【正文】 債權(quán)人在他人之物上得到償還債務(wù)保證的一種擔(dān)保物權(quán)。A(Q：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中有哪些需要短期借貸？A:開(kāi)發(fā)商拿到土地證，辦理另外的3證需要繳納配套費(fèi)等，可通過(guò)短期借貸；開(kāi)發(fā)商在擁有土地證以及用地規(guī)劃許可證的情況下，變更土地性質(zhì)需要繳交相關(guān)費(fèi)用，可通過(guò)短期借貸；開(kāi)發(fā)商已擁有四證，但開(kāi)工建設(shè)需要前期費(fèi)用，開(kāi)通過(guò)短期借貸。再通過(guò)抵押方式獲得新貸款，新貸款歸還非銀貸款，即“以貸還貸，獲得新貸”。Q：融資成本是多少呢？A：貸款是通過(guò)商業(yè)銀行的，利率參考當(dāng)期基準(zhǔn)利率；貸款是通過(guò)其它金融機(jī)構(gòu)的，利率較高，年率20%左右；貸款是通過(guò)擔(dān)保公司擔(dān)保，~3%；貸款是通過(guò)中介顧問(wèn)公司，那么融資顧問(wèn)費(fèi)1~3%。民間借貸基本上是以非法的形式在民間生存、存在和發(fā)展，也基本上是以高利貸的形式實(shí)現(xiàn)民間資金的流通與流動(dòng)。資金方往往非常關(guān)注項(xiàng)目的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目投入的回報(bào)（即資金的退出）只有是將項(xiàng)目建筑物業(yè)售出這樣的途徑，特別是在當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和金融市場(chǎng)條件下，銷售物業(yè)只能是唯一的選擇，假如市場(chǎng)環(huán)境不利于銷售，資金方往往要求開(kāi)發(fā)商通過(guò)降價(jià)出售以獲得償付現(xiàn)金，這與開(kāi)發(fā)商的利益訴求是相悖的。整個(gè)流程只需一兩個(gè)小時(shí)。這樣，M企業(yè)獲得融資，而銀行理財(cái)計(jì)劃擁有長(zhǎng)期的現(xiàn)金流(此類模式下，期限一般長(zhǎng)達(dá)68年)，銀行借信托公司之手控制了物業(yè)資產(chǎn)作為抵押。AQ:什么是定向信托？ A：定向信托還沒(méi)有一個(gè)官方的說(shuō)法，是為了與集合信托區(qū)別開(kāi)來(lái)，而約定俗成的一個(gè)概念，即信托的一種形式，指信托公司在募集資金時(shí)，其募集的對(duì)象是特定的投資者（不是有錢就能買），類似股票定向增發(fā)。房地產(chǎn)融資之集合信托Qamp。銀信合作的相關(guān)規(guī)定銀行與信托公司業(yè)務(wù)合作指引關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)。(2)信托公司信托產(chǎn)品均不得設(shè)計(jì)為開(kāi)放式。信托公司的理財(cái)要積極落實(shí)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，引導(dǎo)資金投向有效益的新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥、信息網(wǎng)絡(luò)、高端制造產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整作出積極貢獻(xiàn)。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間，全程派駐基金管理團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行監(jiān)管，確保資金用于項(xiàng)目合理開(kāi)發(fā)。土地成本：土地價(jià)格低于周邊同類型地塊，樓面地價(jià)合理。Q：需要多少成本？A：基金模式不同，成本各不一樣：股權(quán)式基金，基金對(duì)外投資的收益計(jì)算方式為分紅；管理人的收益包括：管理費(fèi)3%，加上基金投資收益的10%，再加上投資者收益的10%；投資者的收益可以為利息，也以為約定分紅，更可以是股債結(jié)合。完全主動(dòng)型基金：無(wú)需開(kāi)發(fā)商，管理公司+基金公司+土地所有者。二是考察做為基金管理人的背景和實(shí)力。其中，房地產(chǎn)股權(quán)類信托最常用，其優(yōu)勢(shì)在于可以墊付土地出讓金，而銀行貸款不可以。其中，對(duì)于我們?nèi)谫Y來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目進(jìn)度設(shè)計(jì)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，項(xiàng)目不確定性分析是主要了解和掌握的。而在項(xiàng)目材料中，最主要的是可研究性報(bào)告。目前，公司跟各大商業(yè)銀行（中農(nóng)工建和民生）都按照這個(gè)融資流程來(lái)運(yùn)行。Q： 對(duì)開(kāi)發(fā)商有哪些建議？