【正文】 不利于銀行體系的穩(wěn)定。這種高負債的財務結(jié)構(gòu)，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險，不利于整個房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。其中，其他資金來源一直占據(jù)著資金來源的龍頭地位，但增長勢頭已逐月減緩，2010年1～，%下降到11月的14%；而自籌資金則一直保持在第二大資金來源的位置，并保持著較快的增長速度，1～，%，%，；國內(nèi)貸款則占據(jù)著第三位的資金來源，1～，%。但在國家宏觀調(diào)控的政策影響下，增長速度有所下降，%，這表明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在房地產(chǎn)資金來源方面已經(jīng)起到了一定的效果。3. 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀 房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀 從融資來源上分析從融資來源上看，主要包括以下幾個渠道：一是注冊資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業(yè)信用貸款和項目貸款；三是上市發(fā)行股票募集資金；四是發(fā)行企業(yè)債券；五是房地產(chǎn)信托，它包括資金信托和資產(chǎn)信托等形式；六是房地產(chǎn)基金，基金的收入來源包括資產(chǎn)增值、房租收入等等，可分為私募和公開發(fā)行兩種；七是商業(yè)信用，如建筑施工企業(yè)的短期墊款等。由于國情不同、政策存在不確定性、資金退出風險等原因，注入中國房地產(chǎn)業(yè)的海外資金似乎仍處于謹慎“試水”階段。海外基金與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產(chǎn)進行投資，大都選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對企業(yè)的信譽、規(guī)模和實力要求比較高。我國房地產(chǎn)業(yè)的高回報吸引了眾多的海外地產(chǎn)基金，隨著2006年金融市場全面開放，外資銀行、外來資金逐漸成為中國房地產(chǎn)新的力量。面臨銀行銀根收緊的壓力，土地交割又必須以巨額土地轉(zhuǎn)讓金在短期內(nèi)支付為前提，開發(fā)商必須具備強大的金融運作能力或雄厚的自有資金實力，手中有土地卻沒有進一步開發(fā)能力的開發(fā)商與有資金卻難于拿到土地的開發(fā)商的合作，也成為一種獨特的合作開發(fā)融資方式。在短期小金額資金融通的過程中，典當融資發(fā)揮了它靈活的作用，但是相對于房地產(chǎn)企業(yè)巨額融資需求來說，典當金額規(guī)模太小了，融資成本也較高。2006年上海、天津等經(jīng)濟發(fā)達城市所在地的房地產(chǎn)主管部門率先出臺了典當行開展房地產(chǎn)抵押業(yè)務的政策，天津市更將在建商品房、期房劃入典當行可涉足的領(lǐng)域。典當行可以利用其方便、快捷的業(yè)務特點，積極參與中小企業(yè)融資貸款業(yè)務。在主要渠道提高門檻之后，重新開辟融資渠道成為現(xiàn)實的選擇。私募房地產(chǎn)信托基金由于投資標底和募集的基金份額流動性均不高，私募發(fā)行股票也存在范圍有限、流動性不高的問題，因而這兩種融資方式都有較大局限性。修訂后的《證券法》和《公司法》已為房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新預留了空間，私募信托基金可用于項目開發(fā)或房地產(chǎn)投資即物業(yè)收購，而私募發(fā)行股票可在一定程度上解決房地產(chǎn)開發(fā)商和股東籌集難題。私募基金的融資有時不太規(guī)范和不易監(jiān)管，據(jù)估算，十余年間，民間私募基金投向全國房地產(chǎn)業(yè)的資金已經(jīng)超過了千億元規(guī)模。其方式基本有兩種，一是基于簽訂委托投資合同的契約型集合投資基金，二是基于共同出資入股成立股份公司的公司型集合投資基金。（3）不影響原有股東的控制權(quán)。債券融資則不然，企業(yè)發(fā)行債券除了按事先確定的票面利率支付利息外（衍生品種除外），其余的經(jīng)營成果將為原來的股東所分享。所謂財務杠桿是指企業(yè)負債對經(jīng)營成果具有放大作用。我國企業(yè)所得稅稅率為３３％，也就意味著企業(yè)舉債成本中有將近１／３是由國家承擔，因此，企業(yè)舉債可以合理地避稅，從而使企業(yè)的每股稅后利潤增加。