房地產(chǎn)融資途徑(編輯修改稿)
2025-07-22 00:23 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 香港上市了，它的上市為地產(chǎn)融資提供了一個新的渠道。:從華潤成功入主萬科之后，房地產(chǎn)行業(yè)大開強強聯(lián)合之風。soho中國和華遠集團簽訂關于尚都項目合作的系列協(xié)議。雙方采用股權(quán)合作的形式，soho中國負責二、三期開發(fā)，華遠持負責一期銷售。，%的股權(quán)，成為萬通地產(chǎn)的戰(zhàn)略投資人。國內(nèi)十余家知名房企聯(lián)手打造的行業(yè)連鎖的組織——中城聯(lián)盟的第一個實質(zhì)性地產(chǎn)項目也正式進入實施階段，鄭州聯(lián)盟新城在鄭州破土動工。，“收購兼并”也是一波剛息一波又起，合作開發(fā)似乎成了房地產(chǎn)行業(yè)有別于其它行業(yè)的特色之一。10月11日，萬科企業(yè)股份有限公司與招商局地產(chǎn)在深圳蛇口簽訂協(xié)議，雙方各自投資675萬元分別取得45%的股權(quán)。房地產(chǎn)融資渠道再添新品:典當以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開發(fā)商的融資渠道之一，利用手上包括不動產(chǎn)在內(nèi)的不易變現(xiàn)資產(chǎn)來換取企業(yè)所急需的后續(xù)發(fā)展資金，典當行業(yè)作為銀行信貸融資的拾遺補闕，已開始顯現(xiàn)出其靈活便捷的特性，為房地產(chǎn)個人投資和中小企業(yè)融資提供了全新途徑。一些手中已經(jīng)有新項目開工的發(fā)展商，由于前期資金尚未回籠，銀行貸款又遲遲未到位，因此短期資金壓力對地產(chǎn)來講也很難度過。所以為此目的而走進典當行的地產(chǎn)企業(yè)也在增多。以上海為例，在華聯(lián)、恒隆等典當行里，各企業(yè)都在融資。恒隆典當行日前就剛剛接受一筆房產(chǎn)整體項目的典當?shù)盅喝谫Y，融資協(xié)議總額度達到萬元?！巴恋氐洚敗钡姆绞揭彩艿皆S多城市開發(fā)商的追捧。:外資銀行放開人民幣業(yè)務為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資新添又一渠道，但外資銀行普遍認為中國的房地產(chǎn)開發(fā)很不規(guī)范，存在風險較大，不會輕易開辦房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務，因此經(jīng)營人民幣業(yè)務對于緩解目前國內(nèi)開發(fā)商融資困難的作用不大，同時外資銀行對其貸款的審批和評估遠比中資銀行嚴格。股權(quán)融資渠道選擇與分析（一）nasdaq上市融資優(yōu)點：如果上市融資成功則迅速與國際資本市場接軌，并解決企業(yè)發(fā)展的資本瓶頸；難點：1）從已在nasdaq上市和準備上市的中國企業(yè)來看，均為處于行業(yè)上升階段的高科技類公司，目前尚無中國的房地產(chǎn)公司在nasdaq首次公募發(fā)行上市的案例，海外投資者對該類公司的投資興趣與估值預期難以判斷，至少尚未形成市場熱點。因此，若想通過ipo在nasdaq上市，應先與有關的投資銀行和海外基金進行實際溝通，摸清自己的市場定位；2）若通過反向收購借殼在nasdaq上市，可暫時避開行業(yè)問題和投資者預期，但買殼上市法律風險較高，需支付一定成本，而后期進行增發(fā)融資難度并未減輕，仍會面臨上述提到的各種問題。分析判斷：nasdaq上市融資成功收益最大，操作難度最高。（二）香港上市優(yōu)點：1）如果ipo融資成功仍可進入國際資本市場，解決企業(yè)發(fā)展的資本瓶頸，轉(zhuǎn)變身份；2）地產(chǎn)類的行業(yè)概念不會成為上市障礙 缺點與難點：1）香港市場對國內(nèi)地產(chǎn)類公司估值水平較低，融資額度被降低，成本提高；2）上市審查嚴格、監(jiān)管力度均比國內(nèi)市場高。分析判斷：從收益角度而言較為中庸，但從操作角度以及短期內(nèi)給公司提供有效的資金支持看不失為一個選擇。（三）國內(nèi)a股上市優(yōu)點：1）市盈率估值水平仍較海外市場高，融資成本低；2）股權(quán)分置辦法已啟動，發(fā)起人股的流通性問題基本解決；3）從案例看，6月，保利房地產(chǎn)股份有限公司的首發(fā)申請獲批。其后，金地集團的增發(fā)獲通過；萬科和金融街的再融資申請皆獲批準，a股市場對方地產(chǎn)企業(yè)融資需求持歡迎態(tài)度；缺點：1）a股市場股票未來形勢難以判斷；2）審批嚴。分析判斷：上市收益較高，但短期內(nèi)ipo不具有可操作性。（四）私募基金國際資本市場有大量資金，它們十分看好中國的高增長性和增長空間，非常樂意到中國來進行私募投資。戰(zhàn)略私募是指通過非公共市場的手段定向引入具有戰(zhàn)略價值的股權(quán)投資者，即戰(zhàn)略投資者。其優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，可以幫助企業(yè)改善股東結(jié)構(gòu)，同時建立起有利于上市的治理結(jié)構(gòu)、監(jiān)管體系、法律框架和財務制度。其次，可以幫助企業(yè)比較好地解決員工激勵問題，建立起有利于上市的員工激勵制度。第三，可以通過引入戰(zhàn)略資本幫助企業(yè)迅速擴大規(guī)模，從而在未來上市的時候更容易獲得投資者的追捧。第四，戰(zhàn)略投資者（特別是國際戰(zhàn)略投資者）所具有的市場視野、產(chǎn)業(yè)運作經(jīng)驗和戰(zhàn)略資源可以幫助企業(yè)更快地成長和成熟起來，也更有可能產(chǎn)生立竿見影的協(xié)同效應，在較短的時間內(nèi)改善企業(yè)的收入、成本結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的核心
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