A:建議投資者挑選房地產(chǎn)基金主做好以下三個(gè)方面的考慮： 一是考察管理團(tuán)隊(duì)的能力和過(guò)往業(yè)績(jī)。債權(quán)式基金，年綜合成本的計(jì)算方式為：管理人的收益包括管理費(fèi)3%，加上投資者的固定利息（利率為20%，取決于募集情況），再加上發(fā)行費(fèi)3%。1融資周期：1年~3年。地段要求：城市中心區(qū)域、次中心區(qū)域（熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)地段，項(xiàng)目鄰近已有開(kāi)發(fā)商投資）?；鸬某鲑Y額原則上不超過(guò)總投資的70%，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商自有資金（資產(chǎn)）投資比例不低于30%。(3)對(duì)設(shè)計(jì)為開(kāi)放式的非上市公司股權(quán)投資類、融資類或含融資類業(yè)務(wù)的銀行理財(cái)產(chǎn)品和信托產(chǎn)品，商業(yè)銀行和信托公司停止接受新的資金申購(gòu)，并妥善處理后續(xù)事宜。商業(yè)銀行和信托公司開(kāi)展融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，應(yīng)遵守以下原則：(1)自本通知發(fā)布之日起，對(duì)信托公司融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)實(shí)行余額比例管理，即融資類業(yè)務(wù)余額占銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)余額的比例不得高于30%。金融創(chuàng)新的動(dòng)力有兩種：一為因客戶需求而創(chuàng)新，二為因規(guī)避政策而創(chuàng)新。以投入資金作為優(yōu)先級(jí)受益人預(yù)期固定收益率實(shí)現(xiàn)的保證并作為投資顧問(wèn)參與信托收益分配的依據(jù)；（2）我們也可為客戶融資進(jìn)行直接擔(dān)保。一位信托法務(wù)人士表示。此外，物業(yè)產(chǎn)生的租金收益歸集到信托公司，信托公司再劃撥給銀行理財(cái)計(jì)劃，如果租金收入低于預(yù)期，則由M企業(yè)補(bǔ)足。更激進(jìn)的做法是，B企業(yè)可以不用拿出真金白銀。在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一路高走的形勢(shì)下，一方面，有太多的房地產(chǎn)項(xiàng)目缺錢，一方面，有太多的民間資金在尋找優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目，問(wèn)題在于如何讓優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目與資本直接對(duì)接？答案是可以通過(guò)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)私募基金管理公司，如。因?yàn)?，投資其實(shí)不都是高利貸，不是同一個(gè)概念。Q：項(xiàng)目方需提交哪些資料？A：個(gè)人：土地證、房產(chǎn)證；企業(yè)：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、貸款卡、評(píng)估報(bào)告（甲級(jí)資質(zhì)評(píng)估所）。借款人在接到銀行還款通知的次日即須償還，如到期不能歸還，銀行有權(quán)出售其擔(dān)保品。抵押貸款企業(yè)要向擔(dān)保公司提供：（1）產(chǎn)權(quán)證明；（2）最近的產(chǎn)權(quán)評(píng)估證報(bào)告；（3）董事會(huì)通過(guò)抵押貸款的決議書(shū)（全體董事會(huì)成員簽名）；（4）抵押貸款申請(qǐng)書(shū)（5）最近的資產(chǎn)負(fù)債表，利潤(rùn)表。第四篇：房地產(chǎn)融資幾種常見(jiàn)方式信托房地產(chǎn)融資幾種常見(jiàn)方式信托、私募基金、短拆、過(guò)橋房地產(chǎn)融資之土地抵押貸款Q:什么是土地抵押貸款？ A：指?jìng)鶆?wù)人以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為。（二）進(jìn)一步完善間接融資我國(guó)是一個(gè)間接融資占絕對(duì)比重的國(guó)家，在較長(zhǎng)的一段時(shí)間里銀行間接融資仍然是房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要渠道。，推動(dòng)住房抵押貸款證券化住房抵押貸款證券化，就是將金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券（主要以抵押貸款作為擔(dān)保的債券），并通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易，轉(zhuǎn)賣給市場(chǎng)投資者，以達(dá)到融通資金和把抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分散給市場(chǎng)眾多投資者的目的。