【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 目和特定的企業(yè)和團(tuán)隊(duì)，它也可以是專門化的投資機(jī)構(gòu)和投資基金，以尋求快速進(jìn)入和快速退出，獲得較高的資本回報(bào)為動(dòng)力。在中國房地產(chǎn)行業(yè)一路高走的形勢(shì)下，一方面，有太多的房地產(chǎn)項(xiàng)目缺錢，一方面，有太多的民間資金在尋找優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目，問題在于如何讓優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目與資本直接對(duì)接？答案是可以通過優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)私募基金管理公司，如。開發(fā)商與資金方對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)判斷方向是不一致的：因?yàn)橘Y金方只能夠承擔(dān)那種可以計(jì)算和承受的風(fēng)險(xiǎn)；而如果項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)還完全掌握在開發(fā)商的手中，那么資金方的唯一選擇就是放棄。資金方往往非常關(guān)注項(xiàng)目的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目投入的回報(bào)（即資金的退出）只有是將項(xiàng)目建筑物業(yè)售出這樣的途徑，特別是在當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和金融市場(chǎng)條件下，銷售物業(yè)只能是唯一的選擇，假如市場(chǎng)環(huán)境不利于銷售，資金方往往要求開發(fā)商通過降價(jià)出售以獲得償付現(xiàn)金，這與開發(fā)商的利益訴求是相悖的。房地產(chǎn)融資之信托收益權(quán)銀行理財(cái)計(jì)劃投資信托收益權(quán)，達(dá)到“曲線”為開發(fā)商融資的目的主要有兩種模式，找開發(fā)商“過橋”，銀行理財(cái)計(jì)劃投資信托受益權(quán)，但不作受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記；或是開發(fā)商設(shè)立自益型財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃，再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)資金。前者主要是XY銀行等銀行在操作，后者大規(guī)模被GS銀行采用。“過橋”模式的交易結(jié)構(gòu)大致為：假定A企業(yè)需要融資，B企業(yè)(可以是央企的財(cái)務(wù)公司、資產(chǎn)管理公司、金融機(jī)構(gòu)等)以單一信托方式投資一個(gè)信托計(jì)劃，這個(gè)信托計(jì)劃給A企業(yè)發(fā)放一筆貸款(或其它投資方式提供一筆融資).B企業(yè)再將自己手中的信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)計(jì)劃。這樣，A企業(yè)獲得貸款，資金的提供者是銀行理財(cái)，B企業(yè)只是拿出一筆錢“墊一下”，獲取“通道費(fèi)”。更激進(jìn)的做法是，B企業(yè)可以不用拿出真金白銀。B企業(yè)投資信托計(jì)劃和轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)兩個(gè)合同可以在同一天簽署，這樣，銀行先按合同給B企業(yè)劃款，到賬后，B企業(yè)再給信托公司，信托公司再給A企業(yè)。整個(gè)流程只需一兩個(gè)小時(shí)。但是，此種模式已被銀監(jiān)會(huì)覺察。實(shí)質(zhì)貸款行―――（理財(cái)資金投資非登記轉(zhuǎn)讓）―→ 過橋企業(yè)的受益權(quán)―――（投資單一信托計(jì)劃）―→ 信托公司 ―――（信托貸款）―→ 借款企業(yè)―――――――→ 信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 ←―――――――― ―――――――→ 信托投資合同 ←――――――― ―――――→ 信托貸款合同 ←――若同一天簽署，可一天放款理財(cái)受讓財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃受益權(quán)的原理為：假定M企業(yè)需要貸款，它擁有一棟正在出租的商業(yè)物業(yè)。傳統(tǒng)的模式是，M企業(yè)將這棟物業(yè)抵押給信托公司，信托公司對(duì)其發(fā)放信托貸款，銀行理財(cái)計(jì)劃是信托計(jì)劃的委托人?！皠?chuàng)新”模式是，M企業(yè)將這棟商業(yè)物業(yè)委托給信托公司，設(shè)立一個(gè)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃，物業(yè)過戶到信托公司名下，這個(gè)信托計(jì)劃的受益人是M企業(yè)自己。