【正文】 資、房地產(chǎn)信托融資、債券融資等幾個(gè)主要的融資方式，每個(gè)融資方式都有自己的特點(diǎn)及限制性因素。在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式仍然相對(duì)狹窄，融資總額逐年增加，其他融資方式所占比例逐漸增加的現(xiàn)狀下，房地產(chǎn)企業(yè)要在開(kāi)發(fā)初始階段、開(kāi)發(fā)過(guò)程、建設(shè)經(jīng)營(yíng)階段、運(yùn)營(yíng)成熟階段選擇合適的融資方式，保證項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)及公司的健康運(yùn)營(yíng)。s real estate industry funding sources are mainly bank loans, listing and financing, real estate trust financing, bond financing of several major financing, each financing ways all have their own characteristics and restrictive factors. China39。當(dāng)前，如何加快房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的發(fā)展,保障房地產(chǎn)企業(yè)的有效融資已成為整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)所面臨的最緊迫問(wèn)題。作為資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)，其融資方式成為企業(yè)研究的焦點(diǎn)。④在不同發(fā)展階段選擇合適的融資方式，可以使企業(yè)在政策的約束下依然可以找到自身的發(fā)展方式。③政策分析法：搜集最新的相關(guān)的國(guó)家政策，與當(dāng)前的現(xiàn)狀結(jié)合，分析其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資造成的影響。②我國(guó)房地產(chǎn)融資方式。 ④在不同發(fā)展階段房地產(chǎn)企業(yè)融資方式選擇。1. 房地產(chǎn)企業(yè)融資的含義與特點(diǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)融資的含義房地產(chǎn)企業(yè)融資，是指發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的，通過(guò)各種信用方式、方法及工具為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門融通資金的金融行為。因此，籌集到充足的資金是房地產(chǎn)企業(yè)必須解決的關(guān)鍵問(wèn)題。其中內(nèi)部融資主要包括債券、票據(jù)等企業(yè)自身就有的資金，另外還包括一些應(yīng)收賬款，如以后要向消費(fèi)者預(yù)收的購(gòu)房定金等。 房地產(chǎn)融資主要特征 以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源于銀行信貸、自籌資金、定金及預(yù)收款和其他資金。雖然融資渠道很多，但總體而言還是過(guò)分依賴于商業(yè)銀行貸款。在2008年12月初國(guó)務(wù)院工作會(huì)議提出金融“國(guó)九條”，其中嚴(yán)明將放開(kāi)房地產(chǎn)投資基金大門，并以并購(gòu)貸款、股權(quán)投資基金等形式拓寬企業(yè)融資渠道——這還是房地產(chǎn)投資基金第一次迎來(lái)最高管理層的肯定信號(hào)，被開(kāi)發(fā)商寄予厚望多年的房地產(chǎn)投資基金終于破冰在即、可見(jiàn)，隨著我國(guó)市場(chǎng)化的不斷發(fā)展，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資體系也會(huì)慢慢完善的。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，而且有著投資周期長(zhǎng)，投資規(guī)模較大、房地產(chǎn)價(jià)值昂貴等特點(diǎn)使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資需要的資金量巨大。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源主要包括銀行貸款、上市融資、房地產(chǎn)信托融資、債券融資等幾個(gè)主要的融資方式，還有一些受政策市場(chǎng)等的限制，在融資中所占比例較小的其他方式。自2010年4月14日樓市新政實(shí)施以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱態(tài)勢(shì)在2010年一季度過(guò)后有所冷卻，進(jìn)入三季度后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源總額呈現(xiàn)一定復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。去年銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款還處于觀望態(tài)度，該類貸款的收縮很大程度源于調(diào)控手段與額度控制的結(jié)果，然而今年銀行的態(tài)度急轉(zhuǎn)直下，主動(dòng)放緩房地產(chǎn)貸款的增速。劣勢(shì)：政府從緊措施，提高門檻，監(jiān)控嚴(yán)格。 上市的優(yōu)點(diǎn)（1）上市能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的遠(yuǎn)不止于資金這么簡(jiǎn)單，首先它能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)持續(xù)的融資渠道，并能擴(kuò)大企業(yè)在國(guó)內(nèi)甚至國(guó)際的知名度，有利于公司長(zhǎng)期的融資安排和業(yè)務(wù)發(fā)展需要；（2）能夠建立一個(gè)有充分活力的現(xiàn)代企業(yè)制度，會(huì)有更加清晰的公司治理機(jī)構(gòu)，建立有效的激勵(lì)和約束機(jī)制；（3）重組后能夠突出核心業(yè)務(wù)，形成自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)的盈利能力，內(nèi)部管理水平也會(huì)提高；（4）公司與監(jiān)管機(jī)構(gòu)的關(guān)系更加清晰，企業(yè)除了接受證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，還會(huì)接受投資者的監(jiān)督。 