債券的稅盾作用來自于債務利息和股利的支出順序不同，世界各國稅法基本上都準予利息支出在稅前列支，而股息則在稅后支付。公募發(fā)行：公開發(fā)行，由證券承銷商組織承銷團向廣泛的社會投資者發(fā)行。 債券的發(fā)行方式私募發(fā)行：定向發(fā)行或私下發(fā)行，面向少數(shù)特定投資者發(fā)行。房地產(chǎn)公司債券的發(fā)行主體限于房地產(chǎn)股份有限公司和房地產(chǎn)有限責任公司。所以在面對房地產(chǎn)信托高受益的同時，也面臨著房地產(chǎn)項目風險。目前，投資信托合同只能在信托投資公司提供的交易平臺進行轉(zhuǎn)讓，參與者較少。所以，信托投資公司的客戶即委托人絕大多數(shù)來源于機構(gòu)投資者，并且信托投資公司通過提高每份合同的投資金額來擴大融資金額。 房地產(chǎn)信托融資面臨的問題（1）房地產(chǎn)信托是一個復合行業(yè)，需要較高素質(zhì)的專業(yè)人員和較強的項目經(jīng)營管理能力，在這方面也存在不足，就投資者而言面臨著相當?shù)墓芾盹L險，這可能會使房地產(chǎn)企業(yè)信托融資不能有活力、健康地發(fā)展起來。(3)組合性。權(quán)益型的信托收益是按其所占股權(quán)的比例分配經(jīng)營利潤，因此對房地產(chǎn)行業(yè)而言，其平均利潤率是遠遠超過其他行業(yè)的，這就意味著信托公司可以根據(jù)信托資金在所投資項目或企業(yè)總股本中的絕對控股或相對控股比例，通過參與利潤分配，獲得信托收益。另一方面，信托公司可以直接對項目運行中可能出現(xiàn)的市場風險、操作風險以及道德風險進行防范和管理，以確保信托財產(chǎn)的完整和委托人的利益。即信托公司通過集合信托資金的運用，均對資金使用主體在財產(chǎn)權(quán)或財產(chǎn)支配權(quán)甚至經(jīng)營管理權(quán)方面形成絕對控制的格局。在供給方式上，可以根據(jù)企業(yè)本身運營需求和具體項目設計資金信托產(chǎn)品，增大市場供需雙方的選擇空間。（3）利用房地產(chǎn)信托的金融服務職能，對房地產(chǎn)業(yè)提供相關(guān)服務 房地產(chǎn)信托融資的優(yōu)點信托產(chǎn)品能比較靈活充分地適應和處理房地產(chǎn)的多種經(jīng)濟和法律關(guān)系。 房地產(chǎn)信托融資的特點（1）利用房地產(chǎn)信托的社會理財職能，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展：房地產(chǎn)信托機構(gòu)通過開辦各種與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的信托業(yè)務，為資財所有者提供廣泛的理財服務。 房地產(chǎn)信托融資房地產(chǎn)信托，是指信托投資公司通過信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運用標的，對房地產(chǎn)信托資金進行管理、運用和處分的行為。 上市的優(yōu)點（1）上市能夠為房地產(chǎn)企業(yè)帶來的遠不止于資金這么簡單，首先它能夠為企業(yè)帶來持續(xù)的融資渠道，并能擴大企業(yè)在國內(nèi)甚至國際的知名度，有利于公司長期的融資安排和業(yè)務發(fā)展需要；（2）能夠建立一個有充分活力的現(xiàn)代企業(yè)制度，會有更加清晰的公司治理機構(gòu)，建立有效的激勵和約束機制；（3）重組后能夠突出核心業(yè)務，形成自身的核心競爭力和可持續(xù)的盈利能力，內(nèi)部管理水平也會提高；（4）公司與監(jiān)管機構(gòu)的關(guān)系更加清晰，企業(yè)除了接受證券監(jiān)管機構(gòu)的監(jiān)督，還會接受投資者的監(jiān)督。 上市融資中國房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)上市的途徑主要有直接上市與間接上市兩種:直接上市即IPO,是指滿足上市條件并經(jīng)建設部推薦證監(jiān)會批準的房地產(chǎn)股份制企業(yè)通過首次發(fā)行股票來募集資金。劣勢：政府從緊措施，提高門檻，監(jiān)控嚴格。 銀行貸款的特點優(yōu)勢：便捷，成本相對較低，財務杠桿作用大，可通過調(diào)整負債結(jié)構(gòu)規(guī)避負債壓力。去年銀行對房地產(chǎn)貸款還處于觀望態(tài)度，該類貸款的收縮很大程度源于調(diào)控手段與額度控制的結(jié)果，然而今年銀行的態(tài)度急轉(zhuǎn)直下，主動放緩房地產(chǎn)貸款的增速。從111月各項資金來源數(shù)據(jù)看，同比增長25%，%，這些數(shù)據(jù)充分顯示出房地產(chǎn)企業(yè)對于銀行貸款的高度依賴。