【正文】 C. 倘若是土地、在建工程作為抵押物時(shí)，回購(gòu)方多并非土地使用權(quán)人，在此種情況下土地使用權(quán)人是否可以土地或在建工程為第三方的回購(gòu)義務(wù)提供擔(dān)保，須和主管部門(mén)進(jìn)一步溝通確認(rèn)；D. 信托公司作為抵押權(quán)人或質(zhì)押權(quán)人等是否可以辦理登記。6. 附回購(gòu)的股權(quán)受讓模式中的擔(dān)保措施能否辦理登記問(wèn)題（1） 從法律層面講，回購(gòu)方負(fù)有在未來(lái)某一特定時(shí)間以確定的價(jià)格向本律所支付回購(gòu)價(jià)款的金錢(qián)支付義務(wù)，回購(gòu)方或第三方以保證、質(zhì)押或抵押方式為上述金錢(qián)支付義務(wù)設(shè)定擔(dān)保的，并不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定。不得有任何的限制性條件，在指定回購(gòu)日回購(gòu)方應(yīng)無(wú)條件回購(gòu)。（3） 回購(gòu)價(jià)格：建議清晰明確【明確的公式】。5. 回購(gòu)條款注意事項(xiàng)（1） 為更有利將項(xiàng)目界定為債性投資，且回購(gòu)義務(wù)具有確定性，法律建議回購(gòu)金額確定，回購(gòu)義務(wù)應(yīng)無(wú)條件執(zhí)行。4. 回購(gòu)方為外商投資企業(yè)的問(wèn)題（1） 如果項(xiàng)目公司是中外合資公司或中外合作等外商投資企業(yè)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理外商投資企業(yè)糾紛案件若干問(wèn)題的規(guī)定（一）》，股權(quán)回購(gòu) （轉(zhuǎn)讓 （轉(zhuǎn)讓 ）協(xié)議未經(jīng)外商投資企業(yè)審批機(jī)關(guān)準(zhǔn)不生效。如投資人提起違約訴訟，訴訟風(fēng)險(xiǎn)也難以評(píng)估。3. 回購(gòu)方為國(guó)企的問(wèn)題（1） 根據(jù)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督、評(píng)估管理的相關(guān)規(guī)定，國(guó)資委或國(guó)有企業(yè)在收購(gòu)非國(guó)有單位資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行評(píng)估，且評(píng)估結(jié)果需獲得核準(zhǔn)或備案。也就是說(shuō)，信托并未實(shí)際承擔(dān)股權(quán)投資的風(fēng)險(xiǎn)，該等交易的實(shí)質(zhì)并不符合股權(quán)投資中“共享收益共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”的原則，而在風(fēng)險(xiǎn)本質(zhì)上反而更接近于貸款。2. 項(xiàng)目公司股東作為回購(gòu)主體問(wèn)題（1） 從程序上看（公司法第71條、137條、141條），在確保本律所并非股份有限公司發(fā)起人的情況下，股東之間的轉(zhuǎn)讓無(wú)程序上的障礙。無(wú)法通過(guò)司法途徑強(qiáng)制要求公司予以回購(gòu)，僅能尋求向目標(biāo)公司要求賠償損失或追究其違約責(zé)任。股份有限公司收購(gòu)本公司股份（第142條）：原則上不得收購(gòu)本公司股份，但是在特殊情況下（減少注冊(cè)資本、與持有本公司股份的其他公司合并、將股份獎(jiǎng)勵(lì)給本公司職工、因股東因?qū)蓶|大會(huì)作出的公司合并、分立決議持異議，要求公司收購(gòu)其股份的）符合特定要求的前提下可以回購(gòu)。并建議在交易文件中約定：信托貸款資金用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及/或交易各方均同意的其他合法合理用途。C. 原則上不能用于置換的股東借款：1）股東承諾在項(xiàng)目公司償還銀行或信托公司貸款前放棄受償權(quán)的股東借款；2）用于繳納土地出讓價(jià)款的股東借款。3. 資金用途為“用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及歸還股東、關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)借款”（1） 鑒于股東借款性質(zhì)難以判斷，其用途可能為補(bǔ)充項(xiàng)目資本金或流動(dòng)資金、前期拿地資金等，擬置換的股東借款需滿足如下條件：A. 擬置換的股東借款與本次擬發(fā)放的信托貸款應(yīng)系用于同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。B. 融資項(xiàng)目符合4/（）/2要求（銀行放貸時(shí)及本律所替換時(shí)均需符合）C. 置換的銀行項(xiàng)目貸款，均系信托貸款發(fā)放前已實(shí)際形成的債權(quán)。（3） 項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國(guó)家最低要求等條件（目前最新的規(guī)定為兩成五）。(二) 向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款1. 向符合“4/（）/2”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放項(xiàng)目貸款（1） 信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目須滿足“四證”齊全，四證包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；“四證”齊全需注意審核面積等基本信息是否匹配的問(wèn)題。5. 融資人為非房地產(chǎn)集團(tuán)公司+多個(gè)子公司從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（1） 鑒于融資人可能會(huì)將信托貸款資金間接用于子公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，貸后管理難度較大，后期違規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)較難把握，且易引發(fā)投資人對(duì)本律所恰當(dāng)履行貸后管理責(zé)任的質(zhì)疑，若出現(xiàn)項(xiàng)目無(wú)法兌付的極端情況時(shí)，投資人可能以未恰當(dāng)履行受托人職責(zé)為由向本律所主張賠償責(zé)任。4. 融資人經(jīng)營(yíng)范圍含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+資質(zhì)過(guò)期+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)歷史（1） 如融資人承諾未來(lái)不再?gòu)氖路康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)，建議逐單與監(jiān)管溝通。3. 