【文章內(nèi)容簡介】 投資條款進(jìn)行艱苦的談判，經(jīng)常因?yàn)槟骋粭l款不能達(dá)成一致而放棄投資，基金投資的項(xiàng)目可以說是百里挑一，而在開發(fā)商自己管理的資金中，很難想象對項(xiàng)目有認(rèn)真的盡職調(diào)查和管理，一旦項(xiàng)目出現(xiàn)問題或者國家對地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的情況，資金鏈很難得到保障第二篇：房地產(chǎn)融資方式歸納一、資本市場融資，和其他行業(yè)一樣：境內(nèi)外上市、境內(nèi)發(fā)債、海外債、定向不定向增發(fā)，還有在香港、新加坡發(fā)REITs也算；二、銀行貸款：開發(fā)貸、經(jīng)營性物業(yè)貸、流動(dòng)貸款、委托貸款、并購貸。優(yōu)勢：成本低；劣勢：要求高；三、信托融資：信托開發(fā)貸、信托經(jīng)營性物業(yè)貸、明股實(shí)債、股+債、信托+有限合伙；四、公墓基金子公司資產(chǎn)管理計(jì)劃：較信托優(yōu)勢：（1）不用信托牌照；（2）事后備案，信托是事前備案；（3）注冊資本要求低；較信托劣勢：需要通過金融機(jī)構(gòu)，不能直接放貸。五、券商資管：優(yōu)勢不明顯，必須通過信托計(jì)劃或基金子公司資管計(jì)劃；六、保險(xiǎn)資金：項(xiàng)目直投只可以投商業(yè)地產(chǎn)，需要兩證。另可以購買投資于地產(chǎn)項(xiàng)目的集合信托計(jì)劃（單家限額20%）；七、私募基金：即有限合伙，可通過第三方財(cái)富管理募集資金，靈活不監(jiān)管，成本高。可以作一些結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)；八、四大資產(chǎn)管理公司（華融、信達(dá)、東方、長城）融資：成本高；九、與實(shí)力開發(fā)商股權(quán)合作：降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也降低經(jīng)營收益，雙刃劍；十、供應(yīng)商融資：（1）總包、合作方墊資；（2）銀行保理業(yè)務(wù)；十一、典當(dāng)、租賃和小貸，適用于有個(gè)把項(xiàng)目的小小小開發(fā)商。第三篇：房地產(chǎn)融資方式房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展離不開資金的支持。中國人民銀行121號(hào)文件《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的頒布實(shí)施，在為房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象降溫的同時(shí)，也使資金密集型房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了“釜底抽薪”的危機(jī)感和焦慮感。國家信貸新政策下，房地產(chǎn)業(yè)如何沖破融資困境，保持穩(wěn)定健康發(fā)展？本文就這一話題談一點(diǎn)粗淺看法。一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀（一）融資規(guī)模持續(xù)增長近幾年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)業(yè)每年的資金來源總量不斷上漲，2001～2005年短短4年里，（參見表11）。（二）銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主要渠道僅以上表2001年數(shù)據(jù)為例。2001年房地產(chǎn)業(yè)資金來源總計(jì)7696億元，其中：國內(nèi)貸款1692億元，%；自籌資金2184億元，%；其他資金來源3671億元，%?？梢?，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計(jì)占總資金來源的98%左右，呈三足鼎立的態(tài)勢，看起來比較合理。但是經(jīng)過仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn)，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%～40%為企業(yè)從銀行獲得的流動(dòng)資金貸款，其余為各種施工企業(yè)墊款或材料商墊款；其他資金來源中，80%以上為個(gè)人購房者交付的各種定金及預(yù)收款。這樣總計(jì)起來，有60%～70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持（部分企業(yè)甚至達(dá)到70%～80%）。（三）股票融資債券融資在房地產(chǎn)金融中所占比例小2002年以前國家對房地產(chǎn)企業(yè)上市融資和發(fā)行企業(yè)債券控制得非常嚴(yán)格，截至2005年末我國房地產(chǎn)上市公司只有80家，僅占全部上市公司總量的2%，%。依據(jù)表11數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)，債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比例一直很低，且2002年以來呈現(xiàn)快速下滑的趨勢，%左右。（四）房地產(chǎn)資金信托活躍,%，%。尤其是在2003年6月央行出臺(tái)121號(hào)文件后，全國許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把目光投向了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。2004年我國房地產(chǎn)信托業(yè)繼續(xù)以較高速度增長，直到2005年9月中國銀監(jiān)會(huì)頒發(fā)212號(hào)文件——《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（以下簡稱212號(hào)文），對信托融資進(jìn)行嚴(yán)格限制，給我國剛剛有所起色的房地產(chǎn)信托業(yè)又上了一道“緊箍咒”。二、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問題（一）融資渠道過于單一從上面對表11的分析中可以得知，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源中有60%～70%直接或間接來自銀行，只有少數(shù)企業(yè)的自有資金能達(dá)到目前35%的銀行貸款要求，相當(dāng)部分開發(fā)企業(yè)的自有資金不足10%。這種高負(fù)債的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不利于整個(gè)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。