【正文】 托計(jì)劃，這個(gè)信托計(jì)劃給A企業(yè)發(fā)放一筆貸款(或其它投資方式提供一筆融資).B企業(yè)再將自己手中的信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)計(jì)劃。房地產(chǎn)融資之信托收益權(quán)銀行理財(cái)計(jì)劃投資信托收益權(quán)，達(dá)到“曲線”為開(kāi)發(fā)商融資的目的主要有兩種模式，找開(kāi)發(fā)商“過(guò)橋”，銀行理財(cái)計(jì)劃投資信托受益權(quán)，但不作受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記；或是開(kāi)發(fā)商設(shè)立自益型財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃，再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)資金。開(kāi)發(fā)商與資金方對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)判斷方向是不一致的：因?yàn)橘Y金方只能夠承擔(dān)那種可以計(jì)算和承受的風(fēng)險(xiǎn)；而如果項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)還完全掌握在開(kāi)發(fā)商的手中，那么資金方的唯一選擇就是放棄。私募資金操作，具有封閉性的特點(diǎn)，及針對(duì)特定的項(xiàng)目和特定的企業(yè)和團(tuán)隊(duì)，它也可以是專(zhuān)門(mén)化的投資機(jī)構(gòu)和投資基金，以尋求快速進(jìn)入和快速退出，獲得較高的資本回報(bào)為動(dòng)力。Q：怎樣才能獲得民間資金呢？A：開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目?jī)r(jià)值（凈現(xiàn)值）大大高于借款額；開(kāi)發(fā)商的各項(xiàng)資質(zhì)及法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系清潔無(wú)瑕疵；開(kāi)發(fā)商的還款來(lái)源在借款期間有保障：如有多個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售回款，以此增加借款方對(duì)還款保障的疑慮；開(kāi)發(fā)商以股權(quán)（資產(chǎn)的控制權(quán)）或土地、項(xiàng)目資產(chǎn)、在建工程等作抵押質(zhì)押保證；開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行借款時(shí)必須要有充分自我分析和預(yù)案準(zhǔn)備；開(kāi)發(fā)商必須無(wú)條件接受資金方在還款的保障、手段、措施等方面擁有的絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)。民間資金的利率水平較為正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名義上的銀行貸款利息，但從企業(yè)資金實(shí)際負(fù)擔(dān)的額外成本（如，在此種銀企關(guān)系中潛規(guī)則之下的尋租、企業(yè)維系貸款關(guān)系的費(fèi)用等）來(lái)看，兩者的差距并不是很大。Q：開(kāi)發(fā)商一定要慎用民間借貸！A：我國(guó)沒(méi)有形成資本市場(chǎng)和成熟資本工具的金融環(huán)境下，社會(huì)廣泛缺乏誠(chéng)信，也不存在社會(huì)信用體系，法律實(shí)施和訴訟執(zhí)行的效果最終難以是債權(quán)人的資金得到保護(hù)。出資方也叫銀主，做為民間資金的載體，很無(wú)奈。出借方的目標(biāo)是獲得固定收益作為回報(bào)。房地產(chǎn)融資之民間借貸Qamp。Q：如何操作？A：審理考察復(fù)審簽約抵押登記放款還款 Q：放款時(shí)間需要多長(zhǎng)？ A：正常情況下兩個(gè)月以?xún)?nèi)； Q：貸款期限是怎樣的？A：借款期限為1年以上，5年以下。AQ:哪些產(chǎn)權(quán)可以抵押融資?A:非經(jīng)營(yíng)類(lèi)物業(yè)：紅本房、集資房；經(jīng)營(yíng)中的物業(yè)：酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、商鋪、公寓； Q：需要具備哪些基本條件？ A：證件齊全：土地證、房產(chǎn)證；債權(quán)債務(wù)：未貸過(guò)款，能做抵押登記，可辦理他項(xiàng)權(quán)證；貸款額度：抵押物評(píng)估金額的20~50%；擔(dān)保放大：有擔(dān)保的條件下，貸款額度可放大1~2倍；城市限制：直轄市、省會(huì)城市、地級(jí)市以及其它經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。Q：運(yùn)作流程是怎樣的？A：； ； ； ； ； 。