【正文】 第一篇：房地產融資常見方式分析房地產融資之土地抵押貸款Qamp。AQ:什么是土地抵押貸款？A：指債務人以土地使用權擔保債務履行的法律行為。土地抵押是不動產抵押的最基本形式，一般通過土地契約進行。抵押權本質是一種從屬于債權的擔保物權，即債權人在他人之物上得到償還債務保證的一種擔保物權。Q：什么叫做土地抵押？A：亦即債務人或第三人以物權作為履行債務的保證。其實質在于為債權關系提供中介形式和物質保證，維護財產的合法性和有效性。Q：辦理土地抵押長期貸款流程？A：首先根據需要申請的貸款額度及貸款機構許諾的抵押率(放款額/抵押物評估值)倒推出抵押物應達到的評估總價值。咨詢不動產評估機構對于目標抵押物進行評估所能達到的最大評估單價,然后再根椐第一步算出的抵押物應達到的評估總價值除以最大評估單價計算出所需的抵押物的面積數。根據以上第二步算出的抵押物的面積數,先在CAD規(guī)劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區(qū)域。帶著第三步自行畫出的抵押土地區(qū)域圖再到國土局地籍科進行土地測繪，出抵押測繪圖。根據抵測繪圖到不動產評估機構進行評估出具評估報告。與貸款機構信貸人員一起帶著評估報告及公司的關證件(營業(yè)執(zhí)照等)到國土局地籍科辦理抵押登記,(或董事會決議)等資料。填好最高額抵押貸款合同按貸款機投要求提供所需的相關資料后，等待放貸即可，至此整個抵押貸款程序基本操作完畢。Q：辦理土地抵押短期貸款操作流程？A：項目方提供用於初審的下列前端資料(有效、清晰的彩色掃描文件)： A、貸款申請書，寫明項目概況、貸款金額及期限，用款計劃，還款來源，還款計劃；B、項目方營業(yè)執(zhí)照副本、貸款卡、房地產開發(fā)企業(yè)資質證書； C、抵押物所有權證明（國有土地使用權證、房產證等）； D、評估機構出具的抵押物價值評估報告或預評估資料； E、項目可行性研究報告；F、上一年度資產負債表、損益表、現金流量表，最好是經審計的財務報告，最近一個月的財務報表。資金方初審通過后，項目方與顧問方簽署《融資顧問合同》；項目方按《房地產項目資料清單》提供全套有效、清晰的彩色掃描文件；資金方對項目資料審查通過后，資金方向項目方發(fā)出商務邀請函，在資金方與項目方就融資具體事宜進行初步溝通，達成合作協(xié)議后，資金方前往項目地考察項目進展，抵押物狀況等。資金方確定融資方案，募集資金；資金方與項目方共同辦理抵押登記手續(xù)，發(fā)放資金，資金方持續(xù)監(jiān)測項目的建設和經營情況。抵押貸款企業(yè)要向擔保公司提供：（1）產權證明；（2）最近的產權評估證報告；（3）董事會通過抵押貸款的決議書（全體董事會成員簽名）；（4）抵押貸款申請書（5）最近的資產負債表，利潤表。房地產融資之短期借貸Qamp。AQ：房地產開發(fā)過程中有哪些需要短期借貸？A:開發(fā)商拿到土地證，辦理另外的3證需要繳納配套費等，可通過短期借貸；開發(fā)商在擁有土地證以及用地規(guī)劃許可證的情況下，變更土地性質需要繳交相關費用，可通過短期借貸；開發(fā)商已擁有四證，但開工建設需要前期費用，開通過短期借貸。Q：開發(fā)商何時還款？A：開發(fā)商通過申請商業(yè)銀行土地抵押貸款償還；開發(fā)商通過項目出售，回收資金償還；開發(fā)商通過其他方式還款。Q：項目需要符合哪些融資條件？A：地區(qū)限制：全國一二三線城市（新疆、西藏等除外）；項目限制：市區(qū)的住宅房建設用地、城市中心的可售商業(yè)物業(yè)；融資期限：一般情況下6個月以內；融資額度：1千萬至2億；配資比例：土地登記價或土地評估價的70%；融資利息：月息5~6%，展頭息，利息可分期支付。房地產融資之短期拆借Qamp。AQ:什么是房地產短期拆借?A: 房地產短期拆借又叫“還舊貸新”，表現為項目方不足資金償還上期貸款的本金和利息，需要非金融機構先墊付還貸。在獲得新一期的貸款后，返還資金給非金融機構的一種融資模式。Q：如何操作的？