融資人經(jīng)營(yíng)范圍含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)+無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)歷史（1） 即便融資人未持有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，但在其經(jīng)營(yíng)范圍已包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的情況下，根據(jù)之前與監(jiān)管的口頭溝通，此類(lèi)融資人仍有可能被認(rèn)定為系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。（3） 盡管有上述建議，仍請(qǐng)投資評(píng)估部充分關(guān)注此類(lèi)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，建議合理制定本類(lèi)業(yè)務(wù)的策略與開(kāi)展標(biāo)準(zhǔn)。l 交易文本中落實(shí)融資人的陳述與保證條款，包括但不限于要求融資人承諾不會(huì)以任何方式將貸款資金用于其自己或任何第三方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，亦不會(huì)在貸款期間以任何方式經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。l 對(duì)融資人是否曾經(jīng)進(jìn)行過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)以及以往公司收入中是否包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行詳細(xì)準(zhǔn)確的盡職調(diào)查，確保融資人未進(jìn)行過(guò)任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，以往業(yè)務(wù)收入中亦不包含任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)收入。l 變更原借款人的其他房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)方為融資方，以其名下滿足“4/（）/2”條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目為載體申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。，雖然融資人尚未開(kāi)展任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)，且經(jīng)營(yíng)收入中也不包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)業(yè)收入，但鑒于融資人已經(jīng)具備開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的先決條件（即：既擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍，亦持有有效的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)），其被監(jiān)管認(rèn)定為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的可能性較大，且無(wú)法排除融資人后續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，因此，本項(xiàng)目存在信托資金違規(guī)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款的風(fēng)險(xiǎn)?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定 》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第77號(hào)）第三條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。要嚴(yán)格防范對(duì)建筑施工企業(yè)、集團(tuán)公司等的流動(dòng)資金貸款用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。（2） 因此，應(yīng)嚴(yán)禁向此類(lèi)融資人發(fā)放流動(dòng)資金貸款。二、 交易結(jié)構(gòu)及相關(guān)要素所涉法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)(一) 向涉房企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款1. 融資人經(jīng)營(yíng)范圍含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)歷史（1） 依據(jù)《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》（銀監(jiān)辦發(fā)[2008]265號(hào)）第一條第（二）款規(guī)定：嚴(yán)禁向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款，嚴(yán)禁以購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)附回購(gòu)承諾等方式變相發(fā)放流動(dòng)資金貸款，不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款。(二) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)二級(jí)資質(zhì)的認(rèn)定1. 根據(jù)監(jiān)管窗口指導(dǎo)意見(jiàn)要求，項(xiàng)目公司本身如不具備二級(jí)資質(zhì)而需向上追溯的，應(yīng)符合以下規(guī)定：（1） 如為非100%控股股東具有二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，最多可向上追溯到項(xiàng)目公司的直接控股股東（即爸爸公司）。 未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)（以下簡(jiǎn)稱資質(zhì)證書(shū)）的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)信托融資業(yè)務(wù)常見(jiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)法律意見(jiàn)目 錄第一章 常見(jiàn)交易結(jié)構(gòu)介紹 5一、 信托公司成立單一資金信托向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放信托貸款 5二、 信托公司成立集合資金信托計(jì)劃向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放信托貸款 5(一) 通常的集合資金信托計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)圖 5(二) 開(kāi)放式集合資金信托計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)圖 5(三) 結(jié)構(gòu)化集合資金信托計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)圖 6第二章 