【正文】 在這個(gè)美麗的校園里，原本天真幼稚的我如今已蛻變成一個(gè)睿智、沉穩(wěn)的青年，感謝命運(yùn)的安排，讓我有幸結(jié)識(shí)了許多良師益友，是他們教我如何品味人生，讓我懂得如何更好的生活！人生處處是驛站，已是揮手作別之時(shí)，在此，向所有幫助過(guò)我的人獻(xiàn)上我最誠(chéng)摯的謝意！ 最后我還要感謝培養(yǎng)我長(zhǎng)大含辛茹苦的父母，謝謝你們! “路漫漫其修遠(yuǎn)兮,吾將上下而求索”，這是我最喜歡的詩(shī)句。畢業(yè)在即，在此謹(jǐn)向您表示我最衷心的感謝，同時(shí)，我要感謝批閱老師，謝謝你們！ 逝者如斯，不舍晝夜，四次春去春又來(lái)，歲月稍縱即逝。感謝您從本選題開始一路指導(dǎo)至論文的完成，正是因?yàn)槟膸椭?，才使我的畢業(yè)論文有了極大的寫作空間?！帮嬈淞鲿r(shí)思其源，成吾學(xué)時(shí)念吾師”至此論文完成之際，謹(jǐn)向我尊敬的導(dǎo)師王貴春老師致以誠(chéng)摯的謝意和崇高的敬意。致謝論文的完成，意味著我大學(xué)本科四年的生活即將結(jié)束，也意味著我將開始新的生活。（2）建立房地產(chǎn)的專業(yè)化銀行，并完善其主體職能，還可以通過(guò)吸收外資，來(lái)改善融資主體機(jī)構(gòu)來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)融資結(jié)構(gòu)的合理性。中小企業(yè)由于發(fā)展空間的限制，其融資方式更待創(chuàng)新。這樣不僅可以解決中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金難題，更有利于中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理水平提高、擴(kuò)大市場(chǎng)等目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，達(dá)到雙方共贏的目的。不斷擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益，是中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)之一，而戰(zhàn)略聯(lián)盟是實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)的有效手段。二是出讓部分股權(quán)，與其他房地產(chǎn)企業(yè)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟。在確保避免金融風(fēng)險(xiǎn)的前提下，可以按適當(dāng)高于銀行同期利率尋求向其他企業(yè)、自然人融資。 拓寬融資渠道，解決資金“瓶頸”面對(duì)新形勢(shì)，中小房地產(chǎn)企業(yè)要多方拓寬融資渠道，降低融資成本，緩解資金困難。與其他產(chǎn)業(yè)鏈相比，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈前端有較多的環(huán)節(jié)，而在行業(yè)利潤(rùn)分配上，幾乎是越靠近前端，越有強(qiáng)大的市場(chǎng)權(quán)力。就其實(shí)質(zhì)來(lái)說(shuō)，它代表著銷售者交付給客戶的產(chǎn)品特征、利益和服務(wù)的一貫性的承諾，久負(fù)盛名的品牌就是優(yōu)質(zhì)質(zhì)量的保證。在新形勢(shì)下，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)擺脫在大城市中心、在高檔住宅方面的廝殺，實(shí)行差異化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上創(chuàng)造短缺，創(chuàng)造個(gè)性，創(chuàng)造不可替代性。中小房地產(chǎn)企業(yè)與大企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，其優(yōu)勢(shì)不在價(jià)格方面，而在于生產(chǎn)批量少、規(guī)格特別的地區(qū)性產(chǎn)品。同時(shí)要加強(qiáng)內(nèi)部管理，如按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求建立科學(xué)的管理體系，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量形成完整的內(nèi)部監(jiān)控體系，培育房地產(chǎn)公司營(yíng)銷體系、市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)等各相關(guān)環(huán)節(jié)的能力，完善用人制度和激勵(lì)機(jī)制，準(zhǔn)備在房地產(chǎn)市場(chǎng)春天來(lái)臨時(shí)全力而出。當(dāng)下正是中小房地產(chǎn)企業(yè)盤點(diǎn)自身資源，梳理自身特性，積蓄自身實(shí)力的時(shí)期。但是實(shí)際操作中，和“外腦”合作使中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨兩類困難：一是外腦只是一段式合作，各合作機(jī)構(gòu)大都以自己目標(biāo)利益為重，缺少對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)全盤統(tǒng)籌規(guī)劃的考慮；二是內(nèi)外接口容易出現(xiàn)問(wèn)題，如規(guī)劃設(shè)計(jì)理念不同容易出現(xiàn)分歧，直接導(dǎo)致的結(jié)果就是項(xiàng)目效率下降，錯(cuò)失黃金銷售季節(jié)。由于沒有完整的管理體系和規(guī)章制度，工程管理占用高層大量精力，在內(nèi)部成本控制上常常達(dá)不到管理目標(biāo)；物業(yè)管理、售后服務(wù)等缺乏整體考慮；人事、業(yè)務(wù)部門短期行為嚴(yán)重；缺乏對(duì)員工的約束和激勵(lì)機(jī)制，工作效率低下；這些管理的不規(guī)范嚴(yán)重影響了中小房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。在產(chǎn)品切入、市場(chǎng)分析、土地獲取等方面靈活、務(wù)實(shí)，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)反應(yīng)的靈敏在項(xiàng)目開發(fā)前充分體現(xiàn)。部分自有資金不足的中小房地產(chǎn)企業(yè)，靠銀行貸款、施工企業(yè)墊資和拖欠材料款等進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，一旦商品房銷售不暢，資金不能及時(shí)回籠，將會(huì)導(dǎo)致工程難以為繼，甚至引發(fā)負(fù)面的連鎖反應(yīng)。