【正文】 通常的可研究性報告包括：項目概況，市場研究，項目規(guī)劃方案，項目進度設計，項目財務測算，項目財務評價，項目不確定性分析，項目社會影響和總結。這是基金投資準確判斷挑選項目和成功的后期管理的基礎。Q：有哪些基金？ A：股權式基金，夾層式基金，債權式基金，單一固定收益基金，結構化固定收益基金，主動型基金，完全主動型基金，城市發(fā)展基金?；饡箝_發(fā)商以自身資產(chǎn)抵押保證基金最低投資回報，并在市場上升時給予基金更高的投資回報。上述比例已超標的信托公司應立即停止開展該項業(yè)務，直至達到規(guī)定比例要求。Q：開發(fā)商需要提交哪些資料？ A：以下全部資料報批的項目建議書及批準材料；項目提出的有關背景材料；可行性研究報告及批準文件；自籌資金和其他建設資金籌集方案及落實資金來源的證明材料；項目前期準備工作完成情況報告；開戶證明，商務合同、訂單或意向書；經(jīng)營計劃、財務收支計劃、流動資金補充計劃；房地產(chǎn)企業(yè)：土地證、土地規(guī)劃證、建設規(guī)劃許可證、開工許可證；Q：利率？A：主要跟開發(fā)企業(yè)資質有關一級開發(fā)資質企業(yè)的年利率在15%二級開發(fā)資質企業(yè)的年利率在18%三級開發(fā)資質企業(yè)的年利率在20以上。在轉讓信托受益權時，M企業(yè)一般還要和銀行理財計劃簽訂租金差額補足協(xié)議。開發(fā)商與資金方對于房地產(chǎn)項目投資的風險判斷方向是不一致的：因為資金方只能夠承擔那種可以計算和承受的風險；而如果項目投資的風險還完全掌握在開發(fā)商的手中，那么資金方的唯一選擇就是放棄。Q：如何操作？A：審理考察復審簽約抵押登記放款還款 Q：放款時間需要多長？ A：正常情況下兩個月以內(nèi)； Q：貸款期限是怎樣的？A：借款期限為1年以上，5年以下。房地產(chǎn)融資之短期借貸Qamp。因此，要進一步改進和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產(chǎn)企業(yè)提供服務。（五）房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸亟待突破為防范整個金融體系出現(xiàn)系統(tǒng)性風險，央行于2003年6月頒布實施了《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、流動資金貸款、施工企業(yè)墊資、自有資金比例等各個環(huán)節(jié)進行了嚴格規(guī)定，使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產(chǎn)信貸新政下如何融資成為關系企業(yè)生死存亡的必須盡快解決好的關鍵問題。（二）銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主要渠道僅以上表2001年數(shù)據(jù)為例。* 項目清盤，利潤分配完成，基金方股權返還，基金方退出。劃撥用地：政府劃撥用地可以辦理抵押手續(xù)。對項目進行可行性評估，并與開發(fā)商協(xié)商合作計劃，達成一致后簽署合作計劃。信托公司在開展銀信理財合作業(yè)務過程中，應堅持自主管理原則，嚴格履行項目選擇、盡職調查、投資決策、后續(xù)管理等主要職責，不得開展通道類業(yè)務。Q：定向信托的投資范圍有哪些？ A：有以下投資標的：房地產(chǎn)開發(fā)（上市）公司股票的流通股；房地產(chǎn)開發(fā)（上市）公司股票的非流通股；二級資質以上房地產(chǎn)開發(fā)（非上市）公司的金融類股權；特殊條件下三級資質以上房地產(chǎn)開發(fā)（非上市）公司的可抵押固定資產(chǎn)。傳統(tǒng)的模式是，M企業(yè)將這棟物業(yè)抵押給信托公司，信托公司對其發(fā)放信托貸款，銀行理財計劃是信托計劃的委托人。實際上，同類經(jīng)濟區(qū)域和環(huán)境中，民間資金借貸的違約率和風險都要大大低于銀行信貸。Q：項目方需提供哪些資料？ A：； ； ；，法人身份證復印件； 、負責人、財務主管的簡歷； ； ； ； ；(包括經(jīng)營情況、公司的人員構成、公司的近期重大事件、公司的發(fā)展計劃)；近年來獲境內(nèi)、境外評級機構評級情況，近三年來有無違規(guī)經(jīng)營、遭受處罰及重大事件情況。Q：辦理土地抵押短期貸款操作流程？