A：具體做法是貸款方（銀行）與開發(fā)商訂立《貸款承諾書》，規(guī)定按時還款和二次貸款方式，按照抵押物的價值評估貸款額度，抵押物一般是房產、物業(yè)等固定資產，同時還需提供擔保品，如股票、債券等有價證券。借款人在接到銀行還款通知的次日即須償還，如到期不能歸還，銀行有權出售其擔保品。如果客戶無法償還足夠的本金和利息，就要非銀行機構墊付本金與利息。再通過抵押方式獲得新貸款，新貸款歸還非銀貸款，即“以貸還貸，獲得新貸”。Q：利率情況是怎樣的？ A：日利率日利率3‰4‰；%、%、%；月利率56% Q：短拆什么特點？A：； ：一般6個月以內；、手續(xù)簡便，因而成交時間較短；，一般需要擔?；虻盅海耆且环N短期交易； 。Q：項目方需提供哪些資料？ A：； ； ；，法人身份證復印件； 、負責人、財務主管的簡歷； ； ； ； ；(包括經營情況、公司的人員構成、公司的近期重大事件、公司的發(fā)展計劃)；近年來獲境內、境外評級機構評級情況，近三年來有無違規(guī)經營、遭受處罰及重大事件情況。Q：運作流程是怎樣的？A：； ； ； ； ； 。房地產融資之產權抵押融資Qamp。AQ:哪些產權可以抵押融資?A:非經營類物業(yè)：紅本房、集資房；經營中的物業(yè)：酒店、寫字樓、商場、商鋪、公寓； Q：需要具備哪些基本條件？ A：證件齊全：土地證、房產證；債權債務：未貸過款，能做抵押登記，可辦理他項權證；貸款額度：抵押物評估金額的20~50%；擔保放大：有擔保的條件下，貸款額度可放大1~2倍；城市限制：直轄市、省會城市、地級市以及其它經濟發(fā)達城市。Q：項目方需提交哪些資料？ A：個人：土地證、房產證；企業(yè)：營業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、貸款卡、評估報告（甲級資質評估所）。Q：如何操作？A：審理考察復審簽約抵押登記放款還款 Q：放款時間需要多長？ A：正常情況下兩個月以內； Q：貸款期限是怎樣的？A：借款期限為1年以上，5年以下。Q：融資成本是多少呢？A：貸款是通過商業(yè)銀行的，利率參考當期基準利率；貸款是通過其它金融機構的，利率較高，年率20%左右；貸款是通過擔保公司擔保，~3%；貸款是通過中介顧問公司，那么融資顧問費1~3%。房地產融資之民間借貸Qamp。AQ:什么是房地產民間借貸？A:民間借貸，以溫州最出名。出借方的目標是獲得固定收益作為回報。民間資金往往被冠以“高利貸”的誤稱。出資方也叫銀主，做為民間資金的載體，很無奈。因為，投資其實不都是高利貸，不是同一個概念。Q：開發(fā)商一定要慎用民間借貸！A：我國沒有形成資本市場和成熟資本工具的金融環(huán)境下，社會廣泛缺乏誠信，也不存在社會信用體系，法律實施和訴訟執(zhí)行的效果最終難以是債權人的資金得到保護。民間借貸基本上是以非法的形式在民間生存、存在和發(fā)展，也基本上是以高利貸的形式實現民間資金的流通與流動。民間資金的利率水平較為正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名義上的銀行貸款利息，但從企業(yè)資金實際負擔的額外成本（如，在此種銀企關系中潛規(guī)則之下的尋租、企業(yè)維系貸款關系的費用等）來看，兩者的差距并不是很大。實際上，同類經濟區(qū)域和環(huán)境中，民間資金借貸的違約率和風險都要大大低于銀行信貸。Q：怎樣才能獲得民間資金呢？A：開發(fā)商的項目價值（凈現值）大大高于借款額；開發(fā)商的各項資質及法律和經濟關系清潔無瑕疵；開發(fā)商的還款來源在借款期間有保障：如有多個項目的銷售回款，以此增加借款方對還款保障的疑慮；開發(fā)商以股權（資產的控制權）或土地、項目資產、在建工程等作抵押質押保證；開發(fā)商在進行借款時必須要有充分自我分析和預案準備；開發(fā)商必須無條件接受資金方在還款的保障、手段、措施等方面擁有的絕對話語權。Q:如何通過私募基金更合法的獲得民間資金？