房地產(chǎn)投融資方法(參考版)
2025-02-12 21:16本頁(yè)面
【正文】 Shimai Consulting 2023 演講完畢，謝謝觀看！ 。 Shimai Consulting 2023 ? 投資風(fēng)險(xiǎn)分析常用方法 ? 敏感性分析 ? 情景分析 ? 內(nèi)部回報(bào)率解析 ? 蒙特卡羅模擬示例 ? 政策風(fēng)險(xiǎn)（法律法規(guī)）細(xì)述 ? 土地 ? 資金 ? 稅費(fèi) ? … 169。 Shimai Consulting 2023 ? 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（財(cái)務(wù)杠桿，即負(fù)債水平）細(xì)述 ? 資本成本的加權(quán)平均公式 ? r=(L/V)rD=[1(L/V)]rE L——貸款 V——價(jià)值 rD——貸款回報(bào) /利率 rE——股本投資的回報(bào) ? 通過(guò)杠桿可增加期待總回報(bào)？ ? 杠桿會(huì)增加回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn) ? 同一物業(yè)資產(chǎn)可以為偏愛(ài)不同（如對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度，或者對(duì)收入與增長(zhǎng)的態(tài)度等）的投資者提供不同的投資機(jī)會(huì) ? 投資者如果希望獲得較為安全的、較高的當(dāng)前收益，就可以選擇房地產(chǎn)債權(quán)投資 ? 投資者如果寄希望于收益的快速增長(zhǎng)，并且愿意承擔(dān)較多的風(fēng)險(xiǎn)，就可以選擇負(fù)債房地產(chǎn)的股權(quán)投資 169。 Shimai Consulting 2023 ? 投資風(fēng)險(xiǎn)分析有關(guān)因素 ? 盈利能力（市場(chǎng)、工程質(zhì)量、交易記錄） ? 租售協(xié)議 ? 物業(yè)管理 ? 產(chǎn)權(quán)、地契、貸款合同 ? 法令法規(guī)（規(guī)劃、環(huán)境、維護(hù)、稅費(fèi) ——以北京為例） ? 保險(xiǎn) ? 房地產(chǎn)債權(quán)投資的風(fēng)險(xiǎn)管理 ? 通貨膨脹 ? 利率風(fēng)險(xiǎn) ? 提前償還風(fēng)險(xiǎn) ? 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) ? 違約風(fēng)險(xiǎn) 169。 Shimai Consulting 2023 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的互動(dòng)關(guān)系 169。 169。此外，這四類(lèi)資產(chǎn)的投資表現(xiàn)通常沒(méi)有太密切的相關(guān)度，因此能夠提供投資者通過(guò)分散投資降低風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)。 Shimai Consulting 2023 ? 從投資量來(lái)說(shuō)，以美國(guó) 90年代的投資價(jià)值為例主要有四類(lèi)資產(chǎn)形式： ? 現(xiàn)金、股票、債券、不動(dòng)產(chǎn) 024681012Return Tbills Muni MBS Bonds RE Stocks Rish 169。 Shimai Consulting 2023 ? 常見(jiàn)評(píng)估方法 ? 成本法 ? 比較法 ? 收益法（還原法） ? 剩余法 ? 實(shí)際應(yīng)用 169。這些都限制了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)利用發(fā)行債券這一融資渠道。 根據(jù) 《 公司法 》 ，發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有國(guó)有獨(dú)資公司、上市公司、兩上個(gè)國(guó)有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，并且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及但保等都有嚴(yán)格限制，加之我國(guó)倆券市場(chǎng)相對(duì)規(guī)模較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風(fēng)險(xiǎn)均較大。 ? 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金按資金類(lèi)型分類(lèi) ? 投資方式 ? 國(guó)外房地產(chǎn)基金 ? 中國(guó)成立房地產(chǎn)信托基金的障礙 169。 Shimai Consulting 2023 ? 基金（案例分析） ? 現(xiàn)在國(guó)內(nèi)多數(shù)基金公司是依據(jù) 《 公司法 》 采用投資公司模式運(yùn)作的，而不是以基金形式運(yùn)作的。 ? 信托計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn) ? 中外比較 就集合信托資金產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，委托人在購(gòu)買(mǎi)資金信托產(chǎn)品之后，取得信托受益權(quán)，但喪失了對(duì)資金的控制權(quán)，其收益完全有賴(lài)于信托公司的投資操作，如不考慮投資者對(duì)信托公司的依賴(lài)程度，投資者的利益一定程度上將有賴(lài)于信托公司的信息披露
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