【正文】 謝論文的完成，意味著我大學(xué)本科四年的生活即將結(jié)束，也意味著我將開始新的生活。感謝您從本選題開始一路指導(dǎo)至論文的完成，正是因為您的幫助，才使我的畢業(yè)論文有了極大的寫作空間。在這個美麗的校園里，原本天真幼稚的我如今已蛻變成一個睿智、沉穩(wěn)的青年，感謝命運(yùn)的安排，讓我有幸結(jié)識了許多良師益友，是他們教我如何品味人生，讓我懂得如何更好的生活！人生處處是驛站，已是揮手作別之時，在此，向所有幫助過我的人獻(xiàn)上我最誠摯的謝意！ 最后我還要感謝培養(yǎng)我長大含辛茹苦的父母，謝謝你們! “路漫漫其修遠(yuǎn)兮,吾將上下而求索”，這是我最喜歡的詩句。畢業(yè)在即，在此謹(jǐn)向您表示我最衷心的感謝，同時，我要感謝批閱老師，謝謝你們！ 逝者如斯，不舍晝夜，四次春去春又來，歲月稍縱即逝?！帮嬈淞鲿r思其源，成吾學(xué)時念吾師”至此論文完成之際，謹(jǐn)向我尊敬的導(dǎo)師王貴春老師致以誠摯的謝意和崇高的敬意。（2）建立房地產(chǎn)的專業(yè)化銀行，并完善其主體職能，還可以通過吸收外資，來改善融資主體機(jī)構(gòu)來促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場融資結(jié)構(gòu)的合理性。這樣不僅可以解決中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金難題，更有利于中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理水平提高、擴(kuò)大市場等目標(biāo)的實現(xiàn)，達(dá)到雙方共贏的目的。二是出讓部分股權(quán)，與其他房地產(chǎn)企業(yè)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟。 拓寬融資渠道，解決資金“瓶頸”面對新形勢，中小房地產(chǎn)企業(yè)要多方拓寬融資渠道，降低融資成本，緩解資金困難。就其實質(zhì)來說，它代表著銷售者交付給客戶的產(chǎn)品特征、利益和服務(wù)的一貫性的承諾，久負(fù)盛名的品牌就是優(yōu)質(zhì)質(zhì)量的保證。中小房地產(chǎn)企業(yè)與大企業(yè)競爭，其優(yōu)勢不在價格方面，而在于生產(chǎn)批量少、規(guī)格特別的地區(qū)性產(chǎn)品。當(dāng)下正是中小房地產(chǎn)企業(yè)盤點自身資源，梳理自身特性，積蓄自身實力的時期。由于沒有完整的管理體系和規(guī)章制度，工程管理占用高層大量精力，在內(nèi)部成本控制上常常達(dá)不到管理目標(biāo)；物業(yè)管理、售后服務(wù)等缺乏整體考慮；人事、業(yè)務(wù)部門短期行為嚴(yán)重；缺乏對員工的約束和激勵機(jī)制，工作效率低下；這些管理的不規(guī)范嚴(yán)重影響了中小房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。部分自有資金不足的中小房地產(chǎn)企業(yè)，靠銀行貸款、施工企業(yè)墊資和拖欠材料款等進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，一旦商品房銷售不暢，資金不能及時回籠，將會導(dǎo)致工程難以為繼，甚至引發(fā)負(fù)面的連鎖反應(yīng)。 融資渠道單一，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高 房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集的行業(yè)，其開發(fā)、消費(fèi)過程都離不開金融支持。 缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃，盈利模式模糊 在20052007年房地產(chǎn)市場上升突進(jìn)的幾年里，部分房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了快速發(fā)展、迅速壯大的神話，在土地市場上盡力拿地、銷售市場多面出擊，成為業(yè)界的美談。而許多房地產(chǎn)公司對中長期資金的需求量更大，長期性直接融資產(chǎn)品可以有效地改善企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)。原因是，2009年10月份之后，證監(jiān)會在審核房地產(chǎn)企業(yè)IPO與再融資過程中，增加了國土資源部出具意見的環(huán)節(jié)，地產(chǎn)企業(yè)的IPO審核通過難度加大。 發(fā)行股票融資目前，我國的資本市場還不夠成熟，上市融資受政策環(huán)境影響較大。對于開發(fā)商而言，回租融資的最大好處就是可以少占用自有資金，此外租金在財務(wù)上作為經(jīng)營成本，應(yīng)從納稅收入中扣除，開發(fā)商可因此獲得一定的免稅額度。投資者擁有充足的資金，可以向開發(fā)商提供融資服務(wù)，同時也希望借此獲得較高的投資收益。相當(dāng)于建筑承包商貸款給開發(fā)商，開發(fā)商按照合同還款并支付利息。