【文章內(nèi)容簡介】 促進我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展，加速銀行資金周轉(zhuǎn)，降低銀行金融風(fēng)險。規(guī)范各種融資行為并加強監(jiān)督管理，以防止在降低銀行風(fēng)險的同時產(chǎn)生新的隱患，引發(fā)新的金融風(fēng)險。如對房地產(chǎn)證券化給予明確的法律依據(jù)；加快修訂《企業(yè)債券管理條例》，盡快出臺《產(chǎn)業(yè)投資基金法》等等。（二）進一步完善間接融資我國是一個間接融資占絕對比重的國家，在較長的一段時間里銀行間接融資仍然是房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要渠道。因此，要進一步改進和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產(chǎn)企業(yè)提供服務(wù)。目前雖然各大銀行在個人按揭貸款方面創(chuàng)新不斷，但在房地產(chǎn)企業(yè)融資方式上缺乏創(chuàng)新。建議銀行業(yè)針對房地產(chǎn)企業(yè)的特點和現(xiàn)狀，提供一些有特色的信貸服務(wù)，如建立一種將中外銀行、擔(dān)保機構(gòu)有效結(jié)合，為企業(yè)提供貸款的融資方式，具體可采取的模式，如：中資銀行+外資銀行；中資銀行+信用擔(dān)保機構(gòu)；中資銀行+信用擔(dān)保機構(gòu)+擔(dān)保企業(yè)；中資銀行+擔(dān)保企業(yè)甲+擔(dān)保企業(yè)乙，等等，為企業(yè)提供各種擔(dān)保和抵押貸款。直接融資雖然形式多樣，但對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數(shù)開發(fā)企業(yè)比較容易接受和實現(xiàn)的融資方式。建議更多的開發(fā)企業(yè)積極嘗試探索將直接融資轉(zhuǎn)化為間接融資的新融資途徑。（三）探索建立組合式融資模式組合式融資就是將各種融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，又能在最大程度上降低企業(yè)的資金成本。例如，在成立初期采取自有資金+吸收股權(quán)投資的組合融資策略，吸收新的投資者進入，成立項目合資公司，實行利潤分成，進行原始資本積累；在成長期采取銀行信貸+商業(yè)信用或吸收風(fēng)險投資+股權(quán)投資的組合融資策略；在成熟期采取信托融資+國外投資基金合作；在衰退期適當(dāng)收縮投資規(guī)?；蛭諏嵙π酆竦拈_發(fā)企業(yè)或投資機構(gòu)的加盟。第四篇：房地產(chǎn)融資常見方式分析房地產(chǎn)融資之土地抵押貸款Qamp。AQ:什么是土地抵押貸款？A：指債務(wù)人以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為。土地抵押是不動產(chǎn)抵押的最基本形式，一般通過土地契約進行。抵押權(quán)本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，即債權(quán)人在他人之物上得到償還債務(wù)保證的一種擔(dān)保物權(quán)。Q：什么叫做土地抵押？A：亦即債務(wù)人或第三人以物權(quán)作為履行債務(wù)的保證。其實質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護財產(chǎn)的合法性和有效性。Q：辦理土地抵押長期貸款流程？A：首先根據(jù)需要申請的貸款額度及貸款機構(gòu)許諾的抵押率(放款額/抵押物評估值)倒推出抵押物應(yīng)達到的評估總價值。咨詢不動產(chǎn)評估機構(gòu)對于目標抵押物進行評估所能達到的最大評估單價,然后再根椐第一步算出的抵押物應(yīng)達到的評估總價值除以最大評估單價計算出所需的抵押物的面積數(shù)。根據(jù)以上第二步算出的抵押物的面積數(shù),先在CAD規(guī)劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區(qū)域。帶著第三步自行畫出的抵押土地區(qū)域圖再到國土局地籍科進行土地測繪，出抵押測繪圖。根據(jù)抵測繪圖到不動產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估出具評估報告。與貸款機構(gòu)信貸人員一起帶著評估報告及公司的關(guān)證件(營業(yè)執(zhí)照等)到國土局地籍科辦理抵押登記,(或董事會決議)等資料。填好最高額抵押貸款合同按貸款機投要求提供所需的相關(guān)資料后，等待放貸即可，至此整個抵押貸款程序基本操作完畢。Q：辦理土地抵押短期貸款操作流程？A：項目方提供用於初審的下列前端資料(有效、清晰的彩色掃描文件)： A、貸款申請書，寫明項目概況、貸款金額及期限，用款計劃，還款來源，還款計劃；B、項目方營業(yè)執(zhí)照副本、貸款卡、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； C、抵押物所有權(quán)證明（國有土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等）； D、評估機構(gòu)出具的抵押物價值評估報告或預(yù)評估資料； E、項目可行性研究報告；F、上一資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表，最好是經(jīng)審計的財務(wù)報告，最近一個月的財務(wù)報表。