【正文】 企業(yè)將管理提到更高的層面，通過嚴(yán)格的管理來規(guī)避風(fēng)險，同時取得了較大的管理附加值，也使得房地產(chǎn)行業(yè)逐 漸復(fù)蘇。 各國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的特點 首先以美國為例：美國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了兩百年發(fā)展，形成了完善的市場體系，有六大特點：① 地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較協(xié)調(diào) ；② 商業(yè)房地產(chǎn)以租賃作為主要經(jīng)營方式 ；③ 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的規(guī)?；瘜I(yè)化程度高 ；④ 房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)以消費市場為主 ；⑤ 有健全的房地產(chǎn)保險制度 ；⑥ 集約用地，土地利用效率高 。 日本房地產(chǎn)行業(yè)的特征包括：①完全所有權(quán)，因為日本土地私有是被法律所認(rèn)可的，土地使用時沒有期限的，一旦購入，就可永久使用。②收益性高，日本公寓的收益率，雖然根據(jù)地點、物件不同而有所差異，但保守計算大多在 5%—— 10%左右。③房產(chǎn)價格適中，由 于受世界金融危機(jī)影響，歐美資金紛紛推出日本市場，日本國內(nèi)的不動產(chǎn)公司、不動產(chǎn)基金，從銀行獲得貸款的難度也增加，房產(chǎn)市場活躍度降低，日本的不動產(chǎn)價格，相繼出現(xiàn)了大幅的下跌。此舉充分保證了住宅的品質(zhì)，和更好的耐久性。與國外房地產(chǎn)業(yè)相比，我國的 房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小、遠(yuǎn)未實現(xiàn)規(guī)范化。 金陵科技學(xué)院學(xué)士學(xué)位論文 第 1 章 概述 3 房地產(chǎn)行業(yè)加強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險管理的意義 作為國民經(jīng)濟(jì)中的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)涉及土地、金融、建筑、原材料等多個經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域和行業(yè)，并且關(guān)系著改善廣大國名居住條件的切身利益，由于投資回收期長，易受宏觀經(jīng)濟(jì)及行業(yè)發(fā)展趨勢的影響，房地產(chǎn)企業(yè)還必須切實提高自身的開發(fā)管理和財務(wù)管理水平，建立、健全企業(yè)風(fēng)險控制體系和績效管理體系，以獲得持續(xù)性的核心競爭力。 降低成本、增進(jìn)效率 通過明確責(zé)任部門、完善財務(wù)制度，規(guī)范保障行為，減少會議數(shù)量和出差次數(shù)，簡化會議形式，減少及壓縮會議規(guī)模等方式提高企業(yè)工作效率，細(xì)化可控費用，及時發(fā)現(xiàn)費用管理中的問 題，積極整改，堅決杜絕超進(jìn)度、超預(yù)算、超定額支出。力求降低各項成本費用。 提高風(fēng)險監(jiān)控成效 房地產(chǎn)企業(yè)通過財務(wù)風(fēng)險管理， 發(fā)現(xiàn)存在的缺陷與不足并加以糾正和完善，從而確保風(fēng)險管理系統(tǒng)的有效性與適應(yīng)性，進(jìn)而為企業(yè)目標(biāo)的實現(xiàn)提供保證。很多房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都在 70%以上，甚至高達(dá) 90%，企業(yè)承受著巨大的財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn) 企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險是客觀 。 ② 不確定性。由于企業(yè)經(jīng)營受多方面 影響，也使得 風(fēng)險的存在有不確定性。企業(yè)在經(jīng)歷風(fēng)險的同時也是在經(jīng)歷機(jī)遇。 ④全面性。 我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與一般工業(yè)企業(yè)的比較 ① 屬于 資金密集型行業(yè) 。 ② 前期資金所占比重大。 ③ 宏觀調(diào)控帶來大的財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)敏感性強(qiáng)，其自身調(diào)整能力較 差，管理風(fēng)險也隨之增大 。 主要表現(xiàn)為：按揭貸款、首付、分期付款到賬慢，從而導(dǎo)致整個資金不能及時到位。 財務(wù)管理觀念及財務(wù)方法落后 有些房地產(chǎn)開發(fā)商對于房地產(chǎn)項目開發(fā)的認(rèn)識仍停留在買地、施工、 交付就能產(chǎn)生經(jīng)金陵科技學(xué)院學(xué)士學(xué)位論文 第 2 章 我國房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理現(xiàn)狀研究 5 濟(jì)效益的層面，而沒從財務(wù)預(yù)算方面去考慮分析，對開發(fā)的房地產(chǎn)項目沒從成本、資金運(yùn)作、回報率及稅收籌劃上作細(xì)致的預(yù)算，這樣有可能造 成在財務(wù)管理上的盲目運(yùn)作；若財務(wù)管理工作只停留于單純的會計核算，疏忽了成本控制，則會直接影響到最后的經(jīng)濟(jì)效益。 