【正文】 ：什么是增信作用？A：有兩作用，一是對質(zhì)押標(biāo)的折扣率的增信（1）流通股股票（含信托計劃到期前流通的限售股股票）（2）對信托計劃到期后仍未流通的限售股股票（3）對未上市金融類股權(quán)二是對質(zhì)押標(biāo)的信用增級（1）我們可作為信托計劃的次級受益人，為項目提供信用增級。而至于沒有進(jìn)行受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，會否影響相關(guān)法律效力，現(xiàn)有的法律法規(guī)并未對此有明確的強(qiáng)制性規(guī)定。然后，M企業(yè)再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財計劃，交易價格取決于物業(yè)預(yù)期的租金收益。這樣，A企業(yè)獲得貸款，資金的提供者是銀行理財，B企業(yè)只是拿出一筆錢“墊一下”，獲取“通道費(fèi)”。Q:如何通過私募基金更合法的獲得民間資金？A:就私募資金來源看，中國民間資本市場是主要資金來源，它的規(guī)模應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行對房地產(chǎn)行的信貸投放。民間資金往往被冠以“高利貸”的誤稱。房地產(chǎn)融資之產(chǎn)權(quán)抵押融資Qamp。在獲得新一期的貸款后，返還資金給非金融機(jī)構(gòu)的一種融資模式。資金方確定融資方案，募集資金；資金方與項目方共同辦理抵押登記手續(xù)，發(fā)放資金，資金方持續(xù)監(jiān)測項目的建設(shè)和經(jīng)營情況。咨詢不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對于目標(biāo)抵押物進(jìn)行評估所能達(dá)到的最大評估單價,然后再根椐第一步算出的抵押物應(yīng)達(dá)到的評估總價值除以最大評估單價計算出所需的抵押物的面積數(shù)。第一篇：房地產(chǎn)融資常見方式分析房地產(chǎn)融資之土地抵押貸款Qamp。根據(jù)以上第二步算出的抵押物的面積數(shù),先在CAD規(guī)劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區(qū)域。抵押貸款企業(yè)要向擔(dān)保公司提供：（1）產(chǎn)權(quán)證明；（2）最近的產(chǎn)權(quán)評估證報告；（3）董事會通過抵押貸款的決議書（全體董事會成員簽名）；（4）抵押貸款申請書（5）最近的資產(chǎn)負(fù)債表，利潤表。Q：如何操作的？A：具體做法是貸款方（銀行）與開發(fā)商訂立《貸款承諾書》，規(guī)定按時還款和二次貸款方式，按照抵押物的價值評估貸款額度，抵押物一般是房產(chǎn)、物業(yè)等固定資產(chǎn)，同時還需提供擔(dān)保品，如股票、債券等有價證券。AQ:哪些產(chǎn)權(quán)可以抵押融資?A:非經(jīng)營類物業(yè)：紅本房、集資房；經(jīng)營中的物業(yè)：酒店、寫字樓、商場、商鋪、公寓； Q：需要具備哪些基本條件？ A：證件齊全：土地證、房產(chǎn)證；債權(quán)債務(wù)：未貸過款，能做抵押登記，可辦理他項權(quán)證；貸款額度：抵押物評估金額的20~50%；擔(dān)保放大：有擔(dān)保的條件下，貸款額度可放大1~2倍；城市限制：直轄市、省會城市、地級市以及其它經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。出資方也叫銀主，做為民間資金的載體，很無奈。私募資金操作，具有封閉性的特點，及針對特定的項目和特定的企業(yè)和團(tuán)隊，它也可以是專門化的投資機(jī)構(gòu)和投資基金，以尋求快速進(jìn)入和快速退出，獲得較高的資本回報為動力。更激進(jìn)的做法是，B企業(yè)可以不用拿出真金白銀。此外，物業(yè)產(chǎn)生的租金收益歸集到信托公司，信托公司再劃撥給銀行理財計劃，如果租金收入低于預(yù)期，則由M企業(yè)補(bǔ)足。一位信托法務(wù)人士表示。以投入資金作為優(yōu)先級受益人預(yù)期固定收益率實現(xiàn)的保證并作為投資顧問參與信托收益分配的依據(jù)；（2）我們也可為客戶融資進(jìn)行直接擔(dān)保。金融創(chuàng)新與監(jiān)督機(jī)構(gòu)永遠(yuǎn)是矛盾的對立體。上述比例已超標(biāo)的信托公司應(yīng)立即停止開展該項業(yè)務(wù)，直至達(dá)到規(guī)定比例要求。鼓勵商業(yè)銀行和信托公司探索業(yè)務(wù)合作科學(xué)模式和領(lǐng)域?；饡箝_發(fā)商以自身資產(chǎn)抵押保證基金最低投資回報，并在市場上升時給予基金更高的投資回報。形態(tài)要求：住宅為主，少量商業(yè)或酒店配套，可辦理銷售許可證。Q：有哪些基金？A：股權(quán)式基金，夾層式基金，債權(quán)式基金，單一固定收益基金,結(jié)構(gòu)化固定收益基金,主動型基金,完全主動型基金,城市發(fā)展基金。單一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理費(fèi)3%+發(fā)行費(fèi)3~5%=15~27%結(jié)構(gòu)性固定收益基金：年化收益率=LP（領(lǐng)投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理費(fèi)3%+發(fā)行費(fèi)3~5%=25~37%主動型基金：開發(fā)商出資10%，基金出資90%，全程參與買地/開發(fā)/運(yùn)營。