房地產(chǎn)的企業(yè)融資方法(參考版)
2025-04-17 22:03本頁面
【正文】 所以在此我們搜房研究院的體系也是在摸索的過程當中，中國的房地產(chǎn)投資業(yè)務基本上我們還提都沒有提，或者是剛剛提這個概念，我們希望和大家一起能夠摸索出來一條路，在房地產(chǎn)業(yè)能從簡單的早期的開發(fā)能上升到一個全過程從資本資產(chǎn)到賣房子結合起來的一種做法。所以這是跟我們房地產(chǎn)投資融資，還有企業(yè)重組這塊相關的話題。一樣的，我們一些房地產(chǎn)公司，資金壓力大的公司，如果讓他們還是背著這些債務一起來發(fā)展肯定還是死路一條，所以這時候為了盤活這個資產(chǎn)，一定要剝離一些壞的資產(chǎn)，那么剝離好的這塊一定要讓它有新的發(fā)展，一定要有新的資金、新的運作，讓它好起來，最終讓我們好的補償壞的這一塊，所以我們資產(chǎn)重組這一塊，我們是感覺到企業(yè)的升級過程當中已經(jīng)碰到的非常棘手的問題，這也是我們從我們做的過程當中了解到的一些情況。這一塊不僅僅是我們在涉足干預，然后我們同時和國務院發(fā)展中心專門搞企業(yè)研究的顧問共同探討這些問題，我們是有一種感覺，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天二十年過去了，我們企業(yè)發(fā)展到今天我們需要來試探下一步的發(fā)展，早期的模式是不是還適合于我們下一步發(fā)展的模式，這是從發(fā)展方面來考慮。說到這兒，我就再提一下有關企業(yè)重組的問題，企業(yè)重組我們也是從去年下半年開始就感覺到我們房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)生一些很大的變化，從兩個方面來談企業(yè)重組：
一方面是我們比較好的企業(yè)，已經(jīng)到了一個臺階，已經(jīng)到了一個市場占有，比如說在某個城市已經(jīng)到了前三名、前五名，或者是一些上市公司經(jīng)過了一些調(diào)整，需要明確性的發(fā)展方向，這時候這個企業(yè)總是涉及到戰(zhàn)略發(fā)展，搜房中房指數(shù)系統(tǒng)搜房研究院這一塊，已經(jīng)從三年以前開始，就是為一系列的公司，為他們的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃作了顧問，從我們?nèi)容^大規(guī)模的從中遠到北辰，一直到成運股份，這是我們的上市公司，一直到沈陽、哈爾濱的其他的城市，這是我們說下一步怎么做，是以一個產(chǎn)業(yè)為主，還是滲透到其他的產(chǎn)業(yè)。那么這也是我們提出來房地產(chǎn)開發(fā)投資的一個目的，一個根據(jù)。那么同時不是說我們開發(fā)商著急這塊，實際上有錢的資金方也著急。
剛才簡單的花了這點時間把我們股權投資和融資這塊的整個過程作了一個總結。第三種方式就是上市，上市以后成為公眾股以后就可以自由的交易來取得回報，所以對于房地產(chǎn)來說，我想分紅也許是最大的一種方式，然后出售股權上市也是最次要的一種方式。所以從這個方面來說，我們要的這個投資方應該從回報方面來考慮的比較多，而不是從這個過程當中來考慮得過多。如果錢進來以后那就是做事情的方法，對于我們投資方來說怎么給他們回報，所以這塊談到投資這一塊，我們覺得是不傾向于投資方來介入管理。因為當初那時候很痛苦，因為有的錢不要，還要再去找新的投資方，那么現(xiàn)在看起來非常的好，高盛對我們整個業(yè)務的發(fā)展，還有對全球的網(wǎng)絡信息服務這一塊關系方面起了很大的作用，所以這之間我們要誰的錢要慎重選擇，如果有選擇的話，或者說哪怕稍微再難度大一點，下一點力度也要尋找好的投資方。所以這一點在找投資方的時候要比較有選擇性的找，要找這些有信譽，而且有歷史這樣的一些公司。
所以核心談判條款完了以后就是協(xié)議，最后就是比較簡單，就是資金到位，一般來說我們比較大規(guī)模的或者是成型的投資商簽了協(xié)議以后問題都不大，資金都會很快，我記得我們和高盛簽協(xié)議，今天簽明天就可以一次性的到位，這些都是比較放心的。
演示與講解這一塊整個過程完了，如果大家都覺得可行的話，談下來就是一個我們說的核心條款的確定，核心條款的確定就是一兩頁紙非常簡單，我們叫它（英文），這塊會把關鍵的條款在里面羅列出來，投國家錢、占多少股，有沒有利息的說法，有沒有期權，管理權是怎么回事，對總經(jīng)理有沒有否決權這些東西，一般的做法是過了我們核心條款之后，那就是律師的事情，該談判的業(yè)務的談判基本上完了，就把這兩頁紙給我們的律師，律師會按他的做法，會按照常規(guī)的做法起草出來一百頁的文本，這一百頁當中實際上重要的就是那一兩頁紙，就是這個核心條款這塊是我們談判的最主要的內(nèi)容。你坐下來就得讓投資方感到放心，他給你一個億，所以這一點非常重要。那么演示了講解這部分要相當?shù)淖⒁猓v清楚，而且要非常的有信心，我們坐下來和潛在的投資方談信心是非常非常的重要，說什么就是什么，哪怕你還不是很確定，你一定要有百分之百的心情來說，否則的話你自己在那兒都是打鼓的，都沒有信心的話，你讓方怎么辦，投資方怎么會給你信心。
這就是文件包裝這一塊。從這幾個方面，目標、市場、行情到營銷策略、公司結構、管理班子，然后財務分析，最后股權架構這些方面，整個文件肯定全部要準備好的，你就用這一兩頁紙拿幾千萬塊錢的話，大概比較難，那么這塊我們里面有相當多的不規(guī)范的地方，因為這一塊我們坦率的說是比較弱的，因為整個的房地產(chǎn)業(yè)也是比較弱的地方，那么很多的東西我們都是做了，為什么香港、臺灣那些做房地產(chǎn)的人經(jīng)過他們手的包裝做出來的就不一樣，經(jīng)過我們手各可能就賣不出去，所以這是非常重要的，香港、臺灣這些就成了我們和外資結合的一個橋梁，但是現(xiàn)在這個慢慢在改變。但是解決在目前，在你投資融資的時候，投錢的時候，在目前這種狀態(tài)下會是一個什么情況，一定要有充分的說明力，你算出來回報是3％誰都不會投，那么你算出來50％會打一個大大的問號，50％當然很好，但是你要有足夠的論據(jù)來支持它是50％。就是這些人是信得過的，如果說大的環(huán)境不好，來一個亞洲金融危機或者來一個911有一些因素控制不住的是沒有辦法的。包括現(xiàn)在我們開展的投資銀行業(yè)務，這一方面有一部分人就是從投資銀行業(yè)務方面過來
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