房地產(chǎn)投融資方法及風(fēng)險(xiǎn)管理(已改無(wú)錯(cuò)字)
2023-02-09 03:15:42 本頁(yè)面
【正文】 的凈利潤(rùn)絕對(duì)數(shù)，前兩年累計(jì)不少于 3000萬(wàn)港元，最近一年不少于 2022萬(wàn)元。與國(guó)內(nèi)上市相比，雖然在海外 IPO的成本較 A股上市要高，但再融資成本低，靈活性強(qiáng)，這是吸引很多中資公司到海外上市的重要原因之一。 ? 選擇國(guó)內(nèi)或者海外，最終還是看企業(yè)自身的發(fā)展需要，如果是志存高遠(yuǎn)的企業(yè)，想引入新的股東和現(xiàn)代企業(yè)制度，應(yīng)該將海外上市作為首選，因?yàn)榭梢越柚Ｍ馔顿Y者的監(jiān)管與規(guī)模推進(jìn)企業(yè)自身的規(guī)模、透明，提高經(jīng)營(yíng)管理水平，如果是為了圈錢，上海 A股市場(chǎng)的市盈率高于香港股市。 169。 Shimai Consulting 2022 ? 上市集資 ? 買殼上市與 IPO的比較 ? 上市后的再融資：配股，可轉(zhuǎn)債 就目前的市場(chǎng)情況而言，資本市場(chǎng)也并不過(guò)于看好房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身具體的投資回收期長(zhǎng)，現(xiàn)金流不均勻，業(yè)務(wù)變化大等特征，在股市上往往表現(xiàn)為劣勢(shì)。新的公司上市規(guī)則似乎放寬了上市限制，但券商等中介機(jī)構(gòu)將承擔(dān)完全責(zé)任，極大限制了暗箱操作。在新規(guī)則面前，真正有實(shí)力、守規(guī)矩的開(kāi)發(fā)商可以順利上市，而在目前開(kāi)發(fā)商數(shù)量過(guò)多、食用水平普遍低下的情況下，欲通過(guò)大規(guī)模上市解決行業(yè)性的獎(jiǎng)金短缺，似乎并不現(xiàn)實(shí)。 169。 Shimai Consulting 2022 ? 信托 ? 信托以其極強(qiáng)的適應(yīng)及其中介功能，受到了各方面的重視。到目前為止用于房地產(chǎn)投資的信托計(jì)劃可歸納為下列四種方式：債權(quán)、股權(quán)、準(zhǔn) REIT、財(cái)產(chǎn)信托。 ? 信托計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn) ? 中外比較 就集合信托資金產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，委托人在購(gòu)買資金信托產(chǎn)品之后，取得信托受益權(quán)，但喪失了對(duì)資金的控制權(quán)，其收益完全有賴于信托公司的投資操作，如不考慮投資者對(duì)信托公司的依賴程度，投資者的利益一定程度上將有賴于信托公司的信息披露。 169。 Shimai Consulting 2022 ? 基金（案例分析） ? 現(xiàn)在國(guó)內(nèi)多數(shù)基金公司是依據(jù) 《 公司法 》 采用投資公司模式運(yùn)作的，而不是以基金形式運(yùn)作的。采用公司、信托制的房地產(chǎn)基金，將采用私募形式，因受 《 公司法 》 和 《 信托法 》 的限制，其投資者數(shù)量分別不超過(guò) 50人和 200份。 ? 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金按資金類型分類 ? 投資方式 ? 國(guó)外房地產(chǎn)基金 ? 中國(guó)成立房地產(chǎn)信托基金的障礙 169。 Shimai Consulting 2022 ? 債券 ? 可轉(zhuǎn)債：優(yōu)勢(shì)，風(fēng)險(xiǎn)控制 目前還不會(huì)有很多房地產(chǎn)上市公司支發(fā)行可轉(zhuǎn)債，主要是因?yàn)樗鼈兊馁Y產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高。 根據(jù) 《 公司法 》 ，發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有國(guó)有獨(dú)資公司、上市公司、兩上個(gè)國(guó)有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，并且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及但保等都有嚴(yán)格限制，加之我國(guó)倆券市場(chǎng)相對(duì)規(guī)模較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風(fēng)險(xiǎn)均較大。長(zhǎng)期債券還面臨較大的利率風(fēng)險(xiǎn)，欠缺避險(xiǎn)金融工具。這些都限制了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)利用發(fā)行債券這一融資渠道。 169。 Shimai Consulting 2022 ? 常見(jiàn)評(píng)估方法 ? 成本法 ? 比較法 ? 收益法（還原法） ? 剩余法 ? 實(shí)際應(yīng)用 169。 Shimai Consulting 2022 ? 主要考慮因素： ? 項(xiàng)目，有關(guān)各方，投資環(huán)境，投資過(guò)程 ? 主要投資形式： ? 土地，開(kāi)發(fā)，運(yùn)營(yíng)物業(yè) ? 投資策略 169。 Shimai Consulting 2022 ? 從投資量來(lái)說(shuō)，以美國(guó) 90
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