這是基金投資準(zhǔn)確判斷挑選項目和成功的后期管理的基礎(chǔ)?？梢宰饕恍┙Y(jié)構(gòu)化設(shè)計；八、四大資產(chǎn)管理公司（華融、信達(dá)、東方、長城）融資：成本高；九、與實力開發(fā)商股權(quán)合作：降低經(jīng)營風(fēng)險，同時也降低經(jīng)營收益，雙刃劍；十、供應(yīng)商融資：（1）總包、合作方墊資；（2）銀行保理業(yè)務(wù)；十一、典當(dāng)、租賃和小貸，適用于有個把項目的小小小開發(fā)商。但是經(jīng)過仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn)，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%～40%為企業(yè)從銀行獲得的流動資金貸款，其余為各種施工企業(yè)墊款或材料商墊款；其他資金來源中，80%以上為個人購房者交付的各種定金及預(yù)收款。這種高負(fù)債的財務(wù)結(jié)構(gòu)，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，不利于整個房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)信托是信托金融工具在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用。目前，我國的房貸證券化試點已進(jìn)入方案設(shè)計階段，各地宜根據(jù)國家相關(guān)政策，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，積極推動住房抵押貸款證券化進(jìn)程。直接融資雖然形式多樣，但對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數(shù)開發(fā)企業(yè)比較容易接受和實現(xiàn)的融資方式。其實質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護(hù)財產(chǎn)的合法性和有效性。Q：項目需要符合哪些融資條件？A：地區(qū)限制：全國一二三線城市（新疆、西藏等除外）；項目限制：市區(qū)的住宅房建設(shè)用地、城市中心的可售商業(yè)物業(yè)；融資期限：一般情況下6個月以內(nèi)；融資額度：1千萬至2億；配資比例：土地登記價或土地評估價的70%；融資利息：月息5~6%，展頭息，利息可分期支付；房地產(chǎn)融資之短期拆借Qamp。Q：項目方需提供哪些資料？ A：； ； ；，法人身份證復(fù)印件； 、負(fù)責(zé)人、財務(wù)主管的簡歷； ； ； ； ；(包括經(jīng)營情況、公司的人員構(gòu)成、公司的近期重大事件、公司的發(fā)展計劃)；近年來獲境內(nèi)、境外評級機(jī)構(gòu)評級情況，近三年來有無違規(guī)經(jīng)營、遭受處罰及重大事件情況。AQ:什么是房地產(chǎn)民間借貸？A:民間借貸，以溫州最出名。實際上，同類經(jīng)濟(jì)區(qū)域和環(huán)境中，民間資金借貸的違約率和風(fēng)險都要大大低于銀行信貸。前者主要是XY銀行等銀行在操作，后者大規(guī)模被GS銀行采用。實質(zhì)貸款行―――（理財資金投資非登記轉(zhuǎn)讓）―→ 過橋企業(yè)的受益權(quán)―――（投資單一信托計劃）―→ 信托公司 ―――（信托貸款）―→ 借款企業(yè)―――――――→ 信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 ←―――――――― ―――――――→ 信托投資合同 ←――――――― ―――――→ 信托貸款合同 ←――若同一天簽署，可一天放款理財受讓財產(chǎn)權(quán)信托計劃受益權(quán)的原理為：假定M企業(yè)需要貸款，它擁有一棟正在出租的商業(yè)物業(yè)。在這個案例中，用以設(shè)立財產(chǎn)權(quán)信托的是一棟商業(yè)物業(yè)，實際上，任何有穩(wěn)定、可控現(xiàn)金流的資產(chǎn)都可以通過此模式操作。Q：怎樣操作？A：首先為項目方設(shè)計信托融資方案，并提供私募基金做為后續(xù)資金支持，然后推薦給符合信托條件的信托公司，信托公司在對我方提交的客戶信息和融資方案充分評估的基礎(chǔ)上，發(fā)行信托產(chǎn)品。Q：集合信托有哪些模式？A：大概有4種：信托貸款型、權(quán)益投資型、股權(quán)投資型、財產(chǎn)信托型。上述客戶包括個人客戶(包括私人銀行客戶)和機(jī)構(gòu)客戶。商業(yè)銀行和信托公司開展投資類銀信理財合作業(yè)務(wù)，其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)。房地產(chǎn)融資之私募基金Qamp。Q:怎樣的開發(fā)商符合我們的要求？A:開發(fā)商具備較豐富的開發(fā)經(jīng)驗，有一定的口碑和品牌。舊改項目：已獲得拆遷許可證, 居民100%簽署搬遷安置以及賠償協(xié)議, 土地規(guī)劃用途已獲政府批準(zhǔn)。* 風(fēng)險系數(shù)的評定標(biāo)準(zhǔn)為0~10——0代表我方投資為0，即無風(fēng)險，10代表我方投資100%，即承擔(dān)全部風(fēng)險。