對于銀行、信托等機(jī)構(gòu)則創(chuàng)造了一個避險工具，便風(fēng)險不再過度集中于金融領(lǐng)域。一般連續(xù)57年超過20%的回報率的項目已經(jīng)是非常難得的了。 房地產(chǎn)投資基金當(dāng)前，對于我國房地產(chǎn)企業(yè)而言，以往“圈地一銀行融資一建房賣房一還貸”的傳統(tǒng)模式已經(jīng)沒有太多的操作空間，銀行信貸緊縮逼迫房地產(chǎn)企業(yè)拓展融資渠道，其中房地產(chǎn)基金是一條比房地產(chǎn)投資信托更為方便的融資渠道。我國的信托資金一般以前期貸款或參股的形式介人房地產(chǎn)的開發(fā)，信托公司對開發(fā)商資金流動、管理模式、項目進(jìn)度進(jìn)行跟蹤和控制，既保證了信托資金的安全性、保障項目資金用途，也在客觀上幫助開發(fā)商完善管理制度，提高企業(yè)的品質(zhì)。隨著121文件出臺，銀行貸款這一傳統(tǒng)而單一的資金來源渠道，一夜之間全面緊縮，這對于絕大多數(shù)依賴銀行信貸來維持房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，無疑是一把利劍。后者則要求開發(fā)商以擁有的房地產(chǎn)作抵押，包括土地開發(fā)抵押貸款和房屋開發(fā)抵押貸款，由于這種方式能大大降低信貸風(fēng)險，在銀行信貸業(yè)務(wù)中占主導(dǎo)地位，但采用此種方式的銀行貸款額度有限，一般為60%左右，而且貸款期限短，一般不超過5年，這對于開發(fā)商而言是需要仔細(xì)權(quán)衡的條件。這種方式通常是由中方提供土地，將全部或部分土地使用權(quán)作為權(quán)益投人房地產(chǎn)項目，而由外方提供開發(fā)資金，雙方形成合資關(guān)系，以各自投入的比例分享利潤。其背景往往是，開發(fā)期貸款人在提供房地產(chǎn)項目開發(fā)所需的貸款時，要求開發(fā)商先將一定數(shù)量的自有資金投入該房地產(chǎn)項目，如果開發(fā)商缺乏所需的自有資金，就會尋找合資伙伴共同開發(fā)。地產(chǎn)投資銀行是大勢所趨，地產(chǎn)投資銀行把投資與項目有機(jī)聯(lián)系起來，實現(xiàn)兩者之間的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。 房地產(chǎn)投資銀行房地產(chǎn)投資銀行，簡單地理解，就是成立投資公司，實現(xiàn)相互過橋的方式，它脫胎于地產(chǎn)領(lǐng)域特有的“同業(yè)拆借”。在房地產(chǎn)融資多元化的過程中，新出現(xiàn)的很多融資工具如果沒有相應(yīng)的制度進(jìn)行規(guī)范，就難免陷入混亂局面。房地產(chǎn)自身的金融建設(shè)必然會成長起來。世界流行的五大金融產(chǎn)品中，我國獨缺房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。近年來在國家對金融的宏觀調(diào)控下，銀行縮緊信貸，房地產(chǎn)企業(yè)深感資金壓力。 發(fā)展我國房地產(chǎn)融資渠道的對策和建議 建立多層次房地產(chǎn)融資體系當(dāng)前我國房地產(chǎn)融資的主要問題是建立一個穩(wěn)定的多層次的房地產(chǎn)融資體系，滿足不同層次企業(yè)多樣化需求。而我國目前銀行業(yè)從房地產(chǎn)業(yè)獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔(dān)的卻是整個房地產(chǎn)業(yè)高負(fù)債的財務(wù)結(jié)構(gòu)所導(dǎo)致的行業(yè)風(fēng)險，風(fēng)險和收益處于極度的不對等狀態(tài)，再加上各種違規(guī)貸款的存在，整個房地產(chǎn)金融面臨巨大風(fēng)險，不利于銀行體系的穩(wěn)定。其中，其他資金來源一直占據(jù)著資金來源的龍頭地位，但增長勢頭已逐月減緩，2010年1～，%下降到11月的14%；而自籌資金則一直保持在第二大資金來源的位置，并保持著較快的增長速度，1～，%，%，；國內(nèi)貸款則占據(jù)著第三位的資金來源，1～，%。3. 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀 房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀 從融資來源上分析從融資來源上看，主要包括以下幾個渠道：一是注冊資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業(yè)信用貸款和項目貸款；三是上市發(fā)行股票募集資金；四是發(fā)行企業(yè)債券；五是房地產(chǎn)信托，它包括資金信托和資產(chǎn)信托等形式；六是房地產(chǎn)基金，基金的收入來源包括資產(chǎn)增值、房租收入等等，可分為私募和公開發(fā)行兩種；七是商業(yè)信用，如建筑施工企業(yè)的短期墊款等。