Q：利率情況是怎樣的？ A：日利率日利率3‰4‰；%、%、%；月利率56% Q：短拆什么特點(diǎn)？A：； ：一般6個(gè)月以?xún)?nèi)；、手續(xù)簡(jiǎn)便，因而成交時(shí)間較短；，一般需要擔(dān)?；虻盅?，完全是一種短期交易； 。如果客戶(hù)無(wú)法償還足夠的本金和利息，就要非銀行機(jī)構(gòu)墊付本金與利息。Q：如何操作的？A：具體做法是貸款方（銀行）與開(kāi)發(fā)商訂立《貸款承諾書(shū)》，規(guī)定按時(shí)還款和二次貸款方式，按照抵押物的價(jià)值評(píng)估貸款額度，抵押物一般是房產(chǎn)、物業(yè)等固定資產(chǎn)，同時(shí)還需提供擔(dān)保品，如股票、債券等有價(jià)證券。AQ:什么是房地產(chǎn)短期拆借?A: 房地產(chǎn)短期拆借又叫“還舊貸新”，表現(xiàn)為項(xiàng)目方不足資金償還上期貸款的本金和利息，需要非金融機(jī)構(gòu)先墊付還貸。Q：項(xiàng)目需要符合哪些融資條件？A：地區(qū)限制：全國(guó)一二三線城市（新疆、西藏等除外）；項(xiàng)目限制：市區(qū)的住宅房建設(shè)用地、城市中心的可售商業(yè)物業(yè)；融資期限：一般情況下6個(gè)月以?xún)?nèi)；融資額度：1千萬(wàn)至2億；配資比例：土地登記價(jià)或土地評(píng)估價(jià)的70%；融資利息：月息5~6%，展頭息，利息可分期支付。AQ：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中有哪些需要短期借貸？A:開(kāi)發(fā)商拿到土地證，辦理另外的3證需要繳納配套費(fèi)等，可通過(guò)短期借貸；開(kāi)發(fā)商在擁有土地證以及用地規(guī)劃許可證的情況下，變更土地性質(zhì)需要繳交相關(guān)費(fèi)用，可通過(guò)短期借貸；開(kāi)發(fā)商已擁有四證，但開(kāi)工建設(shè)需要前期費(fèi)用，開(kāi)通過(guò)短期借貸。抵押貸款企業(yè)要向擔(dān)保公司提供：（1）產(chǎn)權(quán)證明；（2）最近的產(chǎn)權(quán)評(píng)估證報(bào)告；（3）董事會(huì)通過(guò)抵押貸款的決議書(shū)（全體董事會(huì)成員簽名）；（4）抵押貸款申請(qǐng)書(shū)（5）最近的資產(chǎn)負(fù)債表，利潤(rùn)表。資金方初審?fù)ㄟ^(guò)后，項(xiàng)目方與顧問(wèn)方簽署《融資顧問(wèn)合同》；項(xiàng)目方按《房地產(chǎn)項(xiàng)目資料清單》提供全套有效、清晰的彩色掃描文件；資金方對(duì)項(xiàng)目資料審查通過(guò)后，資金方向項(xiàng)目方發(fā)出商務(wù)邀請(qǐng)函，在資金方與項(xiàng)目方就融資具體事宜進(jìn)行初步溝通，達(dá)成合作協(xié)議后，資金方前往項(xiàng)目地考察項(xiàng)目進(jìn)展，抵押物狀況等。填好最高額抵押貸款合同按貸款機(jī)投要求提供所需的相關(guān)資料后，等待放貸即可，至此整個(gè)抵押貸款程序基本操作完畢。根據(jù)抵測(cè)繪圖到不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估出具評(píng)估報(bào)告。根據(jù)以上第二步算出的抵押物的面積數(shù),先在CAD規(guī)劃圖上自行畫(huà)出符合銀行抵押貸款條件的土地區(qū)域。Q：辦理土地抵押長(zhǎng)期貸款流程？A：首先根據(jù)需要申請(qǐng)的貸款額度及貸款機(jī)構(gòu)許諾的抵押率(放款額/抵押物評(píng)估值)倒推出抵押物應(yīng)達(dá)到的評(píng)估總價(jià)值。Q：什么叫做土地抵押？A：亦即債務(wù)人或第三人以物權(quán)作為履行債務(wù)的保證。土地抵押是不動(dòng)產(chǎn)抵押的最基本形式，一般通過(guò)土地契約進(jìn)行。第一篇：房地產(chǎn)融資常見(jiàn)方式分析房地產(chǎn)融資之土地抵押貸款Qamp。AQ:什么是土地抵押貸款？A：指?jìng)鶆?wù)人以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為。抵押權(quán)本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，即債權(quán)人在他人之物上得到償還債務(wù)保證的一種擔(dān)保物權(quán)。其實(shí)質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護(hù)財(cái)產(chǎn)的合法性和有效性。咨詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于目標(biāo)抵押物進(jìn)行評(píng)估所能達(dá)到的最大評(píng)估單價(jià),然后再根椐第一步算出的抵押物應(yīng)達(dá)到的評(píng)估總價(jià)值除以最大評(píng)估單價(jià)計(jì)算出所需的抵押物的面積數(shù)。