（二）銀行體系所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與收益不對稱作為自負(fù)盈虧的企業(yè)，銀行對外投資講求的是風(fēng)險(xiǎn)與收益的對等性。而我國目前銀行業(yè)從房地產(chǎn)業(yè)獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔(dān)的卻是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)高負(fù)債的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)所導(dǎo)致的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)和收益處于極度的不對等狀態(tài)，再加上各種違規(guī)貸款的存在，整個(gè)房地產(chǎn)金融面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)，不利于銀行體系的穩(wěn)定。（三）缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系就房地產(chǎn)體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產(chǎn)金融體系，專業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)缺位嚴(yán)重；缺乏規(guī)?；?、多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系；缺乏獨(dú)立有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)體系；缺乏房地產(chǎn)金融二級市場等等。（四）房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制尚不完善目前，我國房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設(shè)相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言是滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待于制訂。（五）房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸亟待突破為防范整個(gè)金融體系出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，央行于2003年6月頒布實(shí)施了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中的開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、流動(dòng)資金貸款、施工企業(yè)墊資、自有資金比例等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產(chǎn)信貸新政下如何融資成為關(guān)系企業(yè)生死存亡的必須盡快解決好的關(guān)鍵問題。三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略分析（一）發(fā)展多元化直接融資銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特征，到期還本付息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也較大。因此應(yīng)大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產(chǎn)債券市場以外，還可以發(fā)展市場化直接融資，建立多層次的房地產(chǎn)金融體系。房地產(chǎn)信托是信托金融工具在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用。目前我國房地產(chǎn)信托基本上參照銀行貸款的有關(guān)條款執(zhí)行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信托公司在委托貸款方面的監(jiān)控、管理、經(jīng)營能力和經(jīng)驗(yàn)可能不如銀行，因而很難起到有效的風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)管理作用。此外，我國目前真正意義上的信托投資機(jī)構(gòu)并不多，且絕大多數(shù)在房地產(chǎn)信托融資方面并無良好建樹。因此，一方面應(yīng)建立和培養(yǎng)一批真正意義上的房地產(chǎn)信托投資機(jī)構(gòu)，另一方面應(yīng)在加強(qiáng)對房地產(chǎn)信托監(jiān)管的同時(shí)，通過完善房地產(chǎn)金融市場，規(guī)范和發(fā)展信托融資方式，使之成為房地產(chǎn)業(yè)融資的一條主要通道。，推動(dòng)住房抵押貸款證券化住房抵押貸款證券化，就是將金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券（主要以抵押貸款作為擔(dān)保的債券），并通過二級市場進(jìn)行交易，轉(zhuǎn)賣給市場投資者，以達(dá)到融通資金和把抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分散給市場眾多投資者的目的。二級市場（個(gè)人房貸市場）的運(yùn)作不僅使得一級市場（開發(fā)貸款市場）有了穩(wěn)定的資金來源，而且極大地增強(qiáng)了住房抵押貸款的安全性和流動(dòng)性，有效實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，同時(shí)也為證券市場提供了一種具有較高信譽(yù)的中長期投資工具。在美國，經(jīng)過聯(lián)邦金融中介機(jī)構(gòu)擔(dān)保過的房地產(chǎn)抵押貸款證券化金融產(chǎn)品，具有類似于政府債券的信譽(yù)。而且由于二級市場產(chǎn)品相對于政府債券具有更高的收益率，受到保險(xiǎn)、養(yǎng)老基金等中長期投資者的歡迎。目前，我國的房貸證券化試點(diǎn)已進(jìn)入方案設(shè)計(jì)階段，各地宜根據(jù)國家相關(guān)政策，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，積極推動(dòng)住房抵押貸款證券化進(jìn)程。借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，逐步建立和完善政府干預(yù)與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的多層次房地產(chǎn)金融體系，以促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展，加速銀行資金周轉(zhuǎn)，降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)范各種融資行為并加強(qiáng)監(jiān)督管理，以防止在降低銀行風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)產(chǎn)生新的隱患，引發(fā)新的金融風(fēng)險(xiǎn)。