【正文】 [關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)金融；融資渠道；基金；信托[中圖分類號]F293．3[文獻標(biāo)識碼]A。三是考察房地產(chǎn)基金治理結(jié)構(gòu)，特別是其中對投資人利益的保護機制以及嚴(yán)格的風(fēng)控措施。二是考察做為基金管理人的背景和實力。Q： 對開發(fā)商有哪些建議？A:建議投資者挑選房地產(chǎn)基金主做好以下三個方面的考慮：一是考察管理團隊的能力和過往業(yè)績。* 項目清盤，利潤分配完成，基金方股權(quán)返還，基金方退出。Q：基金退出？A：基金在項目產(chǎn)生銷售收入后逐步退出：回籠資金先用于滾動開發(fā)，再用于支付可調(diào)節(jié)收益，剩余資金大部分返還基金，保留少量資金用于項目日常經(jīng)營管理費用。完全主動型基金：無需開發(fā)商，管理公司+基金公司+土地所有者。債權(quán)式基金，年綜合成本的計算方式為：管理人的收益包括管理費3%，加上投資者的固定利息（利率為20%，取決于募集情況），再加上發(fā)行費3%。7為我方最高能承擔(dān)風(fēng)險系數(shù)，例如買地階段我方出資70%，風(fēng)險系數(shù)為7。* 風(fēng)險系數(shù)的評定標(biāo)準(zhǔn)為0~10——0代表我方投資為0，即無風(fēng)險，10代表我方投資100%，即承擔(dān)全部風(fēng)險。Q：需要多少成本？A：基金模式不同，成本各不一樣：股權(quán)式基金，基金對外投資的收益計算方式為分紅；管理人的收益包括：管理費3%，加上基金投資收益的10%，再加上投資者收益的10%；投資者的收益可以為利息，也以為約定分紅，更可以是股債結(jié)合。1融資周期：1年=3年。劃撥用地：政府劃撥用地可以辦理抵押手續(xù)。舊改項目：已獲得拆遷許可證, 居民100%簽署搬遷安置以及賠償協(xié)議, 土地規(guī)劃用途已獲政府批準(zhǔn)。土地成本：土地價格低于周邊同類型地塊，樓面地價合理。地段要求：城市中心區(qū)域、次中心區(qū)域（熱點開發(fā)地段，項目鄰近已有開發(fā)商投資）。Q:怎樣的項目符合我們的要求？ A：區(qū)域要求：主要集中在中國一線或二線城市，并可覆蓋到經(jīng)濟較好的地級市。Q:怎樣的開發(fā)商符合我們的要求？A:開發(fā)商具備較豐富的開發(fā)經(jīng)驗，有一定的口碑和品牌。在項目開發(fā)期間，全程派駐基金管理團隊對項目資金進行監(jiān)管，確保資金用于項目合理開發(fā)?；鸬某鲑Y額原則上不超過總投資的70%，同時要求開發(fā)商自有資金（資產(chǎn)）投資比例不低于30%。對項目進行可行性評估，并與開發(fā)商協(xié)商合作計劃，達成一致后簽署合作計劃。房地產(chǎn)融資之私募基金Qamp。信托公司的理財要積極落實國家宏觀經(jīng)濟政策，引導(dǎo)資金投向有效益的新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥、信息網(wǎng)絡(luò)、高端制造產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)，為經(jīng)濟發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整作出積極貢獻。(3)對設(shè)計為開放式的非上市公司股權(quán)投資類、融資類或含融資類業(yè)務(wù)的銀行理財產(chǎn)品和信托產(chǎn)品，商業(yè)銀行和信托公司停止接受新的資金申購，并妥善處理后續(xù)事宜。對本通知發(fā)布以前約定和發(fā)生的銀信理財合作業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)做好以下工作：(1)商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格按照要求將表外資金在今、明兩年轉(zhuǎn)入表內(nèi)，并按照150%的撥備覆蓋率要求計提撥備，%、中小銀行按照10%的資本充足率計提資本。商業(yè)銀行和信托公司開展投資類銀信理財合作業(yè)務(wù)，其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)。(2)信托公司信托產(chǎn)品均不得設(shè)計為開放式。商業(yè)銀行和信托公司開展融資類銀信理財合作業(yè)務(wù)，應(yīng)遵守以下原則：(1)自本通知發(fā)布之日起，對信托公司融資類銀信理財合作業(yè)務(wù)實行余額比例管理，即融資類業(yè)務(wù)余額占銀信理財合作業(yè)務(wù)余額的比例不得高于30%。信托公司在開展銀信理財合作業(yè)務(wù)過程中，應(yīng)堅持自主管理原則，嚴(yán)格履行項目選擇、盡職調(diào)查、投資決策、后續(xù)管理等主要職責(zé)，不得開展通道類業(yè)務(wù)。上述客戶包括個人客戶(包括私人銀行客戶)和機構(gòu)客戶。銀信合作的相關(guān)規(guī)定銀行與信托公司業(yè)務(wù)合作指引關(guān)于進一步規(guī)范商業(yè)銀行個人理財業(yè)務(wù)。金融創(chuàng)新的動力有兩種：一為因客戶需求而創(chuàng)新，二為因規(guī)避政策而創(chuàng)新。這些公司基本都是銀行的長期穩(wěn)定客戶，資產(chǎn)質(zhì)量較好，且大部分占用銀行的授信額度，最終的風(fēng)險是在銀行端。Q：集合信托有哪些模式？ A：大概有4種：信托貸款型、權(quán)益投資型、股權(quán)投資型、財產(chǎn)信托型。Q：開發(fā)商需要提交哪些資料？ A：以下全部資料報批的項目建議書及批準(zhǔn)材料；項目提出的有關(guān)背景材料；可行性研究報告及批準(zhǔn)文件；自籌資金和其他建設(shè)資金籌集方案及落實資金來源的證明材料；項目前期準(zhǔn)備工作完成情況報告；開戶證明，商務(wù)合同、訂單或意向書；經(jīng)營計劃、財務(wù)收支計劃、流動資金補充計劃；房地產(chǎn)企業(yè)：土地證、土地規(guī)劃證、建設(shè)規(guī)劃許可證、開工許可證； Q：利率？