A：項目方提供用於初審的下列前端資料(有效、清晰的彩色掃描文件)： A、貸款申請書，寫明項目概況、貸款金額及期限，用款計劃，還款來源，還款計劃；B、項目方營業(yè)執(zhí)照副本、貸款卡、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書； C、抵押物所有權證明（國有土地使用權證、房產(chǎn)證等）； D、評估機構出具的抵押物價值評估報告或預評估資料； E、項目可行性研究報告；F、上一年度資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表，最好是經(jīng)審計的財務報告，最近一個月的財務報表。土地抵押是不動產(chǎn)抵押的最基本形式，一般通過土地契約進行。AQ：房地產(chǎn)開發(fā)過程中有哪些需要短期借貸？A:開發(fā)商拿到土地證，辦理另外的3證需要繳納配套費等，可通過短期借貸；開發(fā)商在擁有土地證以及用地規(guī)劃許可證的情況下，變更土地性質需要繳交相關費用，可通過短期借貸；開發(fā)商已擁有四證，但開工建設需要前期費用，開通過短期借貸。Q：如何操作？A：審理考察復審簽約抵押登記放款還款 Q：放款時間需要多長？ A：正常情況下兩個月以內(nèi)； Q：貸款期限是怎樣的？A：借款期限為1年以上，5年以下。開發(fā)商與資金方對于房地產(chǎn)項目投資的風險判斷方向是不一致的：因為資金方只能夠承擔那種可以計算和承受的風險；而如果項目投資的風險還完全掌握在開發(fā)商的手中，那么資金方的唯一選擇就是放棄。這樣，M企業(yè)獲得融資，而銀行理財計劃擁有長期的現(xiàn)金流(此類模式下，期限一般長達68年)，銀行借信托公司之手控制了物業(yè)資產(chǎn)作為抵押。A集合信托=銀信合作 Q：什么是銀信合作？A：銀信合作是指央行為了防止經(jīng)濟過熱而出臺政策限制商業(yè)銀行放貸，迫使商業(yè)銀行的貸款額度不超過上一年的一定數(shù)額，而現(xiàn)在經(jīng)濟本身對貸款的需求增量很大，這時候商業(yè)銀行為了繞過政策限制而采用了銀信合作的方式，通過信托公司來發(fā)放貸款。上述融資類銀信理財合作業(yè)務包括但不限于信托貸款、受讓信貸或票據(jù)資產(chǎn)、附加回購選擇權的投資、股票質押融資等資產(chǎn)證券化業(yè)務?；鸬耐顺龇绞揭皂椖夸N售清算、參與項目利潤分配或開發(fā)商回購基金所持有的項目公司股權。夾層式基金，利益的分配模式為：基金方總收益=可調節(jié)收益+協(xié)議分紅 * 基金方總收益的計算方式：可調節(jié)收益=基金月投入累計X項目風險系數(shù)（4~7）協(xié)議分紅=項目稅后利潤的10~20%（不扣除財務費用）* 可調節(jié)收益的對沖設置——基金返還越快，基金方的收益越少。管理人的股東背景往往可以給基金帶來充足的優(yōu)質投資項目來源以及充分的項目運作過程支持，保障基金投資項目的成功。（三）股票融資債券融資在房地產(chǎn)金融中所占比例小2002年以前國家對房地產(chǎn)企業(yè)上市融資和發(fā)行企業(yè)債券控制得非常嚴格，截至2005年末我國房地產(chǎn)上市公司只有80家，僅占全部上市公司總量的2%，%。此外，我國目前真正意義上的信托投資機構并不多，且絕大多數(shù)在房地產(chǎn)信托融資方面并無良好建樹。（三）探索建立組合式融資模式組合式融資就是將各種融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，又能在最大程度上降低企業(yè)的資金成本。在獲得新一期的貸款后，返還資金給非金融機構的一種融資模式。民間資金往往被冠以“高利貸”的誤稱。一筆貸款(或其它投資方式提供一筆融資).B企業(yè)再將自己手中的信托收益權轉讓給銀行理財計劃。”一位銀行理財投資經(jīng)理說。這些公司基本都是銀行的長期穩(wěn)定客戶，資產(chǎn)質量較好，且大部分占用銀行的授信額度，最終的風險是在銀行端。對本通知發(fā)布以前約定和發(fā)生的銀信理財合作業(yè)務，商業(yè)銀行和信托公司應做好以下工作：(1)商業(yè)銀行應嚴格按照要求將表外資金在今、明兩年轉入表內(nèi)，并按照150%的撥備覆蓋率要求計提撥備，%、中小銀行按照10%的資本充足率計提資本。Q:怎樣的項目符合我們的要求？ A：區(qū)域要求：主要集中在中國一線或二線城市，并可覆蓋到經(jīng)濟較好的地級市。7為我方最高能承擔風險系數(shù)，例如買地階段我方出資70%，風險系數(shù)為7。