【正文】 寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國(guó)房地產(chǎn)的影響力還十分有限。這為各省規(guī)范合法地進(jìn)行房屋抵押登記帶來(lái)了更多的盼望。當(dāng)前由于我們對(duì)私募基金沒(méi)有法律規(guī)范，也缺乏對(duì)合格投資人的劃分標(biāo)準(zhǔn)，往往使一些缺乏風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和承受力的人參與集合信托計(jì)劃，蘊(yùn)藏了較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。如果納稅付息前利潤(rùn)率高于利率，負(fù)債經(jīng)營(yíng)就可以增加稅后利潤(rùn)，從而形成財(cái)富從債權(quán)人到股東之間的轉(zhuǎn)移，使股東收益增加。 債券融資的優(yōu)點(diǎn)（1）債券融資的稅盾作用。（4）房地產(chǎn)信托產(chǎn)品利用多元化投資降低風(fēng)險(xiǎn)，但房地產(chǎn)項(xiàng)目受到國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)周期的影響，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目自身特點(diǎn)的限制，房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作也面臨市場(chǎng)和銷(xiāo)售時(shí)機(jī)變化的影響。如果信托合同條款設(shè)計(jì)合理的話(huà)，在確保委托人優(yōu)先收益的前提下，信托公司自身的盈利水平也會(huì)明顯提高。相對(duì)銀行而言，房地產(chǎn)信托能降低產(chǎn)業(yè)整體的運(yùn)營(yíng)成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，還有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)運(yùn)用。間接上市即買(mǎi)殼上市，是指非上市公司通過(guò)收購(gòu)債券、控股、直接出資、購(gòu)買(mǎi)股票等收購(gòu)手段，以取得一家上市公司一定比例的控股股權(quán)來(lái)取得上市的地位，然后通過(guò)注入自己有關(guān)的業(yè)務(wù)及資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)間接上市的目的。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已經(jīng)讓銀行開(kāi)始感到樓市未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)貸款的態(tài)度已從觀望轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎。房地產(chǎn)金融伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)改革的不斷深入也取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步?？上驳氖牵瑖?guó)家一直致力于房地產(chǎn)企業(yè)融資的開(kāi)放性。我國(guó)一般采取間接融資方式比較多。從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到完工自始至終都需要資金來(lái)維持，而且發(fā)展到一定階段后如果需要進(jìn)一步發(fā)展的話(huà)，還需要擴(kuò)大融資規(guī)模。本內(nèi)容主要探討7房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀以及融資中存在的主要問(wèn)題。②比較論證法：通過(guò)各種融資方式從各個(gè)方面相互進(jìn)行比較，而得到各自的特點(diǎn)，進(jìn)而分析適合房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式。（2） 研究意義作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)企業(yè)，其發(fā)展帶動(dòng)著其他產(chǎn)業(yè)的形勢(shì)。s national economic pillar industries of the real estate industry is capitalintensive industries industry, real estate enterprise financing have investment cycle is long, the investment scale features, real estate enterprise financing has been the focus of attention. China39。在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式仍然相對(duì)狹窄，融資總額逐年增加，其他融資方式所占比例逐漸增加的現(xiàn)狀下，房地產(chǎn)企業(yè)要在開(kāi)發(fā)初始階段、開(kāi)發(fā)過(guò)程、建設(shè)經(jīng)營(yíng)階段、運(yùn)營(yíng)成熟階段選擇合適的融資方式，保證項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)及公司的健康運(yùn)營(yíng)。當(dāng)前，如何加快房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的發(fā)展,保障房地產(chǎn)企業(yè)的有效融資已成為整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)所面臨的最緊迫問(wèn)題。④在不同發(fā)展階段選擇合適的融資方式，可以使企業(yè)在政策的約束下依然可以找到自身的發(fā)展方式。②我國(guó)房地產(chǎn)融資方式。1. 房地產(chǎn)企業(yè)融資的含義與特點(diǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)融資的含義房地產(chǎn)企業(yè)融資，是指發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的，通過(guò)各種信用方式、方法及工具為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門(mén)融通資金的金融行為。其中內(nèi)部融資主要包括債券、票據(jù)等企業(yè)自身就有的資金，另外還包括一些應(yīng)收賬款，如以后要向消費(fèi)者預(yù)收的購(gòu)房定金等。