資金方初審?fù)ㄟ^后，項目方與顧問方簽署《融資顧問合同》；項目方按《房地產(chǎn)項目資料清單》提供全套有效、清晰的彩色掃描文件；資金方對項目資料審查通過后，資金方向項目方發(fā)出商務(wù)邀請函，在資金方與項目方就融資具體事宜進行初步溝通，達成合作協(xié)議后，資金方前往項目地考察項目進展，抵押物狀況等。資金方確定融資方案，募集資金；資金方與項目方共同辦理抵押登記手續(xù)，發(fā)放資金，資金方持續(xù)監(jiān)測項目的建設(shè)和經(jīng)營情況。抵押貸款企業(yè)要向擔(dān)保公司提供：（1）產(chǎn)權(quán)證明；（2）最近的產(chǎn)權(quán)評估證報告；（3）董事會通過抵押貸款的決議書（全體董事會成員簽名）；（4）抵押貸款申請書（5）最近的資產(chǎn)負債表，利潤表。房地產(chǎn)融資之短期借貸Qamp。AQ：房地產(chǎn)開發(fā)過程中有哪些需要短期借貸？A:開發(fā)商拿到土地證，辦理另外的3證需要繳納配套費等，可通過短期借貸；開發(fā)商在擁有土地證以及用地規(guī)劃許可證的情況下，變更土地性質(zhì)需要繳交相關(guān)費用，可通過短期借貸；開發(fā)商已擁有四證，但開工建設(shè)需要前期費用，開通過短期借貸。Q：開發(fā)商何時還款？A：開發(fā)商通過申請商業(yè)銀行土地抵押貸款償還；開發(fā)商通過項目出售，回收資金償還；開發(fā)商通過其他方式還款。Q：項目需要符合哪些融資條件？A：地區(qū)限制：全國一二三線城市（新疆、西藏等除外）；項目限制：市區(qū)的住宅房建設(shè)用地、城市中心的可售商業(yè)物業(yè)；融資期限：一般情況下6個月以內(nèi)；融資額度：1千萬至2億；配資比例：土地登記價或土地評估價的70%；融資利息：月息5~6%，展頭息，利息可分期支付。房地產(chǎn)融資之短期拆借Qamp。AQ:什么是房地產(chǎn)短期拆借?A: 房地產(chǎn)短期拆借又叫“還舊貸新”，表現(xiàn)為項目方不足資金償還上期貸款的本金和利息，需要非金融機構(gòu)先墊付還貸。在獲得新一期的貸款后，返還資金給非金融機構(gòu)的一種融資模式。Q：如何操作的？A：具體做法是貸款方（銀行）與開發(fā)商訂立《貸款承諾書》，規(guī)定按時還款和二次貸款方式，按照抵押物的價值評估貸款額度，抵押物一般是房產(chǎn)、物業(yè)等固定資產(chǎn)，同時還需提供擔(dān)保品，如股票、債券等有價證券。借款人在接到銀行還款通知的次日即須償還，如到期不能歸還，銀行有權(quán)出售其擔(dān)保品。如果客戶無法償還足夠的本金和利息，就要非銀行機構(gòu)墊付本金與利息。再通過抵押方式獲得新貸款，新貸款歸還非銀貸款，即“以貸還貸，獲得新貸”。Q：利率情況是怎樣的？ A：日利率日利率3‰4‰；%、%、%；月利率56% Q：短拆什么特點？A：； ：一般6個月以內(nèi)；、手續(xù)簡便，因而成交時間較短；，一般需要擔(dān)?；虻盅海耆且环N短期交易； 。Q：項目方需提供哪些資料？ A：； ； ；，法人身份證復(fù)印件； 、負責(zé)人、財務(wù)主管的簡歷； ； ； ； ；(包括經(jīng)營情況、公司的人員構(gòu)成、公司的近期重大事件、公司的發(fā)展計劃)；近年來獲境內(nèi)、境外評級機構(gòu)評級情況，近三年來有無違規(guī)經(jīng)營、遭受處罰及重大事件情況。Q：運作流程是怎樣的？A：； ； ； ； ； 。房地產(chǎn)融資之產(chǎn)權(quán)抵押融資Qamp。AQ:哪些產(chǎn)權(quán)可以抵押融資?A:非經(jīng)營類物業(yè)：紅本房、集資房；經(jīng)營中的物業(yè)：酒店、寫字樓、商場、商鋪、公寓； Q：需要具備哪些基本條件？ A：證件齊全：土地證、房產(chǎn)證；債權(quán)債務(wù)：未貸過款，能做抵押登記，可辦理他項權(quán)證；貸款額度：抵押物評估金額的20~50%；擔(dān)保放大：有擔(dān)保的條件下，貸款額度可放大1~2倍；城市限制：直轄市、省會城市、地級市以及其它經(jīng)濟發(fā)達城市。Q：項目方需提交哪些資料？ A：個人：土地證、房產(chǎn)證；企業(yè)：營業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、貸款卡、評估報告（甲級資質(zhì)評估所）。Q：如何操作？A：審理考察復(fù)審簽約抵押登記放款還款 Q：放款時間需要多長？ A：正常情況下兩個月以內(nèi)； Q：貸款期限是怎樣的？A：借款期限為1年以上，5年以下。Q：融資成本是多少呢？A：貸款是通過商業(yè)銀行的，利率參考當(dāng)期基準利率；貸款是通過其它金融機構(gòu)的，利率較高，年率20%左右；貸款是通過擔(dān)保公司擔(dān)保，~3%；貸款是通過中介顧問公司，那么融資顧問費1~3%。房地產(chǎn)融資之民間借貸Qamp。AQ:什么是房地產(chǎn)民間借貸？A:民間借貸，以溫州最出名。出借方的目標是獲得固定收益作為回報。民間資金往往被冠以“高利貸”的誤稱。出資方也叫銀主，做為民間資金的載體，很無奈。因為，投資其實不都是高利貸，不是同一個概念。Q：開發(fā)商一定要慎用民間借貸！A