A：主要跟開發(fā)企業(yè)資質(zhì)有關(guān)一級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在15%二級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在18%三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在20以上%房地產(chǎn)融資之集合信托Qamp。Q：什么是增信作用？A：有兩作用，一是對質(zhì)押標(biāo)的折扣率的增信（1）流通股股票（含信托計劃到期前流通的限售股股票）（2）對信托計劃到期后仍未流通的限售股股票（3）對未上市金融類股權(quán)二是對質(zhì)押標(biāo)的信用增級（1）我們可作為信托計劃的次級受益人，為項目提供信用增級。Q：定向信托的投資范圍有哪些？ A：有以下投資標(biāo)的：房地產(chǎn)開發(fā)（上市）公司股票的流通股；房地產(chǎn)開發(fā)（上市）公司股票的非流通股；二級資質(zhì)以上房地產(chǎn)開發(fā)（非上市）公司的金融類股權(quán)；特殊條件下三級資質(zhì)以上房地產(chǎn)開發(fā)（非上市）公司的可抵押固定資產(chǎn)。Q:開發(fā)商為何要選擇定向信托？ A：非銀信合作，受法律保護；能夠被信托公司優(yōu)先選擇；能快速協(xié)助客戶完成融資；為項目提供信用增級以提高成功發(fā)行的幾率。信托受讓銀行信貸票據(jù)資產(chǎn)，%提升至150%，%房地產(chǎn)融資之定向信托Qamp。而至于沒有進行受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，會否影響相關(guān)法律效力，現(xiàn)有的法律法規(guī)并未對此有明確的強制性規(guī)定。銀行理財資金之所以愿意投資一個回收期限長達68年的現(xiàn)金流，是因為現(xiàn)在“長期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)太難找了，何況物業(yè)實際是銀行控制的，長期來看是升值的，抵押率也很低。其結(jié)果與銀行理財計劃給M企業(yè)放一筆貸款，然后M企業(yè)分68年還款，效果相當(dāng)。在轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)時，M企業(yè)一般還要和銀行理財計劃簽訂租金差額補足協(xié)議。然后，M企業(yè)再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財計劃，交易價格取決于物業(yè)預(yù)期的租金收益。傳統(tǒng)的模式是，M企業(yè)將這棟物業(yè)抵押給信托公司，信托公司對其發(fā)放信托貸款，銀行理財計劃是信托計劃的委托人。但是，此種模式已被銀監(jiān)會覺察。B企業(yè)投資信托計劃和轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)兩個合同可以在同一天簽署，這樣，銀行先按合同給B企業(yè)劃款，到賬后，B企業(yè)再給信托公司，信托公司再給A企業(yè)。這樣，A企業(yè)獲得貸款，資金的提供者是銀行理財，B企業(yè)只是拿出一筆錢“墊一下”，獲取“通道費”。前者主要是XY銀行等銀行在操作，后者大規(guī)模被GS銀行采用。資金方往往非常關(guān)注項目的流動性風(fēng)險，項目投入的回報（即資金的退出）只有是將項目建筑物業(yè)售出這樣的途徑，特別是在當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和金融市場條件下，銷售物業(yè)只能是唯一的選擇，假如市場環(huán)境不利于銷售，資金方往往要求開發(fā)商通過降價出售以獲得償付現(xiàn)金，這與開發(fā)商的利益訴求是相悖的。在中國房地產(chǎn)行業(yè)一路高走的形勢下，一方面，有太多的房地產(chǎn)項目缺錢，一方面，有太多的民間資金在尋找優(yōu)質(zhì)的投資項目，問題在于如何讓優(yōu)質(zhì)的項目與資本直接對接？答案是可以通過優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)私募基金管理公司，如。Q:如何通過私募基金更合法的獲得民間資金？A:就私募資金來源看，中國民間資本市場是主要資金來源，它的規(guī)模應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行對房地產(chǎn)行的信貸投放。實際上，同類經(jīng)濟區(qū)域和環(huán)境中，民間資金借貸的違約率和風(fēng)險都要大大低于銀行信貸。民間借貸基本上是以非法的形式在民間生存、存在和發(fā)展，也基本上是以高利貸的形式實現(xiàn)民間資金的流通與流動。因為，投資其實不都是高利貸，不是同一個概念。民間資金往往被冠以“高利貸”的誤稱。AQ:什么是房地產(chǎn)民間借貸？A:民間借貸，以溫州最出名。Q：融資成本是多少呢？A：貸款是通過商業(yè)銀行的，利率參考當(dāng)期基準(zhǔn)利率；貸款是通過其它金融機構(gòu)的，利率較高，年率20%左右；貸款是通過擔(dān)保公司擔(dān)保，~3%；貸款是通過中介顧問公司，那么融資顧問費1~3%。Q：項目方需提交哪些資料？ A：個人：土地證、房產(chǎn)證；企業(yè)：營業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、貸款卡、評估報告（甲級資質(zhì)評估所）。房地產(chǎn)融資之產(chǎn)權(quán)抵押融資Qamp。Q：項目方需提供哪些資料？ A：； ； ；，法人身份證復(fù)印件； 、負(fù)責(zé)人、財務(wù)主管的簡歷； ； ； ； ；(包括經(jīng)營情況、公司的人員構(gòu)成、公司的近期重大