雖然融資渠道很多，但總體而言還是過(guò)分依賴(lài)于商業(yè)銀行貸款。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，而且有著投資周期長(zhǎng)，投資規(guī)模較大、房地產(chǎn)價(jià)值昂貴等特點(diǎn)使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資需要的資金量巨大。自2010年4月14日樓市新政實(shí)施以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱態(tài)勢(shì)在2010年一季度過(guò)后有所冷卻，進(jìn)入三季度后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源總額呈現(xiàn)一定復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。劣勢(shì)：政府從緊措施，提高門(mén)檻，監(jiān)控嚴(yán)格。 房地產(chǎn)信托融資的特點(diǎn)（1）利用房地產(chǎn)信托的社會(huì)理財(cái)職能，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展：房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)通過(guò)開(kāi)辦各種與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的信托業(yè)務(wù)，為資財(cái)所有者提供廣泛的理財(cái)服務(wù)。另一方面，信托公司可以直接對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行中可能出現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)以及道德風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范和管理，以確保信托財(cái)產(chǎn)的完整和委托人的利益。所以，信托投資公司的客戶(hù)即委托人絕大多數(shù)來(lái)源于機(jī)構(gòu)投資者，并且信托投資公司通過(guò)提高每份合同的投資金額來(lái)擴(kuò)大融資金額。 債券的發(fā)行方式私募發(fā)行：定向發(fā)行或私下發(fā)行，面向少數(shù)特定投資者發(fā)行。所謂財(cái)務(wù)杠桿是指企業(yè)負(fù)債對(duì)經(jīng)營(yíng)成果具有放大作用。私募基金的融資有時(shí)不太規(guī)范和不易監(jiān)管，據(jù)估算，十余年間，民間私募基金投向全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的資金已經(jīng)超過(guò)了千億元規(guī)模。典當(dāng)行可以利用其方便、快捷的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，積極參與中小企業(yè)融資貸款業(yè)務(wù)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高回報(bào)吸引了眾多的海外地產(chǎn)基金，隨著2006年金融市場(chǎng)全面開(kāi)放，外資銀行、外來(lái)資金逐漸成為中國(guó)房地產(chǎn)新的力量。但在國(guó)家宏觀調(diào)控的政策影響下，增長(zhǎng)速度有所下降，%，這表明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在房地產(chǎn)資金來(lái)源方面已經(jīng)起到了一定的效果。 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制尚不完善目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言是滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待于制訂。 加緊開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品房地產(chǎn)融資渠道的多元化發(fā)展，關(guān)鍵是需要設(shè)計(jì)出有差異的、服務(wù)不同房產(chǎn)企業(yè)的金融產(chǎn)品，從而形成一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。但是體系不全，規(guī)定不具體。由于都是屬于地產(chǎn)行業(yè)，相互之間的風(fēng)險(xiǎn)較為透明，投資人對(duì)于投資的風(fēng)險(xiǎn)一般比較有信心。采用合資的融資方法是目前房地產(chǎn)企業(yè)采用較多且可行的一種方式。由于銀行貸款成本最低，因此常常被房地產(chǎn)企業(yè)列為尋求資金來(lái)源序列的第一位。信托法及其管理辦法為房地產(chǎn)信托融資提供了法律保護(hù)和可參與的運(yùn)行規(guī)范，盡管對(duì)一個(gè)信托計(jì)劃做了限制，但在資金募集的額度和期限上并沒(méi)有確切的約束，因此房地產(chǎn)信托成為一種比較靈活的直接融資方式。房地產(chǎn)私募基金為我國(guó)提供了一種新的模式和渠道。當(dāng)開(kāi)發(fā)商采用這種融資方式時(shí)，還必須對(duì)承包商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行嚴(yán)格的審查，對(duì)其籌資方案也要進(jìn)行認(rèn)真的分析。另外，回租期滿(mǎn)后，開(kāi)發(fā)商并不能獲得物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。 發(fā)行債券觸資我國(guó)房地產(chǎn)公司的債務(wù)一般都為短期債務(wù)融資，短期債務(wù)中主要就是銀行貸款，而通過(guò)資本市場(chǎng)以債券方式進(jìn)行融資所占的比重很小，尤其是利用公司債券融資的只有個(gè)別公司。由于沒(méi)有長(zhǎng)期的戰(zhàn)略規(guī)劃，也不研究企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式和盈利模式、產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)周期、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等重要問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)完全依賴(lài)于單個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作情況，因此波動(dòng)性較大。