【正文】 公眾認(rèn)知度不高，因此急需加強(qiáng)自身創(chuàng)造附加值的能力和專業(yè)化能力，如產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程進(jìn)度、質(zhì)量控制、成本管控和營銷策劃等諸多方面。 運(yùn)作手法靈活，管理規(guī)范不足 現(xiàn)階段中小房地產(chǎn)企業(yè)，多半是在完全市場化競爭的局面下產(chǎn)生。由此可見，發(fā)行股票融資對于我國的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言還是一條可望不可即的理想道路，它有待房地產(chǎn)企業(yè)自身的成熟，也有待中國金融市場的進(jìn)一步完善。這個(gè)利息率要高于銀行存款利率，低于銀行貸款利率，更要低于開發(fā)項(xiàng)目的投資收益率，才會(huì)對雙方都有利。在我國以間接金融為主的金融體系中，房地產(chǎn)信托融資是為數(shù)不多的一種在實(shí)踐和法律制度上都比較成熟的直接融資方式，它建立了民間資本直接參與房地產(chǎn)開發(fā)的融資通道。當(dāng)然，有些開發(fā)商即使有充足的自有資金，也不想全部投入，因?yàn)楸M管他必須將開發(fā)利潤與合資伙伴分享，但這種方式可以減少他自己所需投人的自有資金，相應(yīng)地減少風(fēng)險(xiǎn)，而且還可以將其有限的自有資金投人到多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)中。國家、地方和部門頒布了一系列法律、法規(guī)。 缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系就房地產(chǎn)體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產(chǎn)金融體系，專業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)缺位嚴(yán)重；缺乏規(guī)模化、多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系；缺乏獨(dú)立有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)體系；缺乏房地產(chǎn)金融二級市場等等。 海外地產(chǎn)基金目前外資地產(chǎn)基金進(jìn)入國內(nèi)資本市場一般有以下兩種方式——一是申請中國政府特別批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目或是購買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實(shí)現(xiàn)資金合法流通和回收。作為一股不容忽視的民間力量，在股市和房市這樣一些高回報(bào)的行業(yè)中，私募基金無時(shí)不在證明自己的存在，甚至充當(dāng)房價(jià)大幅波動(dòng)的罪魁禍?zhǔn)?。房地產(chǎn)股份有限公司的凈資產(chǎn)不低于人民幣3000萬元，房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的凈資產(chǎn)不低于人民幣6000萬元。其作用在于:一方面，確保信托資金用途不被改變，對信托資金運(yùn)用的安全性、合理性進(jìn)行全程監(jiān)控。同時(shí)還是銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行信貸熱情較高。2. 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式分析房地產(chǎn)融資就是房地產(chǎn)資金的融通，是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切結(jié)合的產(chǎn)物。房地產(chǎn)企業(yè)融資包括內(nèi)部融資和外部融資兩種。本內(nèi)容從廣義與狹義，內(nèi)部融資與外部融資兩個(gè)角度簡析房地產(chǎn)企業(yè)融資的含義。作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對金融市場具有天然的高度依賴，而發(fā)展滯后的房地產(chǎn)融資市場必然會(huì)危及房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。s real estate industry funding sources are mainly bank loans, listing and financing, real estate trust financing, bond financing of several major financing, each financing ways all have their own characteristics and restrictive factors. China39。③政策分析法：搜集最新的相關(guān)的國家政策，與當(dāng)前的現(xiàn)狀結(jié)合，分析其對房地產(chǎn)企業(yè)融資造成的影響。因此，籌集到充足的資金是房地產(chǎn)企業(yè)必須解決的關(guān)鍵問題。在2008年12月初國務(wù)院工作會(huì)議提出金融“國九條”，其中嚴(yán)明將放開房地產(chǎn)投資基金大門，并以并購貸款、股權(quán)投資基金等形式拓寬企業(yè)融資渠道——這還是房地產(chǎn)投資基金第一次迎來最高管理層的肯定信號，被開發(fā)商寄予厚望多年的房地產(chǎn)投資基金終于破冰在即、可見，隨著我國市場化的不斷發(fā)展，關(guān)于房地產(chǎn)市場的融資體系也會(huì)慢慢完善的。去年銀行對房地產(chǎn)貸款還處于觀望態(tài)度，該類貸款的收縮很大程度源于調(diào)控手段與額度控制的結(jié)果，然而今年銀行的態(tài)度急轉(zhuǎn)直下，主動(dòng)放緩房地產(chǎn)貸款的增速。在供給方式上，可以根據(jù)企業(yè)本身運(yùn)營需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)資金信托產(chǎn)品，增大市場供需雙方的選擇空間。所以在面對房地產(chǎn)信托高受益的同時(shí)，也面臨著房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。（3）不影響原有股東的控制權(quán)。在短期小金額資金融通的過程中，典當(dāng)融資發(fā)揮了它靈活的作用，但是相對于房地產(chǎn)企業(yè)巨額融資需求來說，典當(dāng)金額規(guī)模太小了，融資成本也較高。這種高負(fù)債的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不利于整個(gè)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。我們國家的房地產(chǎn)信托實(shí)際上和銀行貸款基本上是一樣，只不過銀行是吸收存款來的，地產(chǎn)開發(fā)資金是通過批發(fā)的，本質(zhì)還是銀行的貸款。當(dāng)前，我國政府對這種形式也較為謹(jǐn)慎，主要是由于對地產(chǎn)投資銀行“自有資金不充足”的擔(dān)心。 房地產(chǎn)投資信托在我國，房地產(chǎn)信托在經(jīng)歷幾次整頓之后，在央行控制銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的大背景下，得到了較快發(fā)展。 