房地產(chǎn)投融資方法及風險管理(參考版)
2025-01-12 03:15本頁面
【正文】 Shimai Consulting 2022 ? 投資風險分析常用方法 ? 敏感性分析 ? 情景分析 ? 內(nèi)部回報率解析 ? 蒙特卡羅模擬示例 ? 政策風險（法律法規(guī)）細述 ? 土地 ? 資金 ? 稅費 ? … 169。 Shimai Consulting 2022 ? 財務(wù)風險（財務(wù)杠桿，即負債水平）細述 ? 資本成本的加權(quán)平均公式 ? r=(L/V)rD=[1(L/V)]rE L—— 貸款 V—— 價值 rD—— 貸款回報 /利率 rE—— 股本投資的回報 ? 通過杠桿可增加期待總回報？ ? 杠桿會增加回報的風險 ? 同一物業(yè)資產(chǎn)可以為偏愛不同（如對風險的態(tài)度，或者對收入與增長的態(tài)度等）的投資者提供不同的投資機會 ? 投資者如果希望獲得較為安全的、較高的當前收益，就可以選擇房地產(chǎn)債權(quán)投資 ? 投資者如果寄希望于收益的快速增長，并且愿意承擔較多的風險，就可以選擇負債房地產(chǎn)的股權(quán)投資 169。 Shimai Consulting 2022 ? 投資風險分析有關(guān)因素 ? 盈利能力（市場、工程質(zhì)量、交易記錄） ? 租售協(xié)議 ? 物業(yè)管理 ? 產(chǎn)權(quán)、地契、貸款合同 ? 法令法規(guī)（規(guī)劃、環(huán)境、維護、稅費 —— 以北京為例） ? 保險 ? 房地產(chǎn)債權(quán)投資的風險管理 ? 通貨膨脹 ? 利率風險 ? 提前償還風險 ? 變現(xiàn)風險 ? 違約風險 169。 Shimai Consulting 2022 ? 房地產(chǎn)市場、資本市場和房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的互動關(guān)系 169。 169。此外，這四類資產(chǎn)的投資表現(xiàn)通常沒有太密切的相關(guān)度，因此能夠提供投資者通過分散投資降低風險的機會。 Shimai Consulting 2022 ? 從投資量來說，以美國 90年代的投資價值為例主要有四類資產(chǎn)形式： ? 現(xiàn)金、股票、債券、不動產(chǎn) 024681012Return Tbills Muni MBS Bonds RE Stocks Rish 169。 Shimai Consulting 2022 ? 常見評估方法 ? 成本法 ? 比較法 ? 收益法（還原法） ? 剩余法 ? 實際應(yīng)用 169。這些都限制了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)利用發(fā)行債券這一融資渠道。 根據(jù) 《 公司法 》 ，發(fā)行債券主體要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩上個國有投資主體設(shè)立的有限責任公司才有發(fā)行資格，并且對企業(yè)資產(chǎn)負債率、資本金以及但保等都有嚴格限制，加之我國倆券市場相對規(guī)模較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風險均較大。 ? 國內(nèi)房地產(chǎn)基金按資金類型分類 ? 投資方式 ? 國外房地產(chǎn)基金 ? 中國成立房地產(chǎn)信托基金的障礙 169。 Shimai Consulting 2022 ? 基金（案例分析） ? 現(xiàn)在國內(nèi)多數(shù)基金公司是依據(jù) 《 公司法 》 采用投資公司模式運作的，而不是以基金形式運作的。 ? 信托計劃風險 ? 中外比較 就集合信托資金產(chǎn)品來說，委托人在購買資金信托產(chǎn)品之后，取得信托受益權(quán)，但喪失了對資金的控制權(quán)，其收益完全有賴于信托公司的投資操作，如不考慮投資者對信托公司的依賴程度，投資者的利益一定程度上將有賴于信托公司的信息披露。 Shimai Consulting 2022
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