法律主要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及常見(jiàn)法律意見(jiàn) 7一、 房地產(chǎn)企業(yè)的認(rèn)定及資質(zhì) 7(一) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的認(rèn)定問(wèn)題 7(二) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)二級(jí)資質(zhì)的認(rèn)定 7二、 交易結(jié)構(gòu)及相關(guān)要素所涉法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 7(一) 向涉房企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款 7(二) 向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款 9(三) 向涉房企業(yè)提供附帶固定價(jià)格回購(gòu)的明股實(shí)債融資 11(四) 向涉房企業(yè)發(fā)放并購(gòu)貸款 14(五) 結(jié)構(gòu)化信托問(wèn)題 14(六) 開(kāi)放式信托 16(七) 信?；鹄U交問(wèn)題 17(八) 利率/利息 18(九) 貸款期限 20(十) 報(bào)備問(wèn)題 20三、 資金端所涉風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及法律意見(jiàn) 21(一) 合格投資者問(wèn)題 21(二) 銀行理財(cái)資金 21(三) 保險(xiǎn)資金 22四、 增信措施所涉風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及法律意見(jiàn) 23(一) 保證擔(dān)保增信 23(二) 股權(quán)/股票質(zhì)押增信 26(三) 保證金質(zhì)押增信 28(四) 高速公路收費(fèi)權(quán)質(zhì)押增信 29(五) 抵押擔(dān)保增信 30(六) 擔(dān)保物權(quán)上存在的優(yōu)先權(quán)限制 36(七) 非典型增信措施之——流動(dòng)性支持/差額補(bǔ)足協(xié)議/函 40(八) 非典型增信措施之——遠(yuǎn)期債權(quán)受讓 41(九) 非典型增信措施之——履約保證保險(xiǎn) 41(十) 非典型增信措施之——讓與擔(dān)保/以物抵債 43五、 其他常見(jiàn)風(fēng)控措施所涉風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及法律意見(jiàn) 43(一) 向同一項(xiàng)目多次融資問(wèn)題 43(二) 有在先債權(quán)人的問(wèn)題 44(三) 交易對(duì)手方的內(nèi)外部決議 45(四) 資金監(jiān)管問(wèn)題 46(五) 三章共管問(wèn)題 46(六) 集團(tuán)要求的違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高問(wèn)題 46(七) 本律所關(guān)聯(lián)方受讓受益權(quán) 47(八) 本項(xiàng)目資金方簽章為 “XX理財(cái)業(yè)務(wù)專(zhuān)用章” 47附：房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)審查表 48附：房地產(chǎn)信托貸款監(jiān)管法規(guī)比較分析 54第一章 常見(jiàn)交易結(jié)構(gòu)介紹一、 信托公司成立單一資金信托向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放信托貸款交易結(jié)構(gòu)圖：二、 信托公司成立集合資金信托計(jì)劃向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放信托貸款(一) 通常的集合資金信托計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)圖(二) 開(kāi)放式集合資金信托計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)圖(三) 結(jié)構(gòu)化集合資金信托計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)圖第二章 法律主要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及常見(jiàn)法律意見(jiàn)一、 房地產(chǎn)企業(yè)的認(rèn)定及資質(zhì)(一) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的認(rèn)定問(wèn)題1. 判斷標(biāo)準(zhǔn)：公司經(jīng)營(yíng)范圍+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)歷史（1） 依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國(guó)主席令第72號(hào)）第三十條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。（2） 依據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定 》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第77號(hào)）第三條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。（3） 綜上，判斷一個(gè)企業(yè)是否為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)從公司經(jīng)營(yíng)范圍、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、以及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)三個(gè)方面綜合進(jìn)行判斷。（2） 如為100%控股股東具有二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，則可一直向上追溯，但需同時(shí)證明具備二級(jí)資質(zhì)的股東對(duì)項(xiàng)目公司具有實(shí)質(zhì)控制，且全條線必須滿足100%的控股比例。要嚴(yán)格防范對(duì)建筑施工企業(yè)、集團(tuán)公司等的流動(dòng)資金貸款用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。2. 融資人經(jīng)營(yíng)范圍含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)+無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)歷史（1） 綜合依據(jù)現(xiàn)行相關(guān)規(guī)定依據(jù)《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》（銀監(jiān)辦發(fā)[2008]265號(hào)）第一條第（二）款規(guī)定：嚴(yán)禁向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款，嚴(yán)禁以購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)附回購(gòu)承諾等方式變相發(fā)放流動(dòng)資金貸款，不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國(guó)主席令第72號(hào)）第三十條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。 