在產(chǎn)品切入、市場(chǎng)分析、土地獲取等方面靈活、務(wù)實(shí)，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)反應(yīng)的靈敏在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前充分體現(xiàn)。同時(shí)要加強(qiáng)內(nèi)部管理，如按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求建立科學(xué)的管理體系，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量形成完整的內(nèi)部監(jiān)控體系，培育房地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)體系、市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)等各相關(guān)環(huán)節(jié)的能力，完善用人制度和激勵(lì)機(jī)制，準(zhǔn)備在房地產(chǎn)市場(chǎng)春天來(lái)臨時(shí)全力而出。與其他產(chǎn)業(yè)鏈相比，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈前端有較多的環(huán)節(jié)，而在行業(yè)利潤(rùn)分配上，幾乎是越靠近前端，越有強(qiáng)大的市場(chǎng)權(quán)力。不斷擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益，是中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)之一，而戰(zhàn)略聯(lián)盟是實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)的有效手段。致謝論文的完成，意味著我大學(xué)本科四年的生活即將結(jié)束，也意味著我將開(kāi)始新的生活。在這個(gè)美麗的校園里，原本天真幼稚的我如今已蛻變成一個(gè)睿智、沉穩(wěn)的青年，感謝命運(yùn)的安排，讓我有幸結(jié)識(shí)了許多良師益友，是他們教我如何品味人生，讓我懂得如何更好的生活！人生處處是驛站，已是揮手作別之時(shí)，在此，向所有幫助過(guò)我的人獻(xiàn)上我最誠(chéng)摯的謝意！ 最后我還要感謝培養(yǎng)我長(zhǎng)大含辛茹苦的父母，謝謝你們! “路漫漫其修遠(yuǎn)兮,吾將上下而求索”，這是我最喜歡的詩(shī)句?！帮嬈淞鲿r(shí)思其源，成吾學(xué)時(shí)念吾師”至此論文完成之際，謹(jǐn)向我尊敬的導(dǎo)師王貴春老師致以誠(chéng)摯的謝意和崇高的敬意。這樣不僅可以解決中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金難題，更有利于中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理水平提高、擴(kuò)大市場(chǎng)等目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，達(dá)到雙方共贏的目的。 拓寬融資渠道，解決資金“瓶頸”面對(duì)新形勢(shì)，中小房地產(chǎn)企業(yè)要多方拓寬融資渠道，降低融資成本，緩解資金困難。中小房地產(chǎn)企業(yè)與大企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，其優(yōu)勢(shì)不在價(jià)格方面，而在于生產(chǎn)批量少、規(guī)格特別的地區(qū)性產(chǎn)品。由于沒(méi)有完整的管理體系和規(guī)章制度，工程管理占用高層大量精力，在內(nèi)部成本控制上常常達(dá)不到管理目標(biāo)；物業(yè)管理、售后服務(wù)等缺乏整體考慮；人事、業(yè)務(wù)部門(mén)短期行為嚴(yán)重；缺乏對(duì)員工的約束和激勵(lì)機(jī)制，工作效率低下；這些管理的不規(guī)范嚴(yán)重影響了中小房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。 融資渠道單一，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高 房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集的行業(yè)，其開(kāi)發(fā)、消費(fèi)過(guò)程都離不開(kāi)金融支持。而許多房地產(chǎn)公司對(duì)中長(zhǎng)期資金的需求量更大，長(zhǎng)期性直接融資產(chǎn)品可以有效地改善企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)。 發(fā)行股票融資目前，我國(guó)的資本市場(chǎng)還不夠成熟，上市融資受政策環(huán)境影響較大。投資者擁有充足的資金，可以向開(kāi)發(fā)商提供融資服務(wù)，同時(shí)也希望借此獲得較高的投資收益。對(duì)于銀行、信托等機(jī)構(gòu)則創(chuàng)造了一個(gè)避險(xiǎn)工具，便風(fēng)險(xiǎn)不再過(guò)度集中于金融領(lǐng)域。 房地產(chǎn)投資基金當(dāng)前，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)而言，以往“圈地一銀行融資一建房賣(mài)房一還貸”的傳統(tǒng)模式已經(jīng)沒(méi)有太多的操作空間，銀行信貸緊縮逼迫房地產(chǎn)企業(yè)拓展融資渠道，其中房地產(chǎn)基金是一條比房地產(chǎn)投資信托更為方便的融資渠道。隨著121文件出臺(tái)，銀行貸款這一傳統(tǒng)而單一的資金來(lái)源渠道，一夜之間全面緊縮，這對(duì)于絕大多數(shù)依賴(lài)銀行信貸來(lái)維持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金鏈的中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一把利劍。這種方式通常是由中方提供土地，將全部或部分土地使用權(quán)作為權(quán)益投人房地產(chǎn)項(xiàng)目，而由外方提供開(kāi)發(fā)資金，雙方形成合資關(guān)系，以各自投入的比例分享利潤(rùn)。地產(chǎn)投資銀行是大勢(shì)所趨，地產(chǎn)投資銀行把投資與項(xiàng)目有機(jī)聯(lián)系起來(lái)，實(shí)現(xiàn)兩者之間的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。在房地產(chǎn)融資多元化的過(guò)程中，新出現(xiàn)的很多融資工具如果沒(méi)有相應(yīng)的制度進(jìn)行規(guī)范，就難免陷入混亂局面。世界流行的五大金融產(chǎn)品中，我國(guó)獨(dú)缺房地產(chǎn)金融