【正文】 適的融資方式，可以使企業(yè)在政策的約束下依然可以找到自身的發(fā)展方式。（3） 寫作方法本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的研究過程中，使用了以下方法：①文獻(xiàn)法：本文搜集和分析研究各種現(xiàn)存的有關(guān)文獻(xiàn)資料，從中選取信息，以達(dá)到某種調(diào)查研究目的的方法。它所要解決的是如何在浩如煙海的文獻(xiàn)群中選取適用于課題的資料，并對(duì)這些資料做出恰當(dāng)分析和使用。②比較論證法：通過各種融資方式從各個(gè)方面相互進(jìn)行比較，而得到各自的特點(diǎn)，進(jìn)而分析適合房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式。③政策分析法：搜集最新的相關(guān)的國家政策，與當(dāng)前的現(xiàn)狀結(jié)合，分析其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資造成的影響。④數(shù)據(jù)調(diào)查法：通過搜集最新的、權(quán)威的相關(guān)數(shù)據(jù)用到文章的分析中，使論證更加清晰、文章更加具有說服力。（4）研究內(nèi)容①房地產(chǎn)企業(yè)融資的含義。本內(nèi)容從廣義與狹義，內(nèi)部融資與外部融資兩個(gè)角度簡析房地產(chǎn)企業(yè)融資的含義。②我國房地產(chǎn)融資方式。本內(nèi)容主要探討現(xiàn)在我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要方式，并對(duì)各種融資方式的特點(diǎn)進(jìn)行分析。③我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀。本內(nèi)容主要探討7房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀以及融資中存在的主要問題。 ④在不同發(fā)展階段房地產(chǎn)企業(yè)融資方式選擇。本內(nèi)容主要是探討房地產(chǎn)企業(yè)在由幼稚到成熟的幾個(gè)階段中根據(jù)自身規(guī)模特點(diǎn)選取合適的融資方式。⑤中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方式探析。本內(nèi)容主要探討中小型房地產(chǎn)企業(yè)尋找自身出路的對(duì)策。1. 房地產(chǎn)企業(yè)融資的含義與特點(diǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)融資的含義房地產(chǎn)企業(yè)融資，是指發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的，通過各種信用方式、方法及工具為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門融通資金的金融行為。廣義的房地產(chǎn)融資與房地產(chǎn)金融的概念相同，指的是籌集、融通和結(jié)算資金的所有金融行為；狹義的房地產(chǎn)融資只是指其中的一環(huán)，即專指資金融通行為。在這里主要研究狹義方面的房地產(chǎn)融資。從項(xiàng)目開發(fā)到完工自始至終都需要資金來維持，而且發(fā)展到一定階段后如果需要進(jìn)一步發(fā)展的話，還需要擴(kuò)大融資規(guī)模。因此，籌集到充足的資金是房地產(chǎn)企業(yè)必須解決的關(guān)鍵問題。房地產(chǎn)融資是政府為保證我國房地產(chǎn)業(yè)正常運(yùn)行，而推出的一項(xiàng)支持房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的活動(dòng)。在此期間，政府會(huì)運(yùn)用多種方式為籌集與融通資金，用于企業(yè)房地產(chǎn)的生產(chǎn)、再生產(chǎn)及銷售，保證房地產(chǎn)流通及消費(fèi)的正常運(yùn)行。房地產(chǎn)企業(yè)融資包括內(nèi)部融資和外部融資兩種。其中內(nèi)部融資主要包括債券、票據(jù)等企業(yè)自身就有的資金，另外還包括一些應(yīng)收賬款，如以后要向消費(fèi)者預(yù)收的購房定金等。根據(jù)獲取資金方式的不同，外部融資包括直接融資和間接融資兩種。債券融資、股票和房地產(chǎn)投資基金等都屬于直接融資，直接融資是通過從資本市場獲取資金來實(shí)現(xiàn)融資的，解決的是一些長期的基金需求；而間接融資為了解決在房地產(chǎn)開發(fā)過程中遇見的資金需求，而從金融機(jī)構(gòu)獲取資金的一種融資方式。我國一般采取間接融資方式比較多。 房地產(chǎn)融資主要特征 以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于銀行信貸、自籌資金、定金及預(yù)收款和其他資金。從2010年的數(shù)據(jù)可以看出，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金總額為億元，同比增長%,相應(yīng)地，房地產(chǎn)融資總規(guī)模也在逐年攀升。受宏觀調(diào)控政策的影響，銀行信貸增長幅度一路下滑，2010年銀行信貸只占開發(fā)資金總量的%，自籌資金與定金及預(yù)收款增幅較快，分別占資金總量的%和%。由于預(yù)收款中大部分是銀行對(duì)購房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款，因此總體上看至少有%以上的資金是來自銀行系統(tǒng)。雖然融資渠道很多，但總體而言還是過分依賴于商業(yè)銀行貸款。 房地產(chǎn)融資市場體系不健全法律法規(guī)不健全，影響融資渠道拓展。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系，缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展?？