【正文】 占優(yōu)勢(shì)的地方，但是他們都有著一定的局限性。在開發(fā)周期的每一個(gè)階段幾乎都涉及資金安全的問題。 銀行貸款銀行貸款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以還本付息為條件從外部通過各種商業(yè)銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)融入開發(fā)資金的融資行為，是房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源。%。這可能使房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款融資的難度加大，成本增高。因?yàn)樾枰Ц独?，所以使用成本高?上市面臨的問題（1）房地產(chǎn)企業(yè)上市比較困難，如果不能抓住最有利的市場(chǎng)時(shí)機(jī)發(fā)行融資會(huì)浪費(fèi)企業(yè)的時(shí)間，會(huì)增加的融資的成本；（2）上市難以平衡各方股東和公司管理層的利益；（3）如果不能很好處理復(fù)雜的技術(shù)性問題，會(huì)對(duì)融資造成不利影響。（2）利用房地產(chǎn)信托的金融職能，促進(jìn)房地產(chǎn)資金的融通：在房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)為委托人辦理涉及房地產(chǎn)資金信托的業(yè)務(wù)中，客觀上起到了融通房地產(chǎn)資金的作用。具體表現(xiàn)在(1)可控性。(2)收益性。信托公司完全可以運(yùn)用自身手段靈活，工具多樣的優(yōu)勢(shì)，將權(quán)益型與債務(wù)型信托、經(jīng)營型與非經(jīng)營型權(quán)益信托、直接債務(wù)型和間接債務(wù)型信托等靈活運(yùn)用，立體組合，真正使房地產(chǎn)信托成為合規(guī)經(jīng)營、風(fēng)險(xiǎn)可控、收益良好的重要信托業(yè)務(wù)之一。這樣，投資者在面對(duì)一些長期項(xiàng)目時(shí)，就必須考慮投資信托的流動(dòng)性。 債券融資債券時(shí)債務(wù)人依照法律手續(xù)發(fā)行的，向債權(quán)人承諾的按約定的利率和日期支付利息、償還本金從而明確債券債務(wù)關(guān)系的有價(jià)證券。私募發(fā)行不需要承銷商，由債券發(fā)行人與某些機(jī)構(gòu)投資者，如人壽保險(xiǎn)公司、退休基金等直接接觸，洽談發(fā)行條件和其他具體事務(wù)，屬于直接發(fā)行。這對(duì)企業(yè)而言相當(dāng)于債券籌資成本中的相當(dāng)一部分是由國家負(fù)擔(dān)的，因而負(fù)債經(jīng)營能為企業(yè)帶來稅收節(jié)約價(jià)值。股票融資可以增加企業(yè)的資本金和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但股票融資同時(shí)也使企業(yè)的所有者權(quán)益增加，其結(jié)果是通過股票發(fā)行籌集資金所產(chǎn)生的收益或虧損會(huì)被全體股東所均攤。（4）各種限制條款較多 其他方式 私募融資私募基金，與公募基金相對(duì)，是指通過非公開的方式向特定投資者、機(jī)構(gòu)與個(gè)人募集資金，按投資方和管理方協(xié)商回報(bào)進(jìn)行投資理財(cái)?shù)幕甬a(chǎn)品。在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)和開發(fā)型證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融通資金是值得探索的道路之一。 典當(dāng)融資對(duì)于國內(nèi)數(shù)量眾多的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，宏觀調(diào)控之后的資金問題與大型開發(fā)商相比顯得尤為突出。隨著我國監(jiān)管部門對(duì)房屋抵押典當(dāng)?shù)牡炔粍?dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的解禁，房屋正在成為今天典當(dāng)行最大標(biāo)的業(yè)務(wù)。 合作開發(fā)土地實(shí)現(xiàn)完全市場(chǎng)化的公開供給之后，土地供應(yīng)量亦隨之減少，開發(fā)商取得土地的成本增加。海外地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，拓寬了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。要使得海外基金成為房地產(chǎn)企業(yè)的一大資金來源，還需要相關(guān)政策、法律的完善，和國內(nèi)企業(yè)運(yùn)作的日益規(guī)范化以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益透明化。  