（四）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制尚不完善目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言是滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒(méi)有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待于制訂。（四）房地產(chǎn)資金信托活躍,%，%。一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀（一）融資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)近幾年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)每年的資金來(lái)源總量不斷上漲，2001～2005年短短4年里，（參見(jiàn)表11）。我們?cè)谶M(jìn)行每一筆投資之前都要經(jīng)過(guò)認(rèn)真的盡職調(diào)查和反復(fù)比較，然后為維護(hù)投資者利益還要和被投資企業(yè)就投資條款進(jìn)行艱苦的談判，經(jīng)常因?yàn)槟骋粭l款不能達(dá)成一致而放棄投資，基金投資的項(xiàng)目可以說(shuō)是百里挑一，而在開(kāi)發(fā)商自己管理的資金中，很難想象對(duì)項(xiàng)目有認(rèn)真的盡職調(diào)查和管理，一旦項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題或者國(guó)家對(duì)地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的情況，資金鏈很難得到保障第二篇：房地產(chǎn)融資方式歸納一、資本市場(chǎng)融資，和其他行業(yè)一樣：境內(nèi)外上市、境內(nèi)發(fā)債、海外債、定向不定向增發(fā)，還有在香港、新加坡發(fā)REITs也算；二、銀行貸款：開(kāi)發(fā)貸、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、流動(dòng)貸款、委托貸款、并購(gòu)貸。* 項(xiàng)目銷售至98％，尾盤原則上由開(kāi)發(fā)商認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)即做收入。我方一般可操作的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)介于4~7之間。銷售均價(jià)：項(xiàng)目地商品房銷售均價(jià)3500元以上，每平方利潤(rùn)500元以上。開(kāi)發(fā)商股東結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，在當(dāng)?shù)氐恼P(guān)系較好，口碑佳；開(kāi)發(fā)商須有一套成熟的開(kāi)發(fā)流程及專業(yè)的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)。A房地產(chǎn)私募基金房地產(chǎn)私募基金以房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)、債權(quán)、收益權(quán)等方式投資于具升值潛力的房地產(chǎn)項(xiàng)目。商業(yè)銀行和信托公司開(kāi)展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，信托資金同時(shí)用于融資類和投資類業(yè)務(wù)的，被信托業(yè)務(wù)總額應(yīng)納入本通知第四條第(一)項(xiàng)規(guī)定的考核比例范圍。商業(yè)銀行代為推介信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品不在本通知規(guī)范范圍之內(nèi)。Q：具體操作是怎樣的？A：由銀行作為發(fā)起端，通過(guò)銷售理財(cái)產(chǎn)品集合資金后，由銀行作為單一委托人將資金信托給信托公司，向目標(biāo)公司發(fā)放貸款。Q：怎樣操作？A：首先為項(xiàng)目方設(shè)計(jì)信托融資方案，并提供私募基金做為后續(xù)資金支持，然后推薦給符合信托條件的信托公司，信托公司在對(duì)我方提交的客戶信息和融資方案充分評(píng)估的基礎(chǔ)上，發(fā)行信托產(chǎn)品。在這個(gè)案例中，用以設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托的是一棟商業(yè)物業(yè)，實(shí)際上，任何有穩(wěn)定、可控現(xiàn)金流的資產(chǎn)都可以通過(guò)此模式操作。