未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)（以下簡(jiǎn)稱資質(zhì)證書(shū)）的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。（2） 參考?xì)v史經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)前述問(wèn)題，提示意見(jiàn)如下：A. 在允許變更交易結(jié)構(gòu)的情況下變更交易結(jié)構(gòu)：l 改由通過(guò)資管計(jì)劃發(fā)放銀行委托貸款（前提是禁止資管計(jì)劃發(fā)放委托貸款的相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定尚未正式出臺(tái)，且委貸行同意對(duì)該類(lèi)融資人發(fā)放流動(dòng)資金貸款）；l 變更原借款人的其他非涉房關(guān)聯(lián)方為融資方，以非涉房企業(yè)為主體進(jìn)行融資。B. 在前述交易結(jié)構(gòu)建議均無(wú)法落實(shí)的情況下，為盡量降低本律所的法律合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，建議：l 向工商主管部門(mén)申請(qǐng)變更經(jīng)營(yíng)范圍，去除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這一經(jīng)營(yíng)范圍，同時(shí)，向主管部門(mén)申請(qǐng)撤銷(xiāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)。l 本律所應(yīng)嚴(yán)格履行貸后管理職責(zé)，通過(guò)資金用途監(jiān)管防止融資人將信托貸款資金用于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，最大程度降低違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。l 明確違反上述約定情形下的觸發(fā)提前還款責(zé)任及相關(guān)違約責(zé)任。尤其是在融資人拒絕變更經(jīng)營(yíng)范圍去除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍和/或拒絕向主管部門(mén)申請(qǐng)撤銷(xiāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)的情況下，向該融資人發(fā)放流動(dòng)資金貸款仍存較大合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。因此，本項(xiàng)目存在被認(rèn)定信托資金違規(guī)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)監(jiān)管同意后開(kāi)展該項(xiàng)目。（2） 因此，建議此種情況下如發(fā)放流動(dòng)資金貸款，需確保資金不用于房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目。（2） 項(xiàng)目公司或其控股股東應(yīng)具備二級(jí)（及以上）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)（資質(zhì)證書(shū)需年檢）。2. 資金用途為“用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及歸還金融機(jī)構(gòu)投融資”（1） 如貸款用于替換原有銀行項(xiàng)目貸款，需要在盡調(diào)中確認(rèn)以下內(nèi)容：A. 該等擬置換的銀行項(xiàng)目貸款的用途均已明確表明或有證據(jù)支撐系用于相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。D. 信托貸款的貸款用途項(xiàng)目與擬被置換的銀行項(xiàng)目貸款的用款項(xiàng)目為同一項(xiàng)目。B. 鑒于判斷股東借款是否用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)需查驗(yàn)及核實(shí)相關(guān)原始憑證及財(cái)務(wù)審計(jì)等資料，需由投評(píng)及業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)判斷原股東借款的性質(zhì)及合理性。4. 資金用途為“借新還舊”（1） 根據(jù)前期與監(jiān)管的溝通，監(jiān)管對(duì)于“借新還舊”問(wèn)題較為關(guān)注，不論是置換銀行貸款還是股東借款，其可能會(huì)被監(jiān)管認(rèn)定為實(shí)質(zhì)系“借新還舊”，提示業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)持續(xù)關(guān)注監(jiān)管態(tài)度。(三) 向涉房企業(yè)提供附帶固定價(jià)格回購(gòu)的明股實(shí)債融資1. 項(xiàng)目公司作為回購(gòu)主體問(wèn)題（1） 依據(jù)公司法相關(guān)規(guī)定 《公司法》有限責(zé)任公司收購(gòu)其自有股權(quán)（第74條）：滿足特定情形時(shí)（連續(xù)5年盈利但不分紅或公司合并分立轉(zhuǎn)讓主要財(cái)產(chǎn)或期限屆滿股東會(huì)通過(guò)決議延期的）對(duì)股東會(huì)該項(xiàng)決議投反對(duì)票的股東可以請(qǐng)求公司按照合理的價(jià)格收購(gòu)其股權(quán)。，鑒于公司回購(gòu)本公司股權(quán)/股份的法定情形較少，本律所投資案例中較難符合上述情形，且后續(xù)還依賴于股東會(huì)決議的通過(guò)等事項(xiàng)，該條款的執(zhí)行難度極高。因此不建議將項(xiàng)目公司作為回購(gòu)主體。（2） 從法律關(guān)系上講，由于交易雙方事先對(duì)股權(quán)回購(gòu)價(jià)格的約定，使得該等交易中信托雖然體現(xiàn)為項(xiàng)目公司股東，但其實(shí)際上并未根據(jù)其所持有的股權(quán)享受公司的盈利或承擔(dān)公司虧損，信托的投資收益的實(shí)際來(lái)源還是在于回購(gòu)方在雙方事先約定的未來(lái)某一特定時(shí)間受讓標(biāo)的股權(quán)而支付回購(gòu)價(jià)款，而且該等交易價(jià)格的設(shè)定也并未反映股權(quán)的真實(shí)價(jià)值。（3） 為避免后續(xù)回購(gòu)方以回購(gòu)價(jià)格與股權(quán)真實(shí)價(jià)值存在較大差異進(jìn)而拒不履行回購(gòu)義務(wù)，提示如下：A. 在文本中完整披露股權(quán)附加回購(gòu)安排，且說(shuō)明是基于回購(gòu)而開(kāi)展的股權(quán)投資，并明確交易實(shí)質(zhì)