房地產(chǎn)融資幾種常見(jiàn)方式(編輯修改稿)
2025-07-24 15:01 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè)獲得貸款，資金的提供者是銀行理財(cái)，B企業(yè)只是拿出一筆錢“墊一下”，獲取“通道費(fèi)”。更激進(jìn)的做法是，B企業(yè)可以不用拿出真金白銀。B企業(yè)投資信托計(jì)劃和轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)兩個(gè)合同可以在同一天簽署，這樣，銀行先按合同給B企業(yè)劃款，到賬后，B企業(yè)再給信托公司，信托公司再給A企業(yè)。整個(gè)流程只需一兩個(gè)小時(shí)。但是，此種模式已被銀監(jiān)會(huì)覺(jué)察。實(shí)質(zhì)貸款行―――（理財(cái)資金投資非登記轉(zhuǎn)讓）―→ 過(guò)橋企業(yè)的受益權(quán)―――（投資單一信托計(jì)劃）―→ 信托公司 ―――（信托貸款）―→ 借款企業(yè)―――――――→ 信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 ←―――――――― ―――――――→ 信托投資合同 ←――――――― ―――――→ 信托貸款合同 ←――若同一天簽署，可一天放款理財(cái)受讓財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃受益權(quán)的原理為：假定M企業(yè)需要貸款，它擁有一棟正在出租的商業(yè)物業(yè)。傳統(tǒng)的模式是，M企業(yè)將這棟物業(yè)抵押給信托公司，信托公司對(duì)其發(fā)放信托貸款，銀行理財(cái)計(jì)劃是信托計(jì)劃的委托人?！皠?chuàng)新”模式是，M企業(yè)將這棟商業(yè)物業(yè)委托給信托公司，設(shè)立一個(gè)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃，物業(yè)過(guò)戶到信托公司名下，這個(gè)信托計(jì)劃的受益人是M企業(yè)自己。然后，M企業(yè)再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)計(jì)劃，交易價(jià)格取決于物業(yè)預(yù)期的租金收益。此外，物業(yè)產(chǎn)生的租金收益歸集到信托公司，信托公司再劃撥給銀行理財(cái)計(jì)劃，如果租金收入低于預(yù)期，則由M企業(yè)補(bǔ)足。在轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)時(shí)，M企業(yè)一般還要和銀行理財(cái)計(jì)劃簽訂租金差額補(bǔ)足協(xié)議。這樣，M企業(yè)獲得融資，而銀行理財(cái)計(jì)劃擁有長(zhǎng)期的現(xiàn)金流(此類模式下，期限一般長(zhǎng)達(dá)68年)，銀行借信托公司之手控制了物業(yè)資產(chǎn)作為抵押。其結(jié)果與銀行理財(cái)計(jì)劃給M企業(yè)放一筆貸款，然后M企業(yè)分68年還款，效果相當(dāng)。在這個(gè)案例中，用以設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托的是一棟商業(yè)物業(yè)，實(shí)際上，任何有穩(wěn)定、可控現(xiàn)金流的資產(chǎn)都可以通過(guò)此模式操作。銀行理財(cái)資金之所以愿意投資一個(gè)回收期限長(zhǎng)達(dá)68年的現(xiàn)金流，是因?yàn)楝F(xiàn)在“長(zhǎng)期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)太難找了，何況物業(yè)實(shí)際是銀行控制的，長(zhǎng)期來(lái)看是升值的，抵押率也很低?！币晃汇y行理財(cái)投資經(jīng)理說(shuō)。而至于沒(méi)有進(jìn)行受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，會(huì)否影響相關(guān)法律效力，現(xiàn)有的法律法規(guī)并未對(duì)此有明確的強(qiáng)制性規(guī)定。一位信托法務(wù)人士表示。信托受讓銀行信貸票據(jù)資產(chǎn)，%提升至150%，%七、房地產(chǎn)融資之定向信托Qamp。AQ:什么是定向信托？A：定向信托還沒(méi)有一個(gè)官方的說(shuō)法，是為了與集合信托區(qū)別開(kāi)來(lái)，而約定俗成的一個(gè)概念，即信托的一種形式，指信托公司在募集資金時(shí)，其募集的對(duì)象是特定的投資者（不是有錢就能買），類似股票定向增發(fā)。Q:開(kāi)發(fā)商為何要選擇定向信托？A：因?yàn)?非銀信合作，受法律保護(hù)；能夠被信托公司優(yōu)先選擇；能快速協(xié)助客戶完成融資；為項(xiàng)目提供信用增級(jí)以提高成功發(fā)行的幾率。Q：怎樣操作？A：首先為項(xiàng)目方設(shè)計(jì)信托融資方案，并提供私募基金做為后續(xù)資金支持，然后推薦給符合信托條件的信托公司，信托公司在對(duì)我方提交的客戶信息和融資方案充分評(píng)估的基礎(chǔ)上，發(fā)行信托產(chǎn)品。Q：定向信托的投資范圍有哪些？A：有以下投資標(biāo)的：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（上市）公司股票的流通股；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（上市）公司股票的非流通股；二級(jí)資質(zhì)以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（非上市）公司的金融類股權(quán)；特殊條件下三級(jí)資質(zhì)以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（非上市）公司的可抵押固定資產(chǎn)。* 注意以下限制條件：省會(huì)城市和部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，三線以下城市無(wú)法操作；ST類股票不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的；虧損和業(yè)績(jī)披露預(yù)虧股票，未完成股改股票，不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的；近一年內(nèi)受到監(jiān)管處罰，不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的監(jiān)管認(rèn)定股價(jià)被惡意操縱的股票也不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的。Q：什么是增信作用？A：有兩作用，一是對(duì)質(zhì)押標(biāo)的折扣率的增信（1）流通股股票（含信托計(jì)劃到期前流通的限售股股票）信托折扣率融資增信45折（）(以自有資金認(rèn)購(gòu)次級(jí)受益權(quán)方式)（2）對(duì)信托計(jì)劃到期后仍未流通的限售股股票信托折扣率融資增信（根據(jù)對(duì)股票質(zhì)地和流通時(shí)間的判斷）(以自有資金認(rèn)購(gòu)次級(jí)受益權(quán)方式)（3）對(duì)未上市金融類股權(quán)信托折扣率融資增信凈資產(chǎn)9折(以自有資金認(rèn)購(gòu)次級(jí)受益權(quán)方式)二是對(duì)質(zhì)押標(biāo)的信用增級(jí)（1）我們可作為信托計(jì)劃的次級(jí)受益人，為項(xiàng)目提供信用增級(jí)。以投入資金作為優(yōu)先級(jí)受益人預(yù)期固定收益率實(shí)現(xiàn)的保證并作為投資顧問(wèn)參與信托收益分配的依據(jù)；（2）我們也可為客戶融資進(jìn)行直接擔(dān)保。Q：開(kāi)發(fā)商需要提交哪些資料？A：以下全部資料報(bào)批的項(xiàng)目建議書及批準(zhǔn)材料；項(xiàng)目提出的有關(guān)背景材料；可行性研究報(bào)告及批準(zhǔn)文件；自籌資金和其他建設(shè)資金籌集方案及落
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1