如對房地產(chǎn)證券化給予明確的法律依據(jù)；加快修訂《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》，盡快出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)投資基金法》等等。（二）進(jìn)一步完善間接融資我國是一個(gè)間接融資占絕對比重的國家，在較長的一段時(shí)間里銀行間接融資仍然是房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要渠道。因此，要進(jìn)一步改進(jìn)和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產(chǎn)企業(yè)提供服務(wù)。目前雖然各大銀行在個(gè)人按揭貸款方面創(chuàng)新不斷，但在房地產(chǎn)企業(yè)融資方式上缺乏創(chuàng)新。建議銀行業(yè)針對房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)和現(xiàn)狀，提供一些有特色的信貸服務(wù)，如建立一種將中外銀行、擔(dān)保機(jī)構(gòu)有效結(jié)合，為企業(yè)提供貸款的融資方式，具體可采取的模式，如：中資銀行+外資銀行；中資銀行+信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)；中資銀行+信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)+擔(dān)保企業(yè)；中資銀行+擔(dān)保企業(yè)甲+擔(dān)保企業(yè)乙，等等，為企業(yè)提供各種擔(dān)保和抵押貸款。直接融資雖然形式多樣，但對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數(shù)開發(fā)企業(yè)比較容易接受和實(shí)現(xiàn)的融資方式。建議更多的開發(fā)企業(yè)積極嘗試探索將直接融資轉(zhuǎn)化為間接融資的新融資途徑。（三）探索建立組合式融資模式組合式融資就是將各種融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時(shí)期、不同條件下進(jìn)行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，又能在最大程度上降低企業(yè)的資金成本。例如，在成立初期采取自有資金+吸收股權(quán)投資的組合融資策略，吸收新的投資者進(jìn)入，成立項(xiàng)目合資公司，實(shí)行利潤分成，進(jìn)行原始資本積累；在成長期采取銀行信貸+商業(yè)信用或吸收風(fēng)險(xiǎn)投資+股權(quán)投資的組合融資策略；在成熟期采取信托融資+國外投資基金合作；在衰退期適當(dāng)收縮投資規(guī)?；蛭諏?shí)力雄厚的開發(fā)企業(yè)或投資機(jī)構(gòu)的加盟。第四篇：房地產(chǎn)融資幾種常見方式信托房地產(chǎn)融資幾種常見方式信托、私募基金、短拆、過橋房地產(chǎn)融資之土地抵押貸款Q:什么是土地抵押貸款？ A：指債務(wù)人以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為。土地抵押是不動(dòng)產(chǎn)抵押的最基本形式，一般通過土地契約進(jìn)行。抵押權(quán)本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，即債權(quán)人在他人之物上得到償還債務(wù)保證的一種擔(dān)保物權(quán)。Q：什么叫做土地抵押？A：亦即債務(wù)人或第三人以物權(quán)作為履行債務(wù)的保證。其實(shí)質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護(hù)財(cái)產(chǎn)的合法性和有效性。Q：辦理土地抵押長期貸款流程？A：1 首先根據(jù)需要申請的貸款額度及貸款機(jī)構(gòu)許諾的抵押率(放款額/抵押物評估值), 與貸款機(jī)構(gòu)信貸人員一起帶著評估報(bào)告及公司的關(guān)證件(營業(yè)執(zhí)照等)到國土局地籍科辦理抵押登記,(或董事會(huì)決議),：辦理土地抵押短期貸款操作流程？A：項(xiàng)目方提供用於初審的下列前端資料(有效、清晰的彩色掃描文件)：A、貸款申請書，寫明項(xiàng)目概況、貸款金額及期限，用款計(jì)劃，還款來源，還款計(jì)劃； B、項(xiàng)目方營業(yè)執(zhí)照副本、貸款卡、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； C、抵押物所有權(quán)證明（國有土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等），D、評估機(jī)構(gòu)出具的抵押物價(jià)值評估報(bào)告或預(yù)評估資料； E、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；F、上一資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表，最好是經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告，最近一個(gè)月的財(cái)務(wù)報(bào)表。資金方初審?fù)ㄟ^后，項(xiàng)目方與顧問方簽署《融資顧問合同》；項(xiàng)目方按《房地產(chǎn)項(xiàng)目資料清單》提供全套有效、清晰的彩色掃描文件；資金方對項(xiàng)目資料審查通過后，資金方向項(xiàng)目方發(fā)出商務(wù)邀請函，在資金方與項(xiàng)目方就融資具體事宜進(jìn)行初步溝通，達(dá)成合作協(xié)議后，資金方前往項(xiàng)目地考察項(xiàng)目進(jìn)展，抵押物狀況等。資金方確定融資方案，募集資金；資金方與項(xiàng)目方共同辦理抵押登記手續(xù)，發(fā)放資金，資金方持續(xù)監(jiān)測項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營情況。抵押貸款企業(yè)要向擔(dān)保公司提供：（1）產(chǎn)權(quán)證明；（2）最近的產(chǎn)權(quán)評估證報(bào)告；（3）董事會(huì)通過抵押貸款的決議書（全體董事會(huì)成員簽名）；（4）抵押貸款申請書（5）最近的資產(chǎn)負(fù)債表，利潤表。房地產(chǎn)融資之短期借貸Qamp。A(Q：房地產(chǎn)開發(fā)過程中有哪些需要短期借貸？A:開發(fā)商拿到土地證，辦理另外的3證需要繳納配套費(fèi)等