【文章內(nèi)容簡介】 上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個?？偲矫鎸彶殡A段這個階段各地的叫法不一樣，聽得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等。在這里舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%?？雌饋磉@個計算應(yīng)該是沒有什么爭議了。但是且慢。這 3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場?，F(xiàn)在，爭議就來了，這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積?。繌哪睦锲鹚惆?？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正個人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計要求的。審總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，現(xiàn)在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實在是害死人啊。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設(shè)計規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬戶。這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設(shè)計好不好，只需要看兩個東西：你就這么走進(jìn)一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了。沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。為什么要這么強(qiáng)調(diào)這個管線綜合呢？如果它設(shè)計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商想進(jìn)來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。看電視的時候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標(biāo)志啊。管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設(shè)計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進(jìn)來，都得跟外面有個接口。但是接口在哪里呢？現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準(zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引，引到多少電算多少電。再說到這個排水許可證。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。現(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個東西反過來又影響管線綜合設(shè)計，事實上是一回事。再說立項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟(jì)時代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個東西應(yīng)該算什么。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環(huán)評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設(shè)項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。編制費用稍微給多點都沒關(guān)系。單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證劃部門對單體設(shè)計的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點。單體設(shè)計是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實單體建筑的設(shè)計方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？個人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。當(dāng)然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。這個時候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。立體機(jī)械停車位相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個小時那是非常正常的事情。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機(jī)械停車裝置那是絕對不會安裝的。那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。買的人也少。10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進(jìn)去，你另外還需要30平方米的進(jìn)車道。所以按經(jīng)驗值，每個停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是 35到45平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你這個車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。當(dāng)然這個是大概經(jīng)驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個。不過這個不代表一般規(guī)律。審?fù)陠误w設(shè)計，設(shè)計公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個過程比較沒什么技術(shù)含量。不值得多說。消防和人防專項審查這兩樣?xùn)|西搞死人。直接這么下兩個結(jié)論：沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)計是達(dá)標(biāo)的。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至于人防報建，這個東西莫名其妙。先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個大家心里要有數(shù)。我國的消防審查，在很多時候都是官僚的。另外呢，我們的開發(fā)商要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。另外我們的消費者也沒這種意識。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個1級防火門，那對業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來講，是非常不方便的?；旧蟻碇v，消防設(shè)計絕對不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。在這個方面，審查那也是越來越嚴(yán)。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠(yuǎn)流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。真要有空襲了絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們?，F(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。