A:就私募資金來源看，中國民間資本市場是主要資金來源，它的規(guī)模應該遠遠大于銀行對房地產行的信貸投放。私募資金操作，具有封閉性的特點，及針對特定的項目和特定的企業(yè)和團隊，它也可以是專門化的投資機構和投資基金，以尋求快速進入和快速退出，獲得較高的資本回報為動力。在中國房地產行業(yè)一路高走的形勢下，一方面，有太多的房地產項目缺錢，一方面，有太多的民間資金在尋找優(yōu)質的投資項目，問題在于如何讓優(yōu)質的項目與資本直接對接？答案是可以通過優(yōu)質的房地產私募基金管理公司，如。開發(fā)商與資金方對于房地產項目投資的風險判斷方向是不一致的：因為資金方只能夠承擔那種可以計算和承受的風險；而如果項目投資的風險還完全掌握在開發(fā)商的手中，那么資金方的唯一選擇就是放棄。資金方往往非常關注項目的流動性風險，項目投入的回報（即資金的退出）只有是將項目建筑物業(yè)售出這樣的途徑，特別是在當前的產業(yè)環(huán)境和金融市場條件下，銷售物業(yè)只能是唯一的選擇，假如市場環(huán)境不利于銷售，資金方往往要求開發(fā)商通過降價出售以獲得償付現金，這與開發(fā)商的利益訴求是相悖的。房地產融資之信托收益權銀行理財計劃投資信托收益權，達到“曲線”為開發(fā)商融資的目的主要有兩種模式，找開發(fā)商“過橋”，銀行理財計劃投資信托受益權，但不作受益權轉讓登記；或是開發(fā)商設立自益型財產權信托計劃，再將信托受益權轉讓給銀行理財資金。前者主要是XY銀行等銀行在操作，后者大規(guī)模被GS銀行采用?！斑^橋”模式的交易結構大致為：假定A企業(yè)需要融資，B企業(yè)(可以是央企的財務公司、資產管理公司、金融機構等)以單一信托方式投資一個信托計劃，這個信托計劃給A企業(yè)發(fā)放一筆貸款(或其它投資方式提供一筆融資).B企業(yè)再將自己手中的信托收益權轉讓給銀行理財計劃。這樣，A企業(yè)獲得貸款，資金的提供者是銀行理財，B企業(yè)只是拿出一筆錢“墊一下”，獲取“通道費”。更激進的做法是，B企業(yè)可以不用拿出真金白銀。B企業(yè)投資信托計劃和轉讓信托受益權兩個合同可以在同一天簽署，這樣，銀行先按合同給B企業(yè)劃款，到賬后，B企業(yè)再給信托公司，信托公司再給A企業(yè)。整個流程只需一兩個小時。但是，此種模式已被銀監(jiān)會覺察。實質貸款行―――（理財資金投資非登記轉讓）―→ 過橋企業(yè)的受益權―――（投資單一信托計劃）―→ 信托公司 ―――（信托貸款）―→ 借款企業(yè)―――――――→ 信托受益權轉讓合同 ←―――――――― ―――――――→ 信托投資合同 ←――――――― ―――――→ 信托貸款合同 ←――若同一天簽署，可一天放款理財受讓財產權信托計劃受益權的原理為：假定M企業(yè)需要貸款，它擁有一棟正在出租的商業(yè)物業(yè)。傳統(tǒng)的模式是，M企業(yè)將這棟物業(yè)抵押給信托公司，信托公司對其發(fā)放信托貸款，銀行理財計劃是信托計劃的委托人?！皠?chuàng)新”模式是，M企業(yè)將這棟商業(yè)物業(yè)委托給信托公司，設立一個財產權信托計劃，物業(yè)過戶到信托公司名下，這個信托計劃的受益人是M企業(yè)自己。然后，M企業(yè)再將信托受益權轉讓給銀行理財計劃，交易價格取決于物業(yè)預期的租金收益。此外，物業(yè)產生的租金收益歸集到信托公司，信托公司再劃撥給銀行理財計劃，如果租金收入低于預期，則由M企業(yè)補足。在轉讓信托受益權時，M企業(yè)一般還要和銀行理財計劃簽訂租金差額補足協(xié)議。這樣，M企業(yè)獲得融資，而銀行理財計劃擁有長期的現金流(此類模式下，期限一般長達68年)，銀行借信托公司之手控制了物業(yè)資產作為抵押。其結果與銀行理財計劃給M企業(yè)放一筆貸款，然后M企業(yè)分68年還款，效果相當。在這個案例中，用以設立財產權信托的是一棟商業(yè)物業(yè)，實際上，任何有穩(wěn)定、可控現金流的資產