工程承包觸資在建筑市場競爭激烈的情況下，許多有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的承包商為爭取到建設(shè)任務(wù)，愿意帶資承包建設(shè)工程。截至目前，今年A股市場未有房地產(chǎn)公司獲批上市。再加上原材料和勞動(dòng)力成本的增加，房地產(chǎn)企業(yè)既面臨著融資困難，又面臨著成本增加的壓力，資金鏈越來越緊張。在新形勢下，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)擺脫在大城市中心、在高檔住宅方面的廝殺，實(shí)行差異化經(jīng)營戰(zhàn)略，在房地產(chǎn)市場上創(chuàng)造短缺，創(chuàng)造個(gè)性，創(chuàng)造不可替代性。中小企業(yè)由于發(fā)展空間的限制，其融資方式更待創(chuàng)新。畢業(yè)在即，在此謹(jǐn)向您表示我最衷心的感謝，同時(shí)，我要感謝批閱老師，謝謝你們！ 逝者如斯，不舍晝夜，四次春去春又來，歲月稍縱即逝。二是出讓部分股權(quán)，與其他房地產(chǎn)企業(yè)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟。當(dāng)下正是中小房地產(chǎn)企業(yè)盤點(diǎn)自身資源，梳理自身特性，積蓄自身實(shí)力的時(shí)期。 缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃，盈利模式模糊 在20052007年房地產(chǎn)市場上升突進(jìn)的幾年里，部分房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了快速發(fā)展、迅速壯大的神話，在土地市場上盡力拿地、銷售市場多面出擊，成為業(yè)界的美談。對于開發(fā)商而言，回租融資的最大好處就是可以少占用自有資金，此外租金在財(cái)務(wù)上作為經(jīng)營成本，應(yīng)從納稅收入中扣除，開發(fā)商可因此獲得一定的免稅額度。一般連續(xù)57年超過20%的回報(bào)率的項(xiàng)目已經(jīng)是非常難得的了。后者則要求開發(fā)商以擁有的房地產(chǎn)作抵押，包括土地開發(fā)抵押貸款和房屋開發(fā)抵押貸款，由于這種方式能大大降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，在銀行信貸業(yè)務(wù)中占主導(dǎo)地位，但采用此種方式的銀行貸款額度有限，一般為60%左右，而且貸款期限短，一般不超過5年，這對于開發(fā)商而言是需要仔細(xì)權(quán)衡的條件。 房地產(chǎn)投資銀行房地產(chǎn)投資銀行，簡單地理解，就是成立投資公司，實(shí)現(xiàn)相互過橋的方式，它脫胎于地產(chǎn)領(lǐng)域特有的“同業(yè)拆借”。近年來在國家對金融的宏觀調(diào)控下，銀行縮緊信貸，房地產(chǎn)企業(yè)深感資金壓力。3. 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀 房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀 從融資來源上分析從融資來源上看，主要包括以下幾個(gè)渠道：一是注冊資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業(yè)信用貸款和項(xiàng)目貸款；三是上市發(fā)行股票募集資金；四是發(fā)行企業(yè)債券；五是房地產(chǎn)信托，它包括資金信托和資產(chǎn)信托等形式；六是房地產(chǎn)基金，基金的收入來源包括資產(chǎn)增值、房租收入等等，可分為私募和公開發(fā)行兩種；七是商業(yè)信用，如建筑施工企業(yè)的短期墊款等。在主要渠道提高門檻之后，重新開辟融資渠道成為現(xiàn)實(shí)的選擇。我國企業(yè)所得稅稅率為３３％，也就意味著企業(yè)舉債成本中有將近１／３是由國家承擔(dān)，因此，企業(yè)舉債可以合理地避稅，從而使企業(yè)的每股稅后利潤增加。 房地產(chǎn)信托融資面臨的問題（1）房地產(chǎn)信托是一個(gè)復(fù)合行業(yè)，需要較高素質(zhì)的專業(yè)人員和較強(qiáng)的項(xiàng)目經(jīng)營管理能力，在這方面也存在不足，就投資者而言面臨著相當(dāng)?shù)墓芾盹L(fēng)險(xiǎn)，這可能會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)信托融資不能有活力、健康地發(fā)展起來。 房地產(chǎn)信托融資房地產(chǎn)信托，是指信托投資公司通過信托方式集中兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。包括銀行直接向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和流動(dòng)資金貸款。受宏觀調(diào)控政策的影響，銀行信貸增長幅度一路下滑，2010年銀行信貸只占開發(fā)資金總量的%，自籌資金與定金及預(yù)收款增幅較快，分別占資金總量的%和%。⑤中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方式探析。②合理的融資結(jié)構(gòu)可以使企業(yè)節(jié)約成本，使公司利益最大化。：我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的選擇研究學(xué)生姓名： X X X學(xué) 號： 20071701班 級: 07級2班專 業(yè)： 房地產(chǎn)經(jīng)營管理指導(dǎo)教師： 王 貴 春重慶大學(xué)城市科技學(xué)院建筑管理學(xué)院2011年6月重慶大學(xué)城市科技學(xué)院本科學(xué)生畢業(yè)論文我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的選擇研究學(xué) 生： X X X學(xué) 號： 20071701指導(dǎo)教師： 王 貴 春專 業(yè)： 房地產(chǎn)經(jīng)營管理重慶大學(xué)城市科技學(xué)院建筑管理學(xué)院二O一一年六月Chongqing institute of city science and technology university undergraduate graduation thesisOur real estate enterprises financing methods of research Undergraduate: Liu Jiameng Student ID: 20071701Supervisor: Lect. Wang GuichunMajor: Real estate operation and managementChongqing Institute of Technology University City College Of economic managementApril 201123 / 30摘要作為我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)融資具有投資周期長，投資規(guī)模大等特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)融資一直是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)