上驳氖?，國家一直致力于房地產(chǎn)企業(yè)融資的開放性。在2008年12月初國務(wù)院工作會(huì)議提出金融“國九條”，其中嚴(yán)明將放開房地產(chǎn)投資基金大門，并以并購貸款、股權(quán)投資基金等形式拓寬企業(yè)融資渠道——這還是房地產(chǎn)投資基金第一次迎來最高管理層的肯定信號(hào)，被開發(fā)商寄予厚望多年的房地產(chǎn)投資基金終于破冰在即、可見，隨著我國市場化的不斷發(fā)展，關(guān)于房地產(chǎn)市場的融資體系也會(huì)慢慢完善的。 房地產(chǎn)融資各種方式均有局限性雖然房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式很多，各種融資方式均有其占優(yōu)勢的地方，但是他們都有著一定的局限性。這就給房地產(chǎn)企業(yè)融資帶來諸多不便。2. 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式分析房地產(chǎn)融資就是房地產(chǎn)資金的融通，是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切結(jié)合的產(chǎn)物。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，而且有著投資周期長，投資規(guī)模較大、房地產(chǎn)價(jià)值昂貴等特點(diǎn)使得房地產(chǎn)開發(fā)、投資需要的資金量巨大。在開發(fā)周期的每一個(gè)階段幾乎都涉及資金安全的問題。我國房地產(chǎn)市場起始于上世紀(jì)80年代末，1998年住房商品化和房屋制度改革后，房地產(chǎn)市場發(fā)展很快。房地產(chǎn)金融伴隨著房地產(chǎn)市場和金融市場改革的不斷深入也取得了長足的進(jìn)步。我國房地產(chǎn)行業(yè)資金來源主要包括銀行貸款、上市融資、房地產(chǎn)信托融資、債券融資等幾個(gè)主要的融資方式，還有一些受政策市場等的限制，在融資中所占比例較小的其他方式。 銀行貸款銀行貸款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以還本付息為條件從外部通過各種商業(yè)銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)融入開發(fā)資金的融資行為，是房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源。包括銀行直接向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和流動(dòng)資金貸款。 我國房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款現(xiàn)狀在我國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，銀行貸款處于房地產(chǎn)融資的絕對(duì)主要地位。自2010年4月14日樓市新政實(shí)施以來，全國房地產(chǎn)市場過熱態(tài)勢在2010年一季度過后有所冷卻，進(jìn)入三季度后房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源總額呈現(xiàn)一定復(fù)蘇態(tài)勢。，%。從111月各項(xiàng)資金來源數(shù)據(jù)看，同比增長25%，，%，這些數(shù)據(jù)充分顯示出房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于銀行貸款的高度依賴。政府對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控已經(jīng)讓銀行開始感到樓市未來的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)貸款的態(tài)度已從觀望轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎。去年銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款還處于觀望態(tài)度，該類貸款的收縮很大程度源于調(diào)控手段與額度控制的結(jié)果，然而今年銀行的態(tài)度急轉(zhuǎn)直下，主動(dòng)放緩房地產(chǎn)貸款的增速。這可能使房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款融資的難度加大，成本增高。 銀行貸款的特點(diǎn)優(yōu)勢：便捷，成本相對(duì)較低，財(cái)務(wù)杠桿作用大，可通過調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)規(guī)避負(fù)債壓力。同時(shí)還是銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行信貸熱情較高。劣勢：政府從緊措施，提高門檻，監(jiān)控嚴(yán)格。因?yàn)樾枰Ц独ⅲ允褂贸杀靖摺?上市融資中國房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)上市的途徑主要有直接上市與間接上市兩種:直接上市即IPO,是指滿足上市條件并經(jīng)建設(shè)部推薦證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)股份制企業(yè)通過首次發(fā)行股票來募集資金。間接上市即買殼上市，是指非上市公司通過收購債券、控股、直接出資、購買股票等收購手段，以取得一家上市公司一定比例的控股股權(quán)來取得上市的地位，然后通過注入自己有關(guān)的業(yè)務(wù)及資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)間接上市的目的。 