Q：基金退出？A：基金在項目產(chǎn)生銷售收入后逐步退出：回籠資金先用于滾動開發(fā)，再用于支付可調(diào)節(jié)收益，剩余資金大部分返還基金，保留少量資金用于項目日常經(jīng)營管理費(fèi)用。三是考察房地產(chǎn)基金治理結(jié)構(gòu)，特別是其中對投資人利益的保護(hù)機(jī)制以及嚴(yán)格的風(fēng)控措施。目前，公司和平安信托的合作好像就屬于股權(quán)類信托模式。財務(wù)測算主要是對項目的土地價款，開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用做個預(yù)算，并計算總投資，來確定融資額度。財務(wù)評價主要是通過財務(wù)模型，根據(jù)一些動態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如內(nèi)部收益率（IRR），動態(tài)回收期，凈現(xiàn)金流值來評價項目收益。融資項目提供的主要材料：從重慶和西安各項目提交的材料中，可以看到。：主要的分類方式為二大類：（1）內(nèi)部融資和外部融資內(nèi)部融資包括：企業(yè)預(yù)付房款和應(yīng)收賬款，員工集資等外部融資包括：企業(yè)上市，房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)企業(yè)債，銀行貸款等（2.）直接和間接融資直接融資是指從資本市場募集資金，間接融資是指從金融類機(jī)構(gòu)募集資金。* 項目清盤，利潤分配完成，基金方股權(quán)返還，基金方退出。7為我方最高能承擔(dān)風(fēng)險系數(shù)，例如買地階段我方出資70%，風(fēng)險系數(shù)為7。劃撥用地：政府劃撥用地可以辦理抵押手續(xù)。Q:怎樣的項目符合我們的要求？ A：區(qū)域要求：主要集中在中國一線或二線城市，并可覆蓋到經(jīng)濟(jì)較好的地級市。對項目進(jìn)行可行性評估，并與開發(fā)商協(xié)商合作計劃，達(dá)成一致后簽署合作計劃。對本通知發(fā)布以前約定和發(fā)生的銀信理財合作業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)做好以下工作：(1)商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格按照要求將表外資金在今、明兩年轉(zhuǎn)入表內(nèi)，并按照150%的撥備覆蓋率要求計提撥備，%、中小銀行按照10%的資本充足率計提資本。信托公司在開展銀信理財合作業(yè)務(wù)過程中，應(yīng)堅持自主管理原則，嚴(yán)格履行項目選擇、盡職調(diào)查、投資決策、后續(xù)管理等主要職責(zé)，不得開展通道類業(yè)務(wù)。這些公司基本都是銀行的長期穩(wěn)定客戶，資產(chǎn)質(zhì)量較好，且大部分占用銀行的授信額度，最終的風(fēng)險是在銀行端。* 注意以下限制條件：省會城市和部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，三線以下城市無法操作；ST類股票不屬于信托計劃投資標(biāo)的；虧損和業(yè)績披露預(yù)虧股票，未完成股改股票，不屬于信托計劃投資標(biāo)的；近一年內(nèi)受到監(jiān)管處罰，不屬于信托計劃投資標(biāo)的監(jiān)管認(rèn)定股價被惡意操縱的股票也不屬于信托計劃投資標(biāo)的。”一位銀行理財投資經(jīng)理說?！皠?chuàng)新”模式是，M企業(yè)將這棟商業(yè)物業(yè)委托給信托公司，設(shè)立一個財產(chǎn)權(quán)信托計劃，物業(yè)過戶到信托公司名下，這個信托計劃的受益人是M企業(yè)自己。一筆貸款(或其它投資方式提供一筆融資).B企業(yè)再將自己手中的信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財計劃。Q:如何通過私募基金更合法的獲得民間資金？A:就私募資金來源看，中國民間資本市場是主要資金來源，它的規(guī)模應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行對房地產(chǎn)行的信貸投放。民間資金往往被冠以“高利貸”的誤稱。房地產(chǎn)融資之產(chǎn)權(quán)抵押融資Qamp。在獲得新一期的貸款后，返還資金給非金融機(jī)構(gòu)的一種融資模式。資金方初審?fù)ㄟ^后，項目方與顧問方簽署《融資顧問合同》；項目方按《房地產(chǎn)項目資料清單》提供全套有效、清晰的彩色掃描文件；資金方對項目資料審查通過后，資金方向項目方發(fā)出商務(wù)邀請函，在資金方與項目方就融資具體事宜進(jìn)行初步溝通，達(dá)成合作協(xié)議后，資金方前往項目地考察項目進(jìn)展，抵押物狀況等。（三）探索建立組合式融資模式組合式融資就是將各種融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時期、不同條件下進(jìn)行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，又能在最大程度上降低企業(yè)的資金成本。規(guī)范各種融資行為并加強(qiáng)監(jiān)督管理，以防止在降低銀行風(fēng)險的同時產(chǎn)生新的隱患，引發(fā)新的金融風(fēng)險