【正文】 [關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)金融；融資渠道；基金；信托[中圖分類號]F293．3[文獻標(biāo)識碼]A。海外地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進入中國房地產(chǎn)市場，拓寬了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。我國房地產(chǎn)業(yè)的高回報吸引了眾多的海外地產(chǎn)基金，摩根士丹利房地產(chǎn)基金、凱德置地“中國住宅發(fā)展基金”、澳洲麥格理集團旗下基金公司MGPA、SUNREF盛陽地產(chǎn)基金、荷蘭國際集團(1NGGROUP)、美林投資銀行、美國漢斯地產(chǎn)公司等爭先登陸中國，大手筆收購了一些大型商場、大城市繁華地帶寫字樓，或股權(quán)投資于房地產(chǎn)建設(shè)項目，有些則獨立開發(fā)房地產(chǎn)項目。（十）海外地產(chǎn)基金。其主要特點有：一是典當(dāng)后原則上你不能住，除非典當(dāng)行允許；二是出典人只能是借款人本人，和房地產(chǎn)抵押不同，抵押人可以是債務(wù)人也可以是第三人；三是業(yè)務(wù)量小，幾十萬到幾百萬。典當(dāng)行可以利用其方便、快捷的業(yè)務(wù)特點，積極參與中小企業(yè)融資貸款業(yè)務(wù)。在主要渠道提高門檻之后，重新開辟融資渠道成為現(xiàn)實的選擇。這兩年房地產(chǎn)企業(yè)的并購，大多數(shù)也是股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，萬科到2010年銷售額突破1000億，很大的原因是通過并購來完成，半年的時間并購了17家企業(yè)，基本上兩個星期就并購一家企業(yè)，從而實現(xiàn)業(yè)務(wù)和銷售額的快速發(fā)展。05%的印花稅，賣方如果是自然人只要交溢價部分的20%，如果是企業(yè)股東，交所得稅的25%；但如果是項目轉(zhuǎn)讓，要繳營業(yè)稅5。項目轉(zhuǎn)讓有幾個優(yōu)點：一是手續(xù)簡單，便于操作；二是費用節(jié)省，不用繳納土地增值稅和契稅；三是與第三人的合同履約不受影響，無須變更其他的相關(guān)合同；四是不影響項目開發(fā)進度。所以有眼光的房地產(chǎn)公司，有眼光的投資銀行，有眼光的信托公司和私募股權(quán)基金管理公司，一定要和保險基金合作。保險基金是以債券股權(quán)物權(quán)方式投資的不動產(chǎn)，其剩余的土地使用年限不得低于15年，且自投資協(xié)議簽訂之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。比如在香港上市的有越秀房地產(chǎn)投資信托基金。REITs在國外發(fā)展較成熟，美國、澳大利亞、日本、新加坡及歐洲主要國家的交易所都已有REITs上市，與普通股票一樣交易。由于房地產(chǎn)投資基金對房地產(chǎn)企業(yè)的投資屬于股權(quán)投資，不會給企業(yè)增加債務(wù)負(fù)擔(dān)；同時，它又以分散投資、降低風(fēng)險為基本原則，其在一個房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會超過基金凈資產(chǎn)額的一定比例，使企業(yè)不會喪失自主經(jīng)營權(quán)。它與房地產(chǎn)信托的區(qū)別是：后者是一個信托產(chǎn)品，而前者是一個私募基金產(chǎn)品，主要是擁有并運營帶來收益的房地產(chǎn)。我們律師所也一直在做私募的法律準(zhǔn)備，可以為私募股權(quán)的成立和運營提供全程的服務(wù)。我們國內(nèi)的私募基金，投入房地產(chǎn)的占22%，每年幾千億人民幣。按照進入階段分為:發(fā)展型基金、開發(fā)型基金、持有型基金；按照房產(chǎn)類別分為:住宅基金、工業(yè)地產(chǎn)基金、商業(yè)地產(chǎn)基金、旅游地產(chǎn)基金等。私募基金運作成功與否與基金管理人的自身利益更加緊密相關(guān)。私募基金一般是封閉式的合伙基金，不公開上市?；鹗且环N委托理財行為，把分散的資金集中起來，由專業(yè)公司進行管理，專注地投資于某個行業(yè)和某些領(lǐng)域。