實(shí)質(zhì)貸款行―――（理財(cái)資金投資非登記轉(zhuǎn)讓）―→ 過(guò)橋企業(yè)的受益權(quán)―――（投資單一信托計(jì)劃）―→ 信托公司 ―――（信托貸款）―→ 借款企業(yè)―――――――→ 信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 ←―――――――― ―――――――→ 信托投資合同 ←――――――― ―――――→ 信托貸款合同 ←――若同一天簽署，可一天放款理財(cái)受讓財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃受益權(quán)的原理為：假定M企業(yè)需要貸款，它擁有一棟正在出租的商業(yè)物業(yè)。房地產(chǎn)融資之信托收益權(quán)銀行理財(cái)計(jì)劃投資信托收益權(quán)，達(dá)到“曲線”為開(kāi)發(fā)商融資的目的主要有兩種模式，找開(kāi)發(fā)商“過(guò)橋”，銀行理財(cái)計(jì)劃投資信托受益權(quán)，但不作受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記；或是開(kāi)發(fā)商設(shè)立自益型財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃，再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)資金。民間資金的利率水平較為正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名義上的銀行貸款利息，但從企業(yè)資金實(shí)際負(fù)擔(dān)的額外成本（如，在此種銀企關(guān)系中潛規(guī)則之下的尋租、企業(yè)維系貸款關(guān)系的費(fèi)用等）來(lái)看，兩者的差距并不是很大。房地產(chǎn)融資之民間借貸Qamp。Q：利率情況是怎樣的？ A：日利率日利率3‰4‰；%、%、%；月利率56% Q：短拆什么特點(diǎn)？A：； ：一般6個(gè)月以內(nèi)；、手續(xù)簡(jiǎn)便，因而成交時(shí)間較短；，一般需要擔(dān)?；虻盅?，完全是一種短期交易； 。Q：項(xiàng)目需要符合哪些融資條件？A：地區(qū)限制：全國(guó)一二三線城市（新疆、西藏等除外）；項(xiàng)目限制：市區(qū)的住宅房建設(shè)用地、城市中心的可售商業(yè)物業(yè)；融資期限：一般情況下6個(gè)月以內(nèi)；融資額度：1千萬(wàn)至2億；配資比例：土地登記價(jià)或土地評(píng)估價(jià)的70%；融資利息：月息5~6%，展頭息，利息可分期支付。填好最高額抵押貸款合同按貸款機(jī)投要求提供所需的相關(guān)資料后，等待放貸即可，至此整個(gè)抵押貸款程序基本操作完畢。Q：什么叫做土地抵押？A：亦即債務(wù)人或第三人以物權(quán)作為履行債務(wù)的保證。抵押權(quán)本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，即債權(quán)人在他人之物上得到償還債務(wù)保證的一種擔(dān)保物權(quán)。與貸款機(jī)構(gòu)信貸人員一起帶著評(píng)估報(bào)告及公司的關(guān)證件(營(yíng)業(yè)執(zhí)照等)到國(guó)土局地籍科辦理抵押登記,(或董事會(huì)決議)等資料。Q：開(kāi)發(fā)商何時(shí)還款？A：開(kāi)發(fā)商通過(guò)申請(qǐng)商業(yè)銀行土地抵押貸款償還；開(kāi)發(fā)商通過(guò)項(xiàng)目出售，回收資金償還；開(kāi)發(fā)商通過(guò)其他方式還款。再通過(guò)抵押方式獲得新貸款，新貸款歸還非銀貸款，即“以貸還貸，獲得新貸”。Q：融資成本是多少呢？A：貸款是通過(guò)商業(yè)銀行的，利率參考當(dāng)期基準(zhǔn)利率；貸款是通過(guò)其它金融機(jī)構(gòu)的，利率較高，年率20%左右；貸款是通過(guò)擔(dān)保公司擔(dān)保，~3%；貸款是通過(guò)中介顧問(wèn)公司，那么融資顧問(wèn)費(fèi)1~3%。民間借貸基本上是以非法的形式在民間生存、存在和發(fā)展，也基本上是以高利貸的形式實(shí)現(xiàn)民間資金的流通與流動(dòng)。資金方往往非常關(guān)注項(xiàng)目的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目投入的回報(bào)（即資金的退出）只有是將項(xiàng)目建筑物業(yè)售出這樣的途徑，特別是在當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和金融市場(chǎng)條件下，銷售物業(yè)只能是唯一的選擇，假如市場(chǎng)環(huán)境不利于銷售，資金方往往要求開(kāi)發(fā)商通過(guò)降價(jià)出售以獲得償付現(xiàn)金，這與開(kāi)發(fā)商的利益訴求是相悖的。但是，此種模式已被銀監(jiān)