權(quán)限分配不合理 權(quán)限分配問題的焦點在于企業(yè)的集權(quán)與分權(quán)，有的所有者直接負(fù)責(zé)經(jīng)營和管理，經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)集于一身，往往有的所有者注重控制而疏于管理，或者有的 所有者財務(wù)觀念落后易導(dǎo)致公司財務(wù)運(yùn)作出現(xiàn)混亂，這些都將影響了公司的經(jīng)營活動，增加了財務(wù)風(fēng)險；有的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)對于“分權(quán)和集權(quán)”的權(quán)限分配不夠明確，整個集團(tuán)看似一個統(tǒng)一整體，其實內(nèi)部各自為政、各行其事，甚至為了自身小利而犧牲集團(tuán)的利益，“資源的共享，權(quán)利的私有”，這種思想行為普遍存在于集團(tuán)旗下的子公司中。房地產(chǎn)企業(yè)對于資金結(jié)構(gòu)、運(yùn)作方面研究的忽視，一味地追求多元化經(jīng)營， 過高的短期負(fù)債比，資金流動性差等情況都?xì)w因于資金管理制度的不健全，同時在財務(wù)監(jiān)控方面，企業(yè)過于重視業(yè)績而對前期預(yù)算和事中控制不夠重視和了解，流于形式，導(dǎo)致資金使用無法滿足預(yù)期目標(biāo)，企業(yè)財務(wù)報告缺乏真實性，對子公司監(jiān)管不力，是企業(yè)面臨極大的風(fēng)險壓力。而是去向銀行貸款或其他單位借款，在資金使用上也缺乏計劃和規(guī)范，盲目使用，不分輕重，考慮個別項目的用款，影響了整體 的利益。而自有資本和借入資本比例的不當(dāng)對收益產(chǎn)生影響形成的財務(wù)風(fēng)險也普遍存在于房地產(chǎn)企業(yè)之中，這種比例越大，資產(chǎn)負(fù)債率就越高，財務(wù)杠桿利益越大，相應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險也就越大。集團(tuán)處理這些業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)時十分容易形成信息孤島。 金陵科技學(xué)院學(xué)士學(xué)位論文 第 3 章我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的例證 6 3 我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的例證 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)股份有限公司經(jīng)營狀況 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)股份有限公司成立于 1980 年，是深圳最早成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司之一 ,于 1993 年 9 月 15 和 1994 年 1 月 10 日在深圳證券交易所掛牌交易，在整個房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展時期，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)股份有限公司卻處于停滯不前甚至虧損的狀態(tài)。 2020 年，面對日益收緊的宏觀調(diào)控和尚未明確的市場方向，公司投資決策系統(tǒng)風(fēng)險也隨著上升。 2020 年實現(xiàn)營業(yè)收入 84513萬元，同比下降 %， 2020年實現(xiàn)營業(yè)收 入 70601萬元，同比下降 %，主要房地產(chǎn)銷售收入同比下降 %，下降幅度逐年擴(kuò)大。 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)股份有限公司的財務(wù)狀況 為便于分析公司近幾年的財務(wù)狀況， 選取 20 20 2020 三年的財務(wù)報表 進(jìn)行分析： 對 資產(chǎn)負(fù)債表 的 分析 資產(chǎn)負(fù)債表 單位：元 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 流動資產(chǎn) 1962753349 1381567367 1357468661 流動負(fù)債 1229137439 貨幣資金 短期借款 165424900 47000000 59202000 應(yīng)收款項 預(yù)收賬款 206993814 其他應(yīng)收款 應(yīng)付賬款 181259989 壞賬準(zhǔn)備 其他應(yīng)付款 金陵科技學(xué)院學(xué)士學(xué)位論文 第 3 章 我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的例證 7 預(yù)付 賬款 應(yīng)付福利費 存貨 1440011276 應(yīng)交稅金 待攤費用 應(yīng)付工資 長期投資 其 他應(yīng)交款 固定資產(chǎn) 預(yù)提費用 固定資產(chǎn)原值 長期負(fù)債 減：累計折舊 一年內(nèi)到期的長期負(fù)債