自2010年4月14日樓市新政實施以來，全國房地產(chǎn)市場過熱態(tài)勢在2010年一季度過后有所冷卻，進入三季度后房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源總額呈現(xiàn)一定復蘇態(tài)勢。包括銀行直接向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和流動資金貸款。我國房地產(chǎn)行業(yè)資金來源主要包括銀行貸款、上市融資、房地產(chǎn)信托融資、債券融資等幾個主要的融資方式，還有一些受政策市場等的限制，在融資中所占比例較小的其他方式。我國房地產(chǎn)市場起始于上世紀80年代末，1998年住房商品化和房屋制度改革后，房地產(chǎn)市場發(fā)展很快。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，而且有著投資周期長，投資規(guī)模較大、房地產(chǎn)價值昂貴等特點使得房地產(chǎn)開發(fā)、投資需要的資金量巨大。這就給房地產(chǎn)企業(yè)融資帶來諸多不便。在2008年12月初國務院工作會議提出金融“國九條”，其中嚴明將放開房地產(chǎn)投資基金大門，并以并購貸款、股權(quán)投資基金等形式拓寬企業(yè)融資渠道——這還是房地產(chǎn)投資基金第一次迎來最高管理層的肯定信號，被開發(fā)商寄予厚望多年的房地產(chǎn)投資基金終于破冰在即、可見，隨著我國市場化的不斷發(fā)展，關(guān)于房地產(chǎn)市場的融資體系也會慢慢完善的。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學有效的體系，缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。雖然融資渠道很多，但總體而言還是過分依賴于商業(yè)銀行貸款。受宏觀調(diào)控政策的影響，銀行信貸增長幅度一路下滑，2010年銀行信貸只占開發(fā)資金總量的%，自籌資金與定金及預收款增幅較快，分別占資金總量的%和%。 房地產(chǎn)融資主要特征 以銀行信貸為主導的單一融資格局房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于銀行信貸、自籌資金、定金及預收款和其他資金。債券融資、股票和房地產(chǎn)投資基金等都屬于直接融資，直接融資是通過從資本市場獲取資金來實現(xiàn)融資的，解決的是一些長期的基金需求；而間接融資為了解決在房地產(chǎn)開發(fā)過程中遇見的資金需求，而從金融機構(gòu)獲取資金的一種融資方式。其中內(nèi)部融資主要包括債券、票據(jù)等企業(yè)自身就有的資金，另外還包括一些應收賬款，如以后要向消費者預收的購房定金等。在此期間，政府會運用多種方式為籌集與融通資金，用于企業(yè)房地產(chǎn)的生產(chǎn)、再生產(chǎn)及銷售，保證房地產(chǎn)流通及消費的正常運行。因此，籌集到充足的資金是房地產(chǎn)企業(yè)必須解決的關(guān)鍵問題。在這里主要研究狹義方面的房地產(chǎn)融資。1. 房地產(chǎn)企業(yè)融資的含義與特點 房地產(chǎn)企業(yè)融資的含義房地產(chǎn)企業(yè)融資，是指發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中的，通過各種信用方式、方法及工具為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門融通資金的金融行為。⑤中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方式探析。 ④在不同發(fā)展階段房地產(chǎn)企業(yè)融資方式選擇。③我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀。②我國房地產(chǎn)融資方式。（4）研究內(nèi)容①房地產(chǎn)企業(yè)融資的含義。③政策分析法：搜集最新的相關(guān)的國家政策，與當前的現(xiàn)狀結(jié)合，分析其對房地產(chǎn)企業(yè)融資造成的影響。它所要解決的是如何在浩如煙海的文獻群中選取適用于課題的資料，并對這些資料做出恰當分析和使用。④在不同發(fā)展階段選擇合適的融資方式，可以使企業(yè)在政策的約束下依然可以找到自身的發(fā)展方式。②合理的融資結(jié)構(gòu)可以使企業(yè)節(jié)約成本，使公司利益最大化。作為資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)，其融資方