帶著第三步自行畫(huà)出的抵押土地區(qū)域圖再到國(guó)土局地籍科進(jìn)行土地測(cè)繪，出抵押測(cè)繪圖。與貸款機(jī)構(gòu)信貸人員一起帶著評(píng)估報(bào)告及公司的關(guān)證件(營(yíng)業(yè)執(zhí)照等)到國(guó)土局地籍科辦理抵押登記,(或董事會(huì)決議)等資料。Q：辦理土地抵押短期貸款操作流程？A：項(xiàng)目方提供用於初審的下列前端資料(有效、清晰的彩色掃描文件)： A、貸款申請(qǐng)書(shū)，寫(xiě)明項(xiàng)目概況、貸款金額及期限，用款計(jì)劃，還款來(lái)源，還款計(jì)劃；B、項(xiàng)目方營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、貸款卡、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)； C、抵押物所有權(quán)證明（國(guó)有土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等）； D、評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物價(jià)值評(píng)估報(bào)告或預(yù)評(píng)估資料； E、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；F、上一年度資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表，最好是經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告，最近一個(gè)月的財(cái)務(wù)報(bào)表。資金方確定融資方案，募集資金；資金方與項(xiàng)目方共同辦理抵押登記手續(xù)，發(fā)放資金，資金方持續(xù)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)情況。房地產(chǎn)融資之短期借貸Qamp。Q：開(kāi)發(fā)商何時(shí)還款？A：開(kāi)發(fā)商通過(guò)申請(qǐng)商業(yè)銀行土地抵押貸款償還；開(kāi)發(fā)商通過(guò)項(xiàng)目出售，回收資金償還；開(kāi)發(fā)商通過(guò)其他方式還款。房地產(chǎn)融資之短期拆借Qamp。在獲得新一期的貸款后，返還資金給非金融機(jī)構(gòu)的一種融資模式。借款人在接到銀行還款通知的次日即須償還，如到期不能歸還，銀行有權(quán)出售其擔(dān)保品。再通過(guò)抵押方式獲得新貸款，新貸款歸還非銀貸款，即“以貸還貸，獲得新貸”。Q：項(xiàng)目方需提供哪些資料？ A：； ； ；，法人身份證復(fù)印件； 、負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)主管的簡(jiǎn)歷； ； ； ； ；(包括經(jīng)營(yíng)情況、公司的人員構(gòu)成、公司的近期重大事件、公司的發(fā)展計(jì)劃)；近年來(lái)獲境內(nèi)、境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)情況，近三年來(lái)有無(wú)違規(guī)經(jīng)營(yíng)、遭受處罰及重大事件情況。房地產(chǎn)融資之產(chǎn)權(quán)抵押融資Qamp。Q：項(xiàng)目方需提交哪些資料？ A：個(gè)人：土地證、房產(chǎn)證；企業(yè)：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、貸款卡、評(píng)估報(bào)告（甲級(jí)資質(zhì)評(píng)估所）。Q：融資成本是多少呢？A：貸款是通過(guò)商業(yè)銀行的，利率參考當(dāng)期基準(zhǔn)利率；貸款是通過(guò)其它金融機(jī)構(gòu)的，利率較高，年率20%左右；貸款是通過(guò)擔(dān)保公司擔(dān)保，~3%；貸款是通過(guò)中介顧問(wèn)公司，那么融資顧問(wèn)費(fèi)1~3%。AQ:什么是房地產(chǎn)民間借貸？A:民間借貸，以溫州最出名。民間資金往往被冠以“高利貸”的誤稱(chēng)。因?yàn)?，投資其實(shí)不都是高利貸，不是同一個(gè)概念。民間借貸基本上是以非法的形式在民間生存、存在和發(fā)展，也基本上是以高利貸的形式實(shí)現(xiàn)民間資金的流通與流動(dòng)。實(shí)際上，同類(lèi)經(jīng)濟(jì)區(qū)域和環(huán)境中，民間資金借貸的違約率和風(fēng)險(xiǎn)都要大大低于銀行信貸。Q:如何通過(guò)私募基金更合法的獲得民間資金？A:就私募資金來(lái)源看，中國(guó)民間資本市場(chǎng)是主要資金來(lái)源，它的規(guī)模應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行對(duì)房地產(chǎn)行的信貸投放。