然后，M企業(yè)再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)計(jì)劃，交易價(jià)格取決于物業(yè)預(yù)期的租金收益。此外，物業(yè)產(chǎn)生的租金收益歸集到信托公司，信托公司再劃撥給銀行理財(cái)計(jì)劃，如果租金收入低于預(yù)期，則由M企業(yè)補(bǔ)足。在轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)時(shí)，M企業(yè)一般還要和銀行理財(cái)計(jì)劃簽訂租金差額補(bǔ)足協(xié)議。這樣，M企業(yè)獲得融資，而銀行理財(cái)計(jì)劃擁有長期的現(xiàn)金流(此類模式下，期限一般長達(dá)68年)，銀行借信托公司之手控制了物業(yè)資產(chǎn)作為抵押。其結(jié)果與銀行理財(cái)計(jì)劃給M企業(yè)放一筆貸款，然后M企業(yè)分68年還款，效果相當(dāng)。在這個(gè)案例中，用以設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托的是一棟商業(yè)物業(yè)，實(shí)際上，任何有穩(wěn)定、可控現(xiàn)金流的資產(chǎn)都可以通過此模式操作。銀行理財(cái)資金之所以愿意投資一個(gè)回收期限長達(dá)68年的現(xiàn)金流，是因?yàn)楝F(xiàn)在“長期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)太難找了，何況物業(yè)實(shí)際是銀行控制的，長期來看是升值的，抵押率也很低?！币晃汇y行理財(cái)投資經(jīng)理說。而至于沒有進(jìn)行受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，會(huì)否影響相關(guān)法律效力，現(xiàn)有的法律法規(guī)并未對(duì)此有明確的強(qiáng)制性規(guī)定。一位信托法務(wù)人士表示。信托受讓銀行信貸票據(jù)資產(chǎn)，%提升至150%，%房地產(chǎn)融資之定向信托Qamp。AQ:什么是定向信托？A：定向信托還沒有一個(gè)官方的說法，是為了與集合信托區(qū)別開來，而約定俗成的一個(gè)概念，即信托的一種形式，指信托公司在募集資金時(shí)，其募集的對(duì)象是特定的投資者（不是有錢就能買），類似股票定向增發(fā)。Q:開發(fā)商為何要選擇定向信托？ A：非銀信合作，受法律保護(hù)；能夠被信托公司優(yōu)先選擇；能快速協(xié)助客戶完成融資；為項(xiàng)目提供信用增級(jí)以提高成功發(fā)行的幾率。Q：怎樣操作？A：首先為項(xiàng)目方設(shè)計(jì)信托融資方案，并提供私募基金做為后續(xù)資金支持，然后推薦給符合信托條件的信托公司，信托公司在對(duì)我方提交的客戶信息和融資方案充分評(píng)估的基礎(chǔ)上，發(fā)行信托產(chǎn)品。Q：定向信托的投資范圍有哪些？ A：有以下投資標(biāo)的：房地產(chǎn)開發(fā)（上市）公司股票的流通股；房地產(chǎn)開發(fā)（上市）公司股票的非流通股；二級(jí)資質(zhì)以上房地產(chǎn)開發(fā)（非上市）公司的金融類股權(quán)；特殊條件下三級(jí)資質(zhì)以上房地產(chǎn)開發(fā)（非上市）公司的可抵押固定資產(chǎn)。* 注意以下限制條件：省會(huì)城市和部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，三線以下城市無法操作；ST類股票不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的；虧損和業(yè)績披露預(yù)虧股票，未完成股改股票，不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的；近一年內(nèi)受到監(jiān)管處罰，不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的監(jiān)管認(rèn)定股價(jià)被惡意操縱的股票也不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的。Q：什么是增信作用？A：有兩作用，一是對(duì)質(zhì)押標(biāo)的折扣率的增信（1）流通股股票（含信托計(jì)劃到期前流通的限售股股票）（2）對(duì)信托計(jì)劃到期后仍未流通的限售股股票（3）對(duì)未上市金融類股權(quán)二是對(duì)質(zhì)押標(biāo)的信用增級(jí)（1）我們可作為信托計(jì)劃的次級(jí)受益人，為項(xiàng)目提供信用增級(jí)。以投入資金作為優(yōu)先級(jí)受益人預(yù)期固定收益率實(shí)現(xiàn)的保證并作為投資顧問參與信托收益分配的依據(jù)；（2）我們也可為客戶融資進(jìn)行直接擔(dān)保。Q：開發(fā)商需要提交哪些資料？ A：以下全部資料報(bào)批的項(xiàng)目建議書及批準(zhǔn)材料；項(xiàng)目提出的有關(guān)背景材料；可行性研究報(bào)告及批準(zhǔn)文件；自籌資金和其他建設(shè)資金籌集方案及落實(shí)資金來源的證明材料；項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作完成情況報(bào)告；開戶證明，商務(wù)合同、訂單或意向書；經(jīng)營計(jì)劃、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、流動(dòng)資金補(bǔ)充計(jì)劃；房地產(chǎn)企業(yè)：土地證、土地規(guī)劃證、建設(shè)規(guī)劃許可證、開工許可證； Q：利率？A：主要跟開發(fā)企業(yè)資質(zhì)有關(guān)一級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在15%二級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在18%三級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在20以上%房地產(chǎn)融資之集合信托Qamp。A集合信托=銀信合作 Q：什么是銀信合作？A：銀信合作是指央行為了防止經(jīng)濟(jì)過熱而出臺(tái)政策限制商業(yè)銀行放貸，迫使商業(yè)銀行的貸款額度不超過上一年的一定數(shù)額，而現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)本身對(duì)貸款的需求增量很大，這時(shí)候商業(yè)銀行為了繞過政策限制而采用了銀信合作的方式，通過信托公司來發(fā)放貸款。Q：集合信托有哪些模式？ A：大概有4種：信托貸款型、權(quán)益投資型、股權(quán)投資型、財(cái)產(chǎn)信托型。Q：具體操作是怎樣的？A：由銀行作為發(fā)起端，通過銷售理財(cái)產(chǎn)品集合資金后，由銀行作為單一委托人將資金信托給信托公司，向目標(biāo)公司發(fā)放貸款。這些公司基本都是銀行的長期穩(wěn)定客戶，資產(chǎn)質(zhì)量較好，且大部分占用銀行的授信額度，最終的風(fēng)險(xiǎn)是在銀行端。如此使得央行調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)政策的工具失靈，所以最近央行出臺(tái)政策叫停銀信合作。金融創(chuàng)新的動(dòng)力有兩種：一為因客戶需求而創(chuàng)新，二為因規(guī)避政策而創(chuàng)新。金融創(chuàng)新與監(jiān)督機(jī)構(gòu)永遠(yuǎn)是矛盾的對(duì)立體。銀信合作的相關(guān)規(guī)定銀行與信托公司業(yè)務(wù)合作指引關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)。* 小貼士：銀監(jiān)發(fā)布的幾個(gè)重要通知：《中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范銀信合作有關(guān)事項(xiàng)的通知》《中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及信貸資產(chǎn)類理財(cái)業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》 《中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》 《中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》 《銀監(jiān)發(fā)（2010）72號(hào)》 《銀監(jiān)發(fā)〔2010〕72號(hào)》本通知所稱銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，是指商業(yè)銀行將客戶理財(cái)資金委托給信托公司，由信托公司擔(dān)任受托人并按照信托文件的約定進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。上述客戶包括個(gè)人客戶(包括私人銀行客戶)和機(jī)構(gòu)客戶。商業(yè)銀行代為推介信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品不在本通知規(guī)范范圍之內(nèi)。信托公司在開展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)過程中，應(yīng)堅(jiān)持自主管理原則，嚴(yán)格履行項(xiàng)目選擇、盡職調(diào)查、投資決策、后續(xù)管理等主要職責(zé)，不得開展通道類業(yè)務(wù)。信托公司開展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，信托產(chǎn)品期限均不得低于一年。商業(yè)銀行和信托公司開展融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，應(yīng)遵守以下原則：(1)自本通知發(fā)布之日起，對(duì)信托公司融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)實(shí)