù)增加，這是上海二手房持續(xù)增長(zhǎng)的主要因素?？們r(jià)在60 萬(wàn)元以上的二手房交易量正在減緩。由于3月1日的內(nèi)外銷商用房的并軌，投資者面對(duì)更多的投資選擇，二手商鋪和寫字樓的交易分流了部分高檔二手房的投資者。四、辦公樓市場(chǎng)步入上升通道2003 年3月份中房上海綜合指數(shù)為945 點(diǎn)，較上月上升20 點(diǎn)，%，%。令人關(guān)注的是，3月辦公樓指數(shù)上漲幅度創(chuàng)單月漲幅之最。自2000 年止跌以來(lái)經(jīng)過(guò)一年多的盤整，從2001 年底開(kāi)始進(jìn)入上升通道，之前單月上漲最高的月份為2002 年8 月，上漲了11 點(diǎn)，3月猛漲33 點(diǎn)，表現(xiàn)出辦公樓升勢(shì)強(qiáng)勁。這些表明了上海的辦公樓市場(chǎng)步入了上升通道的強(qiáng)勢(shì)階段。有關(guān)人士介紹說(shuō)，其中不少樓盤已是連續(xù)四年榜上有名。小小一份名單透露出這樣一個(gè)信息：上海樓市步入了大盤時(shí)代。不管它們以高層為主還是多層為主，以公寓為主還是以別墅為主，有一個(gè)特點(diǎn)是共有的，那便是有著較為完整的綠化配置與配套