在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一路高走的形勢(shì)下，一方面，有太多的房地產(chǎn)項(xiàng)目缺錢(qián)，一方面，有太多的民間資金在尋找優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目，問(wèn)題在于如何讓優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目與資本直接對(duì)接？答案是可以通過(guò)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)私募基金管理公司，如。資金方往往非常關(guān)注項(xiàng)目的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目投入的回報(bào)（即資金的退出）只有是將項(xiàng)目建筑物業(yè)售出這樣的途徑，特別是在當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和金融市場(chǎng)條件下，銷(xiāo)售物業(yè)只能是唯一的選擇，假如市場(chǎng)環(huán)境不利于銷(xiāo)售，資金方往往要求開(kāi)發(fā)商通過(guò)降價(jià)出售以獲得償付現(xiàn)金，這與開(kāi)發(fā)商的利益訴求是相悖的。前者主要是XY銀行等銀行在操作，后者大規(guī)模被GS銀行采用。這樣，A企業(yè)獲得貸款，資金的提供者是銀行理財(cái)，B企業(yè)只是拿出一筆錢(qián)“墊一下”，獲取“通道費(fèi)”。B企業(yè)投資信托計(jì)劃和轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)兩個(gè)合同可以在同一天簽署，這樣，銀行先按合同給B企業(yè)劃款，到賬后，B企業(yè)再給信托公司，信托公司再給A企業(yè)。但是，此種模式已被銀監(jiān)會(huì)覺(jué)察。傳統(tǒng)的模式是，M企業(yè)將這棟物業(yè)抵押給信托公司，信托公司對(duì)其發(fā)放信托貸款，銀行理財(cái)計(jì)劃是信托計(jì)劃的委托人。然后，M企業(yè)再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)計(jì)劃，交易價(jià)格取決于物業(yè)預(yù)期的租金收益。在轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)時(shí)，M企業(yè)一般還要和銀行理財(cái)計(jì)劃簽訂租金差額補(bǔ)足協(xié)議。其結(jié)果與銀行理財(cái)計(jì)劃給M企業(yè)放一筆貸款，然后M企業(yè)分68年還款，效果相當(dāng)。銀行理財(cái)資金之所以愿意投資一個(gè)回收期限長(zhǎng)達(dá)68年的現(xiàn)金流，是因?yàn)楝F(xiàn)在“長(zhǎng)期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)太難找了，何況物業(yè)實(shí)際是銀行控制的，長(zhǎng)期來(lái)看是升值的，抵押率也很低。而至于沒(méi)有進(jìn)行受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，會(huì)否影響相關(guān)法律效力，現(xiàn)有的法律法規(guī)并未對(duì)此有明確的強(qiáng)制性規(guī)定。信托受讓銀行信貸票據(jù)資產(chǎn)，%提升至150%，%房地產(chǎn)融資之定向信托Qamp。Q:開(kāi)發(fā)商為何要選擇定向信托？ A：非銀信合作，受法律保護(hù)；能夠被信托公司優(yōu)先選擇；能快速協(xié)助客戶(hù)完成融資；為項(xiàng)目提供信用增級(jí)以提高成功發(fā)行的幾率。Q：定向信托的投資范圍有哪些？ A：有以下投資標(biāo)的：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（上市）公司股票的流通股；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（上市）公司股票的非流通股；二級(jí)資質(zhì)以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（非上市）公司的金融類(lèi)股權(quán)；特殊條件下三級(jí)資質(zhì)以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（非上市）公司的可抵押固定資產(chǎn)。Q：什么是增信作用？A：有兩作用，一是對(duì)質(zhì)押標(biāo)的折扣率的增信（1）流通股股票（含信托計(jì)劃到期前流通的限售股股票）（2）對(duì)信托計(jì)劃到期后仍未流通的限售股股票（3）對(duì)未上市金融類(lèi)股權(quán)二是對(duì)質(zhì)押標(biāo)的信用增級(jí)（1）我們可作為信托計(jì)劃的次級(jí)受益人，為項(xiàng)目提供信用增級(jí)。Q：開(kāi)發(fā)商需要提交哪些資料？ A：以下全部資料報(bào)批的項(xiàng)目建議書(shū)及批準(zhǔn)材料；項(xiàng)目提出的有