房地產(chǎn)信托融資的特點(diǎn)（1）利用房地產(chǎn)信托的社會(huì)理財(cái)職能，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展：房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)通過(guò)開(kāi)辦各種與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的信托業(yè)務(wù)，為資財(cái)所有者提供廣泛的理財(cái)服務(wù)。在供給方式上，可以根據(jù)企業(yè)本身運(yùn)營(yíng)需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)資金信托產(chǎn)品，增大市場(chǎng)供需雙方的選擇空間。另一方面，信托公司可以直接對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行中可能出現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)以及道德風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范和管理，以確保信托財(cái)產(chǎn)的完整和委托人的利益。(3)組合性。所以，信托投資公司的客戶即委托人絕大多數(shù)來(lái)源于機(jī)構(gòu)投資者，并且信托投資公司通過(guò)提高每份合同的投資金額來(lái)擴(kuò)大融資金額。所以在面對(duì)房地產(chǎn)信托高受益的同時(shí)，也面臨著房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 債券的發(fā)行方式私募發(fā)行：定向發(fā)行或私下發(fā)行，面向少數(shù)特定投資者發(fā)行。債券的稅盾作用來(lái)自于債務(wù)利息和股利的支出順序不同，世界各國(guó)稅法基本上都準(zhǔn)予利息支出在稅前列支，而股息則在稅后支付。所謂財(cái)務(wù)杠桿是指企業(yè)負(fù)債對(duì)經(jīng)營(yíng)成果具有放大作用。（3）不影響原有股東的控制權(quán)。私募基金的融資有時(shí)不太規(guī)范和不易監(jiān)管，據(jù)估算，十余年間，民間私募基金投向全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的資金已經(jīng)超過(guò)了千億元規(guī)模。私募房地產(chǎn)信托基金由于投資標(biāo)底和募集的基金份額流動(dòng)性均不高，私募發(fā)行股票也存在范圍有限、流動(dòng)性不高的問(wèn)題，因而這兩種融資方式都有較大局限性。典當(dāng)行可以利用其方便、快捷的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，積極參與中小企業(yè)融資貸款業(yè)務(wù)。在短期小金額資金融通的過(guò)程中，典當(dāng)融資發(fā)揮了它靈活的作用，但是相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)巨額融資需求來(lái)說(shuō)，典當(dāng)金額規(guī)模太小了，融資成本也較高。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高回報(bào)吸引了眾多的海外地產(chǎn)基金，隨著2006年金融市場(chǎng)全面開(kāi)放，外資銀行、外來(lái)資金逐漸成為中國(guó)房地產(chǎn)新的力量。由于國(guó)情不同、政策存在不確定性、資金退出風(fēng)險(xiǎn)等原因，注入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的海外資金似乎仍處于謹(jǐn)慎“試水”階段。但在國(guó)家宏觀調(diào)控的政策影響下，增長(zhǎng)速度有所下降，%，這表明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在房地產(chǎn)資金來(lái)源方面已經(jīng)起到了一定的效果。這種高負(fù)債的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制尚不完善目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言是滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒(méi)有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待于制訂。房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資貢獻(xiàn)有限。 加緊開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品房地產(chǎn)融資渠道的多元化發(fā)展，關(guān)鍵是需要設(shè)計(jì)出有差異的、服務(wù)不同房產(chǎn)企業(yè)的金融產(chǎn)品，從而形成一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。我們國(guó)家的房地產(chǎn)信托實(shí)際上和銀行貸款基本上是一樣，只不過(guò)銀行是吸收存款來(lái)的，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金是通過(guò)批發(fā)的，本質(zhì)還是銀行的貸款。但是體系不全，規(guī)定不具體。才能使我國(guó)的房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展。由于都是屬于地產(chǎn)行業(yè)，相互之間的風(fēng)險(xiǎn)較為透明，投資人對(duì)于投資的風(fēng)險(xiǎn)一般比較有信心。當(dāng)前，我國(guó)政府對(duì)這種形式也較為謹(jǐn)慎，主要是由于對(duì)地產(chǎn)投資銀行“自有資金不充足”的擔(dān)心。采用合資的融資方法是目前房地產(chǎn)企業(yè)采用較多且可行的一種方式。 銀行貸款房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款主要包括信用貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。由于銀行貸款成本最低，因此常常被房地產(chǎn)企業(yè)列為尋求資金來(lái)源序列的第一位。 房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)，房地產(chǎn)信托在經(jīng)歷幾次整頓之后，在央行控制銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的大背景下，得到了較快發(fā)展。