（五）房地產(chǎn)私募股權(quán)融資私募股權(quán)投資（PE）是指以非公開的方式向少數(shù)機構(gòu)投資者或個人募集資金，主要向未上市企業(yè)進行的權(quán)益投資。與其他模式，比如上市、海外融資、企業(yè)債券、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等模式相比，雖然房地產(chǎn)信托融資本身也有諸如“200份”、流通性、營銷方式等方面的限制條件和缺欠，但信托的宏觀環(huán)境相對其他融資工具而言要寬松得多，而且風(fēng)險較小，收益較高。房地產(chǎn)信托是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的產(chǎn)物，它為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了大最的資金和手段。我國的房地產(chǎn)信托是指信托公司接受委托經(jīng)營、管理和處分的財產(chǎn)為房地產(chǎn)及相關(guān)財務(wù)的信托。參見2007年8月14號中國證監(jiān)會頒布實施的《公司債券發(fā)行試點辦法》。房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券中的一個組成部分。但現(xiàn)在不管是IPO直接上市還是買殼上市，都暫停了。買殼上市就是指一些非上市公司通過收購一些業(yè)績較差，1籌資能力弱化的上市公司，剝離被收購上市公司的不良資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，注入自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，形成新的主營業(yè)務(wù)，從而實現(xiàn)該公司間接上市的目的。（二）企業(yè)上市融資理論上講，公開上市是最佳途徑，因為直接融資，可從化解金融風(fēng)險，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。（一）房地產(chǎn)銀行貸款房地產(chǎn)銀行貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費等活動有關(guān)的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款和近幾年才出現(xiàn)的并購貸款等。我國目前的房地產(chǎn)融資方式?jīng)Q定了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈?zhǔn)車艺{(diào)控，特別是銀行利率政策的影響很大。這是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)二十年來發(fā)展的一個特殊時期，可能面臨行業(yè)的重新洗牌，是被淘汰出局還是能渡過難關(guān)穩(wěn)健發(fā)展，關(guān)鍵看能否打造一個好的融資平臺，進行融資方式的創(chuàng)新，拓展融資渠道。涉及渠道主要包括房地產(chǎn)銀行貸款、房地產(chǎn)公司上市、房地產(chǎn)債券、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)私募股權(quán)、房地產(chǎn)投資信托基金、保險資金、房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓和項目轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)典當(dāng)、海外資金等。我們在進行每一筆投資之前都要經(jīng)過認(rèn)真的盡職調(diào)查和反復(fù)比較，然后為維護投資者利益還要和被投資企業(yè)就投資條款進行艱苦的談判，經(jīng)常因為某一條款不能達(dá)成一致而放棄投資，基金投資的項目可以說是百里挑一，而在開發(fā)商自己管理的資金中，很難想象對項目有認(rèn)真的盡職調(diào)查和管理，一旦項目出現(xiàn)問題或者國家對地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的情況，資金鏈很難得到保障第四篇：房地產(chǎn)融資方式概攬房地產(chǎn)融資方式概攬劉敏杰【摘要】目前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著融資難、融資渠道不暢通的問題，需要多種融資渠道相結(jié)合的多元化融資模式。