上市的優(yōu)點(diǎn)（1）上市能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)帶來的遠(yuǎn)不止于資金這么簡單，首先它能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來持續(xù)的融資渠道，并能擴(kuò)大企業(yè)在國內(nèi)甚至國際的知名度，有利于公司長期的融資安排和業(yè)務(wù)發(fā)展需要；（2）能夠建立一個(gè)有充分活力的現(xiàn)代企業(yè)制度，會(huì)有更加清晰的公司治理機(jī)構(gòu)，建立有效的激勵(lì)和約束機(jī)制；（3）重組后能夠突出核心業(yè)務(wù)，形成自身的核心競爭力和可持續(xù)的盈利能力，內(nèi)部管理水平也會(huì)提高；（4）公司與監(jiān)管機(jī)構(gòu)的關(guān)系更加清晰，企業(yè)除了接受證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，還會(huì)接受投資者的監(jiān)督。 上市面臨的問題（1）房地產(chǎn)企業(yè)上市比較困難，如果不能抓住最有利的市場時(shí)機(jī)發(fā)行融資會(huì)浪費(fèi)企業(yè)的時(shí)間，會(huì)增加的融資的成本；（2）上市難以平衡各方股東和公司管理層的利益；（3）如果不能很好處理復(fù)雜的技術(shù)性問題，會(huì)對(duì)融資造成不利影響。 房地產(chǎn)信托融資房地產(chǎn)信托，是指信托投資公司通過信托方式集中兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。這里所指的不動(dòng)產(chǎn)，包括房地產(chǎn)及其經(jīng)營權(quán)、物業(yè)管理權(quán)、租賃權(quán)、收益權(quán)和擔(dān)保抵押權(quán)等相關(guān)權(quán)利。 房地產(chǎn)信托融資的特點(diǎn)（1）利用房地產(chǎn)信托的社會(huì)理財(cái)職能，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展：房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)通過開辦各種與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的信托業(yè)務(wù)，為資財(cái)所有者提供廣泛的理財(cái)服務(wù)。（2）利用房地產(chǎn)信托的金融職能，促進(jìn)房地產(chǎn)資金的融通：在房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)為委托人辦理涉及房地產(chǎn)資金信托的業(yè)務(wù)中，客觀上起到了融通房地產(chǎn)資金的作用。（3）利用房地產(chǎn)信托的金融服務(wù)職能，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提供相關(guān)服務(wù) 房地產(chǎn)信托融資的優(yōu)點(diǎn)信托產(chǎn)品能比較靈活充分地適應(yīng)和處理房地產(chǎn)的多種經(jīng)濟(jì)和法律關(guān)系。相對(duì)銀行而言，房地產(chǎn)信托能降低產(chǎn)業(yè)整體的運(yùn)營成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，還有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)運(yùn)用。在供給方式上，可以根據(jù)企業(yè)本身運(yùn)營需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)資金信托產(chǎn)品，增大市場供需雙方的選擇空間。具體表現(xiàn)在(1)可控性。即信托公司通過集合信托資金的運(yùn)用，均對(duì)資金使用主體在財(cái)產(chǎn)權(quán)或財(cái)產(chǎn)支配權(quán)甚至經(jīng)營管理權(quán)方面形成絕對(duì)控制的格局。其作用在于:一方面，確保信托資金用途不被改變，對(duì)信托資金運(yùn)用的安全性、合理性進(jìn)行全程監(jiān)控。另一方面，信托公司可以直接對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行中可能出現(xiàn)的市場風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)以及道德風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范和管理，以確保信托財(cái)產(chǎn)的完整和委托人的利益。(2)收益性。權(quán)益型的信托收益是按其所占股權(quán)的比例分配經(jīng)營利潤，因此對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，其平均利潤率是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他行業(yè)的，這就意味著信托公司可以根據(jù)信托資金在所投資項(xiàng)目或企業(yè)總股本中的絕對(duì)控股或相對(duì)控股比例，通過參與利潤分配，獲得信托收益。如果信托合同條款設(shè)計(jì)合理的話，在確保委托人優(yōu)先收益的前提下，信托公司自身的盈利水平也會(huì)明顯提高。(3)組合性。信托公司完全可以運(yùn)用自身手段靈活，工具多樣的優(yōu)勢，將權(quán)益型與債務(wù)型信托、經(jīng)營型與非經(jīng)營型權(quán)益信托、直接債務(wù)型和間接債務(wù)型信托等靈活運(yùn)用，立體組合，真正使房地產(chǎn)信托成為合規(guī)經(jīng)營、風(fēng)險(xiǎn)可控、收益良好的重要信托業(yè)務(wù)之一。 房地產(chǎn)信托融資面臨的問題（1）房地產(chǎn)信托是一個(gè)復(fù)合行業(yè)，需要較高素質(zhì)的專業(yè)人員和較強(qiáng)的項(xiàng)目經(jīng)營管理