信托法及其管理辦法為房地產(chǎn)信托融資提供了法律保護(hù)和可參與的運(yùn)行規(guī)范，盡管對(duì)一個(gè)信托計(jì)劃做了限制，但在資金募集的額度和期限上并沒(méi)有確切的約束，因此房地產(chǎn)信托成為一種比較靈活的直接融資方式。基金在甄選項(xiàng)目時(shí)有有一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)則，包括綜合地看資金流動(dòng)性、賬面資產(chǎn)有無(wú)反映資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、企業(yè)與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小等等。房地產(chǎn)私募基金為我國(guó)提供了一種新的模式和渠道。 工程承包觸資在建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，許多有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的承包商為爭(zhēng)取到建設(shè)任務(wù)，愿意帶資承包建設(shè)工程。當(dāng)開(kāi)發(fā)商采用這種融資方式時(shí)，還必須對(duì)承包商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行嚴(yán)格的審查，對(duì)其籌資方案也要進(jìn)行認(rèn)真的分析。由于物業(yè)的售價(jià)低于市場(chǎng)水平，因此開(kāi)發(fā)商向投資者支付的租金也低于市場(chǎng)水平。另外，回租期滿后，開(kāi)發(fā)商并不能獲得物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。截至目前，今年A股市場(chǎng)未有房地產(chǎn)公司獲批上市。 發(fā)行債券觸資我國(guó)房地產(chǎn)公司的債務(wù)一般都為短期債務(wù)融資，短期債務(wù)中主要就是銀行貸款，而通過(guò)資本市場(chǎng)以債券方式進(jìn)行融資所占的比重很小，尤其是利用公司債券融資的只有個(gè)別公司。5. 中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方式探析 當(dāng)前中小房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)及面臨的問(wèn)題 經(jīng)過(guò)近30年的積累和市場(chǎng)淘汰，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)涌現(xiàn)出一批資產(chǎn)實(shí)力雄厚、市場(chǎng)反映良好的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。由于沒(méi)有長(zhǎng)期的戰(zhàn)略規(guī)劃，也不研究企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式和盈利模式、產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)周期、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等重要問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)完全依賴于單個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作情況，因此波動(dòng)性較大。再加上原材料和勞動(dòng)力成本的增加，房地產(chǎn)企業(yè)既面臨著融資困難，又面臨著成本增加的壓力，資金鏈越來(lái)越緊張。在產(chǎn)品切入、市場(chǎng)分析、土地獲取等方面靈活、務(wù)實(shí)，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)反應(yīng)的靈敏在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前充分體現(xiàn)。但是實(shí)際操作中，和“外腦”合作使中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨兩類困難：一是外腦只是一段式合作，各合作機(jī)構(gòu)大都以自己目標(biāo)利益為重，缺少對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)全盤統(tǒng)籌規(guī)劃的考慮；二是內(nèi)外接口容易出現(xiàn)問(wèn)題，如規(guī)劃設(shè)計(jì)理念不同容易出現(xiàn)分歧，直接導(dǎo)致的結(jié)果就是項(xiàng)目效率下降，錯(cuò)失黃金銷售季節(jié)。同時(shí)要加強(qiáng)內(nèi)部管理，如按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求建立科學(xué)的管理體系，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量形成完整的內(nèi)部監(jiān)控體系，培育房地產(chǎn)公司營(yíng)銷體系、市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)等各相關(guān)環(huán)節(jié)的能力，完善用人制度和激勵(lì)機(jī)制，準(zhǔn)備在房地產(chǎn)市場(chǎng)春天來(lái)臨時(shí)全力而出。在新形勢(shì)下，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)擺脫在大城市中心、在高檔住宅方面的廝殺，實(shí)行差異化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上創(chuàng)造短缺，創(chuàng)造個(gè)性，創(chuàng)造不可替代性。與其他產(chǎn)業(yè)鏈相比，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈前端有較多的環(huán)節(jié)，而在行業(yè)利潤(rùn)分配上，幾乎是越靠近前端，越有強(qiáng)大的市場(chǎng)權(quán)力。在確保避免金融風(fēng)險(xiǎn)的前提下，可以按適當(dāng)高于銀行同期利率尋求向其他企業(yè)、自然人融資。不斷擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益，是中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)之一，而戰(zhàn)略聯(lián)盟是實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)的有效手段。中小企業(yè)由于發(fā)展空間的限制，其融資方式更待創(chuàng)新。致