：主要的分類方式為二大類：（1）內(nèi)部融資和外部融資內(nèi)部融資包括：企業(yè)預付房款和應收賬款，員工集資等外部融資包括：企業(yè)上市，房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)企業(yè)債，銀行貸款等（2.）直接和間接融資直接融資是指從資本市場募集資金，間接融資是指從金融類機構募集資金。財務評價主要是通過財務模型，根據(jù)一些動態(tài)經(jīng)濟指標如內(nèi)部收益率（IRR），動態(tài)回收期，凈現(xiàn)金流值來評價項目收益。目前，公司和平安信托的合作好像就屬于股權類信托模式。Q：基金退出？A：基金在項目產(chǎn)生銷售收入后逐步退出：回籠資金先用于滾動開發(fā)，再用于支付可調節(jié)收益，剩余資金大部分返還基金，保留少量資金用于項目日常經(jīng)營管理費用。舊改項目：已獲得拆遷許可證, 居民100%簽署搬遷安置以及賠償協(xié)議, 土地規(guī)劃用途已獲政府批準。房地產(chǎn)融資之私募基金Qamp。上述客戶包括個人客戶(包括私人銀行客戶)和機構客戶。Q：怎樣操作？A：首先為項目方設計信托融資方案，并提供私募基金做為后續(xù)資金支持，然后推薦給符合信托條件的信托公司，信托公司在對我方提交的客戶信息和融資方案充分評估的基礎上，發(fā)行信托產(chǎn)品。實質貸款行―――（理財資金投資非登記轉讓）―→ 過橋企業(yè)的受益權―――（投資單一信托計劃）―→ 信托公司 ―――（信托貸款）―→ 借款企業(yè)―――――――→ 信托受益權轉讓合同 ←―――――――― ―――――――→ 信托投資合同 ←――――――― ―――――→ 信托貸款合同 ←――若同一天簽署，可一天放款理財受讓財產(chǎn)權信托計劃受益權的原理為：假定M企業(yè)需要貸款，它擁有一棟正在出租的商業(yè)物業(yè)。實際上，同類經(jīng)濟區(qū)域和環(huán)境中，民間資金借貸的違約率和風險都要大大低于銀行信貸。Q：項目方需提供哪些資料？ A：； ； ；，法人身份證復印件； 、負責人、財務主管的簡歷； ； ； ； ；(包括經(jīng)營情況、公司的人員構成、公司的近期重大事件、公司的發(fā)展計劃)；近年來獲境內(nèi)、境外評級機構評級情況，近三年來有無違規(guī)經(jīng)營、遭受處罰及重大事件情況。其實質在于為債權關系提供中介形式和物質保證，維護財產(chǎn)的合法性和有效性。目前，我國的房貸證券化試點已進入方案設計階段，各地宜根據(jù)國家相關政策，結合當?shù)貙嶋H情況，積極推動住房抵押貸款證券化進程。這種高負債的財務結構，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險，不利于整個房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展?？梢宰饕恍┙Y構化設計；八、四大資產(chǎn)管理公司（華融、信達、東方、長城）融資：成本高；九、與實力開發(fā)商股權合作：降低經(jīng)營風險，同時也降低經(jīng)營收益，雙刃劍；十、供應商融資：（1）總包、合作方墊資；（2）銀行保理業(yè)務；十一、典當、租賃和小貸，適用于有個把項目的小小小開發(fā)商。單一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理費3%+發(fā)行費3~5%=15~27%結構性固定收益基金：年化收益率=LP（領投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理費3%+發(fā)行費3~5%=25~37%主動型基金：開發(fā)商出資10%，基金出資90%，全程參與買地/開發(fā)/運營。形態(tài)要求：住宅為主，少量商業(yè)或酒店配套，可辦理銷售許可證。鼓勵商業(yè)銀行和信托公司探索業(yè)務合作科學模式和領域。金融創(chuàng)新與監(jiān)督機構永遠是矛盾的對立體。一位信托法務人士表示。更激進的做法是，B企業(yè)可以不用拿出真金白銀。出資方也叫銀主，做為民間資金的載體，很無奈。Q：如何操作的？A：具體做法是貸款方（銀行）與開發(fā)商訂立《貸款承諾書》，規(guī)定按時還款和二次貸款方式，按照抵押物的價值評估貸款額度，抵押物一般是房產(chǎn)、物業(yè)等固定資產(chǎn)，同時還需提供擔保品，如股票、債券等有價證券。根據(jù)以上第二步算出的抵押物的面積數(shù),先在CAD規(guī)劃圖上自行畫出符合銀行抵