從結(jié)構(gòu)上分析從結(jié)構(gòu)上看，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源呈現(xiàn)三足鼎立的局勢(shì)，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的98%以上。 銀行體系所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與收益不對(duì)稱作為自負(fù)盈虧的企業(yè)，銀行對(duì)外投資講求的是風(fēng)險(xiǎn)與收益的對(duì)等性。 房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸亟待突破為防范整個(gè)金融體系出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，央行于2003年6月頒布實(shí)施了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中的開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、流動(dòng)資金貸款、施工企業(yè)墊資、自有資金比例等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產(chǎn)信貸新政下如何融資成為關(guān)系企業(yè)生死存亡的必須盡快解決好的關(guān)鍵問題。股權(quán)融資門檻相對(duì)較高，中小企業(yè)很難達(dá)到要求通過上市融資。目前，我國的房地產(chǎn)金融建設(shè)剛開始起步。2008年開始銀行信貸正逐步退出房地產(chǎn)，取而代之的是地產(chǎn)基金、地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)專業(yè)投資銀行，包括地產(chǎn)信托和地產(chǎn)的信托基金。從整體上看，嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。4. 在不同發(fā)展階段房地產(chǎn)企業(yè)融資方式選擇 開發(fā)初始階段主要融資方式選擇開發(fā)初期階段的融資方式，主要解決房地產(chǎn)企業(yè)或其項(xiàng)目公司初始成立階段的資金來源、構(gòu)成、組織與運(yùn)作模式等。同時(shí)，不僅擁有資金回報(bào)，還可以享受對(duì)等的拆借利益，這也是房地產(chǎn)投資銀行得以慢慢成型的一個(gè)重要原因。 合資合資的方式主要指雙方或多方共同出資開發(fā)房地產(chǎn)物業(yè)項(xiàng)目的方式。如果合資一方是外國某企業(yè)，這就打通了一種利用外資進(jìn)行融資的渠道。前者依賴于開發(fā)商的業(yè)績、業(yè)務(wù)及信用歷史，開發(fā)商毋須用開發(fā)的房地產(chǎn)作抵押，但需要用其他抵押物抵押或個(gè)人擔(dān)保。然而，完全依靠滾動(dòng)的銀行貸款來運(yùn)作其項(xiàng)目，讓銀行承擔(dān)了大量風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)我國房地產(chǎn)開發(fā)而言，信托資金的注入主要起到了“過橋貸款”的作用，使房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)前期能夠滿足銀行貸款的條件，為開發(fā)的后續(xù)融資打下了良好的基礎(chǔ)。事實(shí)上，自央行“121號(hào)”文件頒布以來，北京、杭州、南京等城市成功發(fā)行了幾十份房地產(chǎn)信托，證明了房地產(chǎn)信托的強(qiáng)大生命力。但是據(jù)了解，基金一般不傾向于過于長期的投資項(xiàng)目，而投資收益比較優(yōu)化的項(xiàng)目周期也不會(huì)太長。從長遠(yuǎn)看，私募基金吸收了社會(huì)資源，使原本炒盤炒地的資金流入開發(fā)領(lǐng)域，解決了社會(huì)資金的出路，同時(shí)也滿足了企業(yè)的資金需求。這樣，開發(fā)商就可將一部分融資的困難和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)給承包商。 回租開發(fā)商為某項(xiàng)物業(yè)的所有人，想要保留對(duì)該物業(yè)的使用權(quán)以便從經(jīng)營此物業(yè)中獲得收入，同時(shí)又希望出讓該物業(yè)的所有權(quán)進(jìn)行融資來減少資金的占用。對(duì)于投資者，回租可為其帶來高于抵押貸款的投資回報(bào)率，而且他對(duì)物業(yè)擁有控制權(quán)，租期結(jié)束后可將物業(yè)繼續(xù)出租或出售，獲得更可觀的回報(bào)。 運(yùn)營成熟階段的主要融資方式選擇運(yùn)營成熟階段的房地產(chǎn)公司，是指通過幾輪房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，在獲得良好投資回報(bào)的同時(shí)，積累了良好的市場(chǎng)信用與客戶口碑，公司價(jià)值隨項(xiàng)目價(jià)值提升而大幅提升，具備更高層面的融資條件與能力。自去年9月份至今，已有近40家大型房企發(fā)布了增發(fā)預(yù)案，但其中沒有任何一家融資計(jì)劃得以通過。目前，原則上只要滿足四證齊全和投資額完成35%等要求，銀行都會(huì)發(fā)放開發(fā)貸款，但總體說，開發(fā)貸款也屬于較短期的。