管理人的股東背景往往可以給基金帶來充足的優(yōu)質(zhì)投資項目來源以及充分的項目運作過程支持，保障基金投資項目的成功。這是基金投資準(zhǔn)確判斷挑選項目和成功的后期管理的基礎(chǔ)。Q：項目出現(xiàn)虧損，損失如何承擔(dān)？A：按照風(fēng)險與收益成正比的原則，萬一項目出現(xiàn)虧損，則先由開發(fā)商承擔(dān)損失，再由基金方承擔(dān)損失。* 項目銷售至98％，尾盤原則上由開發(fā)商認(rèn)購，認(rèn)購即做收入。城市發(fā)展基金：用于土地一級整理。單一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理費3%+發(fā)行費3~5%=15~27%結(jié)構(gòu)性固定收益基金：年化收益率=LP（領(lǐng)投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理費3%+發(fā)行費3~5%=25~37%主動型基金：開發(fā)商出資10%，基金出資90%，全程參與買地/開發(fā)/運營。* 協(xié)議分紅的支付方式為項目清算后支付，基金方優(yōu)先獲得分紅。我方一般可操作的項目風(fēng)險系數(shù)介于4~7之間。夾層式基金，利益的分配模式為：基金方總收益=可調(diào)節(jié)收益+協(xié)議分紅 * 基金方總收益的計算方式：可調(diào)節(jié)收益=基金月投入累計X項目風(fēng)險系數(shù)（4~7）協(xié)議分紅=項目稅后利潤的10~20%（不扣除財務(wù)費用）* 可調(diào)節(jié)收益的對沖設(shè)置——基金返還越快，基金方的收益越少。Q：有哪些基金？A：股權(quán)式基金，夾層式基金，債權(quán)式基金，單一固定收益基金,結(jié)構(gòu)化固定收益基金,主動型基金,完全主動型基金,城市發(fā)展基金。融資金額：1億以上。銷售均價：項目地商品房銷售均價3500元以上，每平方利潤500元以上。土地狀態(tài)：土地要求凈地，二級開發(fā)為主。形態(tài)要求：住宅為主，少量商業(yè)或酒店配套，可辦理銷售許可證。規(guī)模要求：單個項目總投資3億以內(nèi)，建筑面積20萬平方米以下。開發(fā)商股東結(jié)構(gòu)簡單，在當(dāng)?shù)氐恼P(guān)系較好，口碑佳；開發(fā)商須有一套成熟的開發(fā)流程及專業(yè)的開發(fā)團隊?；鸬耐顺龇绞揭皂椖夸N售清算、參與項目利潤分配或開發(fā)商回購基金所持有的項目公司股權(quán)。基金會要求開發(fā)商以自身資產(chǎn)抵押保證基金最低投資回報，并在市場上升時給予基金更高的投資回報?；鹨院匣镏频男问匠闪⑵漤椖炕鸸荆椖炕鸸疽怨蓶|的名義投資于開發(fā)商的項目公司。A房地產(chǎn)私募基金房地產(chǎn)私募基金以房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)、債權(quán)、收益權(quán)等方式投資于具升值潛力的房地產(chǎn)項目。本通知自發(fā)布之日起實施。鼓勵商業(yè)銀行和信托公司探索業(yè)務(wù)合作科學(xué)模式和領(lǐng)域。(2)商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)切實加強堆存續(xù)銀信理財合作業(yè)務(wù)的后續(xù)管理，及時做好風(fēng)險處置預(yù)案和到期兌付安排。商業(yè)銀行和信托公司開展銀信理財合作業(yè)務(wù)，信托資金同時用于融資類和投資類業(yè)務(wù)的，被信托業(yè)務(wù)總額應(yīng)納入本通知第四條第(一)項規(guī)定的考核比例范圍。上述融資類銀信理財合作業(yè)務(wù)包括但不限于信托貸款、受讓信貸或票據(jù)資產(chǎn)、附加回購選擇權(quán)的投資、股票質(zhì)押融資等資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。上述比例已超標(biāo)的信托公司應(yīng)立即停止開展該項業(yè)務(wù)，直至達(dá)到規(guī)定比例要求。信托公司開展銀信理財合作業(yè)務(wù)，信托產(chǎn)品期限均不得低于一年。商業(yè)銀行代為推介信托公司發(fā)