再加上原材料和勞動(dòng)力成本的增加，房地產(chǎn)企業(yè)既面臨著融資困難，又面臨著成本增加的壓力，資金鏈越來(lái)越緊張。 融資渠道單一，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高 房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集的行業(yè)，其開發(fā)、消費(fèi)過(guò)程都離不開金融支持。由于沒有長(zhǎng)期的戰(zhàn)略規(guī)劃，也不研究企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式和盈利模式、產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)周期、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等重要問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)完全依賴于單個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作情況，因此波動(dòng)性較大。 缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃，盈利模式模糊 在20052007年房地產(chǎn)市場(chǎng)上升突進(jìn)的幾年里，部分房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了快速發(fā)展、迅速壯大的神話，在土地市場(chǎng)上盡力拿地、銷售市場(chǎng)多面出擊，成為業(yè)界的美談。5. 中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方式探析 當(dāng)前中小房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)及面臨的問(wèn)題 經(jīng)過(guò)近30年的積累和市場(chǎng)淘汰，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)涌現(xiàn)出一批資產(chǎn)實(shí)力雄厚、市場(chǎng)反映良好的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。而許多房地產(chǎn)公司對(duì)中長(zhǎng)期資金的需求量更大，長(zhǎng)期性直接融資產(chǎn)品可以有效地改善企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)。 發(fā)行債券觸資我國(guó)房地產(chǎn)公司的債務(wù)一般都為短期債務(wù)融資，短期債務(wù)中主要就是銀行貸款，而通過(guò)資本市場(chǎng)以債券方式進(jìn)行融資所占的比重很小，尤其是利用公司債券融資的只有個(gè)別公司。原因是，2009年10月份之后，證監(jiān)會(huì)在審核房地產(chǎn)企業(yè)IPO與再融資過(guò)程中，增加了國(guó)土資源部出具意見的環(huán)節(jié)，地產(chǎn)企業(yè)的IPO審核通過(guò)難度加大。截至目前，今年A股市場(chǎng)未有房地產(chǎn)公司獲批上市。 發(fā)行股票融資目前，我國(guó)的資本市場(chǎng)還不夠成熟，上市融資受政策環(huán)境影響較大。另外，回租期滿后，開發(fā)商并不能獲得物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。對(duì)于開發(fā)商而言，回租融資的最大好處就是可以少占用自有資金，此外租金在財(cái)務(wù)上作為經(jīng)營(yíng)成本，應(yīng)從納稅收入中扣除，開發(fā)商可因此獲得一定的免稅額度。由于物業(yè)的售價(jià)低于市場(chǎng)水平，因此開發(fā)商向投資者支付的租金也低于市場(chǎng)水平。投資者擁有充足的資金，可以向開發(fā)商提供融資服務(wù)，同時(shí)也希望借此獲得較高的投資收益。當(dāng)開發(fā)商采用這種融資方式時(shí)，還必須對(duì)承包商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行嚴(yán)格的審查，對(duì)其籌資方案也要進(jìn)行認(rèn)真的分析。相當(dāng)于建筑承包商貸款給開發(fā)商，開發(fā)商按照合同還款并支付利息。 工程承包觸資在建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，許多有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的承包商為爭(zhēng)取到建設(shè)任務(wù)，愿意帶資承包建設(shè)工程。對(duì)于銀行、信托等機(jī)構(gòu)則創(chuàng)造了一個(gè)避險(xiǎn)工具，便風(fēng)險(xiǎn)不再過(guò)度集中于金融領(lǐng)域。房地產(chǎn)私募基金為我國(guó)提供了一種新的模式和渠道。一般連續(xù)57年超過(guò)20%的回報(bào)率的項(xiàng)目已經(jīng)是非常難得的了?；鹪谡邕x項(xiàng)目時(shí)有有一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)則，包括綜合地看資金流動(dòng)性、賬面資產(chǎn)有無(wú)反映資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、企業(yè)與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小等等。 房地產(chǎn)投資基金當(dāng)前，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)而言，以往“圈地一銀行融資一建房賣房一還貸”的傳統(tǒng)模式已經(jīng)沒有太多的操作空間，銀行信貸緊縮逼迫房地產(chǎn)企業(yè)拓展融資渠道，其中房地產(chǎn)基金是一條比房地產(chǎn)投資信托更為方便的融資渠道。信托法及其管理辦法為房地產(chǎn)信托融資提供了法律保護(hù)和可參與的運(yùn)行規(guī)范，盡管對(duì)一個(gè)信托計(jì)劃做了限制，但在資金募集的額度和期限上并沒有確切的約束，因此房地產(chǎn)信托成為一種比較靈活的直接融資方式。