海外基金與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產(chǎn)進(jìn)行投資，大都選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對企業(yè)的信譽(yù)、規(guī)模和實力要求比較高。面臨銀行銀根收緊的壓力，土地交割又必須以巨額土地轉(zhuǎn)讓金在短期內(nèi)支付為前提，開發(fā)商必須具備強(qiáng)大的金融運(yùn)作能力或雄厚的自有資金實力，手中有土地卻沒有進(jìn)一步開發(fā)能力的開發(fā)商與有資金卻難于拿到土地的開發(fā)商的合作，也成為一種獨特的合作開發(fā)融資方式。2006年上海、天津等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市所在地的房地產(chǎn)主管部門率先出臺了典當(dāng)行開展房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的政策，天津市更將在建商品房、期房劃入典當(dāng)行可涉足的領(lǐng)域。在主要渠道提高門檻之后，重新開辟融資渠道成為現(xiàn)實的選擇。修訂后的《證券法》和《公司法》已為房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新預(yù)留了空間，私募信托基金可用于項目開發(fā)或房地產(chǎn)投資即物業(yè)收購，而私募發(fā)行股票可在一定程度上解決房地產(chǎn)開發(fā)商和股東籌集難題。其方式基本有兩種，一是基于簽訂委托投資合同的契約型集合投資基金，二是基于共同出資入股成立股份公司的公司型集合投資基金。債券融資則不然，企業(yè)發(fā)行債券除了按事先確定的票面利率支付利息外（衍生品種除外），其余的經(jīng)營成果將為原來的股東所分享。我國企業(yè)所得稅稅率為３３％，也就意味著企業(yè)舉債成本中有將近１／３是由國家承擔(dān)，因此，企業(yè)舉債可以合理地避稅，從而使企業(yè)的每股稅后利潤增加。公募發(fā)行：公開發(fā)行，由證券承銷商組織承銷團(tuán)向廣泛的社會投資者發(fā)行。房地產(chǎn)公司債券的發(fā)行主體限于房地產(chǎn)股份有限公司和房地產(chǎn)有限責(zé)任公司。目前，投資信托合同只能在信托投資公司提供的交易平臺進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，參與者較少。 房地產(chǎn)信托融資面臨的問題（1）房地產(chǎn)信托是一個復(fù)合行業(yè)，需要較高素質(zhì)的專業(yè)人員和較強(qiáng)的項目經(jīng)營管理能力，在這方面也存在不足，就投資者而言面臨著相當(dāng)?shù)墓芾盹L(fēng)險，這可能會使房地產(chǎn)企業(yè)信托融資不能有活力、健康地發(fā)展起來。權(quán)益型的信托收益是按其所占股權(quán)的比例分配經(jīng)營利潤，因此對房地產(chǎn)行業(yè)而言，其平均利潤率是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他行業(yè)的，這就意味著信托公司可以根據(jù)信托資金在所投資項目或企業(yè)總股本中的絕對控股或相對控股比例，通過參與利潤分配，獲得信托收益。即信托公司通過集合信托資金的運(yùn)用，均對資金使用主體在財產(chǎn)權(quán)或財產(chǎn)支配權(quán)甚至經(jīng)營管理權(quán)方面形成絕對控制的格局。（3）利用房地產(chǎn)信托的金融服務(wù)職能，對房地產(chǎn)業(yè)提供相關(guān)服務(wù) 房地產(chǎn)信托融資的優(yōu)點信托產(chǎn)品能比較靈活充分地適應(yīng)和處理房地產(chǎn)的多種經(jīng)濟(jì)和法律關(guān)系。 房地產(chǎn)信托融資房地產(chǎn)信托，是指信托投資公司通過信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。 上市融資中國房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)上市的途徑主要有直接上市與間接上市兩種:直接上市即IPO,是指滿足上市條件并經(jīng)建設(shè)部推薦證監(jiān)會批準(zhǔn)的房地產(chǎn)股份制企業(yè)通過首次發(fā)行股票來募集資金。 銀行貸款的特點優(yōu)勢：便捷，成本相對較低，財務(wù)杠桿作用大，可通過調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)規(guī)避負(fù)債壓力。從111月各項資金來源數(shù)據(jù)看，同比增長25%，%，這些數(shù)據(jù)充分顯示出房地產(chǎn)企業(yè)對于銀行貸款的高度依賴。包括銀行直接向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和流動資金貸款。我國房地產(chǎn)市場起始于上世紀(jì)80年代末，1998年住房商品化和房屋制度改革后，房地產(chǎn)市場發(fā)展很快。這就給房地產(chǎn)企業(yè)融資帶來諸多不便