但從總體來說，中小房地產(chǎn)企業(yè)是我國房地產(chǎn)企業(yè)的主體，占我國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的90％之多，其在資產(chǎn)規(guī)模、資本結(jié)構(gòu)、管理體制等方面仍然存在著不少突出問題。隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)整期的到來，各種問題逐漸涌現(xiàn)：高價(jià)拿地者，有及時(shí)退出的、有開發(fā)猶豫的、有忍痛前行的；幸未囤積土地者，多迷茫于未來的政策、未來的方向、未來的產(chǎn)品、未來的動(dòng)與不動(dòng)。過高的負(fù)債必然影響企業(yè)資信，增加其項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本，使其盈利水平下降或出現(xiàn)虧損現(xiàn)象。但在項(xiàng)目立項(xiàng)之后，此類企業(yè)的問題也逐步顯現(xiàn)。 我國中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展對(duì)策 加快房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營機(jī)制轉(zhuǎn)換，增強(qiáng)自身實(shí)力 面對(duì)全球經(jīng)濟(jì)增速放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來冬天之際，中小房地產(chǎn)企業(yè)如何在冬天保存實(shí)力、凝聚力量成為首要的問題。 準(zhǔn)確定位，實(shí)行差異化經(jīng)營戰(zhàn)略 調(diào)整期對(duì)中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，不僅僅需要對(duì)國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、土地政策、金融政策、土地市場(chǎng)的深入研究，充分占有各類信息，而且企業(yè)要因地制宜，依據(jù)當(dāng)前的實(shí)際情況給自己準(zhǔn)確定位，既要尋找適合自身發(fā)展的區(qū)位及項(xiàng)目，也要充分挖掘市場(chǎng)潛力。 以品牌為載體，拓展企業(yè)發(fā)展空間 對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，品牌是規(guī)劃?設(shè)計(jì)?文化?品質(zhì)?信譽(yù)?實(shí)力?服務(wù)?營銷等多層面因素的集成和凝結(jié)，是企業(yè)內(nèi)部有效管理的綜合體現(xiàn)。為了實(shí)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)張，提高品牌價(jià)值和企業(yè)影響，中小房地產(chǎn)企業(yè)需要實(shí)施積極的品牌戰(zhàn)略與服務(wù)戰(zhàn)略，拓展企業(yè)的市場(chǎng)空間。這種形式建立在充分誠實(shí)守信的基礎(chǔ)上，靈活、簡單、方便，對(duì)解決個(gè)別中小房地產(chǎn)企業(yè)臨時(shí)資金短缺能起到很大作用。個(gè)別開發(fā)企業(yè)在有些項(xiàng)目上雖然擁有土地，但又缺乏龐大的資金進(jìn)行開發(fā)，為了吸收資金，可以采取將該項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去一部分，尋求與之相匹配的資金及技術(shù)管理能力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)共同開發(fā)。本文通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的淺析，得出以下結(jié)論：（1）發(fā)行股票融資對(duì)于我國的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言還是一條可望不可即的理想道路，它有待房地產(chǎn)企業(yè)自身的成熟，也有待中國金融市場(chǎng)的進(jìn)一步完善。四年光陰，在我還沒有來得及好好珍惜之前轉(zhuǎn)瞬即逝。您的悉心點(diǎn)撥，耐心引導(dǎo)，常讓我有“山窮水盡疑無路，柳暗花明又一村”的感覺。以此作為結(jié)尾，與所有要感謝的人共勉，相信自己，不懈地追逐最初的夢(mèng)想，永不放棄！ XXX 參考文獻(xiàn)[1]屈航. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式淺析[J]. 財(cái)會(huì)通訊. 綜合2010（2）[2]2010年111月我國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源總額增長情況[R].中國報(bào)告網(wǎng). 20112[3]曹建元. 房地產(chǎn)金融新編[M]. 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