我國(guó)的信托資金一般以前期貸款或參股的形式介人房地產(chǎn)的開發(fā)，信托公司對(duì)開發(fā)商資金流動(dòng)、管理模式、項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行跟蹤和控制，既保證了信托資金的安全性、保障項(xiàng)目資金用途，也在客觀上幫助開發(fā)商完善管理制度，提高企業(yè)的品質(zhì)。 房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)，房地產(chǎn)信托在經(jīng)歷幾次整頓之后，在央行控制銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的大背景下，得到了較快發(fā)展。隨著121文件出臺(tái)，銀行貸款這一傳統(tǒng)而單一的資金來(lái)源渠道，一夜之間全面緊縮，這對(duì)于絕大多數(shù)依賴銀行信貸來(lái)維持房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈的中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一把利劍。由于銀行貸款成本最低，因此常常被房地產(chǎn)企業(yè)列為尋求資金來(lái)源序列的第一位。后者則要求開發(fā)商以擁有的房地產(chǎn)作抵押，包括土地開發(fā)抵押貸款和房屋開發(fā)抵押貸款，由于這種方式能大大降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，在銀行信貸業(yè)務(wù)中占主導(dǎo)地位，但采用此種方式的銀行貸款額度有限，一般為60%左右，而且貸款期限短，一般不超過(guò)5年，這對(duì)于開發(fā)商而言是需要仔細(xì)權(quán)衡的條件。 銀行貸款房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款主要包括信用貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。這種方式通常是由中方提供土地，將全部或部分土地使用權(quán)作為權(quán)益投人房地產(chǎn)項(xiàng)目，而由外方提供開發(fā)資金，雙方形成合資關(guān)系，以各自投入的比例分享利潤(rùn)。采用合資的融資方法是目前房地產(chǎn)企業(yè)采用較多且可行的一種方式。其背景往往是，開發(fā)期貸款人在提供房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需的貸款時(shí)，要求開發(fā)商先將一定數(shù)量的自有資金投入該房地產(chǎn)項(xiàng)目，如果開發(fā)商缺乏所需的自有資金，就會(huì)尋找合資伙伴共同開發(fā)。當(dāng)前，我國(guó)政府對(duì)這種形式也較為謹(jǐn)慎，主要是由于對(duì)地產(chǎn)投資銀行“自有資金不充足”的擔(dān)心。地產(chǎn)投資銀行是大勢(shì)所趨，地產(chǎn)投資銀行把投資與項(xiàng)目有機(jī)聯(lián)系起來(lái)，實(shí)現(xiàn)兩者之間的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。由于都是屬于地產(chǎn)行業(yè)，相互之間的風(fēng)險(xiǎn)較為透明，投資人對(duì)于投資的風(fēng)險(xiǎn)一般比較有信心。 房地產(chǎn)投資銀行房地產(chǎn)投資銀行，簡(jiǎn)單地理解，就是成立投資公司，實(shí)現(xiàn)相互過(guò)橋的方式，它脫胎于地產(chǎn)領(lǐng)域特有的“同業(yè)拆借”。才能使我國(guó)的房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展。在房地產(chǎn)融資多元化的過(guò)程中，新出現(xiàn)的很多融資工具如果沒有相應(yīng)的制度進(jìn)行規(guī)范，就難免陷入混亂局面。但是體系不全，規(guī)定不具體。房地產(chǎn)自身的金融建設(shè)必然會(huì)成長(zhǎng)起來(lái)。我們國(guó)家的房地產(chǎn)信托實(shí)際上和銀行貸款基本上是一樣，只不過(guò)銀行是吸收存款來(lái)的，地產(chǎn)開發(fā)資金是通過(guò)批發(fā)的，本質(zhì)還是銀行的貸款。世界流行的五大金融產(chǎn)品中，我國(guó)獨(dú)缺房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。 加緊開發(fā)房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品房地產(chǎn)融資渠道的多元化發(fā)展，關(guān)鍵是需要設(shè)計(jì)出有差異的、服務(wù)不同房產(chǎn)企業(yè)的金融產(chǎn)品，從而形成一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。近年來(lái)在國(guó)家對(duì)金融的宏觀調(diào)控下，銀行縮緊信貸，房地產(chǎn)企業(yè)深感資金壓力。房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資貢獻(xiàn)有限。 發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道的對(duì)策和建議 建立多層次房地產(chǎn)融資體系當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)融資的主要問(wèn)題是建立一個(gè)穩(wěn)定的多層次的房地產(chǎn)融資體系，滿足不同層次企業(yè)多樣化需求。 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制尚不完善目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言是滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待于制訂。而我國(guó)目前銀行業(yè)從房地產(chǎn)業(yè)獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔(dān)的卻是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)高負(fù)債的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)所導(dǎo)致的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)和收益處于極度的不對(duì)等狀態(tài)，再加上各種違規(guī)貸款的存在，整個(gè)房地產(chǎn)金融面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)，